中铁轨道交通高科技产业园可行性研究报告

中铁轨道交通高科技产业园可行性研究报告中铁二院工程集团有限责任公司

中铁置业集团二。一。年三月TOC\o"1-5"\h\z总论 1一、工程决策背景 1\o"CurrentDocument"〔一〕经济背景 1\o"CurrentDocument"〔二〕业务背景 1二、工程来源方式 1三、工程简况 2四、工程取得条件 2五、本报告的编制依据及限制性因素 2\o"CurrentDocument"〔一〕编制依据 2\o"CurrentDocument"〔二〕限制性因素 3六、可行性研究结论 3\o"CurrentDocument"〔一〕结论 3\o"CurrentDocument"〔二〕建议 4\o"CurrentDocument"第一局部工程根本情况 5一、宗地位置及四至 5〔一〕地理位置与区位关系 5\o"CurrentDocument"〔二〕工程用地范围与四至 6二、用地性质与规划指标 7三、地块现状及交地条件 7\o"CurrentDocument"〔一〕宗地现状 7〔二〕承诺交地状况 8〔三〕承诺交地时间 8\o"CurrentDocument"〔四〕前期市政状况 8四、生活配套 8〔一〕交通状况 8〔二〕大市政配套 8\o"CurrentDocument"〔三〕现状生活配套及规划情况 9五、结论 9第二局部区域工业园市场分析 10一、区域经济环境研究 10\o"CurrentDocument"〔一〕城市概况 10\o"CurrentDocument"〔二〕经济开展情况 10\o"CurrentDocument"〔三〕城市开展定位 10\o"CurrentDocument"〔四〕西部综合交通枢纽及“铁半城〞 10二、区域工业园土地市场供给分析 11\o"CurrentDocument"〔一〕区域供给量分析 11\o"CurrentDocument"〔二〕竞争工程用地分析 11\o"CurrentDocument"〔三〕结论 11三、区域工业园市场分析 12\o"CurrentDocument"〔一〕工程宏观市场分析 12\o"CurrentDocument"〔二〕成都工业地产及总部基地分析 12\o"CurrentDocument"〔三〕重点个案分析 17\o"CurrentDocument"〔四〕本工程竞争力分析 20四、区域市场目标客户特征及辐射范围 21五、区域价格分析 21六、工程所在区域未来规划开展 22〔一〕全域成都规划 22\o"CurrentDocument"〔二〕北部新城规划 22\o"CurrentDocument"〔三〕金牛区开展规划 23第三局部轨道交通高科技产品产业化概况及空间需求 24一、轨道交通高科技产品产业内容 24\o"CurrentDocument"〔一〕轨道交通高科技产业链的需求分析 24\o"CurrentDocument"〔二〕主导产业选择 24二、产品产业的市场容量预测 25三、产品产业的市场容量和用地规模 26\o"CurrentDocument"〔一〕产业规模预测 26\o"CurrentDocument"〔二〕产业用地规模 26四、产品产业化工程推进情况及空间需求 26\o"CurrentDocument"〔一〕正在实施的产品产业工程及空间需求 26\o"CurrentDocument"〔二〕准备推进的产品产业工程及空间需求 28\o"CurrentDocument"第四局部工程初步定位分析 30一、工程或地块SWOT分析 30二、市场定位 30三、客户定位 30四、产品定位 31五、价格定位 32\o"CurrentDocument"第五局部概念规划设计 35一、设计概念 35〔一〕产业园整体设计理念 35\o"CurrentDocument"〔二〕产业园的建筑设计理念 35二、空间开展策略 35三、工程概念性设计 37四、空间格局 37五、建筑风格及园区鸟瞰 38〔一〕建筑风格 38〔二〕园区鸟瞰 39六、首期500亩初步设计后的主要经济技术指标 40\o"CurrentDocument"第六局部工程实施进度方案 41一、开发策略和顺序 41〔一〕开发策略 41〔二〕开发顺序 42\o"CurrentDocument"〔三〕总体进度安排 42\o"CurrentDocument"〔四〕招商策略 42二、本钱控制策略 42三、开发、销售节奏建议 43第七局部工程运作机构及人力资源配置 44一、运作机构 44\o"CurrentDocument"〔一〕设想 44\o"CurrentDocument"〔二〕组织机构 44二、人力资源配置 44第八局部经济预测与财务评价 46一、测算假设条件 46二、资金筹措及安排 47三、测算结果 47四、财务评价指标 48五、小结 49第九局部法律分析及其他风险分析 50一、土地使用权获取风险及应对措施 50二、合作风险及应对措施 50三、工程开发风险及应对措施 50四、其他风险分析及应对措施 50第十局部结论、建议 52一、结论 52二、建议 53#序号项目数值（一）单位备 注1销售收入230,703万元2扣除工程地价款9,044万元取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用开发本钱土地征用及拆迁补偿费0万元开发土地和新建房及配套设施的本钱、建设期管理费用〔开发间接费〕前期工程费16,225万元建筑安装工程费124,901万元根底设施费14,318万元公共配套设施费0万元开发间接费用3,109万元开发费用销售费用15766万元管理费用〔人员管理费〕万元开发费切能超过开发本钱及土地款10%，超过按开发本钱的10%计算财务费用万元营业税及附加12,919万元与转让房地产有关的税金附加费用32,898万元地价款加开发本钱*20%扣除工程小计229,179万元3增值额1,524万元4增值比例1%%5计征税额第一额度457万元增值额/扣除工程日50%,按增值额的30%计征第二额度万元增值额/扣除工程:>50%W100%,按增值额的40%-扣除工程的5%第三额度万元增值额/扣除工程:>100%W200%,按增值额的50%-扣除工程的15%第四额度万元增值额/扣除工程:>200%,按增值额的60%-扣除工程的35%

股份公司要求的分年度损益表附表6股份公司要求的分年度损益表附表6序号项目2021年2021年2021年2021年2021年合计备注1一、销售收入047,47166,74155,21261,278230,703减：开发本钱24,02746,02540,80439,06422,340172,260销售税及附加02,6583,7383,0923,43212,9192二、营业利润(24,027)(1,212)22,20013,05635,50645,524减：管理费用150200200200200950财务费用8582,4471,394811775,588销售费用01,8992,6702,2082,4519,228其中：代理费07121,0018289193,461营销广告费01,1871,6691,3801,5325,7683三、土增税和所得税前利润(25,035)(5,758)17,9369,83732,77829,758减：清算应交的土地增值税0475667552(1,237)4574四、税前利润(25,035)(6,233)17,2699,28434,01529,301减：所得税01,1871,6691,3803,0907,325自有资金财务费用7982,2101,157574184,7565五、净利润(25,035)(7,419)15,6007,90430,92621,976

2021年2021年2021年2021年2021年序号项目小计2季度3季度4季度1季度2季度3季度153034季度168651季度169272季度3季度4季度136581季度136582季度136583季度136584季度1季度2季度203253季度142384季度124771当期现金流入23070300001530322563135931423814238销售收入230703001530315303168651692722563135931365813658136581365814238142382032514238124772当期现金流出1958149094410610977109771259912599150811103111629106781474110685106851068513062900696519006(477)开发本钱17226090444056109271092710927109271324391879187918713243918791879187115037447744774470土地费用90449044000000000000000000前期费用162250405600004056000405600040560000根底设施建设费143180010741074107410748958958958958958958958957167167167160建安工程费1249010093689368936893687806780678067806780678067806780662456245624562450公建及配套工程000000000000000000000000000000000000000不可预见费4663002912912912912912912912912912912912912912912912910建设期管理费3109001941941941941941941941941941941941941941941941940人员管理费用95050505050505050505050505050505050505050销售费用92280000612612675677903544546546546546570570813570499销售代理34610000230230253254338204205205205205214214305214187广告及其它费用57680000383383422423564340341341341341356356508356312营业税及附加12919000085785794494812647617657657657657977971138797699土地增值税4570000153153169169226136137137137137142142203142(1725)所得税前净现金流入34888(9094)(4106)(10977)(10977)2704270417845896109352915(1083)2973297329731176523210674523212955所得税7325000038338342242356434034134134134135635650835618703所得税后当期净现金流入27563(9094)(4106)(10