13.合同法之十三转移财产使用权合同

PAGE4合同法

之十三

转移财产使用权合同

（contractforthetransferoftherightofuse）

主讲：宋旭明

（songxuming@）TOC\o"1-2"\h\z\u合同法之十三转移财产使用权合同（contractforthetransferoftherightofuse）主讲：宋旭明（songxuming@） 1第一节租赁合同(leasingcontract)☆ 2一、定义：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。（合212） 2二、性质 2三、出租人的义务 2四、承租人的义务 2五、承租人的权利 2六、不定期租赁合同 2第二节借用合同 3一、定义：出借人将某些特定的非消耗物无偿地交给借用人使用，借用人于约定期限将原物归还的合同。 3二、法律适用：参照租赁合同适用。（合124） 3第三节融资租赁合同(financialleasingcontract) 3一、定义：承租人选定出卖人、租赁物，出租人据其所选买得该物，并由出卖人向承租人交付租赁物，承租人支付租金且占有、使用、收益租赁物，并根据约定返还租赁物或者取得租赁物所有权的合同。（合237） 3二、基本关系 3三、与其他相关合同的区别 3附录 3一、推荐阅读 3二、课后练习 3三、司考真题 4四、考研真题 4第一节租赁合同(leasingcontract)☆一、定义：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。（合212）二、性质（一）有偿合同。（二）诺成合同。（三）双务合同。（四）一般为略式合同，但租期6个月以上的城市房屋租赁合同为要式合同。（合215，《城市房地产管理法》第53条）注意：租期超过6个月而未采用书面形式的城市房屋租赁合同并非无效，而是视为不定期租赁合同。注意：租赁合同的租赁期限不得超过20年，否则超过部分无效。（合214）三、出租人的义务（一）适租义务。（二）维修义务。（三）权利瑕疵担保责任。四、承租人的义务（一）正当使用义务。（二）妥善保管义务。（三）禁止添附义务。（四）禁止转租义务1、经出租人同意的，方可转租。次承租人造成租赁物毁损的，承租人可提起违约之诉，出租人可提起侵权之诉。2、未经出租人同意，擅自转租的（1）出租人可以解除与承租人的租赁合同。（2）承租人与次承租人的租赁合同也应解除，承租人对不知情的次承租人负违约责任。（3）承租人赚取的差价租金，应当作为不当得利返还出租人。（五）支付租金义务。（六）返还租赁物义务。五、承租人的权利（一）占有、使用、收益权。（合225）（二）买卖不破租赁。（合229）（三）房屋承租人的优先购买权。（合230）（四）与承租人生前共同居住的人的继续租赁请求权。（合234）六、不定期租赁合同（一）成因1、没有约定租赁期限或约定不明，依合61条仍不能确定。（合232）2、租赁权在6个月以上但未采用书面形式。（合215）3、约定租赁期届满而依推定形式继续成立租赁合同。（合236）（二）解除权缺法律根据。我们反复检索有关法规，发现只有土地使用权转让才须以土地使用权的既已取得为要件，并须达到法定的开发投入，且须办理转让登记；而合作开发则无须如此(按：上述检索结果是真实的)。3、既然双方的法律关系应属合作开发，而合作的开发合同又无须以土地使用权为要件，因而双方的合作开发协议应为有效；既然协议有效，因而乙不履行协议即构成违约，必须负其责任，并须继续履行协议。鉴于市土地管理局现已同意在补足权利出让金后办给土地使用权证，人民法院应当成全当事人的意思，判决双方继续履行合作开发协议书。请回答下列问题，并说明理由（华政1997）

（1）甲乙双方的法律关系究竟属于何种合同类型？

（2）甲乙双方的“合作开发协议书”是否成立？

（3）甲乙双方的上述合同是否有效？

（4）对于双方纠纷应如何判决？3、甲公司与乙工厂订立房屋租赁合同一份，约定乙将其自有的本市解放路888号院内的房屋20间出租于甲使用，月租金3万元，租期10年。承租人不得擅自转租，否则出租人有权解除合同。第二年，双方补充约定，乙同意甲将其中10间房屋拆除，改建为三层楼房；一切费用均由甲负担；建成的楼房由甲使用；租期届满，则无偿归属于乙；关于禁止转租和房屋租金的约定均不变。10个月后楼房建成。双方依约各自履行，相安无事。到第五年，乙发现，出租房屋包括楼房均由丙使用，月租金为15万元。乙感到吃了亏，便找甲理论，认为甲将房屋提供丙使用的行为构成违约转租，主张解除合同，通知丙限期搬出，将房屋收回。甲则主张其与丙系联营伙伴，丙使用房屋系根据联营合约，而非转租。甲并出示了其与丙的“联营合约”作为证据，主张乙无权解除合同。经查，甲丙“联营合约”约定，双方建立密切合作关系。丙作为新技术开发公司，其开发的新技术均提供于甲优先使用，并负责技术培训，甲则给付技术使用费和培训费。同时，甲提供解放路888号的房屋给丙使用，丙须给付房屋使用费每月15万元。合营期为5年。甲乙就租赁纠纷不能协商解决，于是诉至法院。在庭审中，甲主张，楼房之建，系以8年预期使用权期间（按：租约原定租期为10年。在改建楼房之前甲已使用平房1年，谈判和改建又用去1年，故楼房建成投入使用时，租期尚余8年。此8年即甲对该楼房的预期使用期间）为条件的，如果不是预期能使用8年，那么是不可能投资建楼的。现在楼房仅仅使用了2年有余，乙即主张解约收楼，是不公平的，甲认为乙无权无偿收回。纵使甲确属违约，乙也仅能就10间平房的租约求为解除。（华政1998）

请问：

（1）甲提供楼房于丙使用属否转租？

（2）此案如须判决结案，判决内容应当如何？①判决乙有权解除租赁契约，甲所建楼房无偿归属于乙。抑或②判决乙有权解除租赁契约，收回楼房却须给甲一定的补偿。抑或③判决乙有权解除租赁契约，但乙只能收回甲擅自转租于丙的平房10间；甲出租楼房于丙的事实予以保护。抑或④判决乙有权解除租赁契约，但乙只能收回甲擅自转租于丙的平房10间；甲出租楼房于丙的事实予以保护，不过，甲自丙收取的房屋使用费（每月15万元）中高出乙向甲收取的租金（每月