房地产基础知识教程

PAGEPAGE162房地产基础知识教程重点纲要第一章：房地产基本概念第一节：一、区分房产、地产、房地产三者间的概念差别，并明确三者间的联系。二、土地所有权类型，着重强调城市商品房的土地所有权性质。第二节：一、房地产市场广义与狭义的概念区别二、房地产市场的各层次的概念与所包含的业务内容，尤其突出二级市场。三、介绍本地的各个房地产级别市场的现状，详尽讲解二级市场的状况，包括：新商品房的现上市量，总体的销售状况、市场总体平均价格、主流价格区间、商品房市场发展走势等。第三节：一、购房者购买意图分类二、各种影响房产价格的因素内容及影响程度的差异第二章：建筑基础知识第一节：一、商品房按照结构材料及结构承重方式所区分的类别特征。‘二、建筑物多层、中高层、高层和超高层的层数界限。第二节：一、各种主要建筑材料的作用及性能。二、房屋的主要构成内容及其作用，突出强调本地区的特色部分。1、基础的种类、特点及适用范围2、墙体的作用分类及各种尺寸规格3、梁的类别与作用及其在建筑中的位置分布4、地面的构造5、楼板按制作工艺的分类6、门与窗的工艺类别及其使用范围7、各种类型屋顶的基本概念第三节：一、商品房在销售中会遇到的各种面积概念二、各种特殊部位的面积分摊计算方法，如：外墙、楼梯间、电梯间伸缩缝等。第四节：结合本地的建筑情况，对照讲解各类建筑风格。第五节：以实图为例，说明各类图纸在销售工作中的作用与识别方法。其中，平面图：标尺的识别、室内设施标志识别、承重与非承重墙的区分、房屋格局的识别等。电路图：正负极的区分、线路识别、用电器预留位置标识等。水暖图：水暖线路识别、可供接口标识等。第三章：房地产交易知识第一节：在销售过程中将会遇到的各类价格概念，如：房地产价格、楼面价格、单位价格、地面价格等。第二节：商品房的哪些自身条件对价格产生影响。第三节：挑选房产应考虑的主要内容。第五节：一、各种信息渠道在销售工作中的作用二、除去商品房自身价格外，哪些相关的税费会直接影响消费者的购买行为第六节：参照本地的有关规定，讲解商品房交易过程中所涉及的税费种类及金额。第七节：根据本地实际情况，讲解按揭、公积金贷款的办理流程、涉及相关部门及费用。第四章：房地产相关的法律法规一、凡涉及到商品房销售中，客户可能会提出问题的法规制度应突出强调。二、选择本地区的地方性的相关规定予以补充完善。房地产基础知识教程第一章、房地产基本概念第一节：房产与地产第二节：房地产市场第三节：房地产消费第二章、建筑学基础知识第一节：建筑物分类第二节：建筑物构造概述第三节：房屋面积计算第四节：中西建筑风格概述第五节：建筑识图第三章、房地产交易知识第一节：房地产价格第二节：房地产价格的影响因素第三节：挑选房地产应考虑的问题第四节：各类房地产的特点比较第五节：房地产交易第六节：房地产交易相关税费第七节：购房贷款第八节：房地产保险第四章、房地产相关的法律、法规人民共和国城市房地产管理办法城市私有房屋管理条理城市房屋拆迁管理条例城市商品房预售管理办法个人住房贷款管理办法住房公积金管理条例第一章房地产基本概论第一节房产与地产一、房地产的概念房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动产。二、地产的概念与分类地产：即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产类型：居住用地：指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地。工业用地：主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。仓库用地：指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地、包括国家储备仓库、地区中转仓库、市内生活供应服务仓库、危险品仓库等。交通用用地：指城城市对外交交通设施用用地，包括括铁路、公公路线路及及相关的防防护地带等等用地。市政用用地：指用用于建造各各种公共基基础设施的的用地，包包括城市供供水、排水水、道路、桥桥梁、广场场、电力、电电讯、供热热等基础设设施使用的的用地。商业服服务用地：：指为整个个城市或小小区提供各各种商业和和服务业的的用地。包包括商店、超超级市场、银银行、饭店店、娱乐场场所等等。公共绿绿化用地：：指城市区区域内的公公园、森林林公园、道道路及街心心的绿化带带等占用的的地产。这这类用地主主要是为改改善城市生生态环境和和供居民休休憩所用。教科文文卫设施用用地：这类类用地包括括各类大、中中、小学校校，独立用用地的科学学研究机构构、实验站站、体育活活动场所、卫卫生医疗机机构等的地地产。港口码码头用地：：主要是货货运、客运运码头、民民用机场等等用途的地地产。军事用用地：指提提供为军事事活动服务务的用地，属属特殊用地地。其它用用地：不属属于以上项项目的其它它城市用地地，包括市市区边缘的的农田、牧牧场、空地地等。三、土地所有权权的概念与与划分土地所有权：指指土地所有有者在法律律规定的范范围内，对对其拥有的的土地享有有占有、使使用、收益益和处分的的权利。土地所有权可分分为：国有有土地和集集体土地两两类。国有土地：指属属于国家所所有即全民民所有的土土地，国家家是国有土土地所有权权的唯一主主体，用地地单位或个个人对国有有土地只有有使用权，没没有所有权权。集体土地：属于于农村居民民集体经济济组织所有有的土地，集集体土地所所有权的主主体是农村村居民集体体经济组织织。四、房产的分类类住宅建筑物：可可细分为普普通住宅、高高级公寓、花花园别墅等等。生产用房：指社社会各类物物质生产部部门作为基基本生产要要素使用的的房屋。包包括工业、交交通运输和和建筑业等等生产活动动中所使用用的厂房、仓仓库、实验验室等办公用房：指政政府行政部部门、事业业部门、社社会团体以以及企业公公司等处理理日常事务务和从事社社会经济活活动提供服服务的房屋屋，亦称写写字楼。其它楼宇：以上上各类楼宇宇以外的各各种用途的的房屋，如如外国驻华华机构用房房、宗教用用房等等。五、房产所有权权的分类占有权：对于房房屋的实际际持有和控控制，它是是使用财产产的前提条条件。使用权：指按照照财产的性性能和用途途行使利用用的权利，以以满足人们们生产和生生活的需要要。收益权：指凭借借所有权而而取得的经经济收入或或利益，如如房屋所有有权人将房房屋出租而而收取的租租金。处分权：决定财财产事实上上和法律上上存在形式式和运动方方向的权能能，只有财财产的所有有人才具有有财产的处处分权。第二节房地地产市场一、房地产市场场的概念狭义概念：房地地产商品进进行交易活活动的地方方或场所。广义概念：包括括土地的出出让、转让让、抵押、开开发、房地地产买卖、租租赁、转让让、互换、抵抵押以及一一些与房地地产有关的的开发、建建筑、修缮缮、装饰等等劳务活动动。二、房地产市场场的特点：：经营对象的非流流动性：房房地产主要要经营对象象是房产和和土地的使使用权，而而房屋和土土地都是不不动产，具具有不能作作空间位移移的物理属属性。流通形式的多样样性：指房房地产流通通的具体形形态和方法法。城市房房屋流通形形式主要有有买卖、抵抵押、典当当、信托等等，城市土土地使用权权的流通形形式主要有有出让、转转让、出租租等。市场的统一性：：指房产市市场和地产产市场的融融合性。在在房地产交交易中，任任何一笔房房产商品交交易都必然然是房地合合一的交易易。市场的区域性：：此区域性性是由房地地产商品的的差异性决决定的。由由于其性质质和其所处处的城市区区域不同，其其市场供求求状况和价价格水平也也往往会有有大的落差差。供给的稀缺性：：指房地产产市场是一一个供给稀稀缺的市场场。一方面面是人口的的不断增加加，需求也也相应增长长。另一方方面是土地地作为不可可再生资源源，其数量量基本上是是恒定的。不完全开发性：：由于土地地使用权和和房屋所有有权两种不不同权益在在同一市场场流通，为为保证市场场的有效供供给，国家家需要采取取强有力的的措施抑制制不合理的的市场需求求来干预市市场。因此此，房地产产市场活动动在某些环环节受到政政府严格限限制，具有有不完全开开放性。市场的不充分性性：由于房房地产市场场与完全自自由竞争市市场四个条条件相差深深远，因而而房地产市市场只是一一个不充分分市场。房地产市场投机机的巨大可可能性：房房地产市场场与其它市市场相比具具有更大的的投机性。房房地产商品品供给的有有限性和需需求的无限限性、由于于对房地产产的不断投投资、城市市基础设施施建设和社社会设施投投资引起的的相邻效益益以及房地地产的保值值和增值特特性都决定定着房地产产投机的巨巨大可能性性。三、房地产市场场的分类（1）房地产一级市市场：是土土地交易市市场，是土土地所有者者与使用者者间的纵向向交流，由由政府直接接控制和垄垄断经营。（2）房地产二级市市场：是增增量房地产产交易市场场，指房地地产经营者者与房地产产使用者的的纵向流通通市场。（3）房地产三级市市场：即存存量房地产产交易市场场，是房地地产所有者者将房地产产使用权或或所有权再再转让的市市场，是消消费者间的的横向交易易，属于消消费市场的的重新配置置。四、本市房地产产市场概况况：（1）一级市场：主管部门：本市市的土地出出让、转让让交易核准准、审批部部门。土地规划现状：：本市现城城市规划状状况，包括括住宅开发发、市政建建设及生活活配套设施施建设等内内容。土地交易形式：：本市现行行土地交易易形式包括括哪些，如如：招标、拍拍卖等。（2）二级市场现上市量：本市市已经注册册登记在案案的商品房房数量。供求关系状况：：商品房供供应量与本本市年度预预计购买量量的比值。平均价格：本市市注册上市市商品房价价格的平均均值。各档次房产销售售概况：将将现在售商商品房以价价格标准分分为低、中中、高三个个档次，明明确各档次次价格界限限，并分析析各档次商商品房的销销售状况。（3）三级市场现上市量：本市市已经注册册登记在案案的二手房房数量。平均价格：现在在售二手房房标价的平平均值供求关系状况：：在售二手手房数量与与本年度预预计购买量量的比值。主流房产销售状状况：根据据注册与交交易状况，分分析出主流流价格二手手房的销售售状况。包包括：平均均价格、坐坐落地点特特征、消费费群特点等等。第三节房地地产消费一、房地产消费费的类型：：投资型：房地产产的消费主主体对房地地产消费主主要不是为为了自己使使用，而是是为了作为投资对象，通通过投入资资金、劳动动力、技术术等要素改改变原有的的房地产性性能、结构和形式，通通过出售或或出租来获获取利润。生产型：对房地地产的消费费不是为了了用于消费费，而是作作为生产和和经营场所所，为生产和经营提提供活动空空间或场地地。消费型：主要是是由国家机机关、事业业单位和个个人为了消消费使用。此此类物业主主要是住宅宅和办公用用房等。二、房地产消费费的特点普遍性：房地产产既是生活活资料，又又是生产资资料，是人人们生活必必不可少的的空间条件件和活动基基地。多样性：房地产产可以用于于工业生产产，可以用用于商业经经营活动及及办公楼等等，也可作作为城市居居民居住的的地方等。其其多种使用用价值和多多种效用为为房地产消消费者提供供了多种选选择的机会会，满足了了房地产各各方面的消消费。不可替代与差别别性：房地地产为人们们提供的空空间和基地地是其它产产品无法替替代的。其其不可再生生的性质决决定了消费费的不可替替代性，其其位置的固固定不动性性决定了房房产间的差差别性。连续性与间断性性：房地产产消费的普普遍性和不不可替代性性以及其使使用价值的的耐久性决决定了房地地产消费的的连续性和和间断性。从从社会整体体看只要社社会在发展展，人口在在增长，需需求就会存存在，体现现出其连续续性。但从从个人来说说，由于房房地产是耐耐用消费品品，一次购购买可以满满足长期的的消费，不不会象其他他消费品一一样需要不不断地反复复地和连续续地到市场场购买，它它是间断地地。消费弹性的差异异性：由于于房地产的的特性及它它的功能和和用途的不不同，决定定着不同的的房地产具具有不同的的消费弹性性。在市场场经济条件件下，房地地产的消费费是与收入入水平是呈呈正比的，而而其消费弹弹性与价格格弹性成反反比。增长性：一般情情况下对房房地产的消消费总是不不断增长的的，这是由由社会进步步和居民生生活水平的的提高决定定的。此消消费可以分分为几个层层次：生理理上的消费费、安全的的消费、社社会交往的的消费、价价值欲望的的消费等。三、影响房地产产消费的因因素（1）经济社会发展展及城市化化的水平经济社会越发展展、城市化化水平越高高，对房地地产的消费费也就越大大。随着城城市的发展展，城市土土地面积的的不断增加加，城市对对土地和住住宅的消费费也就越来来越大。（2）城市人口增长长及生活水水平城市的发展，其其人口也会会相应增加加，加之生生活水平的的提高，对对城市土地地的消费就就越来越大大了。（3）房地产价格水水平与其它市场一样样，价格的的高低对于于房地产的的消费有很很大的影响响。价格高高，就会限限制对房地地产的消费费，价格低低，就会增增加对房地地产的消费费。（4）国家政策国家的政策对房房地产的生生产性消费费和消费性性消费都会会有巨大的的影响。特特别是对房房地产的总总量平衡和和结构平衡衡有着重大大的调节作作用。对于于居民住房房消费影响响最大的是是国家的住住房政策以以及与住房房有关的各各项优惠政政策。（5）城市产业结构构城市产业结构发发展的状况况，不仅决决定着城市市对房地产产消费的总总量，而且且决定着房房地产产业业的消费结结构。（6）消费者对经济济发展形势势预测消费者的消费会会受到外部部环境的制制约，外部部环境影响响着现实支支付能力能能否得到实实现。如果果消费者对对未来经济济发展的预预测是乐观观的，房地地产消费就就会增长，如如果是悲观观的，消费费会减少。第二章建筑筑学基础知知识第一节建筑筑物的分类类一、建筑物的用用途分类及及特点1、民用建筑：供人人们生活、居居住、从事事各种文化化福利活动动的房屋。按按其用途不不同，有以以下两类：：（1）居住建筑：供供人们生活活起居用的的建筑物，如如住宅、宿宿舍、宾馆馆、招待所所。（2）公共建筑：供供人们从事事社会性公公共活动的的建筑和各各种福利设设施的建筑筑物，如各各类学校、图图书馆、影影剧院等。2、工业建筑：供人人们从事各各类工业生生产活动的的各种建筑筑物、构筑筑物的总称称。通常将将这些生产产用的建筑筑物称为工工业厂房。包包括车间、变变电站、锅锅炉房、仓仓库等。二、按建筑结构构的材料分分类1、砖木结构：这类类房屋的主主要承重构构件用砖、木木构成。其其中竖向承承重构件如如墙、柱等等采用砖砌砌，水平承承重构件的的楼板、屋屋架等采用用木材制作作。这种结结构形式的的房屋层数数较少，多多用于单层层房屋。2、砖混结构：建筑筑物的墙、柱柱用砖砌筑筑，梁、楼楼板、楼梯梯、屋顶用用钢筋混凝凝土制作，成成为砖—钢筋混凝凝土结构。这这种结构多多用于层数数不多（六六层以下）的的民用建筑筑及小型工工业厂房，是是目前广泛泛采用的一一种结构形形式。3、钢筋混凝土结构构：建筑物物的梁、柱柱、楼板、基基础全部用用钢筋混凝凝土制作。梁梁、楼板、柱柱、基础组组成一个承承重的框架架，因此也也称框架结结构。墙只只起围护作作用，用砖砖砌筑。此此结构用于于高层或大大跨度房屋屋建筑中。4、钢结构：建筑物物的梁、柱柱、屋架等等承重构件件用钢材制制作，墙体体用砖或其其他材料制制成。此结结构多用于于大型工业业建筑。三、按建筑结构构承重方式式分类1、承重墙结构它的传力途径是是：屋盖的的重量由屋屋架（或梁梁柱）承担担，屋架支支撑在承重重墙上，楼楼层的重量量由组成楼楼盖的梁、板板支撑在承承重墙上。因因此，屋盖盖、楼层的的荷载均由由承重墙承承担；墙下下有基础，基基础下为地地基，全部部荷载由墙墙、基础传传到地基上上。2、框架结构主要承重体系有有横梁和柱柱组成，但但横梁与柱柱为刚接（钢钢筋混凝土土结构中通通常通过端端部钢筋焊焊接后浇灌灌混凝土，使使其形成整整体）连接接，从而构构成了一个个整体刚架架（或称框框架）。一一般多层工工业厂房或或大型高层层民用建筑筑多属于框框架结构。3、排架结构主要承重体系由由屋架和柱柱组成。屋屋架与柱的的顶端为铰铰接（通常常为焊接或或螺栓连接接），而柱柱的下端嵌嵌固于基础础内。一般般单层工业业厂房大多多采用此法法。4、其他由于城市发展需需要建设一一些高层、超超高层建筑筑，上述结结构形式不不足以抵抗抗水平荷载载（风荷载载、地震荷荷载）的作作用，因而而又发展了了剪力墙结结构体系、桶桶式结构体体系。四、建筑高度分分类建筑物可根据其其楼层数量量分为以下下几类1、低层：2层及及2层以下2、多层：2层以以上，8层以下3、中高层：8层层以上，116层以下下4、高层：16层层以上，224层以下下5、超高层：244层以上第二节房屋屋构造概述述一、建筑材料知知识主要建筑材料包包括水泥、钢钢筋、木材材、普通混混凝土、黏黏土砖等。1、水泥（1）常见水泥的种种类：硅酸酸盐水泥、普普通硅酸盐盐水泥、矿矿渣硅酸盐盐水泥、火火山灰质硅硅酸盐水泥泥及粉煤灰灰硅酸盐水水泥等五种种（2）水泥标号：水水泥标号是是表示水泥泥硬化后的的抗压能力力。常用水水泥编号例例如：3225、425、525、625等。（3）常用水泥的技技术特性凝结时效效性：水泥泥的凝结时时间分为初初凝与终凝凝。初凝为为水泥加水水拌合到水水泥浆开始始失去可塑塑性的时间间。终凝为为水泥浆开开始拌合时时到水泥完完全失去可可塑性开始始产生强度度的时间。体积安定定性：是指指水泥在硬硬化过程中中，体积变变化是否均均匀的性质质。水泥硬硬化后产生生不均匀的的体积变化化成为体积积安定性不不良，不能能使用。水热化性性：水泥的的水化反应应为放热反反应。随着着水化过程程的进行，不不断放出热热量称为水水热化。其其水热化释释放热量的的大小和放放热速度的的快慢主要要与水泥标标号、矿物物组成和细细度有关。细度：指指水泥颗粒粒的粗细程程度。颗粒粒越细，早早期强度越越高。但颗颗粒越细，其其制作成本本越高，并并容易受潮潮失效。标准稠度度用水量：：指水泥沙沙浆达到标标准稠度时时的用水量量。标准稠稠度是做水水泥的安定定性和凝结结时间时，国国家标准规规定的稠度度。2、钢筋（1）建筑钢筋的种种类：钢筋筋是钢锭经经热轧而成成，故又称称热轧钢筋筋，是建筑筑工程中用用量最大的的钢材品种种。按外形可分为：：光圆钢筋筋、带肋钢钢筋。按钢种可分为：：碳素钢钢钢筋和普通通低合金钢钢钢筋。按强度可分为：：Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四个级别别。其中Ⅰ级钢筋为为低碳钢钢钢筋，Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ级为低合合金钢钢筋筋。（2）建筑用钢筋的的应用Ⅰ级钢筋为热轧光光圆钢筋，其其强度较低低，塑性及及焊接性能能较好。广广泛应用于于普通钢筋筋混凝土结结构中受力力较小部位位。变形钢筋中Ⅱ级级、Ⅲ级钢筋的的强度、塑塑性、焊接接性能等综综合使用指指标较好，是是普通钢筋筋混凝土结结构中用量量最大的钢钢筋品种，也也可经冷拉拉后做预应应力筋使用用。冷加工钢筋冷拉钢筋：冷拉拉钢筋的屈屈服程度会会提高，而而塑性降低低。冷拉Ⅰ级钢筋适适用于普通通钢筋混凝凝土中的受受力部位，冷冷拉Ⅱ级、Ⅲ级、Ⅳ级钢筋均均可作为预预应力筋使使用。冷拔低碳钢筋：：其有较高高的抗拉强强度，是小小型构件的的主要预应应力钢材。3、木材（1）木材的种类：：分为针叶叶树和阔叶叶树两类。其其中针叶树树的树干长长直高大，纹纹理通直，材材质较软，加加工容易，是是建筑工程程中的主要要用材。阔阔叶树材质质较坚硬，称称之为硬材材，主要用用于装修工工程。（2）建筑木材的性性能与用途途红松：材质较软软，纹理顺顺直，不易易翘曲、开开裂，树脂脂多，耐腐腐朽，易加加工，主要要用于制作作门窗、屋屋架、檩条条、模板等等。鱼鳞云杉：又名名白松。材材质轻、纹纹理直、结结构细、易易干燥、加加工，主要要用于制作作门窗、模模板、地板板等。马尾松：材质中中硬，纹理理直斜不匀匀，结构中中至粗，不不耐腐，松松脂气味浓浓，在水中中很耐久，主主要用于制制作模板、门门窗、橼条条、木柱等等。落叶松：材质坚坚硬而脆，树树脂多，耐耐腐性强，干干燥慢，干干燥中易开开裂。主要要用于檩条条、地板、木木桩等。杉木：纹理直而而均，结构构中等或粗粗，易干燥燥、耐久性性强。主要要用于制作作屋架、檩檩条、门窗窗、脚手杆杆等。柏木：材质致密密，纹理直直或斜，结结构细，干干燥易开裂裂，坚韧耐耐久。主要要用于制作作模板及细细木装饰等等。洋松：分细皮和和粗皮两种种。细皮的的结构精细细，不易变变形，容易易加工，适适于较高要要求的装修修；粗皮的的结构较松松，但质料料坚固，变变形与收缩缩量较小，适适用于要求求不高的装装修。（3）木材的类别为了合理用材，木木材按加工工与用途不不同分为原原木、杉原原条、板方方材等。原木是指伐倒后后经修枝，并并截成一定定长度的木木材。分直直接使用原原木和加工工用原木。杉原条是指只经经修枝剥皮皮，没有加加工成材的的杉木，长长度5M以上，梢梢直径600mm以上上。板方材是指按一一定尺寸加加工成的板板材和方材材。板材是是指断面宽宽为厚的三三倍及三倍倍以上者；；方材是指指断面宽度度小于厚度度的三倍者者。4、普通混凝土（1）普通混凝土概概念：其主主要是由水水泥、普通通碎石、砂砂和水配置置而成的混混凝土。其其中石子和和砂子起骨骨架作用，称称为骨料。石石子为粗骨骨料，砂为为细骨料。水水泥加水后后形成水泥泥浆，包裹裹在骨料表表面并填满满骨料间的的空隙，作作为骨料之之间的润滑滑材料，使使混凝土混混合物具有有适于施工工的和易性性，水泥水水化硬化后后将骨料胶胶结在一起起形成坚固固整体。（2）混凝土的性能能：混凝土的和易性性：是指混混凝土在施施工中是否否适于操作作，是否具具有能使所所浇注的构构件质量均均匀、成型型密实的性性能。混凝土的强度：：抗压强度度是混凝土土的主要强强度指标，它它比混凝土土的其它强强度高得多多，工程中中主要是利利用其抗压压强度，也也是进行结结构设计的的主要依据据。混凝土的耐久性性：混凝土土能抵抗各各种自然环环境的侵蚀蚀而不被破破坏的能力力称为耐久久性。对混混凝土除要要求具有一一定的强度度安全承受受荷载外，还还应具有耐耐久性，如如抗渗、抗抗冻、耐磨磨、耐风化化等。5、黏土砖黏土砖是以黏土土为主要原原料，经搅搅拌成可塑塑性，用机机械挤压成成型的。挤挤压成型的的土块称为为砖坯，经经风干后送送入窑内，在在900—10000℃的高温下下煅烧即成成砖。（1）黏土砖的种类类：标准砖：标准砖砖是建筑工工程中最常常用的砖，它它广泛使用用于砖承重重的墙体中中，也用于于非承重的的填充墙。黏黏土砖的尺尺寸为：2240mmm×115mm×53mmm。每块块砖干燥时时约重2..5Kg，吸吸水后约为为3Kgg。空心砖和多孔砖砖：空心砖砖的规格为为190mm×190mm×90mmm，每立立方米约重重11000Kg。多多孔砖的规规格为2440mmm×115mm×90mmm，每立立方米约重重14000Kg。（2）黏土砖的强度度：黏土砖砖的特点是是抗压强度度高，可以以承受较大大的外力。反反映砖承重重外力的能能力叫做强强度；而反反映强度大大小称为强强度等级。一一个建筑物物选用哪一一个强度等等级的砖，应应由设计单单位通过计计算确定。（3）黏土砖的吸水水率：黏土土砖都有一一定的吸水水性，能吸吸附一定量量的水分，吸吸水的多少少可以用吸吸水率来表表示。吸水水率一般允允许在8%%—10%的范范围内。（4）黏土砖的抗冻冻性：是指指砖抵抗冻冻害的能力力。抗冻性性由实验作作出。（5）黏土砖的外观观质量：普普通黏土砖砖的外形应应该平整、方方正。外观观无明显弯弯曲、缺楞楞、掉角、裂裂缝等缺陷陷，敲击时时发出清脆脆的金属声声，色泽均均匀一致。二、房屋构造组组成部分：：1、房屋构成部分分：地基与与基础、墙墙或柱、楼楼板与地面面、门窗、楼楼梯、屋顶顶等组成。（1）地基和基础：：地基：系建筑物物下面的土土层。它承承受基础传传来的整个个建筑物的的荷载，包包括建筑物物的自重、作作用于建筑筑物上的人人与设备的的重量及风风雪荷载等等。基础：位于墙柱柱下部，是是建筑物的的地下部分分。它承受受建筑物上上部的全部部荷载并把把它传给地地基。（2）墙和柱：承重重墙和柱是是建筑物垂垂直承重构构件，它承承受屋顶、楼楼板层传来来的荷载连连同自重一一起传给基基础。此外外，外墙还还能抵御风风、霜、雨雨、雪对建建筑物的侵侵袭，使室室内具有良良好的生活活与工作条条件，即起起围护作用用；内墙还还把建筑物物内部分割割成若干空空间，起分分割作用。（3）楼板和地面：：楼板是水水平承重构构件，主要要承受作用用在它上面面的竖向荷荷载，并将将它们连同同自重一起起传给墙或或柱。同时时将建筑物物分为若干干层。楼板板对墙身还还起着水平平支撑的作作用。底层层房间的地地面贴近地地基土，承承受作用在在它上面的的竖向荷载载，并将它它们连同自自重直接传传给地基。（4）楼梯：是指楼楼层间垂直直交通通道道。（5）屋顶：是建筑筑物最上层层的覆盖构构造层，它它既是承重重构件又是是围护构件件。它承受受作用在其其上的各种种荷载并连连同屋顶结结构自重一一起传给墙墙或柱；同同时又起到到保温、防防水等作用用。（6）门和窗：门：是提供人们们进出房屋屋或房间以以及搬运家家具、设备备等的建筑筑配件。有有的门兼有有采光、通通风的作用用。窗：其主要作用用是通风采采光。一般来说，基础础、墙和柱柱、楼板、地地面、屋顶顶等是建筑筑物的主要要部分；门门、窗、楼楼梯等则是是建筑物的的附属部件件。2、基础（1）基础的类型按使用的材料分分为：灰土土基础、砖砖基础、毛毛石基础、混混凝土基础础、钢筋混混凝土基础础。按埋置深度可分分为：浅基基础、深基基础。埋置置深度不超超过5M者称为为浅基础，大大于5M者称为为深基础。按受力性能可分分为：刚性性基础和柔柔性基础。按构造形式可分分为条形基基础、独立立基础、满满堂基础和和桩基础。条形基础：当建建筑物采用用砖墙承重重时，墙下下基础常连连续设置，形形成通长的的条形基础础刚性基基础：是指指抗压强度度较高，而而抗弯和抗抗拉强度较较低的材料料建造的基基础。所用用材料有混混凝土、砖砖、毛石、灰灰土、三合合土等，一一般可用于于六层及其其以下的民民用建筑和和墙承重的的轻型厂房房。柔性基基础：用抗抗拉和抗弯弯强度都很很高的材料料建造的基基础称为柔柔性基础。一一般用钢筋筋混凝土制制作。这种种基础适用用于上部结结构荷载比比较大、地地基比较柔柔软、用刚刚性基础不不能满足要要求的情况况。独立基础：当建建筑物上部部为框架结结构或单独独柱子时，常常采用独立立基础；若若柱子为预预制时，则则采用杯形形基础形式式。满堂基础：当上上部结构传传下的荷载载很大、地地基承载力力很低、独独立基础不不能满足地地基要求时时，常将这这个建筑物物的下部做做成整块钢钢筋混凝土土基础，成成为满堂基基础。按构构造又分为为伐形基础础和箱形基基础两种。伐形基基础：是埋埋在地下的的连片基础础，适用于于有地下室室或地基承承载力较低低、上部传传来的荷载载较大的情情况。箱形基基础：当伐伐形基础埋埋深较大，并并设有地下下室时，为为了增加基基础的刚度度，将地下下室的底板板、顶板和和墙浇制成成整体箱形形基础。箱箱形的内部部空间构成成地下室，具具有较大的的强度和刚刚度，多用用于高层建建筑。桩基础：当建造造比较大的的工业与民民用建筑时时，若地基基的软弱土土层较厚，采采用浅埋基基础不能满满足地基强强度和变形形要求，常常采用桩基基。桩基的的作用是将将荷载通过过桩传给埋埋藏较深的的坚硬土层层，或通过过桩周围的的摩擦力传传给地基。按按照施工方方法可分为为钢筋混凝凝土预制桩桩和灌注桩桩。钢筋混混凝土预制制桩：这种种桩在施工工现场或构构件场预制制，用打桩桩机打入土土中，然后后再在桩顶顶浇注钢筋筋混凝土承承台。其承承载力大，不不受地下水水位变化的的影响，耐耐久性好。但但自重大，运运输和吊装装比较困难难。打桩时时震动较大大，对周围围房屋有一一定影响。钢筋混混凝土灌注注桩：分为为套管成孔孔灌注桩、钻钻孔灌注桩桩、爆扩成成孔灌注桩桩三类。（2）基础的埋置深深度：由室室外设计地地面到基础础底面的距距离称为基基础的埋置置深度。基基础的埋置置要有一个个适当的深深度，既保保证建筑物物的安全、又又节约基础础用材，并并加快施工工进度。决决定建筑物物基础埋置置深度的因因素应考虑虑下列几个个条件：土层构构造的影响响：房屋基基础应设置置在坚实可可靠的地基基上，不要要设置在承承载力较低低、压缩性性高的软弱弱土层上。基基础埋深与与土层构造造有密切关关系。地下水水位的影响响：地下水水对某些土土层的承载载力有很大大影响。如如粘性土含含水量增加加则强度降降低；当地地下水位下下降，土的的含水量减减少，则基基础将下降降。冰冻线线的影响：：冻结土与与非冻结土土的分界线线成为冰冻冻线。当建建筑物基础础处在冻结结土层范围围内时，冬冬季土的冻冻胀会把房房屋向上拱拱起；土层层解冻时，基基础又下沉沉，使房屋屋处于不稳稳定状态。相邻建建筑物的影影响：如新新建房屋周周围有旧建建筑物时，除除应根据上上述条件决决定基础埋埋深外，还还应考虑新新建房屋基基础对旧有有建筑的影影响。3、墙体（1）墙体的分类：：按其在平面中的的位置可分分为内墙和和外墙。凡凡位于房屋屋四周的墙墙称为外墙墙，其中位位于房屋两两端的墙称称为山墙。凡凡位于房屋屋内部的墙墙称为内墙墙。外墙主主要起围护护作用，内内墙主要分分隔房间作作用。另外外沿建筑物物短轴布置置的墙称为为横墙，沿沿建筑物长长轴布置的的称为纵墙墙。按其受力情况可可分为：承承重墙和非非承重墙。直直接承受上上部传来荷荷载的墙称称为承重墙墙，而不承承受外荷载载的墙称为为非承重墙墙。按其使用的材料料分为：砖砖墙、石墙墙、土墙及及砌块和大大型板材墙墙等。对墙面进行装修修的墙称为为混水墙；；墙面只做做勾缝不进进行其它装装饰的墙称称为清水墙墙。根据其构造又分分为：实体体墙、空体体墙和复合合墙。实体体墙由普通通黏土砖或或其它实心心砖砌筑而而成；空体体墙是由实实心砖砌成成中空的墙墙体或空心心砖砌筑的的墙体；复复合墙是指指由砖与其其它材料组组合成的墙墙体。（2）砖墙的厚度砖墙墙的厚度符符合砖的规规格。砖墙墙的厚度一一般以砖长长表示，例例如半砖墙墙、3/44砖墙、1砖墙、2砖墙等。其其相应厚度度为：1115mm、（称称12墙）1788mm、（称称18墙）2400mm、（称称24墙）3655mm、（称称37墙）4900mm、（称称50墙）墙厚应满满足砖墙的的承载能力力。一般说说来，墙体体越厚承载载能力越大大，稳定性性越好。砖墙的厚厚度应满足足一定的保保温、隔热热、隔声、防防火要求。一一般讲，砖砖墙越厚，保保温隔热效效果越好。（3）过梁与圈梁过梁：其作用是是承担门窗窗洞口上部部荷载，并并把荷载传传递到洞口口两侧的墙墙上。按使使用的材料料可分为：：钢筋混混凝土过梁梁：当洞口口较宽（大大于1.55M），上上部荷载较较大时，宜宜采用钢筋筋混凝土过过梁，两端端深入墙内内长度不应应小于2440mmm。砖砌过过梁：常见见的有平拱拱砖过梁和和弧拱砖过过梁。钢筋砖砖过梁：钢钢筋砖过梁梁是在门窗窗洞口上方方的砌体中中，配置适适量的钢筋筋，形成能能够承受弯弯矩的加筋筋砖砌体。圈梁：为了增强强房屋的整整体刚度，防防止由于地地基不均匀匀沉降或较较大的震动动荷载对房房屋引起的的不利影响响，常在房房屋外墙和和部分内墙墙中设置钢钢筋混凝土土或钢筋砖砖圈梁。其其一般设在在外墙、内内纵墙和主主要内横墙墙上，并在在平面内形形成封闭系系统。圈梁梁的位置和和数量根据据楼层高度度、层数、地地基等状况况确定。4、地面与楼板（1）地面：是指建建筑物底层层的地坪。其其基本组成成有面层、垫垫层和基层层三部分。对对于有特殊殊要求的地地面，还设设有防潮层层、保温层层、找平层层等构造层层次。每层层楼板上的的面层通常常叫楼面，楼楼板所起的的作用类似似地面中的的垫层和基基层。面层：：是人们日日常生活、工工作、生产产直接接触触的地方，是是直接承受受各种物理理和化学作作用的地面面与楼面表表层。垫层：：在面层之之下、基层层之上，承承受由面层层传来的荷荷载，并将将荷载均匀匀地传至基基层。基层：：垫层下面面的土层就就是基层。地面的种类：整体地地面：其面面层是一个个整体。它它包括水泥泥沙浆地面面、混凝土土地面、水水磨石地面面、沥青砂砂浆地面等等块料地地面：其面面层不是一一个整体，它它是借助结结合层将面面层块料粘粘贴或铺砌砌在结构层层上。常见见的块料种种类有：陶陶瓷锦砖、大大理石、碎碎块大理石石、水泥花花砖、混凝凝土和水磨磨石预制的的板块等。（2）楼板：是分隔隔承重构件件，它将房房屋垂直方方向分隔为为若干层，并并把人和家家具等竖向向荷载及楼楼板自重通通过墙体、梁梁或柱传给给基础。按按其使用的的材料可分分为：砖楼楼板、木楼楼板和钢筋筋混凝土楼楼板等。砖砖楼板的施施工麻烦，抗抗震性能较较差，楼板板层过高，现现很少采用用。木楼板板自重轻，构构造简单，保保温性能好好，但耐久久和耐火性性差，一般般也较少采采用。钢筋筋混凝土楼楼板具有强强度高，刚刚性好，耐耐久、防火火、防水性性能好，又又便于工业业化生产等等优点，是是现在广为为使用的楼楼板类型。钢筋混凝土楼板板按照施工工方法可分分为现浇和和预制两种种。现浇钢筋筋混凝土楼楼板：其楼楼板整体性性、耐久性性、抗震性性好，刚度度大，能适适应各种形形状的建筑筑平面，设设备留洞或或设置预埋埋件都较方方便，但模模板消耗量量大，施工工周期长。按按照构造不不同又可分分为如下三三种现浇楼楼板：钢筋混凝土现浇浇楼板：当当承重墙的的间距不大大时，如住住宅的厨房房间、厕所所间，钢筋筋混凝土楼楼板可直接接搁置在墙墙上，不设设梁和柱，板板的跨度一一般为2—3米，板厚度度约为700—80mmm。钢筋混凝土肋型型楼板：也也称梁板式式楼板，是是现浇式楼楼板中最常常见的一种种形式。它它由主板、次次梁和主梁梁组成。主主梁可以由由柱和墙来来支撑。所所有的板、肋肋、主梁和和柱都是在在支模以后后，整体现现浇而成。其其一般跨度度为1.77—2.5mm，厚度为为60—80mmm。无梁楼板：其为为等厚的平平板直接支支撑在带有有柱帽的柱柱上，不设设主梁和次次梁。它的的构造有利利于采光和和通风，便便于安装管管道和布置置电线，在在同样的净净空条件下下，可减小小建筑物的的高度。其其缺点是刚刚度小，不不利于承受受大的集中中荷载。预制钢筋混凝土土楼板：采采用此类楼楼板是将楼楼板分为梁梁、板若干干构件，在在预制厂或或施工现场场预先制作作好，然后后进行安装装。它的优优点是可以以节省模板板，改善制制作时的劳劳动条件，加加快施工进进度；但整整体性较差差，并需要要一定的起起重安装设设备。随着着建筑工业业化提高，特特别是大量量采用预应应力混凝土土工艺，其其应用将越越来越广泛泛按照其构构造可分为为如下几种种：实心平板：实心心平板制作作简单，节节约模板，适适用于跨度度较小的部部位，如走走廊板、平平台板等。槽形板：它是一一种梁板结结合的构件件，由面板板和纵肋构构成。作用用在槽形板板上的荷载载，由面板板传给纵肋肋，再由纵纵肋传到板板两端的墙墙或梁上。为为了增加槽槽形板的刚刚度，需在在两纵肋之之间增加横横肋，在板板的两端以以端肋封闭闭。空心板：它上下下表面平整整，隔音和和隔热效果果好，大量量应用于民民用建筑的的楼盖和屋屋盖中。按按其孔的形形状有方孔孔、椭圆孔孔和圆孔等等。5、窗与门（1）窗的作用与类型窗的作用：主要要是采光与与通风，并并可作围护护和眺望之之用，对建建筑物的外外观也有一一定的影响响。窗的采光作用主主要取决于于窗的面积积。窗洞口口面积与该该房间地面面面积之比比称为窗地地比。此比比值越大，采采光性能越越好。一般般居住房间间的窗地比比为1/77左右。作为围护结构的的一部分，窗窗应有适当当的保温性性，在寒冷冷地区作成成双层窗，以以利于冬季季防寒。窗的类型：窗的的类型很多多，按使用用的材料可可分为：木木窗、钢窗窗、铝合金金窗、玻璃璃钢窗等。其其中以木窗窗和钢窗应应用最广。按窗所处的位置置分为侧窗窗和天窗。侧侧窗是安装装在墙上的的窗，开在在屋顶上的的窗称为天天窗，在工工业建筑中中应用较多多。按窗的层数可分分为单层窗窗和双层窗窗。按窗的开启方式式可分为：：固定窗、平平开窗、悬悬窗、立转转窗、推拉拉窗等。（2）门门的作用用和类型：：作用：门是建筑筑物中不可可缺少的部部分。主要要用于交通通和疏散，同同时也起采采光和通风风作用。门的尺寸、位置置、开启方方式和立面面形式，应应考虑人流流疏散、安安全防火、家家具设备的的搬运安装装以及建筑筑艺术等方方面的要求求综合确定定。门的宽度按使用用要求可做做成单扇、双双扇及四扇扇等多种。当当宽度在11M以内时时为单扇门门，1.22—1.8MM时为双扇扇门，宽度度大于2..4M时为为四扇门。类型：门的种类类很多，按按使用材料料分，有木木门、钢门门、钢筋混混凝土门、铝铝合金门、塑塑料门等。各各种木门使使用仍然比比较广泛，钢钢门在工业业建筑中普普遍应用。按用途可分为：：普通门、纱纱门、百叶叶门以及特特殊用途的的保温门、隔隔声门、防防火门、防防盗门、防防爆门、防防射线门等等。按开启方式分为为：平开门门、弹簧门门、折叠门门、推拉门门、转门、圈圈帘门等。平开门：有单扇扇门与双扇扇门之分，又又有内开及及外开之分分，用普通通铰链装于于门扇侧面面与门框连连接，开启启方便灵活活，是工业业与民用建建筑中应用用最广泛的的一种。弹簧门：是平开开门的一种种。特点是是用弹簧铰铰链代替普普通铰链，有有单向开启启和双向开开启两种。铰铰链有单管管式、双管管式和地弹弹簧等数种种。单管式式弹簧铰链链适用于向向内或向外外一个方向向开启的门门上；双管管式适用于于内外两个个方向都能能开启的门门上。推拉门：门的开开启方式是是左右推拉拉滑行，门门可悬于墙墙外，也可可隐藏在夹夹墙内。可可分为上挂挂式和下滑滑式两种。此此门开启时时不占空间间，受力合合理，但构构造较为复复杂，常用用于工业建建筑中的车车库、车间间大门及壁壁橱门等。转门：由两个固固定的弧形形门套，内内装设三扇扇或四扇绕绕竖轴转动动的门扇。转转门对隔绝绝室内外空空气对流有有一定作用用，常用于于寒冷地区区和有空调调的外门。但但构造复杂杂，造价较较高，不宜宜大量采用用。卷帘门：由帘板板、导轨及及传动装置置组成。帘帘板是由铝铝合金轧制制成型的条条形页板连连接而成。开开启时，由由门洞上部部的转动轴轴旋转将页页板卷起，将将帘板卷在在筒上。卷卷帘门美观观、牢固、开开关方便，适适用于商店店、车库等等。门的构造平开木门是当前前民用建筑筑中应用最最广的一种种形式，它它是由门框框、门扇、亮亮子及五金金零件所组组成。常见的门扇有下下列几种：：镶板门扇：是最最常用的一一种门扇形形式，内门门、外门均均可选用。它它由边框和和上、中、下下冒头组成成框架，在在框架内镶镶入玻璃，下下部镶入门门芯板，称称为玻璃镶镶板门。门门芯板可用用木版、胶胶合板、纤纤维板等板板材制作。门门扇与地面面之间保持持5mm空隙隙。夹板门扇：它是是用较小方方木组成骨骨架，两面面贴以三合合板，四周周用小木条条镶边制成成的。夹板板门扇构造造简单，表表面平整，开开关轻便，能能利用小料料、短料，节节约木材，但但不耐潮湿湿与日晒。因因此，浴室室、厕所、厨厨房等房间间不宜采用用，且多用用于内门。拼版门扇：做法法与镶板门门扇近似，先先做木框，门门芯板是由由许多木条条拼合而成成。窄板做做成企口，使使每块窄板板自由胀缩缩，以适应应室外气候候的变化。拼拼版门扇多多用于工业业厂房的大大门。6、楼梯（1）楼梯的种类：：楼梯是房房屋各层之之间交通连连接的设施施，一般设设置在建筑筑物的出入入口附近。也也有一些楼楼梯设置在在室外。室室外楼梯的的优点是不不占室内使使用面积，但但在寒冷地地区易积雪雪结冰，不不宜采用。楼梯按位置可分分为室内楼楼梯和室外外楼梯。按使用性质分为为：室内有有主要楼梯梯和辅助楼楼梯，室外外有安全楼楼梯和防火火楼梯。按使用材料分：：木楼梯、钢钢筋混凝土土楼梯和钢钢楼梯。按楼梯的布置方方式可分为为：单跑楼楼梯、双跑跑楼梯、三三跑楼梯和和双分、双双合式楼梯梯。单跑楼梯：当层层高较低时时，常采用用单跑楼梯梯，从楼下下起步一个个方向直达达楼上。它它只有一个个梯段，中中间不设休休息平台，因因此踏步不不宜过多，不不适用于层层高较大的的房屋。双跑楼梯：是应应用最为广广泛的一种种形式。在在两个楼板板层之间，包包括两个平平行而方向向相反的梯梯段和一个个中间休息息平台。经经常两个梯梯段做成等等长，节约约面积。三跑楼梯：在两两个楼板层层之间，由由三个梯段段和两个休休息平台组组成，常用用于层高较较大的建筑筑物中，其其中央可设设置电梯井井。双分、双合式楼楼梯：双分分式就是由由一个较宽宽的楼梯段段上至休息息平台，再再分成两个个较窄的梯梯段上至楼楼层。双合合式相反，先先由两个较较窄的梯段段上至休息息平台，再再合成一个个较宽的梯梯段上至楼楼层。（2）楼梯的组成：：楼梯是由由楼梯段、休休息平台、栏栏杆和扶手手等部分组组成。楼梯段：是联系系两个不同同标高平台台的倾斜构构件，由连连续的一组组踏步所构构成。其宽宽度应根据据人流量的的大小、家家具和设备备的搬运以以及安全疏疏散的原则则确定。其其最大坡度度不宜超过过38度，以以26—33度较为为适宜。休息平台：也称称中间平台台，是两层层楼面之间间的平台。当当楼梯踏步步超过188步时，应应在中间设设置休息平平台，起缓缓冲休息的的作用。休休息平台有有台梁和台台板组成。平平台的深度度应使在安安装暖气片片以后的净净宽度不小小于楼梯段段的宽度，以以便于人流流通行和搬搬运家具。栏杆、栏板和扶扶手：栏杆杆和栏板是是布置在楼楼梯段和平平台边缘有有一定刚度度和安全度度的拦隔设设施。通常常楼梯段一一侧靠墙一一侧临空。在在栏板上面面安置扶手手，扶手的的高度应高高出踏步9900mmm左右。（3）楼梯的构造钢筋混凝土楼梯梯是目前应应用最广泛泛的一种楼楼梯，它有有较高的强强度和耐久久性、防火火性。按施施工方法可可分为现浇浇和装配式式两种。现浇钢筋混凝土土楼梯是将将楼梯段、平平台和平台台梁现场浇浇筑成一个个整体，其其整体性好好，抗震性性强。其按按构造的不不同又分为为板式楼梯梯和梁式楼楼梯两种。板式楼梯：是一一块斜置的的板，其两两端支承在在平台梁上上，平台梁梁支承在砖砖墙上。梁式楼梯：是指指在楼梯段段两侧设有有斜梁，斜斜梁搭置在在平台梁上上。荷载由由踏步板传传给斜梁，再再由斜梁传传给平台梁梁装配式钢筋混凝凝土楼梯的的使用有利利于提高建建筑工业化化程度，改改善施工条条件，加快快施工进度度。根据预预制构件的的形式，可可分为小型型构件装配配式和大型型构件装配配式两种。小型构件装配式式楼梯：这这种楼梯是是将踏步、斜斜梁、平台台梁和平台台板分别预预制，然后后进行装配配。这种形形式的踏步步板是由砖砖墙来支承承而不用斜斜梁，随砌砌砖随安装装，可不用用起重设备备。大型构件装配式式楼梯：这这种楼梯是是将预制的的楼梯段、平平台梁和平平台板组成成。斜梁和和踏步板可可组成一块块整体，平平台板和平平台梁也可可组成一块块整板，在在工地上用用起重设备备吊装。7、屋顶（1）屋顶的作用和和要求：屋屋顶是房屋屋最上层的的覆盖物，由由屋面和支支撑结构组组成。屋顶顶的围护作作用是防止止自然界雨雨、雪和风风沙的侵袭袭及太阳辐辐射的影响响。另一方方面还要承承受屋顶上上部的荷载载，包括风风雪荷载、屋屋顶自重及及可能出现现的构件和和人群的重重量，并把把它传给墙墙体。因此此，对屋顶顶的要求是是坚固耐久久，自重要要轻，具有有防水、防防火、保温温及隔热的的性能。同同时要求构构件简单、施施工方便、并并能与建筑筑物整体配配合，具有有良好的外外观。（2）屋顶的类型：：按屋面形形式大体可可分为四类类：平屋顶顶、坡屋顶顶、曲面屋屋顶及多波波式折板屋屋顶。平屋顶：屋面的的最大坡度度不超过110%，民民用建筑常常用坡度为为1%—3%。一般般是用现浇浇和预制的的钢筋混凝凝土梁板做做承重结构构，屋面上上做防水及及保温处理理。坡屋顶：屋面坡坡度较大，在在10%以上上。有单坡坡、双坡、四四坡和歇山山等多种形形式。单坡坡用于小跨跨度的房屋屋，双坡和和四坡用于于跨度较大大的房屋。常常用屋架做做承重结构构，用瓦材材做屋面。曲面屋顶：屋面面形状为各各种曲面，如如球面、双双曲抛物面面等。承重重结构有网网架、钢筋筋混凝土整整体薄壳、悬悬索结构等等。多波式折板屋顶顶：是由钢钢筋混凝土土薄板制成成的一种多多波式屋顶顶。折板厚厚约60mmm，折板板的波长为为2—3M，跨度度9—15M，折折板的倾角角为30度—38度之间间。按每个个波的截面面形状又有有三角形及及梯形两种种。第三节房屋屋面积计算算一、房屋面积的的分类1、实用面积（净净面积）：：它是建筑筑面积扣除除公摊面积积、及墙体体柱体所占占用的面积积后的净使使用面积，俗俗称地砖面面积。2、建筑面积（套套内面积、轴轴线面积）：：包含了房房屋居住可可用的实用用面积、墙墙体柱体占占地面积、楼楼梯走道面面积、其它它公摊面积积等。3、公摊面积：是是指建筑物物的楼梯、外外墙、首层层大堂及小小区内其它它一些配套套设施的分分摊面积。二、计算建筑面面积的范围围：1、单层建筑物无无论其高度度如何，均均按建筑物物勒脚以上上外墙外围围水平面积积计算。单单层建筑物物内如果带带有部分楼楼层者，亦亦应计算建建筑面积。高高低联跨需需分别计算算建筑面积积时，按高高低跨相邻邻处高跨柱柱外线为分分界线。2、多层或高层建建筑物按分分层建筑面面积总和计计算，每层层建筑面积积按建筑物物勒脚以上上外墙外围围的水平面面积计算。3、建筑物外墙为为预制挂板板的，按挂挂板外墙主主墙面间的的水平面积积计算。4、地下室、半地地下室、地地下车间、仓仓库、商店店、指挥中中心等及附附属建筑物物外墙有出出入口的（沉沉降缝为界界）建筑物物，按其上上口外墙外外围水平面面积计算。人人防通道端端头出口部部分楼梯踏踏步时，按按楼梯上口口外墙外围围水平面积积计算。5、用深基础做地地下架空层层，有围护护结构者，按按其围护结结构外围水水平面积计计算建筑面面积。6、坡地建筑物利利用吊脚做做架空层，有有围护结构构者，按其其围护结构构外围水平平面积计算算建筑面积积。7、建筑物内的门门厅、大厅厅，不论其其高度如何何，均按一一层计算建建筑面积，门门厅、大厅厅内回廊部部分按其水水平投影计计算建筑面面积。8、电梯井、提物物井、垃圾圾道、管道道井、附墙墙烟囱等均均按建筑物物自然层计计算建筑面面积。9、建筑物内的技技术层层高高超过2..2米的，按技技术层外围围水平面积积计算建筑筑面积。技技术层层高高虽不超过过2.2米，但从中中分隔出来来作为办公公室、仓库库等，应按按分隔出来来的使用部部分外围水水平面积计计算建筑面面积。10、有柱雨罩罩，按柱外外围水平面面积计算建建筑面积；；独立柱雨雨罩，按顶顶盖的水平平投影面积积的一半计计算建筑面面积。11、有柱车棚棚、货棚、站站台等，按按柱外围水水平面积计计算建筑面面积；单排排柱的独立立车棚、货货棚、站台台等，按顶顶盖的水平平投影面积积的一半计计算建筑面面积。12、突出墙面面的门斗、眺眺望间，按按围护结构构外围水平平面积计算算建筑面积积。13、封闭式阳阳台、挑廊廊按其水平平投影面积积计算建筑筑面积。挑挑阳台按其其水平投影影面积的一一般计算建建筑面积。凹凹阳台按其其阳台净空空面积（包包括阳台栏栏板）的一一半计算建建筑面积。14、建筑物外外有顶盖和和柱的走廊廊、檐廊、按按柱的外边边线水平面面积计算建建筑面积；；无柱的走走廊、檐廊廊，按其投投影面积的的一半计算算建筑面积积。15、两个建筑筑物间有围围护结构的的架空通廊廊，按通廊廊的投影面面积计算建建筑面积；；没有围护护结构的架架空通廊，按按其投影面面积的一半半计算建筑筑面积。16、建筑物内内无楼梯，设设室外楼梯梯的，其室室外楼梯按按每层水平平投影面积积计算建筑筑面积；室室内有楼梯梯并设室外外楼梯的，其其室外楼梯梯按每层水水平投影面面积的一半半计算建筑筑面积。17、各种变形形逢、沉降降缝，宽在在30mmm以内的抗抗震缝，均均分层计算算建筑面积积，高低联联跨时，其其建筑面积积并入低跨跨建筑面积积内。三、不计算建筑筑面积的范范围1、突出墙面的构构件、艺术术装饰以及及挂板突出出的艺术装装饰线，如如柱、垛、勒勒脚、台阶阶、无柱雨雨罩等。2、检修消防等用用的室外爬爬梯、宽度度在60ccm以内的的钢梯。3、穿过建筑物的的通道、住住宅的首层层平台、层层高在2..2米以内的设设备层。4、深基础架空层层仅预留门门窗洞口，不不做地面及及装饰的。5、没有围护结构构的屋顶水水箱间、舞舞台及后台台悬挂幕布布、布景的的天桥、挑挑台。6、单层建筑物内内分隔的操操作间、操操作室、仪仪表间等单单层房间。7、地下人防、支支线、人防防通道、人人防通道端端头为竖向向爬梯设置置的安全出出入口。8、宽在30mmm以上的抗抗震缝、有有伸缩缝的的靠墙烟囱囱，构筑物物如独立烟烟囱、烟道道、水塔、储储水池、储储仓等。9、建筑物内外的的操作平台台、上料及及利用建筑筑物的空间间安置箱、罐罐的平台。第四节中西西建筑风格格概述随着改革开放，各各种特色的的建筑如雨雨后春笋般般在中华大大地上耸立立起来。从从建筑风格格上来看，有有新颖、豪豪华的现代代建筑风格格、独树一一帜的中国国建筑风格格以及西式式建筑风格格等。一、中式建筑特特点：1、组群分布，主主次分明，富富有节奏感感。在中轴轴线上采取取横向构图图，把重要要的建筑物物布置在中中轴线上，次次要的建筑筑则对称地地列于中轴轴线两侧。结结构以“间”为单位，构构成单座建建筑，再以以单座建筑筑组成庭院院，进而以以庭院为单单位组合成成各种形式式的组群。2、讲究色彩的搭搭配。中国国的建筑具具有浓郁的的地域特色色，但不管管是什么地地方，都很很讲究色彩彩的搭配，如如江南水乡乡的白墙、黑黑瓦、与山山明水秀的的自然环境境相融合。而而北方的建建筑物多色色彩浓艳，对对比强烈，如如红墙黄瓦瓦的北京故故宫，红色色的院墙，金金光闪闪的的屋顶，配配上蔚蓝色色的天空作作背景，强强烈的对比比，给人留留下深刻的的印象。3、装饰具有多样样性：中式式建筑物的的窗是装饰饰的重点。窗窗的形状有有方、圆、椭椭圆、花形形、扇形、多多角形等，窗窗中的格纹纹及种类更更是多得无无法统计。如如被誉为“古民居博博物馆”的安徽黟黟县西递村村中，举目目皆是用青青灰色石料料雕制而成成的漏窗或或花窗，多多姿多彩，将将一栋动楼楼舍装点得得古朴典雅雅。4、建筑物具有明明显的等级级规定：一一般可从建建筑物的屋屋顶式样和和檐来区别别。庑殿式建筑：最最高级，只只有皇家重重要建筑、宫宫殿或大殿殿才使用。它它是四面斜斜坡、一正正脊、四斜斜脊。屋面面略有弧度度、屋角、屋屋檐向上翘翘起。歇山式建筑：采采用四面坡坡和二面坡坡的结合，即即东西两侧侧的屋面上上部转折成成垂直的三三角形，下下部仍为斜斜坡。攒尖式建筑：平平面是圆形形或多边形形，上为锥锥形的屋顶顶。多见于于坛、阁、亭亭、塔之顶顶。悬山式建筑：屋屋面双坡，两两侧伸出于于山墙之外外。有正脊脊一条和垂垂脊4条。硬山式建筑：规规格最低，两两侧山墙同同屋面齐平平或略高于于屋面。屋屋脊同悬山山式。二、西式建筑筑风格特点点：1、罗马式建筑：：罗马式建建筑兴起于于公元九世世纪至十五五世纪，是是欧洲基督督教堂的主主要建筑形形式之一。罗罗马式建筑筑线条简单单明确，造造型重厚、敦敦实，其中中有一部分分最有封建建城堡的特特征，是教教会威力的的化身。如如天津老西西开教堂，它它的平面呈呈长十字形形，正面和和后部耸立立高大的塔塔楼3座。楼座座以黄、红红花砖砌成成，上砌翠翠绿色圆肚肚形顶，檐檐下为半圆圆形拱窗，色色彩对比鲜鲜明。堂内内为三通廊廊式，内墙墙彩绘壁画画，装饰华华丽。2、哥特式建筑：：哥特式建建筑也是欧欧洲中世纪纪的主要建建筑风格之之一。哥特特式建筑与与罗马式建建筑造型稳稳重、线条条圆浑的风风格恰恰相相反，它以以动式取胜胜，统贯全全身、直刺刺苍穹的垂垂直线条，锋锋利的尖顶顶是其主要要特征，是是超凡入胜胜的宗教情情绪的集中中表现。如如黑龙江哈哈尔滨市的的南岗尼古古拉教堂，为为哥特式全全木结构的的建筑，它它的外表是是两根交叉叉曲线复杂杂结合，线线条轻快的的尖拱形拱拱门，内部部具有庞大大的空间，顶顶上是巨大大的苍隆，光光线通过彩彩色玻璃窗窗射入，变变作血红、紫紫石英和黄黄玉的华彩彩，造成一一种向上的的、天国的的神秘幻觉觉，从而突突出上帝的的至高无上上的权威。3、复兴时期的建建筑：此类类建筑是十十五世纪至至十七世纪纪流行欧洲洲的建筑风风格。其造造型上排斥斥象征神权权至上的哥哥特式建筑筑风格，以以人体美的的对称、和和谐为其意意表。如矗矗立在上海海外滩的浦浦东发展银银行大楼，大大理石外墙墙，古典式式圆柱、半半圆形拱穹穹，以拱穹穹为中心的的对称的建建筑形式，显显示出庄重重、华贵、典典雅的审美美趣味。建建筑物的内内顶及回音音壁上有展展示宗教故故事的作品品，表现了了文艺复兴兴时期所提提倡的人文文主义思想想。4、巴洛克式建筑筑：巴洛克克式建筑，着着意追求在在建筑空间间组合中产产生复杂变变化的效果果。如上海海和平饭店店，就具有有巴洛克式式建筑风格格。它圆形形屋顶，柱柱子很多，在在不同的光光线下产生生各种明暗暗变幻。色色彩运用也也十分大胆胆，以红色色和白色为为主调。更更值得注意意的是窗子子，不仅式式样多，而而且呈现波波浪式曲线线，使整个个建筑物充充满了活力力。5、西式现代建筑筑：以新型型的高层摩摩天大厦为为代表。这这些高楼大大厦以钢筋筋混凝土、钢钢材、玻璃璃、塑料、预预制构件为为材料，采采取与基本本结构体系系无关的建建筑物内部部空间分割割法，强调调材料本身身的质感和和比例的美美。如深圳圳的国际贸贸易大楼，它它高1600米，有53层楼面面。外形线线条简洁、明明快、挺拔拔流畅，象象征着这座座新型城市市的开拓精精神。大厦厦设有观光光电梯，即即使是在乘乘坐电梯的的片刻也能能欣赏到室室外风光。6、庭院式建筑：：是指运用用几何图形形，把古代代传统的建建筑艺术与与现代化的的最新技术术巧妙地融融合在一起起，建造成成各种自成成体系、独独具风格的的庭院式建建筑物。如如北京香山山饭店是庭庭院式建筑筑物的代表表。这座拥拥有3255房间的大大饭店，因因山就势，由由5座式样不不同的斜顶顶楼群构成成，最低的的一层楼高高，最高的的只有4层。屋顶顶采用中国国式的歇山山式顶、悬悬山式顶、硬硬山式顶、墙墙面上的窗窗子仿照中中国江南的的花窗、漏漏窗建造。灰灰瓦白墙，色色彩淡雅别别致，多走走廊，拥有有精巧的庭庭园，充满满了江南书书卷气息。它它的内部设设施却很现现代化，如如溢香厅，上上用透明玻玻璃顶，充充分运用电电脑、空调调、光感应应等新技术术。走进饭饭店，江南南秀气扑面面而来；踏踏入房间，又又能得到最最现代化的的享受。三、中西合璧把西式建筑风格格和中式建建筑风格揉揉和在一起起所建造的的建筑物，如如坐落在上上海西区的的龙柏饭店店就是典型型。它的外外形运用参参差不齐的的几何图形形组成。主主楼周围是是一片绿色色的大草坪坪，上面有有数只白色色的躺椅，供供旅客休憩憩。主楼旁旁还建有水水池、静中中有动，生生机盎然。大大楼的北侧侧，有一幽幽静小道通通向“小村”。在“小村”中，有许许多栋小巧巧别致的日日本式乡村村别墅，充充满了东方方情调。第五节建筑筑识图学会识别、使用用建筑剖面面图、平面面图、立面面图、及水水、电、暖暖图。第三章房地地产交易第一节房地地产价格一、房地产价格格的特点：：房地产价格与一一般物价既既有共同之之处，也有有不同的地地方。共同同之处是：：A都是价格格，用货币币表示；BB都有波动动，受供求求等因素的的影响；CC按质论价价，优质高高价，劣质质低价。房房地产价格格与一般物物价的不同同，表现出出房地产价价格的特征征。房地产价格的特特征主要有有下列四个个：1、房地产价格既既可表示为为代价的价价格，同时时也可表示示为使用和和收益代价价的租金房地产价格与租租金的关系系，犹如本本金与利息息的关系。若若要求取价价格，只要要能把握纯纯收益和资资本化率，依依照收益法法将纯收益益资本化即即可。相反反，若要求求取租金，只只要能把握握价格及期期待的资本本化率，即即可求得。2、房地产价格实实质上是房房地产权益益的价格由于房地产的自自然地理位位置有不可可移动性，结结果其可以以转移的并并非是房地地产实物本本身，而是是有关该房房地产的所所有权、使使用权或其其他权益，所所以房地产产价格实质质上是这些些无形的权权益的价格格。房地产产的实物状状态与其权权益状况并并不总是一一致的。因因此，房地地产估价与与对房地产产权益的了了解、分析析之间有密密切关系是是必然的。由由于每种权权益均会影影响价格，同同一宗房地地产转移的的权益不同同，估价结结果也会不不同。3、房地产价格是是在长期考考虑下形成成的。一宗房地产通常常与周围其其他宗房地地产构成某某一地区，但但该地区并并非固定不不变，尤其其是社会经经济位置经经常在不断断变化，所所以房地产产价格是考考虑该房地地产过去如如何使用，将将来能作何何种使用，总总结这些考考虑结果后后才能形成成房地产的的今日价格格（或某特特定时间的的价格）。在在估价时，应应密切注意意把握今日日的价格为为昨日的展展开、明日日的反映这这一事实。4、房地产现实价价格一般随随着交易的的必要而个个别形成，交交易主体间间的个别因因素容易起起作用这是由于不可移移动性、数数量固定性性、个别性性等土地的的自然特性性，使房地地产不同于于一般物品品。一般商商品可以开开展样品交交易、品名名交易，其其价格可以以在交易市市场上形成成。而房地地产则不能能搬到一处处作比较，要要认识房地地产，只有有亲自到所所在地观察察。二、房地产价格格的种类：：进行房地产估价价，必须弄弄清楚房地地产价格的的种类和每每一种房地地产价格的的确切含义义。不同的的房地产价价格，其所所起的作用用不尽相同同，评估的的原则、依依据和考虑虑的因素也也不尽相同同。1、市场价格、理理论价格、评评估价格A市场价格房地产的市场价价格，简称称市价，是是房地产交交易双方的的实际成交交价格。它它是已经完完成了的事事实。这种种价格通常常随着时间间、供求关关系的变化化及交易双双方的心态态、偏好、素素质的不同同而经常波波动。市场价格可分为为公平市价价和非公平平市价。公公平市价，是是指交易双双方在正常常情况下的的成交价格格，不受一一些不良因因素，如不不了解市场场行情、垄垄断、强迫迫交易等的的影响。这这个价格对对交易双方方来说也是是经济合理理的。反之之则为非公公平市价。公平市价又可以以说是卖方方只按其要要求的价格格出售，买买方只按其其愿付的价价格购入，卖卖方认为是是最高价而而买方认为为是最低价价，双方均均认为该项项交易对己己有益而自自愿成交所所形成的价价格。公平市价形成的的条件归纳纳起来有下下列七个(a)公开市场；；(b)交易对象具具备市场性性(c)交易双方具具备充分信信息(d)交易双方不不受任何压压力(e)理性的经济济行为(f)适当的期间间完成交易易(g)正常合理的的付款方式式B理论价格房地产的理论价价格，是如如果将房地地产放在合合理的市场场上交易，它它应该实现现的价格。理理论价格不不是事实，但但又是客观观存在的。C评估价格房地产的评估价价格，简称称评估价，是是估价人员员对房地产产客观合理理价格作出出的一种估估计、推测测或判断。评评估价格也也不是事实实。在评估市价时，房房地产的评评估价与市市价有着密密切的关系系。由于房房地产缺乏乏完全市场场，在许可可买卖的制制度下，专专门有估价价机构为交交易双方提提供服务，这这种情况下下的评估价价往往会成成为市价。值值得注意的的是，由于于估价者的的经验、知知识、爱好好、利害关关系等的不不同，同一一宗房地产产，不同的的估价者评评估出来的的价格可能能不完全相相同。所以以为求评估估价格客观观合理，必必须建立健健全估价制制度，制定定估价技术术标准和估估价人员的的职业道德德准则。一一般来说，具具有丰富经经验的估价价人员评估估出的价格格，较接近近于市价。评估价还可根据据评估时采采用的评估估方法不同同而有不同同的称呼。如如用市场比比较法评估估求得的价价格称为比比准价格，用用成本法评评估求得的的价格称为为积算价格格，用收益益法评估求求得的价格格称为收益益价格。由上可见，需要要评估的是是客观合理理的价格，而而实际评估估出的可能能是带有估估价人员主主观因素的的价格，这这两者又都都可能与估估价对象在在市场上真真正交易起起来的成交交价格不同同。但从理理论上所，一一个良好的的评估价格格=公平市价价=理论价格格2、土地价格、建建筑物价格格、房地价价格这是一组按照房房地产的存存在形态来来划分的价价格。房地地产的存在在形态有下下列三种：：土地、建建筑物、房房地。房地地产价格通通常有土地地价格、建建筑物价格格、房地价价格之分。A土地价格土地价格，简称称地价。如如果是一块块无建筑物物的空地，此此价格即指指该块土地地的价格；；如果是一一块附有建建筑物的土土地，此价价格是指该该宗房地产产中纯土地地部分的价价格。同一块土地，在在估价时考考虑（或假假设）的“生熟”程度不同同，会有不不同的价格格。土地的的“生熟”程度主要要有下列六六种：(a)未征用用补偿的农农地。购此此土地者需需进行征用用补偿，支支付征地补补偿费；((b)已征用用补偿但未未做三通一一平的土地地。所谓“三通一平”，通常是是指路通、水水通、电通通和场地平平整；(c)已做三三通一平的的土地(e)已做做三通一平平以上的开开发土地，如如已做七通通一平的土土地。“七通”是指具备备了道路、给给水、排水水、电力、通通讯、燃气气、热力等等设施和条条件，“一平”是指土地平平整；(d)在现有有城区内附附有待拆迁迁建筑物的的土地。购购此土地者者需进行拆拆迁安置，支支付拆迁补补偿安置费费(f)已做拆拆迁安置的的城市空地地。Ｂ建筑物价格建筑物价格是指指建筑物部部分的价格格，不包含含其占用的的土地的价价格。人们们平常所说说的房价，如如购买一套套商品房的的价格，购购买一栋别别墅的价格格，通常是是含有该建建筑物占用用的土地的的价格在内内，与这里里的建筑物物价格的含含义不同。Ｃ房地产价格房地价格又称房房地混合价价，是指建建筑物连同同其占用的的土地的价价格，往往往同于上述述人们平常常所说的房房价。对于同一宗房地地产来说：：房地价格＝土地地价格＋建建筑物价格格土地价格＝房地地价格－建建筑物价格格建筑物价格＝房房地价格－－土地价格格3、总价格、单位位价格、楼楼面地价这是一组按照房房地产价格格的表示单单位来划分分的价格。Ａ总价格房地产的总价格格，简称总总价，是指指一宗房地地产的整体体价格。根根据情况不不同，房地地产总价格格的内容也也不容，它它可能是一一块面积为为500mm２的土地价价格，一套套面积为2200m２２的高级公公寓的价格格，或一片片１km２的土地的的价格，也也可能是一一个地区范范围内的全全部房地产产的价格，或或者是一国国全部房地地产的价格格。房地产产的总价格格一般不能能说明房地地产价格水水平的高低低。Ｂ单位价格房地产的单位价价格，简称称单价。对对土地的单单位价格来来说，是指指单位土地地面积的土土地价格；；对建筑物物的单位价价格来说，是是指单位建建筑物面积积的建筑物物价格；对对房地的单单位价格来来说，是指指单位建筑筑物面积的的房地价格格。房地产产的单位价价格可以反反映房地产产价格水平平的高低。认清单位价格，要要认清货币币单位、面面积单位及及面积含义义。以土地地为例，土土地单位价价格与土地地总价格的的关系为：：土地单位价格＝＝土地总价价格÷土地总面面积由于各国或个地地区的土地地面积的计计量单位不不同，单位位面积土地地价格表示示方式不尽尽相同，如如我国内地地通常采用用每平方米米地价，香香港采用每每平方英尺尺地价（110.7664平方英英尺合1平方米），台台湾采用每每坪地价（大大约0.3303坪和和1平方米）。有有时土地面面积单位还还采用亩、公公顷等。对对于住宅来来讲，又有有单位建筑筑面积、使使用面积或或居住面积积的价格之之分。Ｃ楼面地价楼面地价，又称称单位建筑筑面积地价价，是平均均到每单位位建筑面积积上的土地地价格。楼楼面地价与与土地总价价格的关系系为：楼面地价＝土地地总价格÷建筑总面面积由此公式可以找找到楼面地地价、土地地单价、容容积率三者者之间的关关系，即：：楼面地价＝土地地单价÷容积率弄清楼面地价的的作用有着着十分重要要的意义。在在现实生活活中，楼面面地价往往往比土地单单价更能说说明土地价价格水平的的高低。4、所有权价格、使使用权价格格、其他权权利价格这是一组按照所所交易的房房地产的产产权来划分分的价格。同同一房地产产，在交易易中交易的的可能是所所有权，也也可能是使使用权，还还可能是其其他权利，如如地上权、永永佃权、地地役权、典典权、采伐伐权、采石石权、耕作作权等。中中国当前主主要是所有有权和使用用权。Ａ所有权价格房地产的所有权权价格，是是指交易房房地产所有有权的价格格。房地产产所有权价价格还可依依据所有权权是否完全全再细分。如如根据“权利束“理论，所所有权为占占有权、管管理权、享享用权、排排他权、处处