项目拓展管理制度

编制鲍跟泽日期2015.1.15审核鲍跟泽日期2015.1.19批准王耀楚日期2015.1.20修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人为保持集团可持续发展，体现策划先行的思想，在寻找和确定房地产新项目前，对其可行性进行科学论证，有效规避风险，提高项目决策的规范性和计划性。2.适用范围集团房地产开发新项目论证工作，以及为之展开的相应研究工作。3.权责3.1总裁办3.1,1负责土地信息收集、筛选和基础研究工作；3.1.2组织开展项目可行性研究，并组织编制《项目可行性研究报告》;3.1.3负责国土证办理。3.2营销策划部3.2.1组织市场调研，提出项目初步定位；3.2.2负责对论证项目提供销售预测分析；3.2.3按项目运营策划的总体工作安排完成各自的项目策划工作。3.3设计管理部3.3:1负责项目概念规划草案设计工作；3.3.2按项目运营策划的总体工作安排完成各自的项目策划工作。3.4成本控制部3.4.1负责根据项目规划草案进行初步工程成本估算：3.4.2按项目运营策划的总体工作安排完成各自的项目策划工作。财务管理部3.5.1负责对论证项目提供财务经济评价和分析；3.5.2按项目运营策划的总体工作安排完成各自的项目策划工作。3.6集团领导按权限审核/审批《项目建议书》,4.管理规定4.1信息收集与甄别4.1.1总裁办负责根据集团的土地储备计划进行土地信息的收集工作，将土地信息汇总、(1)政府公告类：从相关报纸或各土地储备中心处提前获得政府出让土地信息公告、土地储备发展中心进行的企业转让土地信息招投标、拍卖、挂牌信息公告(2)其他被动收集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等。(3)其他主动收集信息类：了解各行政区历史用地、农村工商发展用地和旧城改造的信息，根据集团发展战略，主动与原土地方接触，了解是否有转让或合作意向。4.2.基础研究阶段4.2.1总裁办负责依据各类信息开展基础研究，及时把握动态信息，填报《项目风险管理计划》,及时收集分析其研究成果，定期汇总形成基础研究信息库。4.2.2总裁办以基础研究的成果指导土地储备计划工作的进行，编制《项目前期工作清4.3目标地块研究及立项4.3:1针对初审通过的目标地块，由总裁办牵头，财金管理中心、营销管理中心、工程管理中心、成本控制中心等部门配合，开展实地勘察和周边市场调查，根据市场情况和项目特点进行初步研究和初步定位。4.3:2对于合作项目，总裁办负责商务谈判的前期准备、谈判计划，配合集团领导进行谈判工作，关于合作方式、土地价格、经济指标等重要的谈判需填写商务谈判记录。由总裁办牵头，财金管理中心、营销管理中心、成本控制中心、工程管理中心等部门配合，完成相应宗地状况、经济技术指标、合作条件、投资收益预测等工作，形成《项目建议书》,按《权责手册》完成审核/审批后确定。4.3.3《项目建议书》通过审批后，由总裁办组织相关部门开展可行性研究工作。未通过则进行调整或放弃进入数据库存档。4.4项目可行性研究及编制《项目可行性研究报告》4.4.1由总裁办牵头，组织工程管理中心、营销管理中心、成本控制中心、财金管理中心等共同参与，制定可行性研究计划及可行性研究的整体工作。4.4.2:各部门配合总裁办进一步完善项目背景调研，包括项目获得方式的流程、土地方资信情况、项目所在区域的环境和配套、区域规划和未来发展趋势等，进一步完善《项目建议书》内容。工程管理中心根据《项目建议书》的产品初步定位，提出项目概念规划草案。成本控制中心负责根据项目概念规划草案、成本数据库信息提出工程成本估算。营销管理中心负责提出项目销售预测等。446财金管理中心负责根据销售预测、工程成本估算、土地及前期费用、期间费用等进行项目4.4.7总裁办组织各部门根据项目基本情况、办理)工作，并对相关项目资料存档。4.6.2拿地后10个工作日内(以中标通知为准),总裁办负责组织召开项目启动会。详见《项《项目前期工作清单》6.7《项目可行性研究(策划)听证会签表》究研础基究研础基项目论证管理流程工程管理中心成本控制中心财金经营中心营销管理中心审计监察中心进入土地信息目标地块研究作业指引提交项目建议审核审批综合研究投资经济评价工程成本估算概念规划草案序号记录名称附表1项目风险管理计划目项目风险管理计划2项目前期工作清单目项目前期工作清单3项目建议书(模板)项目建议书.doc4新项目可行性研究测算表——成本部分(模板)新项目可行性研究测算表一一经济指标部分(模板)项目可行性研究报告(模板)新项具可行性研究测新项