房地产项目投资策略报告

“威斯顿联邦大厦”一、项目后续建设资金投入量分析根据对“美岭”项目的建设现状，结合其它类似物业相应工程量的投资开发进度，预计本项目后续工程资金投入如下表2.1所列。表1.1后续工程资金投入量表工工作内容项目取得，外立面、大堂装修及环境绿化方大堂装修、门前广场施工、绿化施工及验收，外立面施工开始，重点广告媒体预定，开始接受预定认购。外立面开始施工完毕，结束内部认购，正式开盘准备工作完成，媒体投放和新闻炒作开始，为销售进行预项目竣工交付使用。预计投入(万元)11850+2,0001,0001,5001,5002,5002,00010,5002001-10-8——2001-12-312001-11-1——2001-12-302001-12-30——2002-3-312002-3-31——2002-6-12002-6-1——2002-8-302002-8-30——2002-10-30总计投入月度计划二、项目销售分析与预测1、项目定价策略及指标 ，给予客户以信心，并使潜在客户受到刺激，产生购买的欲望；同时为根据市场状况给予有利价格调整的充 (2)价格重心。根据目前成都市商务楼较为疲软的市场态势、较低的购买力水平及市场发育程度，建议“美岭”项目销售重心(裙楼、高层写字楼等高价位单位)适当后移或控制销售，以配合项目中后期价格的走高，同时赢得相对更高的投资收益水平，争取更为有利的销售业绩。 (3)定价指标。根据对本项目前期市场调查及可行性研究分析结果，结合项目的总体元/卅作为项目启动均价是适宜的，同时也留下了相当程度的市场操作空间。在本报告相关测算中，将以2、项目销售资金回笼预测我们根据与“美岭”项目市场环境、规模、类型、定位相接近的其它城市相似发展阶段及相似项目的市场表现分析，结合项目工程进度及对本项目后期各营销阶段的总体安排，我们对本项目的市场销售形势作出下述模拟预测：按目前成都市商务楼外部市场条件及现有类似项目销售规律，预计项目在18个月销售周期内(即2002年3月〜2003年8月期间内)，按上述均价基本上可完成约95%的总销售量，即完成塔楼销售17924.98川、裙楼销售14463川、地下停车场销售9724.5川。表1.1项目销售预测(正常预期)销销售回款均价(元/m2) (万元)佃91.66裙楼:地下车库「小计3883.75小计119,49.98持续期地下车库小计4097.85907.628889.2283659159.92074.5619599.461294.581285.6270.132850.31销售面积 (眄597548213241.570009500320065008000250065008500280016071080.5塔楼裙楼「96426483推广进度销售进度开盘期强销期备注塔楼塔楼60%30%10%三、项目后续工程投资现金流量分析2、项目投资现金流量分析综合上述分析测算结果，“美岭”后续工程预期投资现金流量由下表2.2给出表2.2项目后期投资收益平衡表项目项目2001年营年度2003年开发经2002年序号14199.691291.9834338.98214199.691291.9834338.9826050.34223001880.3418708288.6420139.299658.3675001208.3695010480.93-4619.079527.17-5572.8350.909671.9862012907.718288.6410661.775088.940.8265088.94—1现金流入(销售收入)2现金流岀151002.1建设投资148002.2销售经营税金及附加2.3期间费用3003所得税前净现金流量-151003.1税前累计净现金流量-151004所得税前净现值流量-151004.1税前累计净现值流量-151005折现率(I=10%)12、设项目前期资产转移1.18亿元付款于2001年底投入；的6%十；其中期间费用按工程期间平均摊入。根据表2可算出，在上述项目后续开发的假设条件下，其相关动态盈利财务指标为：(1)财务内部收益率IRR(%)=21.3%;(2)财务净现值(Ic=10%)=4632.4万元；(3)静态投资回收期二2.36年。(4)动态投资回收期二2.52年。经对比分析，上述各项动态盈利指标相对于国家制订的相关行业投资收益经济指标基准值是较高的；因此“美岭”项目的投资机会成本极低、盈利能力极强、投资回收期极短(在考虑资金时的条件下，项目将在开盘后1年左右的时间收回全部投资、包括资产转移投入及后续工程投入)。四、工程还款计划项目开工前期几个月资金紧张甚至亏空的情况，在自有资金有限制的情况下，工程建设投入必须通过银行(短期)贷款及工程垫付的方式加以解决；一旦项目前期资金障碍解除，项目则不难实现“滚动开发”的(1)内部认购时期的价格。目的是摸清楼盘由价格表现的各项条件的市场接受程度。价，以较低为好。(2)价格的调整。如果内部认购期市场表现踊跃，可在公开发售时作向上调整，幅度不可太大。管理费及其他附加费等措施吸引客户，争取公开发售成功。六、价格策略操作建议1、价格操作的阶段性重心应明确本项目的关键环节。应明确“美岭”项目开发成功与否在于项目前期，项目前期投资策划、规划设计、资金筹措的成效直接决定了本项目准确地适应目标市场需要，尽快地为市场所接受、同时也直接决定了项目后续工程能否顺利进行。2、本项价格策略分析是在目前环境、资源条件下，对项目投资与价格制定作出的基础性、意向性分析，在实际操作中应持权变的观点。如针对特定时点上市场因素的变化状况，对具体营销周期、价格走势、价格升降幅度、营销手段等进行适时调整。分的保障，仍应在开发经营各环节做好“增收节支”，把握好投资过程的关键“结点”。应充分利用怡和置业公司的一切资源优势，争取从土地成益。，对外密切关注成都市商务类房地产市场供求关系、竞争程度、竞争性