奥克斯地产2009年度地产经营工作汇报

2009年度地产经营工作汇报www.f

房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879第二部分09年下半年重点工作回顾第三部分团队建设的思路及做法

第四部分2010年工作设想及规划

第一部分09年指标完成情况第五部分本地行业信息及竞争态势

一、主要经济指标完成情况

二、KPI完成情况第一部分09年指标完成情况

盛世天城年计划与实际完成数据对比指标对比销售套数销售额(亿)回款额(亿)计划完成8468.856.34实际完成228734.1223.3完成率270%386%367%盛世天城２期月度销售套数对比表完成率（%）27533014742016214811914120623916276全年计划销售1298套,实际销售2132套,完成率为164%各标段销售完成情况分析销售率99%99%98%81%64%二、KPI完成情况

1.当月销售套数完成率2.回款完成率3.剩余物业消化完成率4.月度重点工作5.媒体曝光6.关键岗位人才流失量主要考核指标KPI完成情况分析表1-9月10月11月12月实际得分(总分100分)无KPI考核78.588.4暂无主要失分点/物业资产销售物业资产销售暂无第二部分09年下半年重点工作回顾2009年是奥克斯地产上最值得纪念的一年，取得了骄人的成绩，实现了历史性的突破，表现为：一、地产公司销售额实现了历史性的突破二、单个项目的销售额和销售进度创历史之最三、地产品牌得到前所未有的发展二、瓶颈问题分析及纠正措施一、下半年重点工作回顾（8月份始)第二部分09年下半年重点工作回顾一、下半年重点工作回顾（8月份始）◆

2、持续小批量、快节奏的推盘方式

◆

3、灵活运用价格策略，实现利润最大化

◆

4、品牌建设再上一个新台阶

◆

5、做好盛世天城一期交房工作◆

1、及时根据公司部署，调整营销策略

◆6、参与集团外地项目的有关营销工作◆

1、及时根据公司部署，调整营销策略市场形势变化、公司战略调整营销策略调整

销售额：从8.8亿26亿内部指标共调整过三次敏锐察觉市场变化，适时开始促销

12月举办了岁末嘉年华购房节,推出了一系列优惠和客户联动活动,使售楼处周周有活动,人气和成交保持在市场同期较高的水平,同时也在业内引起不小的轰动.12月5日西点美食节12月25日缤纷圣诞礼12月19日欢乐运动会12月12日时尚车展结果：在传统销售淡季销售公寓达114多套,别墅成交5套岁末嘉年华购房节活动照片12.12时尚车展12.19欢乐运动会12.5西点美食节12.25缤纷圣诞礼◆

2、持续小批量、快节奏的推盘方式

28天1-8月开盘12次，9-12月开盘10次，09年共开盘22次9天6天5天8天27天14天0天6天◆3、灵活运用价格策略，实现利润最大化涨幅最高的90平米产品,涨幅达96%96%86%33%◆4、品牌建设再上一个新台阶

◆成功组织和策划了奥克斯地产及天城项目参加10月份住博会工作；◆积极参评国内及宁波当地具有影响力和市民比较认可的地产奖项；◆成功组织策划12月份别墅客户答谢会,在社会上产生良好的品牌效应；◆完善售后服务体系，妥善处理客户投诉，维护公司品牌。住博会奥克斯展位现场(09.10.30)09年已获得的各类奖项09年度争取中的奖项

最受市民欢迎的楼盘奖杯鄞州区最具区位价值楼盘奖杯尚在评选或争取中的奖项AUX地产及天城项目09年度待争取的奖项主办方奖项名称公开时间知名房产网站十大品牌房企2010.1.15销售TOP10楼盘冠军销售TOP10房企最美样板房楼盘榜

以及几个有份量的全国性奖项别墅客户答谢会现场及媒体炒作(09.12.13)各方媒体对公司的评价◆5、做好天城一期交房工作制订交房倒计时计划，加强跟踪和协调物业、客服提前介入，做好验收和整改“擒贼先擒王”，做好关键业主工作根据客户情况，实施分批交房策略缜密的交房预案，人性化的交房流程结果：集中交房期间，交房率达94%。交房现场照片宏伟喜庆的迎宾布置业主欢心收房场景温馨有序的交房现场人性化交房现场布置◆6、参与集团外地项目的有关工作

主要是市场调研、项目可行性分析、产品定位、定价、营销和策划管理、营销代理公司招投标等相关营销工作。

案例：规范营销代理公司招投标管理

从无标准 四张表二、瓶颈问题分析及纠正措施1、大户型和别墅销售节奏不快2、物业资产去化速度较慢3、地产集团的营销管理思路不清晰4、商业地产的操作思路仍在摸索1.大户型和别墅销售节奏不快

原因分析1、战略方向变化较大，未抓住旺销的有利时机2、该产品本身客群少，销售周期长5、蓄水动作不充分，推广渠道和销售动作不集中4、中式别墅的立面市场上存在一定争议3.年末宏观政策对大户型销售有一定影响有利于该产品销售的SP活动较少3、现场包装再争取一些景观以及其他亮点2、集中做一些推广动作，举办一些SP活动1、放长销售周期，顺势去化对策1.大户型和别墅销售节奏不快2.物业资产去化速度较慢原因分析4.车位配比高，业主购买能力差2.宏观上车位新政出台(租售并举)5.华城的车位销售策略，不够彻底，1.客观上该物业销售难度较大,为行业通病3.车位价格成长不快，投资金回报率低2009年剩余物业销售统计表物业名称郦都车库郦都商铺华城车位华城车库华城别墅东方房子销售量26个1个18个5个1幢1套销售额184万45万138万78万370万190万余量17个售罄400个31个售罄售罄销售总金额：1005万

09年针对剩余物业资产我们运用了二手房操作，动员物业推销以及现场驻点面对面营销、分期付款等多种促销及操作方法，取得了一定效果。2.物业资产去化速度较慢对策5.郦都车位是否可以改造成封闭车库再销售4.郦都车库可在现价基础上自然去化1.华城车位车库必须降价销售换取资金流3.要求物业加强小区的停车规范管理2.推出多重营销组合策略，如零首付等3.地产集团的营销管理思路不清晰随着奥克斯地产的快速发展，尤其是新增了成都天津两项目后，上海、南昌等外地项目陆续进入销售阶段，如何理顺地产集团营销管理架构，确保地产营销工作的顺畅。第三部分团队建设的思路及做法

一、明确分工，充分发挥个体的积极作用二、加强合作，强调团队的总体作战能力三、注重培养，让每个成员与企业共发展四、建立梯队，为企业快速发展提供支撑五、优胜劣汰，建立一支有效的管理团队一、2010年主要经济指标二、地产集团销售团队组建

第四部分2010年工作设想及规划

三、二期一标交付工作

四、地产集团营销工作

一、2010年主要经济指标项目

物业形态

销售额(万)

回款

(万)备注

盛世天城住宅

39817114469别墅

2634129675车位

30003000商铺

73637363三四楼盛世新都

住宅3650036500商铺56735673龙观项目

别墅等162007258AUX商务楼

写字楼210007654其他物业车位等700700上海项目

办公用房1800047000不含二期天津项目

住宅为主6706960362成都项目

住宅商业00南昌项目住宅为主5300034000合计294663353654分管领导宁波公司南昌公司天津公司成都公司营销上海公司策划案场1营销营销营销营销策划策划策划策划案场2案场3案场案场案场案场地产集团营销部注:地产集团和宁波公司部分人员和职能可合并主要职能:管理和指导各区域公司营销策划的日常工作分管领导急需要解决的几个问题谁来管？主要是责任到人管什么？主要是明确职责如何管？主要是明确流程宁波公司组建包装地产集团营销中心三、做好天城二期一标交付工作

交房体量大(716带装修+335)无带装修物业类型交房经验二标施工对一标交房的影响全新交房挑战应对措施:吸取经验教训,学习先进公司的装修物业交房经验,提早做好交房准备.四、地产集团营销工作

◆

1、打好宁波三大战役

◆

2、布局全国四大战场

◆3、盘活集团五大资产

◆

1、

打好宁波三大战役

(1)、盛世新都项目进行重新包装并推向市场(2)、重点做好AUX中央大厦销售工作(3)、推出龙观别墅项目

A、改观小区面貌；

B、提升品牌价值；

C、经济效益最大化；(1)、盛世新都项目进行重新包装并推向市场整改包装内容整改包装全新形象市场二手房操作推向改造前改造后改造后(2).重点做好AUX中央大厦销售工作共26层,7-19层共78套对外销售，主力销售面积集中在200-400㎡，可售面积为26887平方。销售及时间目标：

2010年完成项目销售率达到96%，全年预计完成销售75套。

资金目标：

2010年预计实现整盘均价8500元/㎡，销售额约2.1亿元。

推广步骤预计销售率营销阶段项目预告项目占位持续销售2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月营销节点制定50％20％16％进场开盘强销期持续期扫尾期强势销售10％CBD门户·花园办公·X商务地标AUX中央大厦地段门户口岸八大价值生态鄞州公园花园中庭连廊立面

X无限可能配套高效商务交通通达无阻潜力前景无限空间大气方正资本口岸问鼎CBD之巅项目品牌屋形象定位语CBD门户·花园办公·X商务地标地段所在产品内在属性产品外在特性资本口岸

问鼎CBD之巅推广总精神Logo展示销售策略推广策略品牌体系推广篇Logo展示销售策略推广策略品牌体系推广篇三大策略体系售点打造道具营销客户锁定活动营销媒体组合精准渠道售楼处包装销售道具意向客户锁定媒体联动感受聚集联动项目总平及立面示意图

预计于10月正式对外销售，实现销售额1.62亿(3).推出龙观别墅项目◆2、布局全国四大战场天津：重点是打好开盘战，奠定天津开局上海：重点是一期成园和二期开盘南昌：重点是尽快开盘，实现销售成都：重点是产品定位、规划和招商物业类型小区数量（套或亩）总金额（万）车位盛世天城374+2150个18395盛世华城400个2800盛世郦都77个308车库盛世华城31个465盛世郦都17个119住宅盛世天城193套66158皇家花园19套1710商铺/写字楼皇家花园商铺2204平米992天城商铺8个7363闲置土地新余440亩10120总金额10.84亿◆3、盘活集团五类资产第五部分本地行业信息及竞争态势

三、2010年宁波楼市预判

二、09年宁波楼市走势

一、09年国内楼市走势

单位：万平米、元/平米以北京，上海，深圳为例一、09年国内楼市走势

单位：万平米、元/平米单位：万平米、元/平米2009年的楼市火爆，先由楼市的报复式反弹为开始，再经过市场逐步酝酿，市场开始不理性暴涨，投资客托市现象非常严重。2009年8-10月，成交量缓慢下降，价格持续高涨，主要由供应不足造成。2009年11月，国家开始出台几项政策，投资客开始观望，成量价持续缓慢下降，但供需不平衡依旧未改变，价格波动不大依旧维持高位运行。二、09年宁波楼市走势

万平方米万平方米2008年总成交106万平方米2009年总成交256万平方米

2009年1-11月成交量已是2008年全年成交量的2.4倍，2008年全年成交量为11996套，2009年1-11月成交量29671套。2009年1-11月成交量同比比较：是2008年10607套的2.8倍，是2007年18512套的1.19倍成交量在5月达到最高点后呈抛物线状下降，主要由供应不足造成的，随着9-10月四区推盘量的增加，成交量在4季度10月略有上扬后，受到价格高企影响逐步走低。2009年7月新增供应量才5.1万平方米，成交量却达37.7万平方米，市场已经出现断炊的现象，在供应不足的影响下导致价格偏高；四季度供求关系有所平衡，但是11月供应量15万平方米远小于去化量37.5㎡，供求关系支撑宁波房价高位运行。2009年1-11月成交12841套，是2008年全年的1.8倍，2008年全年成交量为6995套09年上半年量价呈现加速回升的态势。鄞州区近期基本无新盘开盘，供应有限，主要以去化存量为主，成交量下降明显。随着中心区荣安琴湾、万科金域华府、中海雍城世家、盛世天城三标的推出，4季度鄞州区成交量明显上扬。三、2010年宁波楼市预判

趋势一：供需开始趋于平衡，价格持续大幅上涨可能性变小趋势二：土地价格趋于合理、但依旧高价，房价不可能下跌趋势三：宏观调控开重新开始，但以温和调控为主基调宁波六区及鄞州区年度成交情况对比类别/年份06年07年08年09年1-1110年预计六区成交量（万方）250330138368280鄞州成交量（万方）8013080156100鄞州所占比例32%33%58%42%36%据初步统计10年鄞州年度新增供给约70万方.六区整体供需将趋于平衡中心区依然延续供不应求的态势趋势一：供需开始趋于平衡，价格持续大幅上涨可能性变小延期开发的项目开始加快开发进程，陆续投放市场。2009年土地供应巨大，最快可在2010年末入市。市场风向开始有转变的趋势，投资客开始观望，成交量持续火爆不太可能。趋势二：土地价格趋于合理、但依旧高价，房价不可能下跌住宅销售价格上涨导致土地价格也随之上涨，但从12月气象路和镇海地块来看，开发商拿地日趋理性。高价位拿地，开发商与市场被捆绑，未来房价不可能下跌，不然将引发产业动荡。地块名称成交时间成交面积容积率楼面地价雅戈尔·联心地块09-659048㎡28707雅戈尔·成教地块09-9

2.878万㎡28540雅戈尔·茶亭地块09-932.91万㎡1（0.3）5520兴普·花园三地块09-1072559㎡2.712030雅戈尔·庆丰地块09-1040766㎡1.418740城投·薛家地块09-10107368㎡1.610406荣安·庙堰地块09-1298590㎡1.713705雅戈尔·研发园地块09-12108867㎡29920城投·气象路地块09-1254340㎡2.285302009年10月13日，城投薛家地块，楼面地价10406元/平米；2009年12月28日，城投气象路地块，楼面地价8530元/平米；鄞州VS海曙，从城投拿地来看