初探物业工程管理工作

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每一个物业公司都有他所不能离开的特别自然环境，这种自然环境造就了物业公司各自不同的特点，形成了各自不同的企业文化。现就物业管理工程工作中的经受就以下七个问题与大家共同探讨不足以便弥补缺陷。

一、前期介入时期的工程管理

1、物业管理公司在项目规划设计时应提出的问题1）要考虑商业和物管用房的预留。

2）配套设施设备、管线配置和布置要合理，包括空调板和滴水管。

3）高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清理楼道及绿化浇水处所必需的水管接口和洗手池。4）水、电、气表应尽量集中放在首层。

5）信报箱应放首层。

6）小区进出口设置位置和数量要合理。7）尽量考虑小区封闭式治安管理，铁围栏设防攀防钻。

8）绿化面积考虑创评需要。

9）排污管和水管在穿楼板时要考虑采纳套管。10）楼道内电表箱等其他线盒箱不要用通用锁应采纳专用锁，楼道开关总闸应内藏而不外露。

11）应在适当位置设置垃圾收集转运站。

12）小区地下排污管道要铺设合理，井口间距要合理。13）凡有空调机滴水管的沿墙周围应作绿化带。

14）各单元门、停车位、外围墙、巡察死角、商铺招牌部位应设计闭路电视监控。

2、物业公司在工程施工阶段介入过程中应注重的问题1）重要大型设备、设施的供给商，应挑选能将供货、安装、调试、售后修理保养一体化的实体公司。

2）批量较大的各种建材、装点材料、水电器材等选用市面上有些一般规格的标准件和通用件。

3）商家提供合法经营及资质证实，产品产地，合格证实，设备选购合同，材料供货价目表，选购供给地址及单位联系电话。4）大型配套设备应提供清楚明白的操作使用说明书，并对物管相关操作人员提供正规的培训。

5）小区所用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证实。

6）大型重要的公共配套设备电源、电表、中央空调电源、电表，分表到层，分表到户，电话分线、分层、分户做好标记，合理分配。7)各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向，重要闸门和检查口的位置，以及相应的施工变更记录。

8）参与隐蔽工程验收。

9）物业的竣工验收，物管人员应会同参与。二、接管验收时期的工程管理

1、对在前期介入阶段提出的完美项目和整改看法举行复核。

2、开发商应对小区全部土建工程、装点工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工单位名称、工程项目、工程负责人联系电话，保修期限等内容列出清单交给物业公司。3、将开发商施工未用尽的小区建材玻璃及配件等留下来备用。

4、凡小区采纳非市面上常见的建材，设备和设施的应让开发商或施工单位提供供货和修理保养单位的地址、电话和联系人。

5、验收时应注重和物管密切相关的设施和管线有无按要求做好。三、办理入住手续时期的工程管理

1、提示业主仔细填写办理入住各项表单并认真阅读表单中的各项内容。

2、同业主共同验房时一定要认真仔细检查好室内已存在的设施以及完好程度并记录好业主提出的需整改的各项问题。3、给业主发放钥匙时要交代好室内每扇门的钥匙数量及开启方式，并让业主亲手试开。

4、验房过程中具体解答业主提出的各项问题，对房屋存在的细小瑕疵在装修过程中能处理的尽量给业主作出解释，避开不须要的棘手。

四、业主装修过程的工程管理1、装修管理的意义

随着业主的相继进驻，物业管理企业的日常管理重点将转移到装修管理中来，假如说业主办理进驻手续是跟物业企业第一次打交道，那么装修管理将是业主逐步熟悉到物业管理企业的管理模式、管理理念、管理人员素养等详细信息，从而熟悉、了解、认可物业企业的管理与服务。同时也是物业管理人员了解业主的家庭、收入、工作、爱好兴趣、性格等等第一手资料的最佳时机。

在业主装修的过程中，将会产生一系列的问题，例如：违规装修、环境卫生、施工人员管理、施工噪音、相邻业主关系的处理等等。如何让这些问题少发生或者不发生，就是考验我们工作能力的时候。为了做好装修管理，要求我们除了拥有饱满的热烈和充足的精力外，还需要足够的专业学问。例如：房屋建造学问、水电学问、建材学问、弱电学问、装修常识等等。丰盛的学问带给业主的将不只是对物业管理人员的钦佩，更多的是对物业企业服务的认可。

2、装修管理的流程

业主在囫囵装修过程中根据时光先后大致可分为三个阶段：装修手续办理、装修过程、装修验收等阶段。下面就每个装修阶段的不同特点加以分析。1）装修手续办理

每个物业管理企业的装修手续办理可能有所不同，普通的装修手续办理需要以下手续：、填写《装修申请表》、签订《装修管理协议》、签订《施工单位保证书》、审核装修图纸、送达《装修管理规定》、交纳装修保证金、交纳装修垃圾清运费、办理施工人员出入证件、办理施工许可证实等手续。

在业主办理装修手续和审核装修图纸的时候，要充分了解业主的真切装修意图，解答业主的相关问题。例如：在承重墙上开门打洞、拆除室内承重梁柱、改动室内门窗位置、移动水电线路、移动弱电线路（可视对讲、有线电视、网络、电话等）、转变烟道开口位置、转变下水管道、转变暖气管道线路、转变阳台用途、转变窗户玻璃色彩、转变进户门色彩和式样、任意安装防盗网、在顶层搭建构筑物、转变室内楼梯位置和样式、转变空调安装位置等等。解答了业主的这些疑问，就等于告诉业主，哪些是可以转变的哪些是肯定不行转变的，同时夸大改动后可能给业主带来的后果与棘手，让业主无形中形成假如这样做将产生巨大损失的意识。2）装修施工过程

业主办理好装修手续后就要开头进场装修，按照装修工程的工种大致可分为：水电施工、地板地砖铺设、木工、油漆、粉墙、清洁扫尾等。不同的业主和施工单位的不同要求，各工序可能先后举行，也可能交错举行，物业管理人员可按照现场状况灵便把握。

业主的装修过程将是物业企业装修管理中的重中之重，要求我们的物业管理人员发扬不怕苦不怕累的精神

，勤跑、勤问、勤看，发觉问题准时处理，不能处理的准时上报，并记录在巡查记录上，做到有据可查，有字（业主签字）可认。同时尽可能具体记录业主的装修进程，包括业主的水电改动状况。当业主入住后，假如装修工程发生问题，而物业企业能够从档案中找出问题所在，将会给我们的工作带来极大的方便，同时也会让业主感触到我们的精心、周到的服务，贯彻了公司的服务宗旨。

3）装修验收

当施工单位施工完毕，业主提出装修验收需求时，物业管理人员应该和业主、施工单位负责人一起对业主已经装修完成的房屋举行验收。验收的主要任务是记录和确认业主在装修过程中的违规行为，划分相应责任。装修验收过程中假如发觉容然存在相关问题，一定要让业主、施工负责人签字认可，尽量削减物业企业在以后的工作中所担的责任和修理工作量。

利用对业主装修工程的验收，可以替业主挑装修施工单位的毛病，让业主真切感触到我们为他着想的，进一步促进感情，同时可以从侧面了解相关施工单位的整体施工水平，为以后的对施工单位管理和施工人员管理提供阅历。

3、装修施工过程的管理普通状况下业主的装修流程为：装修施工单位测量尺寸→绘制施工图纸→办理装修手续→材料、工人进场→水、电线路改造→结构改动→铺设地板、地砖→木工制作→墙壁施工→油漆→打扫卫生→入住。固然这个流程并不是一成不变的，有时相关工作可能同时交错举行。在大多数业主的装修过程中，上下水管线的改造最快，也就是2-3天的时光，长一点的大约7天左右，铺设地板和地砖的工期大约在5天左右，木工按照业主的需要有很大的变数，但普通来讲，木工占总工期的时光最长，强、弱电线路的改造往往尾随木工的进程而定，墙壁处理普通在10天左右。

分解业主的装修流程和大致时光，目的就是找出简单发生违规装修的阶段和时光段，以便我们在相应的阶段和时光段加大巡查力度，准时发觉和处理违规装修。

4、装修巡检1）装修前的预备工作

当业主办理好装修手续以后，我们建议业主和上下左右街坊交流一下：“打搅了，从此天起我家开头装修，影响了您的生活，请您谅解！”。好话说到前面，一旦未来有的噪音影响，卫生影响，相邻业主也不好意思投诉，这一点尤其是大多数业主已经入住的小区越发重要。可能有些业主不肯意做，我们可以告知业主，假如有业主投诉他家当生装修噪音、卫生污染，我们将严加管理，信任他会做的。

2）材料、工人进场时的管理在业主材料、工人进场时，需要平安部门岗的密切协作，假如发觉有异样的装修材料进场，一定要问清晰：详细房号、材料用途，准时和业主交流，了解材料的真切用途，对于违规装修用材料阻止在小区门岗之外。所谓异样的装修材料包括：大量水泥砂子砖块、大型型钢材料、大量钢筋、脚手架等等。往往这些材料的进场预示着业主将大兴土木，在房间内砌墙、在顶层复式露台上搭建构筑物。由于房间的地板的承受分量是进过严格计算后设定的，任意增强地板的荷重，将会给囫囵房屋带来极担心全的因素。而顶层楼台搭建任何构筑物都是违背《物业管理条例》和小区《业主公约》的行为，这些行为我们都要严加制止。

3）水、电线路施工管理

水电线路的施工也是业主装修工程的正式开头，同时也是我们装修巡检工作的重头戏。绝大多数业主为了居住美观，都将冷热水管暗埋在墙壁和地板之下，外表好看了，但隐患增大了。大多数的水管材质是PPR热融管，相对来讲，简单漏水的地方是接头部位。我们可以建议业主要求施工单位用加压泵打压，然后封闭4个小时以上，观看压力表的读数变化状况，压力表在±0.2个压力下变动为正常，否则要检查管道渗漏状况。压力表和打压泵是正规装修公司必备工具。业主在卫生间施工上水管道时，建议业主将全部冷热水管铺设在离地面30㎝以上的墙壁上，避开破坏地面上的防水层。一旦施工人员破坏了防水层，必需准时开具《整改通知单》，提示业主防水层已经破坏，地产公司将不在负责修理其防水层，改由施工单位保修，同时建议多做几次防水层。业主的热水管线从厨房到卫生间的铺设，我们建议不要铺在地面下，由于长时光的踩压会造成水管的破损而引起漏水，检修起来将是十分棘手的事情。卫生间的墙壁要做防水处理，目的是防止相隔房间受潮发霉。

强电线路的改动，要注重电线的质量和型号，对有大功率电器的线路一定要有相匹配的电线，线路改动时最好走垂直线路，接头和转弯的地方要设置接线盒，以便未来检修。房顶的混凝土层较薄，切槽深度不得超过1.5㎝。全部线路暗埋必需串管（PVC管），穿线管内不准有接头。

弱电线路的改动一定要注重，惟独专业人士才干完成。小区的可视对讲、平安防范系统必需经过物业管理企业指定的专业人员才干移动，而且是收费服务，一旦私自移位造成单元系统损失的，要照价赔偿的。4）结构改造

小区的房屋户型，是经过专业的设计师细心设计的，业主在购买房产时已经认可该户型，因此没有须要举行改建，而且也不准改建，任何改建都将会影响到整座楼的平安。

假如业主改动结构，将会产生很大的响声，要求平安部的密切协作，一旦发觉有可疑状况，准时查看，可以要求施工人员停工，等业主到现场后说明状况再行处理。5）地板、地砖铺设

业主在铺设房间的地板时，建议干铺，不能铺设太厚的混凝土层，以防楼板荷重太大。不能大面积的灌水泡地板，由于除了卫生间，其他房间都没有设置防水层，不能让楼下“下雨”。

卫生间的地板一定要做好坡度，可以相对大一些，以利于准时排水。地漏一定要用防臭的，地漏、阴阳角、管道等地方要多做一次防水，马桶安装不能用水泥，要用洼胶。6）下水管道、烟道的施工管理

厨房和卫生间的下水管道施工时，建议业主用塑料扣板封闭，不主见用水泥板、瓷片封闭，否则未来修理时将增强难度和恢复成本，尤其是底层业主更应当注重。厨房的烟道开口位置是按照国家规范设计的，不能做任何改动，否则极易产生串烟现象。假如业主执意要改，应当告知他物业企业不会再接受他的报修。假如业主已经改动，当发生串烟时，可以购买止逆阀安装上。厨房的燃气管道不能有改动，否则燃气公司将不会通气，同时也会存在平安隐患。衔接软管的长度不得超过2.5m，衔接软管不得封闭在墙内，一旦发生泄漏，后果将非常严峻。

7）木工施工管理相对来讲，对于业主的木工施工管理比较轻松，只需要查看业主的装修进度，注重防范施工人员的用电平安、消防平安、在公共区域施工问题、环境卫生的保持等方面的问题。需要提示业主的是：在吊顶和家具内安装的电线一定要穿线管，削减火灾隐患，尽量少安装大功率的照明设备。

8）油漆施工

业主的墙壁和家具油漆施工，也是相对照较轻松的管理环节，需要提示施工人员的是注重环境卫生，不能影响到相邻业主的正常生活，施工时一定要关闭进

户门，提示业主在注重劣天气状况下门窗要准时关闭，以防损坏已经完成的装修工程。

9）装修工程的收尾及验收

所谓装修验收，就是将业主在装修过程中所发生的违规状况汇总，查看整改状况，对于没有处理的记录在档案中，由业主、施工负责人签字认可，分清责任。然后可以恭喜业主乔迁新房了，假如知道业主的具体搬家之日，到时上门恭喜，将会达到意想不到的效果。经过2个月左右的紧急施工，业主可以松一口气了，装修施工基本结束，剩下收尾工程，我们的工作也即将告一段落。此时需要提示业主的是：注重剩余材料的处理、装修公司的质保金问题、室内有害气体检测、室内通风除异味问题等。普通建议业主空置房屋3个月以后再入住。可以告诉业主一些常用的消退室内异味的办法。活性炭对对苯、甲苯、二甲苯、乙醇、乙醚、煤油、汽油、苯乙烯、氯乙烯等物质都有吸附功能，常用的有：木炭、竹炭等等。吊兰、芦荟、虎尾兰能大量汲取室内甲醛等污染物质，消退并防止室内空气污染；茉莉、丁香、金银花、牵牛花等花卉分泌出来的杀菌素能够杀死空气中的某些细菌，抑制结核、痢疾病原体和伤寒病菌的生长，使室内空气清洁卫生。但要注重有的人会对花粉过敏，要当心。

5、装修巡检的重点

了解了业主装修过程中的重点，也就明了了我们日常巡检的重点。在业主材料进场和水电路改造阶段，最少天天要巡查一次，有违规意图的业主，一天要巡检二次，否则：一天晚上他就可能破坏防水层，其次天封闭了，让你无法查看，留下隐患。对于后面的木工和墙壁施工，普通一天或二天一次巡检就可以了。五、违规装修的工程管理

虽然物业管理人员把握了业主装修的流程，加强了日常装修巡检，但容然难以避开违规装修的浮现，同时还有的业主为了自己的需求，明知装修违规却一意孤行，这就需要物业管理人员努力交流，尽量削减重大违规装修的浮现。

1、结构改动这一类违规装修是最严峻的违规，主要表现在：在承重墙上开门、开孔、做壁橱，转变室内楼梯位置，在室内砌砖墙，在天花板上安装很重的物品，在室内安装阁楼，拆除卧房窗下墙体，在外墙上任意打孔开门开窗等等。物业管理企业应当坚定制止这一类违规装修，须要时可以实行一些十分手段，同时上报相关管理部门共同处理。

2、转变房屋用途

这一类违规装修主要表现在：扩大卫生间的门窗尺寸，更改卫生间干湿隔墙的位置，将卧房改为卫生间，将阳台改为洗衣间，将主卧卫生间改为书房或衣柜，转变空调的安装位置，转变燃气暖气管道等等。针对这类违规装修，物业管理企业应尽量阻挡其改动，告诉业主这样改动应当担当的责任，可能会对其以后的入住生活带来的棘手等后果。将改动状况具体记录在档案中，并让业主签字认可。3、线路改动以及房屋外观转变

这一类违规装修主要表现在：破坏了卫生间的防水层，上水管道暗铺在地板内，用水泥板和瓷片封闭卫生间和厨房的下水管道并没有预留检修孔，改动主下水管道，转变烟道的开孔位置，将污水管衔接到雨水管中，可视对讲移位，转变进户门样式色彩，转变窗户玻璃色彩，任意安装防盗网等等。同样物业管理企业也应尽量阻挡其改动，告诉业主这样改动应当担当的责任，相应的地产