商业项目机电设备维修维护保养

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1.0高压供电设备（适用于商业项目）

1.1在对变压器、配电柜设备的电压、电流和功率因素等表计举行按时记录时，需注重外观、气味和声音等方面是否有异样，发觉问题准时处理解决。天天两次检查变压器温度，发觉温度过高要准时实行降温。

1.2对未投入使用的，能切换的要定期切换使用，不能切换的要支配每季检查一次。1.3按电气规程规定举行定期平安检测和维护。

2.0低压配电设备

2.1每月检查维护工作内容2.1.1检查及清洁主配电柜及分安排电柜

2.1.2检查及记录主配电柜及分安排电柜之用电运作状况

2.1.3修理或更换损坏的配电设备配件。2.2每年检查维护工作内容

2.2.1清洁及补充配电开关可动部份之润滑油

2.2.2检查补偿电容器是否有鼓肚、渗漏，桩头是否锈蚀。2.2.3检查及清洁全部配电箱，控制器及接触器。

2.2.4检查全部金属部份之氧化状况，如有需要举行除锈及油漆工作。

2.2.5对配电设备及电气管井内外举行除尘清洁。3.0照明设备

3.1日常巡察留意观看照明灯具和应急照明指示是否齐全，灯泡/灯管有无缺损、不亮，如有应准时(含通知工程部)更换或修复。

3.2每半年一次对公共部位灯具的外观、照明度和色调等举行检查维护，对比明系统线路举行检测，更换破损老化电气线路，按需举行须要的清洁工作。4.0楼宇自控设备（商业项目）

4.1楼宇自控系统设备普通外判专业公司举行修理维护保养，工程部在操作使用过程中，发觉问题准时记录和报修，平常需催促和协作专业公司做好例行的维护保养工作。

4.2普通每月检查楼宇自控主机的功能；检查各种电压及电流、温度、压力、流量、液位等探头触点；检查现场处理器的工作状况。检查全部由楼宇自控系统集中控制的电磁阀、电动调整阀和蝶阀等工作状况。5.0安保监控设备

安保监控系统设备普通外判专业公司定期维护保养，主要内容：闭路电视摄像传输、显示和门对讲系统等，现场不能修复的设备，专业公司需负责替换措施，保证系统不中断运行。普通维保项目内容：

5.1摄像部分每月到场对摄像部分检查和保养，清洁摄像机罩和护镜玻璃，用鹿皮清洁镜头，调节焦距、光圈(固定镜头)，调校摄像范围至正确位置及输出图像信号要求。检查云台水平、垂直转动工能是否正常并调校规范要求。

5.2传输部分

每月一次检查插头及接线柱，发觉锈蚀和接触不良，需作须要的修理或更换检查电缆的固定状况，特殊是电梯井内的视频、电源电缆。5.3显示部分

每二个月一次清洁显示屏及外壳，检查插座、旋钮、接线柱显示图像是否清晰，录像放像的质量，并清洗磁头。

5.4门对讲系统：每半年一次对对讲系统设备举行测试和调校。6.0公共广播设备

6.1每月一次对话筒、调谐器、录放音座、CD机、节目挑选器、混音机柜和功放等设备举行检查。

6.2每季对喇叭、音箱及线路等举行检查，保证公共广播系统的播音质量。7.0消防设备（适用于商业项目，住所项目参考项）

7.1火灾报警系统

7.1.1火灾自动报警系统主机和烟/温感探头普通外判修理保养，物业工程部按合同协调监督，做好各项记录，对各种消防报警装置需做好定期的检查、实验和修理保养工作。7.1.2每日应检查火灾报警控制器的功能，并应按规定的格式填写系统运行和控制器日检记下表，发觉故障准时排解。

7.1.3每季度应检查和实验消防系统/设备的下列功能，并应填写季度记下表；采纳专用检测仪器分期分批实验探测器的动作及确认灯示；实验火灾警报装置的声光显示；实验水流指示器、压力开关等报警功能、信号显示；对备用电源举行

1-2次充放电实验，1-3次主电源和备用电源自动切换实验；用自动或手动检查下列消防设备的功能：7.1.3.1防排烟设备(可半年检查1次)、电动防火阀、电动防火门、防火卷帘等设备。

7.1.3.2室内消火栓、自动喷水灭火系统。

7.1.3.3水喷雾火系统。7.1.3.4火灾事故广播、火灾事故照明灯及疏散指示标志灯。

7.1.3.5强制电梯停于首层实验。

7.1.3.6消防通讯设备应在消防控制室举行对讲通话实验。7.1.3.7强制切断非消防电源功能实验。

7.1.3.8开启消防泵、喷淋泵试运转，检查声音、震惊、电流、电压和压力等状况。

7.1.4每年一次实验火灾事故广播设备的功能；每年一次全面检查全部灭火机，按不同类型做好灭火机更换或灭火液体等工作。7.1.5探测器投入运行2年后，应每隔2年所有清洗一遍，并做影响关值及其它须要的功能实验，合格者方可继续使用，不合格者严禁重新安装使用。

7.1.6烟温感报警系统

7.1.6.1每周对区域报警器、集中报警器巡察检查一次，电源是否正常，各按钮是否在接收状态。7.1.6.2每月检查一次各报警器的内部接线端子是否松动，主干线路、信号线路有否破损，并对20%的烟感探测器举行抽查实验。

7.1.6.3每半年对烟温感探测器举行逐个保养，擦洗灰尘，检查探测器底端子是否牢固，并举行逐个吹烟实验。

7.1.6.4对普通场所每三年、污染场所一年举行一次全面修理保养，主要项目：清洗吸烟室（罩）集成线路保养检查，发射性元素镁是否完好等。7.1.6.5防火卷帘门系统：每半月检查一次电气线路组件是否正常并清扫灰尘；每月对电气组件线路检查保养一次，有无异样现象，绝缘是否良好，根据设计原理举行实验。每季度对机械组件举行保养检查、除锈、加油及密封。

7.1.6.6卤代烷、二氧化碳、泡沫、干粉等固定灭火系统的控制设备；

7.1.6.7火灾事故广播、火灾事故照明灯及疏散指示标志灯；7.1.6.8强制消防电梯停于首层实验；

7.1.6.9消防通讯设备应在消防控制室举行对讲通话实验，检查全部转换开关；强制切断非消防电源功能实验。

7.2消防联动系统设备

7.2.1消防水系统

7.2.2消火栓系统

7.2.2.1每周巡察检查各层消火栓、水龙带、水枪头、报警按钮等是否完好无缺，各

供水泵电源是否正常，各电气组件是否完好无损处于正常备用状态。

7.2.2.2每月检查一遍各阀门是否灵便，举行除锈加油保养，检查水泵是否良好，对水泵表面举行除尘、须要时轴承加油，电气控制部分是否处于良好状态，同时根据设计原理举行全面实验。7.2.2.3每季度在月检查的基础上对水泵举行中修保养，电动机的绝缘是否良好。

7.2.3花洒喷淋系统

7.2.3.1每周巡察检查管内水压是否正常，各供水泵电源是否正常，各电气组件是否完好无损，处于战备状态。7.2.3.2每月巡察检查花洒喷淋头有无漏水及其它异样现象，检查各阀门是否完好并加油保养，同时举行逐层放水检查水流指示器的报警是否正常，水位开关是否敏捷及启动相应的供水泵。

7.2.3.3供水泵月保养、季中修内容与消火栓水泵相应。

7.2.3消防送风系统7.2.3.1每周巡察检查各层消防通道内及消防电梯前大厅加压风口是否灵便。

7.2.3.2每周巡察检查各风机控制线路是否正常，可做就地及遥控启动实验，打扫机房及风机表面灰尘。

7.2.3.3每月举行一次维护保养、检查电气组件有无损坏松动，清扫电气组件上的灰尘，风机轴承加油等。7.2.4消防排烟系统

7.2.4.1每周巡察检查各层排烟阀、窗、电源是否正常，有无异样现象。同时对各排烟风机控制线路举行检查，就地启动实验，打扫机房及排风机表面灰尘。

7.2.4.2每月举行一次维护保养，检查电气组件有无损坏松动。对排烟机轴承及排烟机械部分加油保养，打扫机房同时根据设计原理50%楼层实施自动控制实验。7.2.5应急广播系统

7.2.5.1每周对主机、电源信号各控制信号是否正常，各控制开关是否处在正常位置，有无损坏和异样现象，准时清洗主机上的粉尘。

7.2.5.2切换机在每月的实验过程中，切换机是否正确地切换，检查麦克风是否正常，定期清洗磁头。7.2.5.3楼层的喇叭是否正常，清洗喇叭上的粉尘等。

7.2.5.4检查后举行试播放。

8.0车库管理系统8.1车库收费管理系统普通外判专业公司担当维护保养，故障报修的方式，物业管理公司需保持全部的栏杆、标志不被损坏弄脏。

8.2每月一次检查主机设备，栏杆传动部分每年更换新牛油。

9.0空调主机（适用于商业项目，住所项目参考项）9.1中央空调机组(包括离心式、压缩式、螺杆式冷水机组、溴化锂汲取式制冷机组及热泵机组)是囫囵空调系统的心脏，专业技术要求高，其修理维护保养普通请空调专业公司或在专业公司的指导下举行。

9.2冷水机组通常在开机前的每年3~4月和停机后10~11月举行二次定期维护保养，详细内容按照空调维保合同和专业公司预定方案举行。

9.3工程部操作人员平常需按随机文件中规定的操作程序举行操作运行，将运行数据记录在册，并注重观看润滑油的油位和色彩、冷却水、冷冻水的温度和压力变化、制冷剂液位、声音、电流、真空度、震惊、泄漏和保温等状况，发觉异样状况发生，准时切换使用备用机组，同时报请专业公司修理。10、空调水循环系统

10.1空调水循环包括冷却水和冷冻水系统的水质，除安装电子除垢装置外(装电子除垢装置的按产品要求检查)，普通外判专业清洗公司负责每年举行一次化学清洗、预膜和灭菌处理，每月举行循环水质分析和加药，详细按专业公司预定的处理计划实施，水质必需达到国家有关标准和制冷机组使用要求。

10.2每年二次检查管道的阀门、法兰、变径管、伸缩节、软接头、温度计、压力表和保温等状况，发觉问题准时处理解决。11、空调冷却塔

每年3~4月和10~11月举行二次检查保养，主要内容：冷却塔风机(轴承、温升、噪音、震惊、电机绝缘和润滑油等)、阀门、过滤器、积水盘、疏水器、分水器、填兖料及外观油漆等。

12、变风量空调、新风处理、风机盘管（适用于商业项目，住所项目参考项）12.1空调机和新风机的过滤网每月清扫/洗二次，风机盘管每月清洗一次，除去表面污垢积灰。

12.2每年一至二次(视系统水质状况)拆洗所有水过滤器，此外，每二月抽检未端水过滤器，发觉结垢严峻，需所有拆卸清洗，并重新检查处理水质。

12.3每年一至二次(视环境状况)举行全面检查保养，主要内容：检查传热管腐蚀状况，若需要可用清洗药水和清水冲洗传热管和肋片表面的污垢；检查风机叶轮腐蚀状况、电机、噪音，并清扫叶轮风扇；检查冷凝水水管积水盘并清扫/洗整洁；检查各种手动阀、电动调整阀和电磁阀。12.4送回风管和风口，每月一次清洗回风中过滤网。

12.5每半年一次检查防火阀和排烟阀执行机构是否完好。

12.6每年一次检查风管和风口，修复损坏部位，主要内容：风管的渗漏；保温是否破损；风量调整阀位置；送回风口是否损坏及止回阀能否灵便开启关闭。13、给排水系统

13.1各类水泵通常包括：消防泵、喷淋泵及增压泵、给水泵、冷却水泵、冷冻水泵、潜水泵、排污泵等，普通每月二次举行巡察检查各类水泵，主要内容：声响、震惊、电流、电压及压力表等。

13.2每一至二年对泵举行一次大修保养，检查修理水泵的电机绝缘、自动控制箱、轴承、叶轮和密封等。13.3对于未投入使用和不常常开启的各种消