商业综合体规划设计的26个关注点

商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方案设计阶段(含方案深化设计）、初步设计阶段，施工图设计阶段、实施阶段和的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控，其参与新项目规划的能力和水平将影响商业品质。商业项目业态定位和设计研讨阶段工作要点商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。（2）此阶段商管公司的任务及准备工作内容：商业项目业态定按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成。在场调研工作，获得相关的信息依据，经过研究分析后，对规划设计方第1页共15页率。（3）评审关注的事项：业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝。【关注点1】业态定位分析研究，确定项目的商业定位、业态组合、业态布局，进而对项目划分方式等要素予以确认。【关注点2】步行街布局（1）步行街应合理布局、与主力店有机结合并成为连接各主力店客流动线的枢纽，使各主力店的客流通过步行街实现交汇和共享；目前根据不同的建筑体量，步行街与主力店布局较为理想的方式有：数量应适当，并且通过在适当位置开口使步行街没有明显的“冷段”和“死角”；（2）步行街的总长度通常以280～350m为宜；一般在步行街的500～700平米（开洞面积），次中庭面积约300～400平方米（开洞面积）；第2页共15页两个中庭的间距以米为宜。【关注点3】交通组织（1）城市广场万达商业综合体一般设置大型城市广场（3000～10000平米左右）。大型城市广场应结合城市主要交通道路设置，其他广场结合步行街入口设置；（2）竖向布置置与客流动线相匹配。从商业角度看各出入口应与市政过街人行横道、人行天桥、地下通道、地下交通出入口等有机结合，尽可能利用公共交通设施拉动客流的作用以及可能存在的地面坡度进行“多首层”设计；（3）道路交通重点关注广场内外交通动线与城市周边大交通的关系和交通组外通道和内部垂直交通（扶梯、货梯、观光梯等）设计统筹考虑，提出设计思路（详见方案设计阶段【关注点10】）。【关注点4】停车位第3页共15页按照规定满足商务和住宅（如有）的需要外，供商业部分使用的停车位数量通常应保证吞吐能力达到1000辆/小时以上。【关注点5】停靠站和公交车站停靠站，长度不少于20米，宽度为双车道，可满足出租车临时停靠，边适当位置规划公共客运交通车站。【关注点6】管理用房用房，还有食堂等辅助用房。大商业用房面积应达到1000平方米；食堂面积600-1000平方米；销售型物业（含大商业塔楼）的面积不得低于当地物业管理法规规定的管理用房面积（通常为3‰-5‰）；自独立，避免后期出现住宅物管用房产权纠纷问题。【关注点7】消防疏散通道少占用步行街的商铺位置。【关注点8】变形缝第4页共15页裂漏水造成损失的机率。建筑方案设计评审阶段工作要点（1）商管公司任务及准备工作内容任务：规划院将建筑方案（初稿）反馈给各参与部门进行评审，意见并结合各方意见组织修改调整建筑方案，最终完成建筑方案设阐述。准备工作：地方商管公司和集团商管公司拓展部、招商部、物管开展相关市调工作。主要包括：当地商业建筑的功能设施情况、当地模体量的要求、当地货物运输车辆的类型、垃圾处理和清运方式、居接受的广告位的规格尺度和安装做法。（2）评审关注商管公司在此阶段应对整个广场总平面以及步行街相关各区域的位置和平面设计的确认，包括：主入口、与主力店开口、客梯、货第5页共15页挑空区域、卫生间、与地下室的沟通；步行街商铺的布置、开门、开卫生间、仓库、员工食堂等布置要求及管理要求；商管用房位置、面术条件。【关注点9】室内商业步行街（1）步行街主入口步行街主出入口门高不低于3价值；商业广场（含步行街）各出入口应设双层门，并设风幕（长江处出入口可供车辆进出（室内展示用）；出于节能及实际使用效果的步行街入口应采用有框双层夹胶玻璃门；以保证门的安全性和稳定性；（2）步行街空间室内商业步行街一般以二至三层为最佳。步行街首层层高为5.4米，二、三层层高为5.1米，走道吊顶下净高分别控制为3.6米和3.3态，必须放置在三层，以减少其对一、二层的影响，油烟必须高空排第6页共15页可布置轻油烟的餐饮、快餐、咖啡、冷饮等餐饮业态。餐饮商铺应预留厨房点位位置和排油烟位置；（3）管道井面向通道开门，尽量减少在商铺内设置管道井，如确需设置管道井，需设置则必须设置在商铺门外侧；（4）公共通道度：首层10～11米，二、三层16～17米，步行街楼板开口尺度：层数为2层的步行街，开口宽度宜8米；层数为3层的步行街，开口宽度宜9米；开口长度：为16～25米。步行街走道净宽宜4的净宽度宜3.5米，在中庭周围走道净宽可适当加宽至5～6米；2层以上的廊桥不宜过密（间隔在米）；各主力店与步行街通道接口处应设置防盗卷帘，并且控制权在步行街一侧；（5）步行街商铺面积零售和服务类商铺面积一般为100100～200。所有商铺单元进深宜8米～16米（其中零售和服务类商铺不宜超过10米），面宽8.4米，尽可能减少门面过窄、进深过大、平面形状不规则等异形商铺设计，降低招商难度；（6）步行街商铺门面第7页共15页外立面，除预留店招位置外，应全部采用通透白玻璃到顶设计（包括部分商铺与主力店通道的立面）；（7）步行街商铺分隔行分隔设计，如肯德基、麦当劳、必胜客等战略合作伙伴的商铺通常180计卫生间、一二层增加楼梯设计。【关注点10】广场内部竖向交通组织（1）扶梯20-30的间距控制在45米～70米之间，也就是在楼板开洞的两个洞口至三直接引入步行街。扶梯应靠洞口一侧平行布置;（规划院强制条文已置；（2）观光梯通常在步行街中庭设置，以2～3部为一组，观光梯应通到地下4玻璃立面，观光梯轿厢立面也须做成玻璃，使观光梯整体保持通透。第8页共15页观光梯应可以到达地下停车场，以保证垂直客流动线的完整；（3）货梯的货梯外，还应有专用的货梯一至两组。步行街的所有货梯（包括专用和共用）位置一般间隔80-100米设一组，但不宜安置在步行街主入口的明显位置。每组货梯以两部为宜，载重量为吨；货梯对应的地下卸货区的位置必须考虑与地下停车场出入口的关系；（4）广场内的所有垂直电梯应具有三方通话功能；电梯还应具行安全。【关注点11】共享空间其顾客出入不受步行街闭店的影响，并降低管理公司的管理难度。【关注点12】公共卫生间根据步行街的长度不同一般设3～5处卫生间，卫生间的间距80～100米，面积平方米，卫生间可与主力店合用，但每层时使用需要；卫生间不宜占用商铺位置，应设计在较隐蔽的位置，卫生间的出入口应设计在步行街与其他业态连接的通道内而无需直接第9页共15页碍设计，每处卫生间男间蹲位不少于3个，女间蹲位不少于6个，均1男卫生间小便池不少于331个；女卫生间还应设母婴室或母婴护理台，以方便带小孩的顾客使用。卫生间内的梳妆镜离梳妆台高度为40公分为宜。卫生间还应设频繁，还应酌情考虑在步行街餐饮区增设员工专用卫生间。【关注点13】顾客吸烟室建议在步行街各层适当位置设置一处顾客吸烟室，面积在10平米左右，并设置通风排烟设施。【关注点14】主力店开口为一处，双边与步行街相接的不超过两处，除万千百货外，原则上不区域。非零售型（如影院、KTV、网吧等）的业态开口一定要和其入口大堂结合，开口尺寸为4～8米；由于各主力店均有独立的对外出入口，其与步行街的开口处与步行街出入口的距离应不小于30米。【关注点15】步行街专用货物通道因步行街较长，为方便步行街（特别是餐饮区）商户货物和垃圾和顾客造成影响。第10页共15页【关注点16】步行街公共通道顶棚的开口宽度，应较下层开口两侧各扩大800mm；玻璃采光顶宜采用分段式设计。【关注点17】管理用房（1）商业管理用房由商管公司提供平面布置。管理用房中的员工宿舍应具备采光通风条件，并配套设置专用卫生间、淋浴间、更衣室、活动室及访亲室；（2）员工食堂应考虑燃气管道、新风、油烟净化及排放系统、上下水、隔油池等设施；（3）物管用房内使用的中央空调、管道天然气、给排水、强弱电系统（消防、电话、网络）等均应独立设置；（4）综合体中管理用房涉及到销售物业管理用房的，销售物业处办公室应单设，并应采取措施（如门禁等）与商业管理管理办公区域分开。【关注点18】设备间和值班室（1）开闭所、变电所、制冷机房、消防控制中心规划在同一层相邻区域，以方便运行管理；应为供电局预留（一般为10KV）开闭施（通风和散热）；所有强弱电间门应向外开；值班室的位置可由商管公司提供或确认，值班室的建造标准可参照物管用房的标准；第11页共15页（2）地下各设备用房门及通道宽度要适合设备运输安装和日后维修；（3）为便于设备安装和日后维修，地下设备间的门应朝向车场区不宜设置在设备间门口周边；（4）由于各设备机房主要集中在地下，考虑到值班、巡视、车生间。【关注点19】电梯厅（1）建议在电梯厅不设计排水槽，以防止排水槽排水不畅造成外溢，回灌进电梯底坑，损坏电气设备；（2）鉴于冬季地下车库温度较低，防止管道爆裂、损坏造成跑微垫高，形成一个向外的缓坡，即使发生跑水事故，短时间内也不致影响到电梯的运行安全；（3）通往地下停车场的客用电梯和扶梯间应建造成封闭的通透玻璃候梯厅，候梯厅需设计空调及安全栏杆。【关注点20】物业仓库行街仓库用房的规划，面积不小于200平米。【关注点21】垃圾房（1）步行街专用垃圾房应设立四～六处，其中一处为危险品垃第12页共15页圾房；每处分设干、湿垃圾房，每组面积不小于60，主力店垃圾房应另外单独设立；（2）垃圾房的位置应设在靠近地下停车场出入口，或货梯口及卸货区的附近，垃圾房与车场出入口之间须有一条垃圾车专用通道，通道的净高应满足当地垃圾清运车的高度；（3）垃圾房的建造标准：墙面、地面铺瓷砖，墙面到顶、地面包括排污沟满铺；配置上下水、排风、照明、灭蝇灯等设施；其中危自动强制排风系统，以确保广场安全。【关注点22】卸货区立面积为100～200M2的卸货区域，各卸货区域与车场入口之间必须有一条净高不低于3米的货车通道。【关注点23】屋顶设施（1）屋顶设备设施的安装，应统一规划、有序排列。所有冷却塔、排油烟风机、油烟净化器的安装位置，包括出风口的方向，避免对塔楼居住环境的不良影响；（2）应充分考虑裙楼的冷却塔、风机等设备降噪问题，烟气异味问题以及所有同类设备的相关噪声、烟气、异味、飘水等对住宅、写字搂的影响和预防处理；（3）由于肯德基、麦当劳、必胜客等主力店独立设计安装VRV空调系统，裙楼屋顶应在适当位置预留设备基础；第13页共15页（4）屋顶油烟井距高层水平距离20米以上。【关注点24】地下停车场（1）车行道两侧（或单侧）应设置平行的人行道，人行道与车行道之间应通过路面标线明确区分；（2）车场内部应设计为“单循环”交通形式，尽量避免交叉口；（3）地下车库必须预留机械停车，由于机械式停车位的后期维护保养成本较高，管理难度较大，顾客的认可度不高，在地下平面停车位可以满足的情况下，可暂不采用此停车方式；（4）为避免非机动车乱停乱放，应设置非机动车存车处，非机动车停车位数量为：1000～2500辆；卡智能收费管理系统，具备自动发卡、办理长期卡等功能；收费软件应具备停车收费、已停车辆数量统计、空余车位统计、出入口电子显示板具有车位数、车位状态显示的功能；（6）地下车场出入口需设收费站，地下车场通往百货、超市等长2000mm、宽2000mm、高2500mm，并需安装分体空调；（7）车库出入口收费亭和道闸应尽可能设置在平坦路段；（8）车道地面增加指引方向形状的减速带。【关注点25】地下室广告第14页共15页要位于以下各处：内墙面灯箱广告