浅析前期物业管理中的矛盾处理及应对措施

Word版本，下载可自由编辑浅析前期物业管理中的矛盾处理及应对措施浅析前期物业管理中的冲突处理及应对措施

从上世纪九十年月起至今，因为房地产业的崛起，新建商品房如雨后春笋般的一座座拔地而起。然而陪同着一片片新建小区的交付，一系列相应冲突也随之产生，房屋质量缺陷问题、虚假广告问题等成了房地产市场的通病。近几年来在前期物业管理期间，这些旧的冲突不仅没有得到根本解决，而且随着业主维权意识及维权行为的增加，业主与开发商之间的冲突日益突出。而对物业管理企业来讲：一方面，物业公司收取业主的物业管理费，理应为业主服务，维护业主的利益；另一方面，在前期管理阶段物业服务合同是与开发商签定的，还有无数物业公司又是开发商的子公司，说白了，要遵照开发商的意图办事。

一旦浮现冲突，物业管理企业还真不知该如何处理。有时在处理这些冲突时往往是出力不讨好，两头都得罪。那么物业管理企业该如何饰演好这个角色？该如何真正起到一个润滑剂和桥梁作用？以致更好的解开开发商与业主之间的这些心结，从而构建一个和睦的居住社区，应从以下几个方面入手：

一、物业企业要了解引起开发商、业主之间冲突的焦点，大致分为以下几个方面：（一）房屋质量缺陷问题。可以说因为房屋质量缺陷问题而所引起的冲突在全部的因素中占75%比例。主要是一些开发商为了追求最大利润空间，倡导只要满足规范即可；为了避开延期交房，刻意加快施工进度，从而放弃了对施工工艺的管理要求；施工现场管理混乱，对施工环节缺少监督等。比如：房屋裂缝的产生问题，我们就发觉一些开发商要求设计单位，对于搭配钢筋的设计在一定的允许范围内尽量削减对钢筋的配置，以节省成本；为了加快建房速度，削减了如混凝土灌溉后的庇护工序等，这些房屋质量缺陷问题会直接激化业主与开发商的冲突。

（二）广告中所宣扬的与实际不符，夸大允诺。因为近几年商品房销售形势非常火爆，许多楼盘开盘甚至浮现了业主排队现象，导致业主在买好房子后对于房屋详细位置、小区的详细配套设施等缺少细致的了解，开发商也存在转变本来设计和允诺的现象，到交房时业主才发觉与现场模型、广告的宣扬或销售人员的介绍有很大距离，比如：小区配套设施不到位等，从而启发了业主与开发商的纠纷。

（三）不合理的市政建设。不合理的市政建设给小区业主带来了噪音、采光通风不佳、环境污染等影响。固然，这些问题不是开发商所造成的。但是，当业主在投诉无门的状况下，必定会要求开发商出面与政府协调，解决上述问题；而一旦协调不成无法满足业主要求时，业主就往往会把怨气出在开发商身上。二、物业管理企业要主动协调

我国宪法第十三条明确规定:公民合法的私有财产不受侵害。也就是说，物业管理企业是物业管理的执行人，必需敬重和庇护业主的不动产（房屋），认清物业管理的职责。对于开发商与业主之间的一些冲突，虽说与物业公司无直接关系，但是不能容易地推脱了事，应乐观主动协调开发商和业主的关系，对业主还是开发商都应赋予耐心说服，争取早点解决双方的一些争议。这样做不仅可以避开业主把冲突转嫁给物业（以此拒交物业管理费），而且开发商也需要这么一座桥梁，给他们与业主之间牵线搭桥，建立交流协调的平台。

三、物业管理企业要切实提升自身素养，乐观寻求化解计划。古人云：凡事预则立，不预则废。以往物业管理企业在前期管理中面向业主与开发商之间的冲突采纳回避、推脱了事的态度，总摆出一付很无辜很无奈的样子，来换取业主对物业公司的怜悯。但是，几年来的工作阅历告知我们，凡是与业主相关的事，物业管理企业是脱离不了的，还不如先练好自己的内功，对今后可能会产生争议的事事先尽量考虑的周全些。这样做的目的，一是尽量避开发生纠纷；二是即使发生冲突后又有解决协调的计划。对于上述前期管理中开发商与业主的一些冲突，谈一些工作阅历。

（一）对于房屋质量缺陷问题、物业管理企业必需要十分重视这个问题，由于对大多数业主来讲，居住的房屋是他们价值最大的私人财产，是他们利用自己的劳动和克俭积攒乃至一生的财产。所以在前期首先要建立一套完美的接管验收制度。如建立由开发商、物业公司、施工队、监理公司组建的验房小组；通过一系列表单对囫囵验收、修理整改、房屋移交等过程有一个控制，特殊提示的是，在接管验收之前，必需与开发商达成以下协议：l.物业管理企业必需获得对施工队质保金的控制签字权;2.获得保修期内修理的主动权；3.规定报修、修复的时光。如报修后必需在3天内完成，一旦超过这个时光就由物业公司派自己的修理队伍举行维修，维修所产生的一切费用从工程余款及质保金中扣除。第二严把验收接管关。物业公司工程人员在接管验收中必需认真仔细，一方面根据国家建造规范的标准来检查房屋是否存在质量缺陷问题（如裂缝等），另一方面以业主的眼光来观看，看那些简单会引起业主投诉的（如箱变位置影响底楼采光等），上述问题必需在交房前整改完毕。最后在交房前建立一套房修制度，用来对今后保修期内修理的控制。之所以在交房前考虑建立接管验收制度、修理协议、房修制度等，目的就一个,在交房前尽量避开浮现房屋质量缺陷问题，健全各类制度也是便于今后对施工队修理质量、修理时光的控制，以削减业主的投诉。如在交房后浮现质量缺陷问题，物业公司也要乐观地协助业主与开发商协调好维修、赔偿事宜。

（二）对于虚假广告以及不合理的市政建设而引起的一系列问题，物业公司应乐观派人从事协调工作，如出面组织业主与开发商、相关部门对话。须要时招聘律师、询问师等专业人士，为业主举行须要的学问培训，指导业主使用法律的武器来维护自己