物业公司工程管理类标准

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1.目的

建立公司物业统一的工程管理标准，进一步规范各地区物业公司住所服务项目的工程管理。

2.范围本规定适用于公司物业商业和住所服务项目。

3.管理标准

分项内容服务标准前期介入、分户验收、接管验收：

见待正式确定发布的公司物业前期介入指引文件中的《物业前期介入与接管验收指引》、《物业前期介入的内容及标准》

装修服务：在交房前制订《装修手册》，在交房时发放全体业主

物业公司应按照政府相关规定和当地生活习惯确定装修时光，避开装修干扰已入住业主的正常生活，工程部应按照公司规定装修时光或当地规矩要求举行巡查

物业服务中心按照项目的详细状况制订装修人员及物料进出的路线准时间业主的装修申请在三个工作日内办理完毕，并与业主签订《装修服务协议》

物业公司应在交房前对各种户型存在的设计缺陷、个性问题举行识别，制订应对措施。制定装修指引，针对客户可能浮现的装修需求，在不影响本体和里面状况下制定统一计划对客户举行指导。提醒改动部分不在质保期范畴，对影响房屋外观整体形象等装修行为做出统一要求

装修前对装修的注重事项及室内的设施布置状况向业主举行交底说明每日必需对装修现场举行巡查，涉及结构或政府要求申报内容，必需由业主提供申报结果。违规装修状况必需发出告诉整改，报告政府，证据保留

装修结束后与业主、装修单位举行三方验收

装修完毕后，房屋装修档案需举行存档遗留工程处理：

各管理处有遗留工程统计清单和跟进记录，交房半年内，跟进地产公司整改处理：对重大遗留工程有解决的计划，交房一年，已解决问题占总遗留工程的80%，交房二年，所有解决

形成系统性的建议报告公司，避开类似问题再浮现工程档案资料：

各个物业服务中心建立图纸资料台帐，采取专人责任管理，电子名目上报公司，项目负责人为第一责任人，建立资料的收集、收拾、保管、借阅等管理机制，保障资料的长久完整。新项目验收时，地产公司须把完整的图纸资料移交给物业管理处，否则不予验收

设备台帐：在交房后三个月内建立设施设备台帐

全部设备应按单机单台或功能系统建立《设备卡》，贴于或悬挂于设备上；因为部分设备无法张贴《设备卡》如：潜水泵、污水过滤池等无法贴于设备上，可以在附近醒目位置粘贴予以标识

节能降耗：在项目交房一年内应按照详细状况基本完成节能改造工作，在不影响正常功能使用的状况下，每年应建立节能降耗指标，并力争持续改进

公共区域走廊、公共场所、办公室内等区域的照明一般灯泡采纳节能灯（声控灯不适合节能灯，但可以适当控制照明数量与减小灯泡瓦数），并采纳控制开启时光等节能措施；公共区域用水（保洁、绿化、宿舍、食堂等用水），控制水阀的开启量、采纳节能型器具举行节省；其它能耗资源的控制使用

各物业服务中心应按照详细状况建立《节能降耗制度》,并举行落实中央空调利用启停最佳控制、冷却水泵变速驱动、风机起停控制和实施热量计量管理等措施来控制能耗

维养方案：

各项目应制订各类设施设备的年度修理保养方案并严格执行，保留记录修理保养方案应包括：供配电系统、弱电系统、给排水系统、空调系统、采暖系统、消防系统、房屋本体及附属设施、电梯、计量仪器、水景（水系）、游泳池、停车场、高空设备（吊船、擦窗机等）等

维养方案必需与年度预算相结合

设备房管理：设备房内外应有相应的标识，根据公司统一标准制作

现场的作业指导书齐备有效，各类设备修理检修记录完整。相关管理制度上墙，值班人员有效操作证件的复印件需张贴上墙

配备足够的灭火器和应急灯，通风良好设备房内的开关、阀门、单体设备等要有显然的状态标志。流体要有流向标识；重要和操作有危急的设备、部件要有警告标识

各类仪表使用正常无损坏且合格，状态标示正常，无“跑、冒、滴、漏”现象，责任人明确

设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口、挡板等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用重要设备房内（如监控中心，电话机房、配电房、发电机房、消防控制室、电梯机房、电脑机房、水泵房）应配置干湿球温度计，对环境的温、湿度举行检测，设备房内环境温度应保持在40摄氏度以下，相对湿度应保持在80%以下,有防鼠防虫设施并定期消杀，上述设备间配备2个以上2公斤手提式灭火器和1个应急照明灯

设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品

应当有外来人员记下制度水电表天天必抄，注重观看水电异动的情况

设备房及库房中均应采纳防爆型开关、灯具

噪音污染严峻的设备应采纳防噪设施设备房钥匙由工程部专人负责管理

供配电系统管理：

属于三级用电负荷的总配电房的配电设备每日至少巡察检查两次并记录。属于二级用电负荷的总配电房的配电设备每日至少须四次并记录。属于一级用电负荷的总配电房的配电设备每两小时须巡检并记录管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整

高压配电室需要有完好的模拟操作盘，高压操作工具与高压操作庇护设施

公共区域的管井门、箱柜门须处于关闭状态并配有设备标识、警示标识。暂时取电必需穿管、作出警示防护要求动力配电柜互投装置手动、自动转换敏捷，功能完好，指示正常。配电设备接地电阻值小于4欧姆

电容补偿柜功率因数能手动、自动调整控制。补偿柜内接触器动作敏捷、放电电阻、熔断器牢靠无损坏。补偿控制手动、自动切换有效。补偿电容壳体无膨胀，相间对地绝缘电阻大于0.5兆欧。功率因数：不小

于０0.9

凹凸压配电柜内部衔接螺栓无松动；无发热变色接线；仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏无缺项；盘内装置无异样声响、无焦糊气味；配电回路标识清晰精确     

高压继电庇护装置应敏捷牢靠，电气操作工应能识别各种掉牌信号性质

酸性蓄电池常常保持在浮充状态，定期作定充保养。电池端子绝缘良好，表面清洁无电解残液。电线绝缘完好无锈蚀。充电状态不允许开盖

发生停电事故后，5分钟（特别困难不超过15分钟）内启动发电机，并至少能延续运行4小时发电机设备：内燃机、减速箱、启动马达、发电机润滑良好。润滑油泵管线接头阀门无泄漏；发电机、柴油内燃机，润滑油泵、启动电机，无异样声音、异样震惊；柴油发动机转速稳定。发电机输出电压符合标准要求；备用柴油量保持在容器容量的80%附近或确保电机延续工作24小时的储备量油，在柴油保质期到期前，应妥当处理储备的柴油；若系水冷式发电机,冷水箱水量保持在容积的80%以上，四滤应准时更换；必需配备符合要求的两套蓄电池，至少每2个月轮番切换使用；备有符合要求的切换开关装置；发电机接地牢靠，对噪音污染已影响业主生活的发电机房应有隔降噪音措施；蓄电池组电压保持在24V左右，正常状况下，发电机转换开关应打在自动位置。每两周启动试运行一次，每次运行时光为15分钟

电梯管理：

电梯准用证、年检合格证、修理保养合同完备电梯运行稳定，开关门灵便，舒服感好，平层精确     ，轿厢通风，照明良好,从启动到平层皆无异样震惊、冲击以及异样声响

合格平层状态平层误差在正负7mm以内

门导轨、电机、轴承、锁钩、臂及各滚轮应灵便转动润滑良好限速器动作应敏捷牢靠，润滑良好。保持限速器张紧装置正常工作，断绳平安开关的牢靠性

供方应有资质，每月检修至少一次，有检修记录

电梯机房地面应铺装或举行油漆，门窗应有防飘雨设施保持减速器内润滑油清洁和润滑性能，油面高度在油标规定范围内

轿顶、机房设备、井道设施、底坑无杂物，无油污，无积水

继电器接触器触点应吻合，无积碳和熔焊现象。控制盘、各种开关、按钮、蜂鸣器、电铃、对讲，指示灯、照明不缺损，工作正常，灵便牢靠，接线端子压接牢固，导线编号清晰无误盘车、救人设施置于机房显然位置。平层标志显然

滑动导靴的衬垫工作面磨损量小于1毫米。间隙应匀称

缓冲器全部螺栓应紧固无泄漏，无锈蚀传动杠杆协作转动处应有良好机油润滑钳口滚动或滑动部位涂锂基润滑脂。其动作应敏捷牢靠

钢丝绳断丝在各绳股之间匀称分布时，在一个拧距内最大断丝数不允许超过32根，不允许钢丝绳表面有较大的磨损或锈蚀，磨损的钢丝绳直径不得小于原直径90%

平安触板的动作应敏捷牢靠，电梯故障时在轿箱内能用手将门拨开物业公司应制订相关的应急预案，如：电梯困人、发生火灾、自然灾难等

电梯机房应有通风降温设施，温度保持在0—40度之间，无机房电梯底坑的防水与排水的控制措施到位

运行浮现故障后，有电梯上岗证或具备救援学问的人员，应在15分钟内到达现场做相应的救援处理给排水系统管理：

水泵运行无异响，无异样震惊。水泵轴无泄漏。（正常机密封泄漏应小于３滴／分，填料密封泄漏应小于10滴／分。）润滑油箱内不能混入水分，油位在油标范围内，详细操作参考水泵说明书

设备、阀门、管道工作正常、无跑冒滴漏。止回阀动作敏捷牢靠。水池、水箱按规定时光举行清洗及水质检测限水、停水按规定时光通知用户。对紧张停电停水突发大事处理应具有有效预案

高层变频供水系统变频器、压力调整器、控制柜应保持干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固。供水压力波动范围在正负0.03MPA范围内。重要管道上的压力仪表每年定期举行校验

下水管道、水沟、污水池、地漏无阻塞、无淤积污水泵运转时无异响和震惊，阀门法兰、止回阀、管线无漏水无严峻锈蚀。污水水位控制装置敏捷牢靠，平常转换开关处在自动控制状态。控制箱开关、指示灯完好。电机运行电流小于额定值

常用的污水泵要建立巡查制度，保障不返水，不空转，避开污染环境与铺张电能

综合管沟、化粪池等一定深度的检查井，使用五防井盖等相应措施保障平安建立化粪池、下水管线、污水井清掏检查方案，外委或部格外委工作方案

水泵房有报警设施，防止爆管

有排水沟和防溢水设施：生活水箱、水池加盖上锁，在通气口和溢流口安装防虫网。有条件的状况下，生活水箱安装低位报警系统和高位控制系统装置

管线上有流水方向指示：

生活水泵房水箱间修理保养要注重油漆，涂料，稀料、焊接等对水的污染，要有相应的通风措施确保平安智能化系统管理：

可视对讲系统：管理平台机、单元室外机、围墙机画面清楚、声音清晰，呼叫、振铃敏捷牢靠。系统电路板安装接线牢固，布线整齐、线缆标识清晰正确。室外机、围墙机安装可靠

门禁平安报警系统：系统主机、读卡器、平安报警传感器、探测器动作敏捷牢靠，线路布置衔接牢固周界防越报警系统：红外线接收、发送效果良好，功能正常；报警主机运行正常、操作键盘布撤防正常、线缆标识清晰、电源变压器防水处理良好。探测器清洁、安装牢固

停车场道闸系统：服务器及管理附属设备运行正常，数据完整、手动按钮灵便有效，闸杆转轴润滑转动良好，闸杆水平，反光纸完好、道闸机坐固定稳固

监控摄像机：内外部清洁无尘，云台转动灵便，焦距、光圈、方向、测量电源电压正常，安装牢固，录像画面清楚；画面切换稳定巡更系统：管理电脑、手持终端运行正常，数据完整、采集底座显示正常，采集数据正常

背景音乐及广播系统：各类声源设备按钮及指示灯工作正常，功能良好、话筒切换正常，联接牢靠、扬声器声音清楚，无嘶哑及无声等不正常现象

根据保养方案对电脑举行维护。按照电脑的实际状况与使用状况，对重要部位的录制硬盘举行调节，如有须要可以增容或者部分内容的单独存储消防系统管理：

消防控制中心主机、消防联动控制柜运行牢靠。消防专用工具配备齐全。消防室内设有报警

记录

消防水泵、喷淋水泵供水系统具备随意时光启动不堵转跳闸。不泄漏。止回阀动作敏捷牢靠，反向不泄漏。消火栓配置齐备，各配件功能良好。水流开关、水压力开关动作精确     稳定。消防水泵控制柜指示正常

喷淋头：无泄漏，外观完整。消防烟感、温度传感器清洁并定期对外观举行检查，同时按比例举行抽检

消防排烟系统，消防广播系统，区域火焰报警器，各种模块处在良好工作状态，有联动测试记录。设施功能完备无损坏

开消防结合器的扳手要在附近存放，开启地下消火栓的钥匙和大闸应放在固定位置消防系统应保持在自动状态，可在消控室内加自动改手动按钮

定期举行末端压力检查，以确保在正常值内

卷帘门电气自动控制、电气手动控制、关门动作程序正确对消防系统应有检测方案，并在一定周期内笼罩所有设施

采暖系统管理：

锅炉、分汽缸和水泵的出口压力数值恒稳定，供回水温度在规定的范围内，平安附件敏捷牢靠，平安阀定期人工排放，管道阀门无泄漏保温层完好严格根据锅炉使用说明书举行锅炉操作

锅炉本体、阀门、法兰、管线、油管、燃烧器。无漏油漏水、无锈蚀，螺栓紧固

市网供热：热量计量或热水差压、温度、流量等计量仪器,精度高于0.5级。传感器、变送器、显示表、传输线等衔接牢固，接线有标识。仪表应至少应每两年定期请技术监督部门检验认可换热器设备应设有排气阀、排污阀。设备应按照水质和介质实际状况，定期的检查和清洗

热水循环泵进口管路必需弥漫热水，禁止泵在气蚀状态下长久运行

市网供热时，为防止水击，开启总进气阀前应将分气缸排污阀打开，徐徐开启蒸汽阀，先将凝聚水排净，待排出全是蒸汽为止分水器、集水器无泄漏、无锈蚀、保温情况良好损坏率小于5%，排污阀、压力表、进出闸阀标识清晰，无泄漏无修蚀

电加热采暖：电热膜装置、导线绝缘电阻大于0.5兆欧，电热膜、空气开关、导线、接线端子无发热、无变色、无焦糊气味；空气开关过负荷庇护、短路庇护敏捷牢靠

空调系统管理：冷却塔内填料3-5年举行更换，冷却塔噪音小于65分贝，设有防鼠虫措施，滤网清洁，冷凝水畅通，转动部位无异响，冷却水、冷冻水的年检测报告齐全

风机盘管、风口、翅片等至少应半年清洗一次；中央空调新、回风机组过滤网至少每10天清洗一次

冷却塔设备、冷水机组设备、电机、水泵严格按说明书举行操作，换季启动机组时，需对冷水机组举行调试，冬季结冰地区需要有防冻措施冷却水水流开关、冷冻水水流开关（或其他类型传感器）应稳定牢靠。其输出参数应与冷水机组要求相匹配

房屋本体及附属设施管理：

房屋主体承重结构部位无变形、裂缝、腐蚀现象每年3-5月为防雷系统年检：房屋本体的防雷设施接地电阻值不大于10欧姆；引下线、屋顶避雷网线、中性点接地，设备层的避雷带、网的无脱焊，如有生锈，用银粉修复

空置房水电控制阀门应处于关闭状态

内外墙面、建造小品外观完好、干净，空调架安装有序，无生锈、无开焊。室外招牌、广告、霓虹灯干净统一美观无平安隐患，外墙装点无破损屋面排水与地面雨水井通畅，日常每周巡检一次，每年开春后、雨季来临前、第一次大雨后、入冬结冻前，均需举行屋面防水与地面雨水井状况的检查并记录和统计

小区内栋号有显然标志，小区入口处和主要路口有总平图，在大型社区要有引路标识图

各种休闲消遣设施转动部位灵便，无异响，承重部位无变形，各部位无棱角儿童活动场所和消遣设施无平安隐患，油漆无脱落，环境清洁，颜色活跃，物品整齐

北方水景观在入冬前把水所有放掉并做相应的防冻措施，防止静水的水管水泵冻暴，夏天按照实际时节、气候、时光对水景观的控制开放

全部钢构、栏杆、井盖等铁制品每半年油漆一次，保证鲜明木作的翻新和油漆应每年举行一次

操作较复杂或如操作不当会引起损害或设施损坏的消遣设施，应设置使用说明，做好相应的平安警示

活动区域要有开放说明、设施使用说明、温馨提醒景观照明按照实际时节、气候、时光对景观照明的控制开放，室外用电必需保障漏电庇护完好，无破损线路，尽量使用平安电压

加建改造管理：

造价在1万以上及特别的加建改造需要施工图纸，平面图与例图，注明相关数据，如长、宽、高、厚、线路的距离、图例等技术交底：需要说明施工细节，重要位置的相关要求，注重事项，施工工艺，相关材料标准，任何工程要求前提是符合行业、国家、平安标准等相关规定

特别工程需要对重要部分的材料封存，如瓷砖、板材、管材、涂料、石材等材料

新工艺新材料必需符合相关规定，如使用标准，平安标准，环保标准及行业、国家标准工具管理：

各部门应建立个人工具及公用工具领用台账，并指定责任举行管理

员工个人使用工具走失或人为损坏，则应由员工赔偿；如属正常使用损坏则可以经主管批准后在仓管员处以旧换新并履行报损手续大型公用工具使用除应遵从便携式（小件的）公用工具使用注重事项外还应每个月举行一次保养

公用工具中的计量器具应定期送检，检验后合格的方可使用

计量仪器仪表管理：购买仪器仪表时，必需附有技术监督部门认可的厂家生产检验合格证；并根据相应仪器仪表使用规定定期由公司指定部门送专业机构检验，出具检验报告结果，并有效标识

对于公司和专业机构均无法检定的专用仪器仪表（设备），由提供仪器的供货商按公司规定的检定周期出具证实材料

受检合格的仪器仪表作好受控标识；不合格的仪器仪表（设备）外送专业机构调校、维修或予以报废处理，并予以记录存档质保金退付管理：

在接到退付质保金申请后立刻以公告、短信、电话的形式告诉服务区域内的业主，让业主半个月内来报修,公告要照相，电话要有电话通话记录、时光、通知的电话号码、被通知人的姓名以及看法

做好证据收集，确保不引起法律纠纷

组织专业修理人员

认真排查相关项目，是否百分百没遗留问题，假如存在隐患问题，立刻提出整改，合格为止，即将浮现的问题需要施工方整改或者预留风险金

退付质保金应由各管理处工程主管、客户服务主管及项目负责人签字后物业公司才举行签字。应扣除代付的整改费用

修理基金使用：

由物业公司代管的修理基金在支出前，应按