品牌开发商大运营：工程管理行为标准手册

文件编号：版本：生效日期：工程管理行为标准密级：发放编号：编制：审核：批准：序号修订日期版本修订记录修订内容修订人版本备注的所有项目。化指对工程管理行为、工序施工流程、细节构造做法等编制形成标准化成果，并作为标准规定动作来推广运用、贯彻实施。工程标准化按性质可划分为工程管理标准化和工程技术标工程管理行为标准工程管理行为标准属于工程管理标准化的范畴，是对项目开发全过程中的各个工程管理件指项目工程管理行为所需相关部门完成的前置动作和阶段成果，本手册中前置条件为常规条件下的前置动作和阶段成果，如部分前置动作和阶段成果具备提前开展的基础，可提前。充说明或其它提示事项。项目公司/项目部在项目部是指城市公司所管理的本地的不具备独立法人资格的直属项目管理团队，但在工作上履行项目公司应有的管理职能。4.1工程管理部(1)负责工程管理行为标准的编制、修订、解释，确定工程管理行为规定动作；4.2项目公司(1)负责按《工程管理行为标准》的要求在所负责项目的贯彻落实；(2)负责对《工程管理行为标准》在所负责项目的贯彻落实情况进行总结和反馈。管理行为项目部组建【前置条件】取得土地实际使用权【规定动作】(2)项目部人员编制：在项目部成立一个月内，项目公司总经理应负责牵头组织编制完(2)项目工程总监应根据《项目部人员配置要求》，负责落实项目部人员到岗，并对新训，确保项目前期工作顺利开展。勘查【前置条件】取得土地使用权、规划设计方案、测绘及勘察单位定标【规定动作】(1)用地红线、场地标高和场地周边管网复测：在取得土地使用权后，项目部应进行红线复核，查看是否与周边边界冲突；复测场地及周边道路标高、市政管网检查井定位和井底标高等，为设计提供依据，同时场地标高复测图作为计算土方平衡依据和土方招标工程量计对地质条件较好和地区地质条件变化不大区域，设计可以借鉴周边项目地质详勘结果，在规划方案确认后直接完成地质详勘，并编制形成《地质勘察报告(详勘)》。(3)市政配套调查：在取得土地使用权后，项目部应负责对项目红线内的场地现状、红线外的市政配套情况进行调查，并与相关政府主管部门提前沟通施工期间及交付后的市政配套接驳及解决方案；项目部应牵头组织规划设计部、投资发展部部门相关人员召开市政配套【注意事项】(1)地质情况勘察的准确性对确定基础选型及基坑支护方案影响极大，项目部应严格按照规范要求的勘察密度及勘探深度组织勘察，对地质复杂、有可能存在不良地质情况的地块还需要适当加密勘探点或加深勘探深度，必要时还需要进行超前钻勘探，以尽可能避免在施工中因未探明的地质原因导致基础型式的重大变更。(2)市政配套调查包括对场地内遗留物(如高压线塔、排水沟渠等)和红线外水、电、气、路等周边市政情况进行现状查询及现场复核，市政配套解决方案应进行经济方案的优化比选，以便为规划设计及成本测算提供依据。(3)红线内存在古墓暗坟、人防孔洞、排水涵洞、光缆、燃气管道等不明地下障碍物可基工程等招标文件中，并要求投标单位上报相关的施工措施费用，以消除施工过程中有可能法律和合约风险。(4)结合市政配套调查情况，项目部在室外化粪池选址、变配电、发电机房、水泵房位工程管理策划【前置条件】项目启动会、报建方案文本确认后【规定动作】(1)工程管理策划书编制：在项目启动会后一个月内，项目公司总经理主持工程管理策完成项目公司内部评审。(3)工程管理策划落实：项目公司应负责将工程管理策划思路落实在监理、总分包招标技术要求和现场施工管理中去，并结合现场实施情况对工程管理策划进行合理调整和定期总的实施情况进行检查评价。【注意事项】(1)工程管理策划书需重点阐述项目周边市政配套情况和解决方案、示范区专项策划、重点难点分析及解决措施、项目品质保障措施(防渗漏、防空鼓开裂)、交付风险分析及解决(2)涉及规划验收或竣工验收之后改造项目需在工程管理策划书中针对加建项目进行前期策划，涵盖设计报建图纸、改造预留预埋、加建部位防渗漏、工期、改造前后施工单位界监理管理【前置条件】规划设计方案、监理单位考察及投标入围名单【规定动作】(1)监理单位考察及入围要求：项目工程总监应全程参与监理单位考察，组织中标监理单位派驻的总监答辩，答辩合格者方可开展工作，如答辩不合格，要求监理单位撤换总监人答辩合格。(2)监理人员配置及招标技术要求：在取得初步规划设计方案后，项目部应参照城市公结合项目特点编写本项目监理人员配置要求及具体奖罚措施。要求等招标技术要求。(3)在现场开工之前，监理人员应进驻现场，工程总监负责对到岗监理人员进行面试审纪要的整理、归档、跟进落实等相关工作；按工程进度安排进行实测实量检查，记录实测实测实量记录，监理部应不少于30%的抽查，及时反馈实测成绩至甲方项目部，并阶段性完成(7)监理工程师应参与样板确认和样板验收，主持材料进场验收和材料见证送检，监理(8)监理部资料员需按照主管部门要求，做好技术、隐蔽验收、竣工验收等系列资料，【注意事项】(1)项目部根据监理奖罚措施对项目部监理人员及时进行工作业绩评估和落实奖罚。(2)项目部需针对监理团队进行项目过程测评和交付测评标准培训，项目部专业工程师需对监理工程师评估体系熟悉程度和测评动作进行检查，并督促监理工程师按照城市公司测评标准对总分包施工质量动态管控。管理【规定动作】(1)总包单位考察及要求：项目工程总监应全程参与总包单位考察，组织中标总包单位求在招标文件中进行落实。包招标工作；项目工程总监应参与合约造价部牵头组织的标后约谈会，项目部需留存标后约记录，参会人员包括项目工程人员、项目成本人员、监理部成员以及总包方项目经理及主要【注意事项】交底，合同交底会议可与首次监理例会合并进行。交底内容包括合同承包范围、工作界面划求。5.1.6图纸管理【前置条件】扩初图纸、施工图纸、二次深化图、设计变更【规定动作】(1)项目部跟踪设计图纸进度，参与设计图纸阶段性成果审核，特别是对涉及标高、市政配套接驳、设备间位置、客户投诉重点等方面进行合理性审核，同时跟踪多轮审核意见落设计院、施工单位、监理单位进行现场设计交底和答疑，并形成图纸会审记录，并经变更审(3)图纸管理：项目部资料员协助专业工程师做好完整的图纸及设计变更登记台账，并进度；同时配合规划设计部组织的各相关部门对施工图出图之前的图纸内部审查，并形成会议(2)主体结构、门窗、幕墙、景观等二次深化图纸均需要分别组织图纸会审，并视现场管理【规定动作】(1)施工方案审批：在施工单位中标进场后，项目部应在进场交底会上明确其上报《施方(2)技术交底：在各分部分项工程大面积开工前，监理部结合施工样板、项目测评标准工班组召开技术交底会，项目工程师及监理工程师可参与技术交底会，并应不定期抽查施工(2)项目部督促监理和施工方按照审批方案进行过程监控和组织施工。样板管理【前置条件】施工图、二次深化设计图、设计样板【规定动作】(1)材料样板管理：在工程招投标阶段，投标单位应对所有涉及设计效果的材料部品进(2)施工样板管理：对涉及设计效果和工程质量的施工工艺均需制作施工样板，施工样按(3)工序样板集中展示：总包在工序实施前，应在施工现场设置工序样板集中展示区，(4)交付样板管理：在交付前，项目部应编制《交付样板实施方案》，选择主力户型所在楼层按交付标准进行样板的制作，项目部组织相关部门进行联合验收按《样板引路管理制【注意事项】装修材料、楼梯间地砖、.1.9标准层首次拆模验收【前置条件】全套施工图、交付标准、标准层首次拆模完成【规定动作】对标准层首次拆模的楼栋，项目部组织规划设计部、工程管理部、营销管理部、物业等部门进行联合验收，形成风险评估报告，各部门会签留底，工程管理部对项目“标准层首次行为考核内容。【注意事项】(1)项目部牵头组织规划设计部、工程管理部、营销管理部、物业等相关部门，对标准(2)重点对影响客户使用功能的问题进行排查，包括但不限于户内墙体、梁、机电设备1.10工作面移交【前置条件】上一道工序完成【规定动作】(1)工作面移交记录：在进行工作面移交时，应由监理工程师组织及见证施工单位之间【注意事项】(1)在总、分包合同文件中，应明确工作界面划分及工作面移交标准；在现场工作面移下施工工序：f；1材料管理【前置条件】选型定样、甲供材、甲指乙供材【规定动作】(1)材料供货计划：项目部应编制《甲供材料选型、定样、分判、进场专项计划》，并与合约造价、规划设计部门进行沟通确认最终可行计划表。在首次监理例会上，项目部应要求施工单位在规定时间内上报《甲(乙)供材料设备进场计划表》，经监理部、项目部审核后供材料设备的到场、送检、检验结果、使用情况等信息进行登记，作为现场查询及材料结算的依据，项目部应不定期对材料进场台账的真实性和完整性进行检查。对于发现现场的不合(3)甲指乙供材料：对于同一标段内涉及住宅户内交付以及效果类的材料，合同内约定(1)对甲供材料设备，施工单位应填写《甲供材申请单》，由项目部进行审核，供货商按照合同规定的供货周期组织供货；对乙供材料设备，在正式供货前应报送材料样板，由监(2)甲(乙)供材料设备进场时，监理工程师应严格进行进场验收，并由监理工程师进2变更和签证【前置条件】设计变更及现场签证【规定动作】(1)变更和签证下发：所有设计变更和现场签证指令均需通过项目部工程管理指令的形(2)变更和签证登记：项目部资料员应建立设计变更和签证台账，项目专业工程师及时(3)设计变更和现场签证执行情况：项目工程师需根据设计变更和现场签证台账，对设。【注意事项】(1)对设计变更和现场签证指令，项目工程师应及时做好现场交底和确认工作，包括已完成的工程量、新增、减工程量、变更时间点的现场条件记录以及其他可能影响造价的情况。位合约外工作内容或合约规定，并审查现场签证时限性及支持性文件是否齐备，否则应一律拒收(3)严格按照《变更签证管理制度》执行。3竣工验收建设行政主管部门竣工验收相关规定【规定动作】《竣工验收专项计划》应明确专项竣工验收及综合验收的现场条件、文件资料、验收时【注意事项】改移交【前置条件】竣工验收完成并取得竣工备案手续【规定动作】(1)交付样板层联合验收：在具备条件的情况下，要求项目部以最快速度施工完成交付【注意事项】(1)项目部应在竣工验收完成后组织监理、施工单位开始启动现场查验，最迟在入伙前(2)在交付前的整改期间，工程管理部、物业等相关职能部门应进行过程跟踪和督促。(3)物业管理部门应对交付期间的户均报事率、维修关闭率、维修满意度进行统计，并.15交付维修条件】现场整改已完毕【规定动作】(1)集中维修整改：在集中交付期，项目部会同监理单位应组织施工单位成立维修队，【注意事项】(1)可通过对交付维修期的户均质量问题、维修及时率、一次维修成功率、维修满意度要点工程【规定动作】(1)场地标高复测：方案设计开始前，由第三方测绘单位进行原始地貌测绘，方格网密应由土方单位上报土方开挖方案供项目部和监理部进行审核；土方单位进场后，项目部应组【注意事项】(1)规划设计部应根据《场地标高复测图》进行土方平衡计算,综合确定±0.000标高(2)《场地标高复测图》应作为土方招标合同附件，土方单位在现场踏勘时应自行对场由原状标高和设计标高的计算值进行结算。支护工程【前置条件】规划方案确定、基坑支护施工方案【规定动作】(1)基坑支护方案评审：项目部应牵头组织工程、设计、成本等相关部门参与基坑支护(2)边坡挡墙总体策划：对地形变化复杂的山地项目，在规划方案确定后，项目部应牵头组织工程、设计、成本等部门结合景观方案对边坡挡墙进行总体策划，以便于完善边坡挡【注意事项】(2)项目部在工程管理策划时应合理划分基坑支护工程、土方工程、桩基工程的合同界工程【规定动作】(1)现场试桩：项目部应在设计前期积极协助设计部门进行现场试桩，形成试桩记录，为确定桩基型式和桩基承载力提供现场依据。(2)桩基选型：在地质勘查完成后，规划设计部应组织合约造价部、工程管理部、项目。(2)土方开挖后，项目部应组织监理、总包、桩基础施工单位进行桩基础成孔位置确认和移交，桩基础竣工图应由四方共同签字确认。成孔位置确认后，总包负责处理桩偏位所造成的基础变更影响，由此增加的相关费用由桩基础单位承担。(3)场地平整后，应向桩基施工单位移交施工图纸、坐标控制点及水准点、地下管线资标进行抽查。采用预应力管桩时，应结合项目周边情况、基坑支护情况考虑沉桩方式。预制管桩沉桩终止条件应以试桩时符合设计要求的试桩结果为依据进行判定，符合要求后，应由(5)采用灌注桩时，桩孔的定位、成孔后的测深、清渣工作必须留有书面记录及责任人签字，要求监理全过程监控，项目部按30%比例抽查。灌注桩终孔后，项目部会同施工、地工程【规定动作】(1)地下室施工方案审核：在地下室施工前，施工单位应编制地下室施工方案、大体积【注意事项】混凝土外加剂的选取对地下室防渗抗裂、地面起砂等质量缺陷有重要影响。项目部对地工程【前置条件】建筑结构施工图、水电定位图【规定动作】(1)首个标准层结构拆模后，项目部立即安排功能及水电布点样板和工序样板施工，并(2)墙体控制线：在墙体砌筑之前，应用墨线弹出墙体、门洞控制双线，监理工程师应(3)实测实量数据上墙：砌体施工完毕后，施工单位应100%地进行砌体实测实量并数【注意事项】砌体勾缝、圈梁或构造柱砌筑节点，表明反坎留设、门窗洞口及门垛留设之间相互节点关系的样板；表明厨卫间、阳(露)台、外墙、管道留孔节点构造，且样板有水电预留位(底盒(2)对顶砌异形块、窗边固定块、门窗洞口过梁、砌体墙上空调管洞应采取预制混凝土工程【前置条件】建筑结构施工图、水电定位图【规定动作】(3)实测实量数据上墙：墙体抹灰施工完毕后，施工单位应100%地进行墙体实测实量【注意事项】工程【规定动作】(1)防水施工方案报审：在防水工程施工前，由总包正式上报防水施工专项方案，监理认真审核其构造做法和施工工艺是否满足国家标准以及城市公司防渗漏管控体系。在防水工程开始前，项目工程师应组织防渗漏管控体系、节点构造的技术交底，并形成书面(2)防水材料送检：防水材料进场时，应组织监理工程师进行见证送检，防水材料在取得检验合格证书方可大面使用；在施工过程中，监理工程师要进行材料用量及涂刷厚度的双【注意事项】做法纳入设计任务书并在施工图中进行落实；项目部应在图纸会审时检查确认防水做法是否在建筑施工图中进行落实，并在总包工程招标质量技术要求中、合同中落实防渗漏管控体系(2)在防水工程大面积施工前，应施工防水工艺样板，经监理和项目部验收合格后方可(3)在防水工程施工前，应对混凝土结构进行24小时的蓄水试验(屋面、露台和卫生格后方可进行大面积施工。.8外墙装修【前置条件】外墙分色图、外墙排版图【规定动作】(2)外墙施工小样：在外墙材料样板确定后，项目部应在施工现场设置样板墙体，进行(3)外墙实体施工样板：在进行大面外墙面层装饰前，项目部应要求施工单位在楼栋外【注意事项】(1)外墙砖工艺样板确认内容包括：外墙砖与土建模数匹配，阴阳角收口方正顺直，窗台泛水、滴水线、窗框收口符合节点要求，外墙砖与其它材质交接面的收口合理性和观感效(2)外墙涂料工艺样板确认内容包括：基层处理要求、腻子及涂料涂刷遍数、涂料面层5.2.9门窗工程【规定动作】(1)材料样板确认：在订料下单之前，应要求施工单位提供型材色板和五金配件，经工(2)施工方案报审：在门窗施工单位进场施工前，应编制门窗专项施工方案，经监理和框边塞缝、窗边防水符合节点要求，门窗工艺施工样板应组织工程、联合验收并形成会议记录，验收合格后方可大面积安装施工。【注意事项】(1)门窗在厂家厂内加工制作期间，应进行厂检抽查，厂检内容按照门窗管理办法相关(2)在门窗洞口移交过程中，总包应弹出标高线、中线、进出位线，监理部应组织总包。杆工程【规定动作】(2)施工样板确认：要求施工单位在现场安装栏杆施工样板，经监理和项目部检查其工(1)中标单位进场后，由监理和项目部主持进行工作面的检查验收移交工作，中标单位签字接收后相应的管理责任移交给中标单位。栏杆安装完成后反移交给总包单位进行抹灰及行成品保护。(2)加强原材料检查和加工、安装过程监控，特别是关注铁艺栏杆壁厚、镀锌层厚度、电安装【规定动作】(1)机电二次深化图机电单位进场后，应对机电施工图纸进行二次深化，对地下室、竖井、公共空间的管线布置，需要绘制机电管线综合布置图；对室外管网应结合园建景观设(2)安装样板验收：在砌筑工艺样板验收时，项目部应组织工程、设计、成本对各户型(3)施工方案报审：施工前由施工单位上报专业施工方案，尤其是地下室综合管线布置装工程【规定动作】(1)精装修工程策划