购房合同注意事项

第页共页购房合同考前须知购房合同考前须知。签订购房合同的考前须知第一项：关于五证陷阱：有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件;或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能获得房产证甚至导致购房合同无效。对策：1、复印件要注意看原件。2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。3、对于承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在一定期限内不能获得该证件所要承当的责任。建议增加补充条款：出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。假设因此导致买受人退房的，出卖人愿向买受人承当已付房款双倍的返还责任。第二项：关于公摊面积陷阱：建立部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会进步公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。根据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。对策：1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。2、在附件二中列明公摊面积的构成。3、按套购置使用面积，双方不涉及公摊处理。建议增加补充条款：双方协商一致，同意对公摊面积的变化按以下第____种方式处理：1、假如实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算，超出3%以上的局部由出卖人承当相关费用;假如实测面积少于暂测面积，买受人据实结算。2、买受人对实测面积的承当，仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。第三项：关于房产证陷阱：建立部格式合同第十五条并未说清条款中规定期限是指法定还是约定期限，所以其中房产证的办理获得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。对策：1、五证齐全的工程一般买受人得到房产证有保证，所以五证不全就免谈。2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，开发商是详细行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。建议增加补充条款：假如因出卖人的原因，导致其在交房后360日内不能为买受人办理获得房产证的，双方选择以下第____种方式处理：1、买受人不退房的，出卖人按照本合同第九条第1种第(1)项的违约金计算标准承当责任。2、买受人退房的，出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承当责任。假如因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为其办理获得房产证的，买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承当责任。假如因颁证行政机关的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理获得房产证的，买卖双方互不承当责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件，否那么视为出卖人违约。第四项：关于书面通知陷阱：合同中约定通知义务后(如：交房通知)，开发商如期不能履行义务，延期后其可以在售楼部张贴书面公告，却署名约定日。还将公告辩为书面通知，以推托自己的责任。对策：1、将书面通知的形式约定清楚，开发商违约时，买受人就有确凿证据。2、如有开发商违约，买受人应一详细的书面形式通知对方，以备证据。建议增加补充条款：本合同中所含书面通知义务的，双方均应以邮政快件的方式通知对方。第五项：关于所售房屋的坐落位置陷阱：开发商开发多个楼盘时，买受人可能买得是位置好的某号楼，可交房时该楼号又变为一样构造位置不好的楼层。对策：1、在合同附件一中，附上小区的平面图并标明楼号。2、开发商应在此附图中盖章确认。建议增加补充条款：出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明，并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。第六项：关于所售房屋的抵押陷阱：有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所建楼盘抵押。假如此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证，不具有物权。对策：1，在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。2、要求开发商将合同在房管局备案。3、要求开发商提供保证责任。建议增加补充条款：出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况，假设因此导致买受人退房，出卖人应向买受人承当已付房款双倍的返还责任。第七项：关于物业管理公约陷阱：《物业管理条例》今年9月1日施行，其中明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》。否那么，开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。对策：1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。2、开发商与前期物业签订了《物业管理公约》。3、买受人也应签订三方都署名的《物业管理公约》。建议增加补充条款：出卖人在出售房屋前，应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订《物业管理公约》。买卖双方在签订本合同时，应同时签订有前期物业管理企业署名的《物业管理公约》。第八项：关于各方责任范围陷阱：假如因开发商的各种原因(如：五证不全、一房二买、又抵又买等)情形导致买受人得不到房屋，买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确详细范围。对策：1、根据《民法通那么》以及6月1日的《解释》将实际损失细化。2、对开发商给自己造成的损失准备好证据。建议增加补充条款：假如因出卖人的单方原因导致退房，出卖方承当的责任范围如下：出卖人的责任范围：1、退还已付房价款及其利息(此利息的计算，假如是一次性付款按同期银行存款利率计算;假如是按揭付款按同期银行贷款利率计算)。延伸阅读购房合同的考前须知一、如何订立合同条款然而，如何签订对自己有利的《商品房买卖合同》却是件令购房者头疼的事情。因为，购房者虽然希望尽可能地维护自己的权益，却不知到底该从哪下手；而开发商为了减少费事，却会尽力利用自己的经历与知识，把合同条款写得对其有利。那么，购房者该如何来订立商品房买卖合同呢？商品房买卖合同按其内容，可分为双方义务和违约责任两大块。对开发商而言，其主要义务包括：房屋面积、质量、配套设施、周边环境、物业管理、交房期限、办理产权登记期限等。本文就容易发生纠纷的几方面条款作详细说明：面积条款：近期以来，由于相关法律法规和司法解释的出台，因面积总数而引起的纠纷已经有明确、标准的处理方法，但因公摊面积增大、户内面积减小，而面积增加值又在误差范围内的情况又时有发生。为防止这一情况的发生，对于面积差异的处理，购房者最好就此在签订合同之前就与开发商明确协商好解决方法，如：公摊面积超过多少比例，购房者将对超出局部不予付款；户内面积缩小多少比例开发商要给予补偿，如何补偿等。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积局部为独立产权，分摊的共有建筑面积局部为共有产权。按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积的大小，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。周边环境和配套设施条款：在签订合同时，尽可能将售楼广告中或销售过程中开发商口头承诺的内容签进合同，如开发商不配合，也一定要尽量争取将自己看重的几项内容，如楼下的绿地、车位、宽带网入户、游泳池、儿童乐园等特别给予书面约定；假如开发商不肯将其写入条款时，就很可能不会提供这些内容。这时，消费者就应掂量一下，是否值得购置此房产了。交房条件和期限条款：交房和办理产权登记是开发商最重要的义务，而办理产权登记的前提又是要开发商向购房者交付了符合约定的房产。因此，合同中就要明确开发商在交房时必须具备什么条件、何时交房、假如不能按时交付符合条件的房产，那么应当按日承当万分之几的违约金。在这方面的条款中，开发商最常用的方法是扩大不可抗力的含义。我国合同法规定的不可抗力是指：不能预见、不能防止并不能克制的客观情况。但开发商常常在合同条款中扩大了不可抗力的范围，例如有开发商约定：“不可抗力是指但不限于开发商不能预见的情况”，这相当于一种无限排除，对购房人显失公平。再如，“其他非甲方所能控制的延误来由〔如：不受甲方控制之情况如出入道路污物处理系统，水电力供给系统及其他主要设备之问题引起的建筑受阻等其他原因〕。”按此约定，假如承包商偷工减料被行政主管部门勒令停工也成为了开发商延期交房的理由了。所以，应当尽量明确按照法律的规定来约定不可抗力的范围。二、违约责任应当明确合同开发商与购房者的违约承当的责任应当是对等的。开发商往往利用其强势地位或者购房者审查合同不严格订立权利义务不对等的合同。因此，希望购房者在签订合同时，一定要注意开发商对自己违约时责任条款的内容，防止其逃避应有的责任。条款对双方的权利义务作出约定之后，仅仅是完成了合同目的的一局部。因为订立合同的目的在于防范可能发生的风险，并在违约行为发生后对违约方进展制裁，以保护守约方的合法利益。但假如合同未对违约方的违约责任做出明确、详细的约定，权利义务条款也就成为一句空话了。从这一意义上来说，约定合法有效的违约责任条款，就显得比约定双方义务的条款更为重要。那么，我们要如何约定违约责任条款呢？第一，要把握一个最重要的原那么：有义务就应当有违约责任条款。要对每一条款逐一细想、琢磨——当有对开发商的义务作出规定时，一定要看清楚合同中是否已约定处理方法，约定的内容、赔偿是否让你满意，而千万不能只约定“不能怎样”、“应该怎样”，却没有约定处理及赔偿的详细方法。第二，违约责任一定要约定得详细、详细、明白。包括：违约责任的起算点、违约金的计算方式、争议的解决方式等。如质量条款就可以作如下约定：甲方交付商品房的质量和设备如不符合国家有关规定和甲方的承诺，甲方负责给予更换或调整。更换或调整的商品房或其设备应符合国家有关规定，且符合甲方的承诺或到达甲方承诺设备的同等品质。因甲方交付的商品房及其设备存在严重质量问题，致使乙方遭受人身或财产的损失，甲方对乙方的直接损失承当赔偿责任。对于商品房内部各部件的保修期约定，以甲方出具的《住宅质量保证书》为准。保修期内，甲方有义务自行或委托第三方应乙方的要求进展保修效劳，维修人员应在乙方发出通知后24小时内到达现场，在条件允许的情况下尽____除故障。如甲方未按合同约定履行保修义务，乙方有权自行委托别人维修，由此所产生的一切费用由甲方承当。第三，假如是以违约天数乘以万分之几来计算违约金，由于开发商约定的违约赔偿标准一般较低，多为银行存款利率，建议购房者要求改为以个人住房商业贷款利率为赔偿标准，以保护自身的权益。假如是约定按购房款总额的百分比作为违约金，那么尽可能按《合同法》规定的标准，约定在购房款总额的20％以内。三、对房地产开发商进展资格审查商品房买卖属于不动产买卖，因其涉及金额较大，对于买方来讲，风险较大。因此对房地产开发商的选择尤为重要。资质等级高，信誉良好，资金实力雄厚的房地产开发商老实守信度一般来讲不用置疑，并且其售后效劳、严格执行合同方面都较为良好。现实情况是，因房屋所处位置、小区的规划、楼盘设计较好等方面的原因，买房者急于买方而导致开发商的房子供不应求，很容易无视开发商的资质审查，这对买房者存在极大的风险。因此，提醒广阔购房者，在该种情况下，一定要理解一下开发商近几年的开发工程，认真查阅开发商的销售答应文件。审查《商品房预售答应证》或开工验收合格证明和出售答应证明中关于该房地产的内容和范围，包括宗地号、工程名称、栋号、层数、用处、套数、面积等信息与所购置的房产是否相符。四、审慎对待商品房的宣传广告目前有些开发商的宣传存在不真实的情况，而许多购房人又大多是先从广告中理解房屋的大致情况的。但你千万不要把宣传广告与商品房合同划等号。一般的商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但凡宣传广告和开发商口头承诺的东西，你假如很在乎，你一定要在合同中的中注明，而且任何违约都应在协议中设定赔偿条款。假如开发就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和许诺内容详细确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确实定有重大影响的，应当视为要约。该说明和许诺即使未写入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违背的，应承当违约责任。五、理解商品房是否设置了他项权利购房之前应理解开发商预售的商品房或现房是否设定了抵押等他项权利，已经抵押的商品房，一旦开发商作为债务人不履行义务，抵押权人将行使抵押权，抵押权人就有权恳求人民法院对抵押物进展拍卖、变卖而优先受偿。购置已经抵押的商品房一旦产生纠纷，会给购房人带来很大的费事，对已经抵押的商品房最好不要购置。假如不清楚你所购置的商品房是否抵押，开发商又保证该商品房没有抵押，应当在合同中注明。六、注意商品房的计价方式商品房销售时，根据双方约定，既可以采用按套〔单元〕、套内建筑面积计价，也可以采用按建筑面积计价。不同的计价方式通常会导致“理解价格”与实际价格的差异，从而产生被欺骗的感觉。但这个责任又不能归结于开发商，因此，在细节上注意很重要。七、注意规划、设计的变更房地产开发商应当按照批准的规划、设计建立商品房。房地产开发工程标准方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。但是，由于商品房建立周期较长，开发过程中市场情况可能发生变化，开发商对原有设计方案进展修改、调整。当事人为保护自己的权益，一定要填写此条，即开发商不得擅自变更房屋的建筑设计，假如开发商确实需要变更，并且变更对购房者有利，购房者可以同意变更，但开发商要获得城市规划管理部门的批准，并在一定期限内与购房者签订补充协议。八、一定要开发商提供正式合同文本和____。正式的商品房买卖合同和商品房____是你在房地产管理机关办理房证时必须向其提供的，也是房地产管理机关在办理商品房所有权登记和颁发房产证时要求的。所以作为购房人应当注意房地产开发商所提供的合同文本是否为河南省工商行政管理局和河南省建立厅监制的正式合同文本，对于正式文本中没有涉及的问题你可以在补充协议中注明。特别注意的是，房地产开发商应当向你出具正式的由税务部门印制商品房____，而不能用普通的收据代替。九、开发商违犯诚信的惩罚开发商具有以下五种情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以恳求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以恳求出卖人承当不超过已付购房款一倍的赔偿责任：〔一〕成心隐瞒没有获得商品房预售答应证明的事实或者提供虚假商品房预售答应证明；〔二〕成心隐瞒所售房屋已经抵押的事实；〔三〕成心隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；〔四〕商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；〔五〕商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。所谓按揭是指购房者向开发商购置房屋时，先预付购房款的一局部(一般为30%-50%)，其余房价款向银行贷款，而以购房合同项下的房地产及其相关权益抵押给银行做为还贷的保证，并由开发商为购房者作担保的行为。购房者选择按揭买房时，需向提供按揭的银行(贷款行)提供以下资料：1、具有法律效力的身份证明。2、固定经济收入证明。3、经房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。4、贷款行要求的其他文件。银行对购房者提供的资料进展真实性、可靠性、合法性审查。审查合格后，由贷款行、开发商和购房者签订《房地产抵押(按揭)合同》、《楼宇按揭贷款合同》(此合同必须进展公证或律师见证，由此发生的费用由购房者承当)。三方共同去房地产管理部门办理购房贷款抵押(按揭)登记。其中，购房者应提交如下证件：1、房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。2、身份证明复印件。3、依此生效的楼宇按揭贷款合同。4、抵押申请表及抵押合同原件。5、委托别人代为登记的，需提交有效的受权委托书原件。根据《房地产抵押(按揭)合同》、《楼宇按揭贷款合同》规定，购房者必需履行以下义务：1、将房地产抵押登记证明连同契约正本交贷款行执管。2、期房交付后，三个月内办理房屋过户手续，获得《土地使用证》、《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，直接将三证交贷款行保管(此时开发商的担保责任解除)。3、自费为抵押的房产办理保险，保险期不短于按揭期，投保金额不低于抵押物总值，并以贷款行为第一受益人，将保险单交贷款行持有。4、未经贷款银行书面同意，买房者不能对房产进展出租、出售、撤除、改建、再行抵押或以其他方式处分抵押物。5、每月按时归还本息，逾期那么按天数加收罚金。6、结清全部贷款本息、罚金和应负担的各项费用后，会同贷款行向原抵押登记机关办理注销抵押登记，收回《土地使用证》、《房屋所有权证》及保险单。所谓按揭是指购房者向开发商购置房屋时，先预付购房款的一局部(一般为30%-50%)，其余房价款向银行贷款，而以购房合同项下的房地产及其相关权益抵押给银行做为还贷的保证，并由开发商为购房者作担保的行为。购房者选择按揭买房时，需向提供按揭的银行(贷款行)提供以下资料：1、具有法律效力的身份证明。2、固定经济收入证明。3、经房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。4、贷款行要求的其他文件。银行对购房者提供的资料进展真实性、可靠性、合法性审查。审查合格后，由贷款行、开发商和购房者签订《房地产抵押(按揭)合同》、《楼宇按揭贷款合同》(此合同必须进展公证或律师见证，由此发生的费用由购房者承当)。三方共同去房地产管理部门办理购房贷款抵押(按揭)登记。其中，购房者应提交如下证件：1、房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。2、身份证明复印件。3、依此生效的楼宇按揭贷款合同。4、抵押申请表及抵押合同原件。关于购房合同考前须知买房签合同流程：购房者认购——购房者交定金(拿收据)——开发商下载网签合同，双方进展签合同，购房者交首付——开发商将首付款打到房产局的资金监管账户——开发商下载备案单并打印备过案的合同——通知购房者再次签订备案合同——开发商将备案合同送到房产局审核盖章——办理相关贷款手续。买房签合同考前须知：1、首先看开发商是否具备“五证”五证，一个是建立用地规划答应证，第二是建立工程规划答应证，第三是建立工程开工证，第四是国有，第五是商品房预售答应证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售答应证是由市土地资和房屋管理局核发的。那么怎么样对待“五证”?交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售答应证，这两种要核发，看准确了，一般原那么上就没有问题，特别是预售答应证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。2、使用标准的合同文本一定要参照是采用且不要随意修改《文本》，并按照文本中所列条款认真填写，理解各项详细内容。不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》还交一笔订金。就算很多人都这样做，但这并非购房的必经程序。且这种合同一定是权利义务不平等的，对自己尤其不利。可以直接与开发商签预售合同就好。这个步骤，一定不能马虎啊!否那么到时吃大亏就惨了。3、查验有关证明文件买期房要查看开发商是否有预售答应证，并要确认自己所购之房在预售范围内，买现房那么要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用答应证》。4、买期房要注意建筑面积的约定在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外，还要填上套内面积和公用分摊面积。5、买期房要约定条件和时限所谓交房有两层含义：一层是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。6、签约时要注意房屋质量问题购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。7、签约时明确物业管理事项合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。8、注意合同文本中补充协议的内容购房者应谨防有些开发商，将示范合同文本中保护交易公平的条款，通过补充协议加以取消，以减轻卖方的责任。9、注意约定违约责任这里指的违约包括：签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房，不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。买房签合同补充协议考前须知：在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个