某大厦接管方案

-PAGE１-ＸＸ大厦接收方案第一章概况

工程简介

ＸＸＸＸ物业管理简介

在交易中心大厦的物业管理效劳台中，我们将以真挚热忱与细心周到效劳，让大厦的业主感觉到物业管理带来的无微不至的关心，实现XX的公司效劳口号。

大厦管理设想

针对大厦设备种类齐全，建筑标准高档的物特点，我们将以先进的效劳理念、明晰的管理思想为依托，通过严密的效劳组织和精心的专业筹划，让每一个细微处尽在掌握之中。

在大厦物业管理方案的设计中，我们将大厦管理机构与ＸＸ模式的专业化运作体系有机结合起来，从而到达共性化管理与个性化效劳高度统一与完美再现，塑出又一件新康物业精品，在合同期内，我们的效劳将确保顾客满意度达９５%以以上，维修及时率达９８%以上我们的管理半确保房屋完好率达９８%以上，辖区内不发生任何平安事故。并力争使成为增城、乃至广州的典范。

在我们的努力下，您的物业将获得最大的收益。大厦的接收条件

为到达上述管理和效劳目标，并确保管理方案的有效实施，大厦在管理费标准和办公物资配备方面也应与之相符合。

１．管理费

结合政府的大厦管理费标准〔？？〕及增城的实际情况，我们初步估算大厦的管理费应当在？？元元之间，在此根底上我司将按管理收每年撮１０%的管理者酬金。

２．主要办公物资装备需求

主要办公场地及物资装备一栏

名称数量备注名称数量备注

经理室２０平方米

保险柜１个

财务室２０平方米

沙发１套

会议室５０平方米

文件柜９个

办公区６０平方米

培训器材１套协商再定

办公室３０平方米

三轮车２部

高度室３０平方米

人货车１部

办公室３０平方米

电焊机

操作室３０平方米

冲击钻

仓库５０平方米

切割机

档案室２０平方米

手电钻

机７部

砂轮机

机１部

疏通机

第二章总体管理设想

在大厦物业管理方案的设计中，我们将大厦管理机构与新康模式的专业化动作体系有机结合起来，从而到达共性化管理与个性化效劳高度统一与完美再现。同时，我们对每一个体系的运作方式上引入动态管理模式，以求在运动过程中不断完善，不断开展，为断进步。

大厦物业管理系统总图：

物业常规效劳体系：包含：清洁绿化，保安，车辆管理，消防等一系列物业管理常规的管理效劳工程的运作流程及作业标准。

设备设施维保体系：针对大厦的公共设备及设施的维护，保养反规定的动作流程和作业要求。

质量管理运行体系：为确保大厦牧业管理的质量，实现即定的质量目标而制定一系列管理效劳标准，主要依据我们所实施的ISO９００１质量管理标准。

资源供给保障体系：公司动作所需的重要资源的管理体系，包括人力资源的招聘，培训和管理，也包括重要档案资料以及维护物业所需的设备工具及物料的采购，保管和检验等。

网络信息支持体系：利用数码网络技术为手段，通过建立相应的程序应用软件，实现信息交流和相应的物业管理效劳功能。主要包括：内部办公自动化系统。

第三章

机构及人员配备

大厦管理处以经理为管理核心，下设四部，扁平状的机构，最大限度满足精简，高效的设置原那么：

大厦管理处机构设置图

各部门的职能分工及列表及人员编制〔注：人员编制系据经历推测，操作时应按大厦实际情况调整〕

大厦财务部与职能分配

大厦事务处职能人员配置

第四章大厦物业管理动作体系第

一．物业管理动作体系概述

大厦系高档写字楼，大厦业主及用户的素质较高，对牧业管理也必然提出更高的要求，鉴于此，在物业管理日常动作上，我们将对大厦实施高起点，主标准的物业管理与效劳。通过科学的管理，优质和效劳，全面提升大厦物业管理水平，营造一个高的自然环境及和谐的人文环境，短期内在济南建立一座物业管理的优秀示范大厦。从而提升大厦知名度，同时也提升大厦办公的企业的整体形象。为此，我们在大厦管理处的运作中将建立一套系统的，严密的，科学标准的日常运行体系和管理流程，并配以严格的，全面的质量监视保证体系，使物业保值增值，从而大厦物业管理总体目标的实现提供可靠保障。主要中心思想有如下几点：

１．贯彻“以人为本〞的管理理念

物业管理的管理对象是物业，效劳对象是人，即物业所有人〔业主〕和使用人，对物业的良好管理，也是为了对人的良好效劳。可以说物业管理一切断了人，或者说首先是为了人。为了人的生活，工作和享受，为了人的安康，交往和成长。这是物业管理效劳的根本出发点和归宿。因此，在我们即将实施的物业管理方案中，首先将引入的是“以人为本〞的管理思想，把对人〔也即业主〕的效劳管理作为物业管理工作的核心。即在大厦范围内，从实际出发，根据用户需求提供专业化管理和个性化效劳，紧紧围绕人的客观实际与需求为大厦及用户创造一个舒适，宁静，高雅，快捷的办公环境，在物业管理与效劳上最大限度满足用户需求，并在此根底上为用户创造一个从物质到精神，既具有现代风貘，以具有个性特征的生活工作方式。

２．全面导入ISO９００１〔２０００版〕质量体系

我们认为，引进标准化管理手段是物业管理自身开展和提高的需要，它将为物业管理的整体运作提供一个强有力的质量管理系统，从而在制度上保证质量目标的实现，是优质，高效，稳定，到位的物业管理实现的根底。因此，我们将在大厦牧业管理的全过程中导入最新的２０００版ISO９００１质量体系，将管理效劳的每个程序都纳入质量体系，并进展细化量化，形成科学统一的管理效劳标准，使物业管理的每一个作业环节均处在严密细致的质量监控之下，以保证效劳质量，标准效劳体系；在实行全面标准化的同时，我们还将根据用户需求

的变化，及时调整相应的程序标准，以实现一种持续改进的动态标准化物业管理。

３．建立准确迅速的管理水平自监自测系统

随时关注管理效劳实施效果，进展实时测，通过定期或不定期的业主意见调查，经常性的业主走访，２４小时效劳，管理处参与的信息收集及通畅的内部联络体系等，建立全面快捷的信息反响机制，将业主的需要是否得到最大限度满足作为衡量物业管理水平和检验物业管理质量的主要标准，形成一个对自身管理水平进展准确评价的自我监测系统。通过完善自我监测系统这面“镜子〞随时校正工作中的缺乏，不断提高管理质量和效劳水平，真正实现高水平的物业管理，到达：管理制度热情，设施设备完好，效劳工程齐全，效劳程序标准，效劳技能娴熟，效劳效率快捷，效劳方式灵活，效劳态度热情，效劳收费合理。

我们的方向：在于通过高水平物业管理的实施，为大厦业主〔用户〕创造一种“天时，地利，人和〞三“人〞合一的开展气氛，充分表达物业管理管理创造美好新生活的时代概念。在具体效劳程序上，将充分考虑并贯彻“以人为本〞，“持续的质量改进〞和“实时监测系统〞的管理思想，使大厦物业管理形成一个良性向上的运行体系。

二．厦物业常规效劳运作体系

物业接收验收是开发单位将已建成的物业向管理单位移交的过程，是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要环节，物业部会同工程部对大厦的土建部份，水电，消防，空调，暖气等设施设备进展检查验收。

大厦的本体维护保养

目标：实现大厦房屋完好率９８%以上，房屋维修及时率９９%以上，维修质量合格证达１００%，延长物业使用寿命，使物业常住常新，维持大楼价值，创造增值潜力

实施方法：物业部制定严格的日常巡视检查制度，责任到人，分工明确，全面掌握房屋的根本情况，对大楼的的楼面、楼道等房屋要进展经常的及时的维修，养护和管理，使建筑物保持完好，整洁和美观，主要做好以下工作：大厦标识系统的完善及合理化建议发行工程的实施；

承重部位的维修保养

构造部位的维修保养

外围道路、公共配套设施及公共志的维护保养

制订年度房屋本体修缮方案大厦其他日常维修养护。

涉及到的质量文件：

？大厦日常巡视记录？

？大厦物业维修记录？

？大厦建筑物维修养护管理制度？

保安效劳及车辆管理

大厦保安效劳和车辆管理衽一体化作业。制定完善的保安工作程序、管理方法、训练制度、动作流程和停车场管理制度，加强保安工作，标准停车场管理，向业主提供生活和办公的平安保障。确保无物业管理责任发生的重大刑事案件，增强业主平安感。主要有以下几方面：

保安效劳方面：

加强对保安人员的的培训，保安人员掌握大厦各单位的根本情况，掌握楼内重点部位，熟悉大厦及周边情况，认真负责、文明执勤、言行标准；

合理编制固定保安岗位和流动巡逻岗，明确岗位责任；

建立２４小时全天候保安站岗巡逻制度；

智能化监控系统的应用；如可视对讲、闭路监控、防盗防灾报警的有效控制及运作，监控系统保证２４小时值班监控

可能危及用户平安处有明显标志和防范措施

实施对外业人员完善、妥当、有效的控制措施；

终止任何影响使用人身心安康的行为，对违法坭行为要及时处理，维护政党的生活秩序与工作秩序；

加强区域内的精神文明建立，和睦邻里关系

突发事件，如台风、暴雨、地震、突发刑事案件等的应急措施

大厦停车场管理：

管理处对用户以及外业人员的车辆进展管理，保证停车场的车辆停放整齐、管理有序，保证车辆平安，防止车辆丧失，损坏或酿成事故。衽机动车与非机动车分开管理，定点停放，出入凭卡登记、车位有偿使用等管理制度。做到：

标志标准，交通标志与城市交通标志相统一，进出环绕单行道标志醒目；

指挥标准，指挥手势、引导动作要舒展、大方、一致；

语言标准，疏导车辆时注意礼貌、文明用语，防止发生争执；

管理标准，规定统一的车辆安置方向，包括前、后、左、右的间隔距离和车关的位置；

保安效劳与车辆管理质量控制文件；

？保安工作管理程序？

？保安员管理方法？

？保安岗位作业指导书？

？治安巡逻记录？

？保安交接班记录？

？停车场管理方法？

？停车场岗位作业指导书？

？停车场值班记录？

消防管理

目的：预防物业火灾的发生，最大限度的减少火灾损失，为业主提供平安的环境

大厦消防主要内容：

消防队伍的建立。建立义务消防队，定期开展集训演练，使之熟悉大厦消防设备设施的部位和性能

消防制度的订立及落实执行。建立各级防火责任制，落实防火负责人，加强检查催促，保证紧急疏散通道畅通无阻，其相关指示照明灯具、疏散路线图及标志等配置齐全，功能完好，杜绝各类火灾隐患，实现火灾年发生率低于０.１%

消防设备的管理。对各种消防用具及报警系统按设备维修保养作定期保养，定期试验，确保消防总控及消防系统完好，保证灭火器材，设施配置齐全、完好率达９８%

消防应急处理程序。订有严密周详的灭火作战方案，消防总控中心配专职值班员，内外通讯联络方式和工具齐备、有效、值班人员熟悉业务、义务消防队能在火警时及时到位

组织开展消防法规及知识宣传教育。

消防质量控制文件：

政府在关法规

？消防工作管理程序？

？大厦防火责任书？

？消防巡视检查记录？

？消防平安整改通知书？

大厦清洁消杀效劳

清洁卫生实行一体化管理，组成专门的清洁卫生队伍，管理制度落实，环卫设施设备完好，保洁人员全面负责大厦公共场所的清洁和保洁工作，保持公共部位干净整洁，垃圾日产日清，为用户提供一个整洁舒适的办公环境，保证纸屑等在一般公共地面仪时间不超过１小时，大堂等重要公共地面时时保持干净整洁

大厦清洁效劳内容一栏表

清洁效劳工程清洁作业要求清洁标准

清扫、拖净各层公共走廊地面每天清扫及用清洁剂拖抹各层公共楼梯一次、清抹扶手一次每天清扫及用清洁剂拖抹各层公共走廊地面一次保持干净、无垃圾、污渍

清洁电梯轿箱及电梯门每天用全能清洁剂清抹电梯轿箱及六各二次并打进口钢油二次保持无手印、灰尘

清洁公共卫生间、茶水间及墙身、地面瓷砖每天用清洁剂清洗各层卫生间六次以上，清倒垃圾篓二次，每次清洁后喷空气清新剂；每天用全能清洁消毒剂清洗茶水间二，清倒垃圾茶渣二次每天清倒各层公共垃圾桶、烟灰盅垃圾二次，并运至指定的垃圾点；保持无污渍、黄渍、灰尘，抽风正常下卫生间无臭味；保持外表干净、无污渍、锈渍；

清倒各层垃圾桶及烟灰盅垃圾

清洁各层大门

地面及墙身打蜡

清扫各层天花、墙身蜘蛛网

清抹各层公共冷气风口及灯饰

清扫冲洗天面平台每天清扫天面平台二次保持无垃圾

清洁设备房、管理房及其它公共用房地面、墙身及天花每天用高速机喷蜡磨光公共云石地面二次保持干净光亮

清抹各层公共部位间隔玻璃、柱外表及大门玻璃每天用全能清洁消毒剂清抹各层公共地方的贺柱外表、不锈钢镜及玻璃连续、大门一次保持无手印、灰尘

大厦外墙、玻璃幕墙的清洁整栋大厦的外墙玻璃高空作业有全能清洁剂清抹每年四次，外墙每年二次保持无垃圾、纸屑

大厦广场地面清洁每天清扫广场、停车场二次，并进展及时保洁；每天清扫、并用清洁剂拖抹设备房、管理房等公共用房地面一次保持外观整洁如新

大厦