房地产-房地产行业：C-REITs系列报告二：消费类基础设施REITs扩容,盘活两个市场

发现价值免责声明发现价值房房地产行业：C-REITs系列报告二核心观点：试点范围内。鉴于产权类项目和经营权类项目资产收益的特点不同，236号文做出了如下调整，将产权类项目未来三年预期净现金流分派期净现金流分派率不低于4%改为全周期IRR不低于5%。保租房REITs首发规模下降至8亿元(须同时储备资产16亿元)，契合了单消费类商业项目存量充足，改造升级空间大。根据数位观察数据显示，存量改造运营或是未来方向之一。REITs扩容有助于盘活消费类商业打通商业地产投融管退全链条，盘活两个市场。REITs扩容消费类基础设施对于房地产开发企业的持有类型商业资产盘活有较大的意义，露。露行业评级告日期相对市场表现3-03-264%-3%03/2205/2207/2209/2211/2201/23-25% 房地产沪深30003642ggfcomSFCCENoBNN003639zgfcomSFCCENoBOU62003622hangchunegfcomcn请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。2023-03-192023-03-122023-03-192023-03-12气度较高位率稳定胡正维02huzhengwei@房地产发现价值发现价值/38司估值和财务分析表称码报告日期级合理价值(元/股)2022E2023E2022E2023E2022E2023E2022E2023E.SZ人民币/2/130.042.097.46.5.5%.SZ人民币/3/220013.57.9城控股人民币643.26.95.34.84.8金地集团3.SH人民币/10/2889.94.6份3.SH人民币/1/16.142.594.64.03.65.SH人民币/3/22497.0.SZ人民币/10/27386.72.7湖中宝8.SH人民币/5/500.338.4632.21%7.SH人民币/10/312295.1金融街.SZ人民币/4/1460.579.0326.64.3%4.2%6.SH人民币.73/2/21-0.470.18-26.935.7K/10/303.042.095.54.65.7.5%K/1/295.813.155.44.74.18.2%8.4%K/2/28.99132.66.4秀地产K/3/16486.92.98.3%8.8%K/10/12245.2保利物业K.90/8/31495.0.SZ人民币/3/21160.7520.46.5%8.0%服务K/1/1540.34理控股K/3/2070.4818.6%23.5%备注：(1)以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；2)A股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的(万科企业、中国海外发展、中国海外宏洋集团、越秀地产、万物云、保利物业、招商积余、绿城服务、绿城管理控股)合理价值货币单位为港币；(4)表中估值指标按照最新收盘价计算；(5)越秀地产、绿城管理控股、招商积余、华发股份、招商蛇口已公布2022年年报。房地产发现价值发现价值38 房地产发现价值发现价值4/38表索引 4 图22：万科投资性房地产规模(亿元)及增速 24图23：万科租金收入(亿元，含并表项目)及增速 24图24：金地投资性房地产规模(亿元)及增速 27图25：金地租金收入(亿元)及增速 27 图27：龙湖租金收入(亿元)及增速 28图28：新城投资性房地产规模(亿元)及增速 30图29：新城租金收入(亿元)及增速 30 房地产发现价值发现价值38 房地产发现价值发现价值38ITs3月24日，国家发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》(发改投资[2023]236号)。通知表示“支持“优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的1：继20年4月公募REITs启航以来，首次将购物中心等商业不动产纳入发行清单内表1：Reits相关表态梳理相关文件或会议s23/3/24不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知(下简称“236号文”)费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设2/12/182/11/28证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基发现价值发现价值3822/7/15联方业务范围涉及商品住宅和商业地产开发应当经有关部门认定为保障性租赁住房项目，且配租对象、租金标准等符合相22/7/13不动产投资信托基金(REITs)新购入项目申报推荐有关工通知(下简称“617号文”)目的申报要求和申报推荐程序21/7/2称“958号文”)出要求。20/8/7公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)REITs供正式法律政策支持。20/8/3产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知(下简称“586号文”)REITs工作涉及的重点、要点做了说明。进一步20/4/30产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)19/6/6厅关于进一步加大基础设施领域度的实施意见积极推进基础设施项目资产证券化(REITS)融资模式创新，盘活优质存量资19/3/31型城镇化建设重点任务健全城市投融资机制。大力盘活存量优质资产，回收资金补充地方财力。支持发行有利于住房租赁产业发展的房地产投资信托基金等金融产品。9/1年致辞、深交所债券监管发展业务座谈会、中基协资产证券化业务培训动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs；积极回应市场关切，努力18/9/13约束的指导意见款、租赁债权等财产权利和基础设施、商业物业等不动产财产或财产权益为基18/4/24化相关工作的通知企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行17/7/20市加快发展住房租赁市场17/7/3PP施存量资产有关工作的通知施。会资本以不同方式参与。17/2/23府和社会资本合作(PPP)项目资产证券化相关工作的通知托基金(REITs)，进一步16/7/5资本市场体系，拓宽投资项目融资渠道，支持有真实经济活动支撑的资产证券化，盘活存量资产，优化金融资源配置，更好务投资兴业。房地产发现价值发现价值3816/5/17市场的若业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。15/4/21作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理的通知的公共租赁住房资产发行房地产投资信托基金(REITs)，探索建立以市场机制为基础、可持续的公共租赁住房投融资模式4/11/16投资的导意见导社保资金、保险资金等用于收益稳定、回收期长的基础设施和基础项目。14/9/29工作的通知融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。10/5/7若干意见间资本参与政策性住房建设。支持和引导民间资本投资建设经济适用住08/12/8若干意见融资渠道。源：发改委/证监会等政府官网，广发证券发展研究中心改委发布的《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》(下简称“236号文”)与之前政策(包括“586号文”和“958号文”)的区别主要在试点行业、保租房首发及储备规模、表2：历次发改委主要文件的变化文号文重要内容点行业范围拓宽围。.城镇污水垃圾处理及资源化利用、固废危废医废处理、大宗固体废弃物综合利用项目。。5.数据中心、人工智能、智能计算中心项目。.鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特基础设施纳入试点范围，优先支持心、农贸市场等城乡商基本民生的社区商业项对不同所有权、行业的资产做出差异化的要求预期回报率流分派率(预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值)原则上不低于4%。经营权、经营收益权类项目在基金存益权类项目未来三年净现金流分派-扩募申报规模不少于20亿元。保租房项目首发申报规模不少于8亿元，房地产发现价值发现价值38958号文净现金流分派率=(预计年度可分配现金958号文净现金流分派率=(预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值)净现金流分派率=(预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值)净回收资金用途及新增时间限制途-90%(含)以上的净回收资金(指扣除用于偿还相关债务、缴纳税费、按规则参与战略配售等的资金后的回收资金)应当用于在建项目或前期工作成用于在建项目、前期工活存量资产项目，不础设施项目的小股东退出或补充发起人流。--基础设施REITs购入项目(含首次发行往对所有类型的资产预期收益率“一刀切”的做法，产权类资产的未来三年预期净现金流分派率不低于4%改为不低于3.8%；特许经营权类项目直接更换了衡量指情况仍存在不确定性，在资产评估机构遵循谨慎性原则的基础上调低准入门槛，提特许经营权项目的特点与不动产项目存在较大差异，当特许经营权到期后项目的账面价值清零，因此使用IRR能更好地衡量特许经营权存续期内预期的各年获利能236号文全部项目未来3年净现金流分派率不小于4%不动产项目未来3年净现金流分派率不小于3.8%特许经营权项目全周期IRR不小于5%的房地产发现价值发现价值保租房REITs发行的时点，契合了单个保租房资产规模较小的特点。制条件较高，90%(含)以上的净回收资金应当用于在建项目或前期工作成熟的新0%的净回收资金可用于盘活存量资产项目，即不超过30%的回流资金可用于收并购存量资产，相较于原规定存在一定程度的放或补充发起人流动资金等，有利于消费基础设施项目解决流动性问题或在上市前妥善解决所属权益问题。净回收资金使用时间方面，236号文指出基础设施REITs购入项目(含首次发行与二、商业地产投融管退全流程打通的里程碑发展s目前仅剩写字楼、酒店等业态未进入REITs范围内。从资产开发运营全流程角度出投资在国内的发展是里程碑式的进展。表3：C-REITs试点项目的行业范围演进求《国家发展改革委办公厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金 (REITs)试点项目申报工作的通知》(下简称“586号文”)医废处理、大宗固体废弃物综合利用项目。。中心、人工智能、智能计算中心项目。(1)位于国家发展改革委确定的战略性新兴产业集群，或《中国开发区审核公告目录(2018年版)》确定的开发区范工业厂房，创业孵化器和产业加速器，产业发展服务平台等园区基础设施。(3)项目用地性质为非商业、非住宅用地。《国家发展改革委关于进设施领域不信托基金(REITs)试点工作的通、铁路、机场、港口项目。电等清洁能源项目，特高压输电项目，增量配电网、微电网、充电基础设施项目，分布式冷热电项目。停车场项目。房地产发现价值发现价值知》(下简称“958号4.生态环保基础设施。包括城镇污水垃圾处理及资源化利用环境基础设施、固废危废医废处理环境基础设施、大宗固体弃物综合利用基础设施项目。包括通用仓库以及冷库等专业仓库。.园区基础设施。位于自由贸易试验区、国家级新区、国家与省级开发区、战略性新兴产业集群的研发平台、工业厂房、创业孵化器、产业加速器、产业发展服务平台等园区基础设施。其中，国家级与省级开发区以《中国开发区审核公告目录(2018年版)》发布名单为准，战略性新兴产业集群以国家发展改革委公布名单为准。7.新型基础设施。包括数据中心类、人工智能项目，5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项8.保障性租赁住房。包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目。(1)具有供水、发电等功能的水利设施；(2)自然文化遗产、国家AAAAA级旅游景区等具有较好收益的旅游基础设施，其中自然文化遗产以《世界遗产名录》《证监会关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态发行相关工作的通知》(下简称“236号文”)宽试点资产类型。贯彻落实中央经济工作会议关于着力扩大国内需求，优化政策措施，充分发挥消费的基础作用，把持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。业范围为新增试点范围第二，细则要求与开发业务隔离。通知中表示“项目发起人(原始权益人)应为持可在Pre-REITs前进行架构的调整。REITs净回收资金(指扣除用于偿还相关债务、缴纳税费、按规则参与战略配售资金后的回收资金)应主要用于在建项目、前期工作成熟的新项目(含新建项目、改10%的净回收资金可用于已上市基础设施项目的小股东退出或补充发起人(原始权活跃度。房地产发现价值发现价值20.6%15.0%13.4%50,00025.0%45,00040,00035,00020.0%30,00018.3%15.0%25,00020,00020.6%15.0%13.4%50,00025.0%45,00040,00035,00020.0%30,00018.3%15.0%25,00020,000100%15,00010.5%10,0005.0%5,00000.0%2018201920202021增量/存量20162017分市场等商业项目发行基础设施REITs可以帮助项目持有方将重资产投资物业出表。分；为持有类房地产企业提供了资产退出渠道，同时可帮助房地产企业优化自身资产负债表，改善行业杠杆率。三、消费类商业项目存量充足，改造升级空间大我国购物中心或者说消费类商业项目已进入相对成熟阶段，存量改造运营的空间较16%，增量项目单体面积达9.59万方/个，从增量项目的表现看，早期购物中心的体量较小，2016年来，新开业购物中心体量普遍在较高范围内。以增量对存量的覆盖未来潜在购物中心的供给(商业营业用房的口径包含了商铺、购物中心等口径数据)，商业营业用房新开工面积自2013年来持续缩量，至2022年新开工规模仅心数量可能逐步减少，存量改造运营或是未来方向之一。数量及单体量面积8000700060005000400030002000100002015201620172018201920202021总开业项目数，个，左轴单项目体量，万方42图4：全国购物中心存量及增量(万方，左)比较房地产发现价值发现价值年来低点120010008006004002000201720182019202020212022202380%60%40%20%0%-20%-40%数量:个，左轴增速实际开业率房新开工面积自13年来持续缩量30,00025,00020,00015,00010,0005,0000100.0%50.0%0.0%-50.0%2003200520072009201120132015201720192021数据来源：统计局，广发证券发展研究中心2000年起新开业的商场，部分省份数据未搜间内波动。逐步增加，一线城市新开业项目数明显走低50045040035030025020015010050020002002200420062008201020122014201620182020202270%60%50%40%30%20%10%0%开业数:个开业数占比：数位观察，广发证券发展研究中心市占比持续走低；但分化的时间点较新开业项目而言更为明显。低能级城市的占比2004年，后逐年提升，由04年的13%提升至22年51%，年新开业面积约有一半来自三四线城市的贡献。二线城市贡献比重相对稳定；一线城市则由08年42%的占比逐步降至22年12%的占比。房地产发现价值发现价值70%60%50%40%30%20%10%0%20222021202020192018201720162015201420132012201120102009200820072006200520042003200220012000增加，一线城市新开业面积自08年来明显走低70%60%50%40%30%20%10%0%2022202120202019201820172016201520142013201220112010200920082007200620052004200320022001200045004000350030002500200015001000500030.5%30.5%42.7%42.7%29.2%29.2%16.16.0%.7.7%99.7%200020022004200620082010201220142016201820202022一线城市开业面积占比二线城市开业面积占比三四线城市开业面积占比：数位观察，广发证券发展研究中心得整体呈现单体量面积较低、供给速度逐渐下降的特点。我们所跟踪的样本统计显项目7.2万方，二线城市平均单体量9.2万方，三线城市整体单体量项目8.1万方。9：一线城市单项目体量较低，二线城市单体量表现最高，三线城市居中18.016.014.012.010.08.06.04.02.00.0一线城市单项目体量:万方二线城市单项目体量万方三四线城市单项目体量:万方：数位观察，广发证券发展研究中心2年，样本整体处于培育期项目占比约为19.6%，处于发展期项目(3-5年)占比18.9%；成熟期项目(5-10年)占比40%，征显著。分城市能级表现看，一线城市培育期项目占比仅13%，发展期项目房地产发现价值发现价值3年以内3-5年5-103年以内3-5年5-10年36.6%13.2%20.9%39.7%19.3%16.8%41.7%19.4%主20%20%21%0%上项目较高，存量特征明显100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%一线城市二线城市三线城市3年以内3-5年5-10年10年以上在21年全年合计实现1008亿元的运营收入，对应投资物业的账面价值1.6万亿方式。表4：主要房企持有型资产汇总H运营类别运营项目数:个运营面积:运营收:亿元值:亿元方法元/天入/账面价值A/H储量53金地集团A股75公允价值6.31园3A股量7.0%671间客房7.6%24932间客房园7公允价值6发现价值发现价值0公允价值91.0%3团公允价值A股量4宅66A股量5园289A股3量348.3635公寓151世茂股份A股5公允价值54城控股A股公允价值A股4量.014573间1展17.680间0金融街A股6公允价值控股A股量.6%9 A股 23量2A股3量50研发楼84341住宅物业80校幼儿园691AA股储量%港A股园7量AA股园8量发现价值发现价值A股园45量613公允价值60968间房间95公允价值4819间房间合景泰富集团5公允价值.3%47园1公允价值5195128192间房间集团国4公允价值.3%公允价值4237间房间合计*：公司年报，广发证券发展研究中心四、主要公司持有资产介绍非房地产发现价值发现价值545250484644424038202120%15%10%5%0%-5%-20%201820192020表5：主要大悦城商业项目信息33032031030029028027026020192020202120192020投资性房地产(亿元)投资性房地产(亿元)10%9%8%7%6%5%4%3%2%1%0%称市赁面米权益比例商业建面:租金收入:元8/2/1阳大悦城9/12/1500大悦城1/12/25.64海静安大悦城0/12/18悦城9/5/1城4/7/1悦城5/12/2400海长风大悦城9/5/5杭州大悦城州8/1/1008/12/1镇4/10/2600春风里0/12/251/12/11/9/1春风里1/12/100：公司年报，广发证券发展研究中心3%。2021年公司购物中心零售额1072亿元，同比+45%，同店增长40%，其中M奢店铺贡献469亿元零售额，占比44%。年，公司合计在营购物中心54个(重资产)，运营总面积669万方，储备购司1200亿平。在运营写字楼137万方，贡献19.2亿元收入，储备项发现价值发现价值90.0%80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%1090.0%80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%140012001000800600400200012.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%59377526699067增速16014012010080604020012%334%38%34%34%10%201620172018201920202021收入：购物中心(亿元)同比(右)45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%2016201720182019202020211600写字楼酒店购物中心写字楼酒店21年在营面积(万方)21年储备面积(万方)201620172018201920202021表6：华润置地2022年持有资产情况市益占比积(万(万方)车场(万广场购物中心.8/12/19杭州万象城/04/22州.3/05/15/07/03/12/31区城/05/11/09/01.6/04/19区.5合肥蜀山五彩城/05/01合肥.9/06/28姚区/09/19区五彩城/10/25/12/20城/04/30/05/27房地产发现价值发现价值0/38赣州万象城/09/19赣州江新区合肥万象城/09/25合肥务区象汇/09/30铁西区/11/28/04/30/09/26.3/04/21城/09/23.2/09/27.7/11/10泰州万象城/12/31州杭州萧山万象汇/06/15州/09/15汇/09/15/09/30万象城/09/30石家庄万象城/11/10石家庄桥西区城/11/23/12/18/06/01哈尔滨松北万象汇/08/01哈尔滨松北区/09/01桂林万象城/09/01林/09/01合肥庐阳万象汇/09/01合肥/09/01/07/01.5象汇/12/01/05/29/05/22区.7汇/06/13/07/29雁塔区/09/05象新区/09/29/09/26万象汇/12/31观山湖区/12/01/04/23汇/04/26区.7象汇/05/20.3/05/01福州万象城/06/18福州海口万象城(海口N次方)/06/26湾万象天地/10/13安区/09/30淮区万象汇/08/27/10/01/09/24步镇/09/30/12/30甘井子区石家庄高新万象汇/11/25石家庄裕华区/04/01汇/05/01/05/01房地产发现价值发现价值1/38/07/01汇/08/01/09/01杭州城北万象城/11/01州杭州中心/12/01州区商业项目/12/01/12/01象汇/12/01/12/01业目前主要包括上海陆家嘴L+MALL、天津陆家嘴LMALL陆家嘴96广场、陆家嘴1885、陆家嘴金融城配套商业设施等。2021年。其中：陆家嘴L+MALL年末出租率95%，平均租金10.47元/平方米/天；天津陆家嘴LMALL率89%，平均租金2.80元/平方米/天；陆家嘴96广场、陆家嘴85、陆悦坊年末出租率分别为93%、100%和74%，平均租金分别为9.98元/平方表7：陆家嘴主要商业项目汇总在营商业物业地上建筑面积(平米)总建筑面积(平米)权益比例工年代02城配套商业设施合计964,776--权益总面积-4,988--：公司年报，广发证券发展研究中心口：招商蛇口22年扣除7.49亿元的减免并表收入合计为42.2亿元，同比-8.7%，全口径(未扣减免)收入分别为57.1亿元，同比+6.2%，其中商业12.9亿元(+25%)，写字楼11.6亿元(+72%)、产业园12.2亿元(+63%)、公寓10.3亿元(-9%)、酒店5.4亿元(-22%)，整体EBITDA为30.4亿元，同比+6.9%，21年前开业的EBITDA率60%(同比+4pct)。表8：招商蛇口2022年持有资产情况序号置持股比例面积(m)(间)计运营收入 (万元)报告期平12323,765.924园.005大魔方发现价值发现价值2/386商花园城7商花园城008花园城799赣州赣州招商花园城.530%5.436%4招商花园城27,358徐州徐州招商花园城6.38园城5.42街,757,186.00汇港购物中心汇港购物中心二期,632.53贸中心,300.28花园城花园城沃尔玛2.72世界州杭州七堡招商花园城0%,197招商花园城,77840招商花园城57桥中心37园城南凯里九方·东方广场58：公司年报，广发证券发展研究中心18个，总建面171万方，储备购物中心21个，总建面231万方，合计39个，总建面402万方。2021年全年购物中心租年整体收入51.7亿元，同比+17.5%。房地产发现价值发现价值3/388645.511.02021同比(右)60%50%40%30%20%10%0%201820192020购物中心租金收入(亿元)6050403020040%35%30%25%20%15%10%5%0%201620172018201920202021商业物业总营业收入(亿元)增速数据来源：公司年报，广发证券发展研究中心市益总面积(万方)海国际中心、环宇荟心心35心珠海心35佛山佛山心58持下降5.2%。图20：中国金茂投资性房地产规模(亿元)及增速35030025020015010050022H50%40%30%20%10%0%-20%2021图21：中国金茂租金收入(亿元)及增速8642020152016201720182019202020212022H110%8%6%4%2%0%-2%-4%-6%房地产发现价值发现价值4/38表10：中国金茂持有型资产情况(截至22年中期)报告期态可租面积(万方)平均租金(元/平米/天)H心H.91H金茂大厦94.5%H/96.2%4.4/2.3HH.61：公司财报，广发证券发展研究中心业商业类项目介绍合计136.72亿元，同比增长27.4%。图22：万科投资性房地产规模(亿元)及增速10009008007006005004003002001000120%100%80%60%40%20%0%16171819202122H1投资性房地产(亿元)同比(右)表11：万科地产商业项目信息梳理图23：万科租金收入(亿元，含并表项目)及增速16014012010080604020030%25%20%15%10%5%0%2019202020212022H1租金收入(亿元)同比(%，右)数据来源：公司财报，广发证券发展研究中心商业体量(万方)线租率租率H率H营业收入(万元).26合肥万科广场印象城万科广场半岛广场发现价值发现价值5/38北京翡翠公园·公园里.90象汇.29福州烟台山商业漫步街区力中心珠海印象城佛山印象城印象城湾广场珠海保税区印象城.50佛山南海印象汇.73肇庆印象汇.48.45汇象里万科广场阳印象城贵阳云岩印象里贵阳大都会万科广场贵阳花溪万科里雄安容东印象里印象汇象汇印象里哈尔滨印象城城6城里印象里科广场印象城.65象汇金色梦想万科里象城发现价值发现价值6/38扬州印象汇.38里象城广场.20市北印象城汇.89.200海莘庄维璟印象城海松江印象城上海漕河泾印象城兰印象城兰印象汇上海七宝万科广场245安亭新镇象城沙湾印象汇.92德阳印象汇.41印象城0印象城8杭州西溪印象城1杭州奥体印象城6发现价值发现价值7/38杭州金沙印象城杭州古墩印象城州世纪之光印象里西江月印象里坡印象汇坝印象汇.19：公司财报，公司官网，广发证券发展研究中心金地集团：根据公司财报，金地持有型物业记账方法为公允价值法，截止22年三季同比增长32.2%。图24：金地投资性房地产规模(亿元)及增速25020015010050020%18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%1516171819202122H1投资性房地产同比(右)表12：金地集团主要商业项目汇总图25：金地租金收入(亿元)及增速25205045%40%35%30%25%20%15%10%5%0%1516171819202122Q1-3租金收入(亿元)同比(%，右)数据来源：公司财报，广发证券发展研究中心权益比例租面积，平米租金收入:万元业半年以上的物业心,801威新国际0%圳威新软件园一二期0%62汇,288房地产发现价值发现价值8/38都市广场851诸暨广粤荟暨6喜悦荟0%05,166杭州金地广场州0%上海九亭金地广场不足半年项目,881660：公司年报，广发证券发展研究中心业类项目介绍长元/平米/月。心总面积(万方)及增速80070060050040030020010001819181920购物中心总面积(万方)35%30%25%20%15%10%5%0%表13：龙湖集团主要商业项目梳理图27：龙湖租金收入(亿元)及增速100908070605040302001819181920商场租金收入(