四川2016年下半年房地产估价师理论与方法：路线价法估价的操作步骤模拟试题

四川省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：路线价法估价的操作步骤模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产估价的要求是独立、客观、公正，体现了房地产估价的_。A.根本准则B.最高行为准则C.基本行为准则D.重要准则2、从卖方的角度看，成本法的理论依据是_。A.销售状况价值论B.市场供求价值论C.生产费用价值论D.经济花费价值论3、随着上市房地产企业的增加和房地产权益证券化的流行，从公开市场融通房地产权益资金的比例正在逐渐提高。从来源上看，房地产权益资金主要来源于_。A.商业银行B.储蓄机构C.私人投资者D.机构投资者4、房地产价格是由房地产的三者相互结合而产生的。A：有用性、稀缺性、有效需求B：供给、需求、利用状况C：权利、租金、利率D：价值、使用价值、供求E：工业用地的监测点评估价格5、拆迁估价时点一般为—之日。A.接受估价委托B.实地现场勘察C.开始实施拆迁D.房屋拆迁许可证颁发6、根据有关规定，可以发布房地产广告的是_。A.在集体土地上建设的房屋B.取得预售许可证的商品房C.经验收不合格的商品房D.权属有争议的房屋7、股份有限公司用以表现公司股份的形式是。A：股份B：股票C：股份制D：股单E：执行层的组织协调8、房屋建筑工程保修期从一起计算。A.工程竣工验收合格之日B.工程竣工验收之日C.工程竣工验收申请之日D.工程竣工之日9、—是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时，给投资者带来的风险。A.比较风险B.时间风险C.持有期风险D.资本价值风险10、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元，假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10%。该地区不适合拆除重建，根据上述资料，该宗房地产的最佳利用应是。A：维持现状B：改变用途C：重新装修D：重新开发E：工业用地的监测点评估价格11、从2005—2009年，某市商品房开工量分别为30万、60万、80万、95万、120万，若以2005年为基期，则2009年该市商品房开工量的定基增长速度为％。A：100B：200C：300D：400E：执行层的组织协调12、房地产投资具有保值、增值性，源于房地产本身的_。A.多样性B.固定性C.稀缺性D.体积大，消耗材料多13、下列关于施工图中的轴线，表述不正确的是_。A.施工图中的轴线是施工中定位的重要依据B.施工图中的轴线是施工中放线的重要依据C.凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件的位置必须画上轴线并编上轴线号D.轴线用点画线表示，端部画圆圈，圆圈内注明编号。轴线水平方向用英文字母由左至右编号，垂直方向阿拉伯数字由下而上编号14、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为_。A.资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠B.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿-投资带来的优惠C.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠D.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠15、房地产投资项目融资的特点是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以为核心。A：资金B：金融机构C：房地产项目D：利率高低E：借款合同16、下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是—A.净收益包括有形收益和无形收益B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C.通常只有客观收益才能作为估价依据D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值17、某高层楼房占用的土地总面积为900近，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为近。A：700B：600C：500D：200E：工业用地的监测点评估价格18、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/近，其中主体工程900元/近，安装及装饰装修工程费为600元/近。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%,则在估价时点的续建费用为元/m2。A：486.52B：521.74C：559.50D：1398.76E：工业用地的监测点评估价格19、2008年1月21日，B房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一幅土地的使用权，并交纳土地使用权出让金1000万元，该土地使用权出让合同规定此项目于2008年3月1日动工开发。后因建设资金未到位，直到2009年10月20日仍未进行。这时土地出让者。A：可以无偿收回土地使用权B：可以征收200万元以下的土地闲置费C：可以对B公司处以相当于土地使用权出让金20%的罚款D：既不能收回土地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款E：房地产估价机构必须加盖公章20、在房地产开发项目投资估算中，土地费用不包括。A：出让地价款B：前期工程费C：土地转让费D：土地租用费E：借款合同21、某4层商场建筑内大厅的净空高度从首层地面直达屋顶，如大厅于首层的建筑面积为260m2,则该大厅的建筑面积为_m2。780520104026022、需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是_。A.目标定价法B.价值定价法C.挑战定价法D.成本加成定价法23、委托拆迁估价的房地产拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和_。A.区位B.面积C.价值D.经营人24、收益递增递减原理可以帮助我们确定_。A.最佳用途和最佳规模B.最佳集约度C.最佳规模和最佳集约度D.最佳用途25、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2h近，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积10hm2,该耕地近3年平均年产值为10000元/h由?。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是。A：不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人B：该耕地的土地补偿费最少为60万元C：每公顷耕地需要安置的农业人口为5人D：由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、某幢大厦的房地总价值为6000万元，其中建筑物总价值为2000万元。某人拥有该大厦的一部分，该部分的房地价值为100万元，该部分的建筑物价值为40万元，则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为_。2%1.67%1.5%1%2、下列财务指标中，反映企业营运能力的有_。A.资产负债率B.存货周转率C.存货周转次数D.应收账款周转率E.应收账款周转次数3、建筑与水有关的物理性质有—等。A.孔隙率B.抗渗性C.抗冻性D.弹性和塑性E.耐磨性4、某宗土地面积2000m2,城市规划规定的限制指标为:容积率3,建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。A.建筑物地面一层建筑面积为800m2,总建筑面积为5000m2B.建筑物地面、层建筑面积为1400m2,总建筑面积为5000m2C.建筑物地面一层建筑面积为600m2,总建筑面积为5500m2D.建筑物地面一层建筑面积为600m2,总建筑面积为2500m25、综合指标是反映具体时空状态下的社会经济现象的综合数量性质和特征，可以分为。A：绝对指标B：相对指标C：统一指标口：平均指标E：变异指标6、某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%,则。A：该房地产的收益价格为136.73万元B：该房地产的收益价格为143.89万元C：以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14D：该房地产的合理经营期限为15年E：该房地产的合理经营期限为20年7、厂商经营决策的利润最大化原则的内容是。A：边际收益等于边际成本B：边际收益小于边际成本C：总收益等于总成本D：边际收益大于边际成本E：执行层的组织协调8、下列关于给水排水施工图，表述正确的是。A：给水排水施工图一般分为室内给水排水和室外给水排水两部分B：给水排水施工图的室内部分表示一个区域的给水和排水管网C：给水排水总平面图亦称给水排水外线图D：给水排水总平面图是指在建筑物（一群或单个）以外的给水排水线路的平面布置图E：给水排水总平面图亦称给排水外线图9、已知某投资项目折现率为13%时，净现值为1100万元，折现率为14%时，净现值为-980万元.则该投资项目的内部收益率是。A：12.12%B：13.36%C：13.53%D：13.95%E：借款合同10、关于各级房地产价格评估机构各资质等级应具备的条件，下列说法中正确的是—。一级房地产估价机构应从事房地产估价活动连续6年以上，取得房地产估价机构二级资质2年以上一级房地产估价师应有15名以上专职注册房地产估价师C.二级房地产估价机构应有8名以上专职注册房地产估价师D.二级房地产估价机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于50%E.三级房地产估价机构应有5名以上专职注册房地产估价师11、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有_。A.估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别B.建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额C.建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失D.建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新构建价格与市场价值之间的差额E.建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧12、在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有（）。A.文献查阅B.观察C.专题讨论D.问卷调查E.实验13、下列会计恒等式，正确的是。人：收入-费用二利润B：资产二权益二债权人权益-所有者权益C：资产=负债+所有者权益D：所有者权益=资产+负债E：资产+利润=负债+所有者权益+（收入-费用）14、专业人员主要依照写字楼对其进行分类。A：所处的位置B：交通便利条件C：自然或质量状况D：设施完善程度E：收益能力15、A市2009年房地产开发总量为100万，而其住宅开发总量为80万，则其中该数字“80万・100万义100%”的计算结果为指标。A：比例相对指标B：结构相对指标C：比较相对指标D：强度相对指标E：执行层的组织协调16、下列房屋租赁形式，是《城市房屋租赁管理办法》中规定的范围。A：以房屋作价入股B：将房屋出租给他人从事经营活动C：将房屋以合作方式与他人从事经营活动D：将房屋出租给他人居住E：将房屋无偿借用给他人17、地形图中的地物，是指地表面的固定性物体，如（）等。A.道路B.房屋C.丘陵D.山地18、下列关于房屋租赁市场税收政策，表述正确的是。A：对个人出租住房取得的所得税按5%的税率征收个人所得税B：对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税C：对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税D：对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税E：对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税19、通常计算平均发展速度采用（）。A.算术平均法B.调和平均法C.几何平均法D.以上三者都不对20、工程项目管理的基本职能是计划、_。A.组织B.决策C.控制D.协调E.反馈21、有助于把握房地产估价的最高最佳使用原则的经济学原理有_。A.收益