吴江区松陵街道城中农贸市场综合改造项目房屋征收补偿方案

吴江区松陵街道城中农贸市场综合改造

项目房屋征收补偿方案根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《吴江市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》规定，结合调查登记和采样评估等情况，制定本项目房屋征收补偿方案。一、征收具体范围松陵街道庆丰桥菜场弄1号、15号，庆丰桥农贸市场南17号，庆丰桥菜场弄4幢202室。（上述门牌号如有异议，以规划红线图确定的范围为准）该项目共计住宅4户，面积约250平方米（含未经登记的建筑面积）。二、征收实施时间自房屋征收公告之日起75日。三、征收补偿方式本项目补偿方式有：货币补偿、产权调换和购买定销商品房三种方式，由被征收人选择。选择产权调换房屋的，产权调换房屋的价格和被征收房屋的价格在同一评估时点分别计算后，结清差价。四、征收补偿政策（一）住宅房屋补偿：.每户被征收房屋的价值，由房地产价格评估机构根据被征收房屋情况和征收时点，按照房屋征收评估办法评估确定。经采样评估，被征收住宅房屋类似房地产市场价格评估基数为：14750元/平方米。兰景苑定销商品房层次差价表单位:元/nV层数一层二层三层四层五层层次调节系数+1%+4%+5%0-10%合法建筑面积内的价格1228012644127661215810942超平方20以内的面积1535015806159581519813678突破20平方以外的面积2222022880231002200019800.室内装修按市场价格评估值给予补偿。（二）其他补偿：.搬迁补偿费被征收住宅房屋40平方米（含40平方米）以下的，每户按500元发放，40平方米以上的，每增加20平方米（不足20平方米按20平方米计算）增加100元搬迁补偿费，但最高不得超过1000元。期房安置，对住宅房屋被征收人一次性发放二次搬迁补偿费。.住宅房屋临时安置补偿费住宅房屋临时安置补偿费，以被征收住宅房屋的合法建筑面积计算，按每平方米每月10元发放。发放中每户每月不足1500元的，按1500元发放。对选择货币补偿后自行购房的被征收人，一次性发放六个月临时安置补偿费。对选择产权调换或购买定销商品房的被征收人，临时安置补偿费发放至安置为止（以书面通知入户时间为准）。另增加两个月的装修过渡安置补偿费。非因被征收人的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，除当事人另有约定的，应当按照下列规定给被征收人增付临时安置补偿费；延长期限在12个月以内的，增付1倍临时安置补偿费;延长期限超过12个月的，增付2倍临时安置补偿费。.移装固定设施补助费被征收人的电话移机费、宽带上网初装费、管道煤气气源建设费及安装费、有线电视原装费按征收时点的实际价格一次性给予补偿。太阳能热水器移装按每台1000元补偿（含材料损耗费）、空调移机费用按每台400元补偿（含材料损耗费）。涉及原水、电增容费凭原始发票补偿。.搬迁奖励费（1）自房屋征收决定公告之日起65日内为房屋评估时段，评估时段结束后的10日内为签约时段，签约时段内为签约奖励时段。（2）在签约奖励期内签约的，签约奖励1万元，在签约期内签约后15日内腾房的，奖励1万元。（3）签约率奖励：本项目4户在签约时段内签约率达到100%的。每户再增加奖励1万元。（三）非居住房屋补偿：.住宅改为非住宅：土地所有权证及房屋所有权证载明性质为住宅，但在2010年7月1日之前在房屋所有权证记载的合法面积内已领取工商营业执照，并持续合法经营至房屋征收时的（需提供税务登记证和持续纳税凭证，免税的需提供税务部门证明），参照相应用途按照征收时点房地产市场价格的90%予以货币补偿；或者按照住宅房屋补偿安置。.部分住宅改为非住宅：土地所有权证及房屋所有权证载明性质为住宅，但在2010年7月1日之前在房屋所有权证记载的合法面积内已领取工商营业执照，并持续合法经营至房屋征收时的（需提供税务登记证和持续纳税凭证，免税的需提供税务部门证明），经营部分参照相应用途按照征收时点房地产市场价格的90%予以货币补偿，非经营部分按照住宅房屋补偿安置；或者全部按照住宅房屋补偿安置。2010年7月1日以后住宅房屋改变房屋用途，未按规定办理改变用途手续的，按住宅认定。.住宅房屋改变房屋用途或非商业用房改作商业用房的面积认定：被征收人或者其家属经营的，按相关登记或者备案面积认定。没有登记或者备案面积的，以实际开业部位丈量后确定。租赁经营的，以租赁合同上的租赁面积确定。登记、备案面积与租赁面积大于实际经营面积的，以实际经营面积确定。确定的营业面积可补偿400元/平方米的停产停业损失费。不予认定住宅改作非住宅和非商业用房改作商业用房的，但实际有合法经营的，对持有有效营业执照的，可补偿停产停业损失费。租赁经营的，按提供的有效租赁合同停产停业损失费补偿给实际经营人，其余补偿款给原房屋产权人。双方另有约定的从其约定。五、分类结算方式（一）选择货币补偿的：房屋合法建筑市场评估价义130%（含被征收房屋的土地使用权面积大于房屋合法建筑面积的部分）+装修评估价+搬迁补偿费+住宅房屋临时安置补偿费+移装固定设施补助费+搬迁奖励费，以现金方式支付。选择货币补偿的，不再享受定销商品房及产权调换安置。（二）选择产权调换的：以房屋合法建筑市场评估价计算，按房屋合法建筑评估市场价+装修评估价+搬迁补偿费+住宅房屋临时安置补偿费+移装固定设施补助费+搬迁奖励费的补偿总价与选定产权调换房屋在同一评估时点分别计价后，互结差价。产权调换房屋原则上不得超过原房屋合法建筑面积20平方米。（三）选择购买定销商品房的：.选定套型。由被征收人在签订补偿安置协议前，先行选定套型，并签字确认。.公示房源。在选定套型的基础上，按一定比例提供房源进行公开，供被征收人选择。.选房办法。自房屋征收决定公告之日起，按照被征收人签订的时间顺序进行排序，被征收人根据序号依次选择定销商品房的具体楼号、单元、室号。.结算价格。每户购买定销商品房原则上不得超过原房屋合法建筑面积20平方米。原合法建筑面积内按基准内价格（不含层次差）进行销售。超过原合法建筑面积20平方米内部分，按超20平方米内价格（不含层次差）进行销售。被征收人因特殊情况，超购面积需要突破20平方米的，在房源许可的条件下，需被征收人提出申请，经相关部门会办同意后方可购买，突破20平方米部分，购房价格按超过原合法建筑面积20平方米外价格，即以22000元/平方米进行计算（不含层次差）。计算方式：按房屋合法建筑市场评估价+装修评估价+搬迁补偿费+住宅房屋临时安置补偿费+移装固定设施补助费+搬迁奖励费的补偿总价与定销商品房价格互结差价。.选择购买定销商品房，购买不足原房屋合法建筑面积部分可予以货币补偿。6.本项目确定定销商品房基准价格详见下表（不含层次调节）7.多层房屋层次调节差价:屋种类价格（元梅景苑现房兰景苑现房、期房基准内价格1144012158超20平方米内价格1430115198层次一层二层三层四层五层层次调节差价（元/平方米）+1%+4%+5%0-10%8.阁楼销售价格为每平方米2000元，汽车库销售价格为每平方米2500元，自行车库销售价格为每平方米700元。阁楼、车库面积不计入购买定销商品房面积。.液化气安装费每户2400元,有线电视安装费每户1400元，防盗门每户800元。.无卫生洁具、内门补贴：75平方米以下每户1500元、75-100平方米每户1650元、100平方米以上每户1800元。六、产权调换房和定销商品房房源地点本项目提供的产权调换房和定销商品房房源为：梅景苑多层现房，共有3种套型，分别为约82平方米、约100平方米、约140平方米；兰景苑现房（期房），共有4种套型,分别为约75平方米、约90平方米、约105平方米、约120平方米。在征收过程中如有变化，根据实际情况再行调整。七、搬迁过渡方式被征收人应当在征收补偿协议约定或者征收补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁，自行过渡。八、搬迁过渡期限搬迁过渡期限自被征收人腾空验房之日起，至得到安置房之月止（以书面通知入户时间为准）。多层安置房屋过渡期限一般不超过18个月。九、相关规定（一）计户规则住宅以房屋所有权证计户，一处房屋多人共有的，按户认定，成套住宅以套计户。（二）面积认定标准.住宅按房屋所有权证载明的面积为准，对整栋成套住宅房改房的实际建筑面积与房屋所有权证载明的面积不相符的，可委托有房地产测绘资质的单位重新测绘，按实计算,并出具测绘报告。测绘面积大于产权证面积的，经在改造范围内公示7天无异议后以测绘面积为准，大于产权证面积部分按现行房屋重置价从补偿款中扣除；测绘面积小于产权证面积的，以产权证面积为准。.对超过产权证以外的房屋须经自然资源和规划部门认定后按认定性质进行补偿，未经认定一律作为违法建筑处理。十、评估机构选择方法房地产价格评估机构由被征收人在房屋征收部门公布的名录中协商选定。具体由房屋征收部门在征收范围内公布评估机构名录，公布后5日内在征收现场登记被征收人的选择意见，半数以上被征收人共同选择1家房地产价格评估机构的，视为协商选择成功，由房屋征收部门与其签订委托评估合同后进行评估作业。如协商选定不成的，由房屋征收部门在公布的名录中适当选取5家具有相应资质的房地产价格评估机构，公开抽签确定1家。房屋征收部门应当在抽签前5日内在征收范围内通告抽签时间和地点。抽签过程与结果由公证机关现场公证。十一、被征收人对评估报告有异议的处理方法被征收人对评估报告有疑问的，房地产价格评估机构应当作出解释说明。被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起15日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。房地产价格评估机构自收到复核评估申请之日起5日内给予答复。评估结果发生变化的，应当出具复核报告；评估结果没有发生变化的，应当书面告知复核申请人。被征收人对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起15日内，向苏州市房地产评估专家委员会申请鉴定。受理房屋征收评估鉴定后，房地产评估专家委员会应当组成鉴定组，处理房屋征收评估鉴定事宜，并出具书面鉴定意见。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。十二、不履行区政府作出的征收补偿决定的处理方法房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有人不明确的，由房屋征收部门报请区政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以通告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定确定的期限内又不搬迁的，由作出征收决定的区人民政府依法申请人民法院强制执行。十三、优先享受住房保障的条件及处理办法征收个人住宅的，被征收人符合我区住房保障条件的，由被征收人提出保障申请后，给予优先住房保障。十四、其他（一）货币补偿是指在房屋征收补偿中，以市场评估价为标准，对被征收房屋的所有权人进行货币形式的补偿。（二）产权调换是指房屋征收部门提供用于产权调换的房屋与被征收房屋进行调换，计算价