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山西铭典网络科技专修学院Shanximingdianwangluokejizhuanxiuxueyuan高等教育自学考试资产评估课程讲义《资产评估》串讲课件一、考试题型（一）单项选择题 例资产评估的主体是指 。被评估单位 评估机构和评估人员 评估主管部门 被评估资产【答案】 解析评估的主体是指资产评估由谁来承担，即资产评估主体是评估机构和评估人员。这种题型应注意：只有一个答案是对的；每题必答。（二）多项选择题 例在下述资产中适宜采用收益法评估的有（ ）资源性资产 无形资产 单台（件）设备 公益性资产 商业用房地产【答案】 解析单台（件）设备和公益性资产难以用货币衡量其未来预期收益，不宜用收益法评估。这种类型的题，要求对教材很熟练，准确率才高。因此，只要将书背五遍，熟练掌握教材内容，肯定得分。（三）名词解释例市场法【答案】市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。市场法是一种最简单、有效的方法。应注意：名词解释就某一名词作出解释，不要长篇大论；要求熟练掌握相关概念。（四）简答题例市场法与成本法的不同之处表现在哪些方面答：（）成本法是按现行市场价格确定重新购买该项资产的价值，而市场法则是按市场上该项资产的交易价格确定的。前者主要从买者角度即以购建某项资产的耗费来确定；后者是从卖者角度，即市场上销售价格来确定。（）市场法中的现行市价指的是资产的独立的价格，是交易过程中采用的。而重置成本不仅包括该项资产的自身价格，还包括该项资产的运杂费、安装调试费等。（）市场法的运用与原始成本没有直接联系，而成本法中的某些计算，则要利用被评估资产的原始成本和原始资料。（）成本法是按全新资产的购建成本扣除被评估资产的各项损耗后确定评估价值；市场法则是按照参照物价格并考虑被评估资产与参照物的各项差异因素并进行调整来确定评估值。两种方法具有不同的操作程序，资料的获得和指标的确定有着不同的思路。应注意：这类题要求答出基本知识点，不要求论述；因此，要求对教材中的出题点熟练掌握。（五）计算题【例】被评估的设备购建于年月，账面原值为万元，年月对该设备进行技术改造，使用了某种新型技术，改造费用为万元， 年月对该设备进行评估。评估人员经调查分析得到

如下数据资料：从年至年，该类设备的定基价格指数分别为 ％、％、％、 ％、如下数据资料：从年至%;由于使用了新型技术，该设备的月人工成本比社会普遍运用的同类设备节约 元;该设备所在企业的正常投资报酬率为0,规模经济效益指数为（该企业为正常纳税企业;该设备在评估基准日前利用率仅为％，评估基准日后，预计利用率可达0;经检测该设备尚可使用年。要求： 计算该设备的重置成本； 计算该设备的加权投资年限与成新率;计算该设备的评估值。计算该设备的功能性贬值额； 计算该设备的经济性贬值额;计算该设备的评估值。以万元为计算单位，计算结果保留两位小数【答案】 计算该设备的重置成本:重置成本=X( %* %)+%-F重置成本=X( %* %)+%-F%)=万元计算该设备的加权投资年限:加权投资年限= X%)%-F%X)] ((%*加权投资年限= X%)%-F%X)] ((%*%)+、( %*%)（年）成新率计算该设备的功能性贬值额（万元）功能性贬值额X、（ ）X（（万元）计算该设备的经济性贬值率经济性贬值率=-（经济性贬值率=-（%*）%=（万元）经济性贬值额 （（万元）计算该设备的评估值（万元）应注意：这些计算题主要来自重点章,要求对相关知识点熟练掌握；并在平时做历年试题和练习题。应注意：这些计算题主要来自重点章,第一章总论本章内容一、资产评估的涵义（一）资产评估的概念资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。资产评估主要由六大要素组成，即资产评估的主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。（二）资产评估的特点现实性 市场性 预测性 公正性 咨询性（三）资产评估与会计计价的区别二者发生的前提条件不同 二者的目的不同 执行操作者不同二、资产评估的对象（一）资产的涵义是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。作为资产评估对象的资产，可以从以下几个方面理解：资产是一种权利。 资产是一种获利能力。 资产必须为某一主体所拥有和支配（二）资产的分类1按资产存在形态分类按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产2按资产是否具有综合获利能力分类按资产是否具有综合获利能力可以分为单项资产和整体资产。单项资产主要是按成本法进行评估，整体资产一般是采用收益法进行评估。3按资产能否独立存在分类按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产。4按资产的流动性分类按资产的流动性可以分为短期资产和长期资产。三、资产评估的特定目的资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资合作、企业清算、抵押、担保、企业租赁、债务重组四、资产评估的价值类型（一）价值类型在资产评估业务中具有重要的作用，表现在：价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。价值类型制约资产评估方法的选择。明确评估价值类型，可以更清楚的表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。（二）价值类型的类别：1市场价值：自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。（）公开和公平的市场条件。（）当事人是理性的。 （）市场价值是价值估计数额。2在用价值 .投资价值.持续经营价值 .清算价格.保险价值.7税价值（三）价值类型的决定决定和影响价值类型的因素是多方面的，但主要因素包括：.评估的特定目的经济行为 .市场条件 .资产功能及其状态五、资产评估的假设（一）继续使用假设从资产评估角度看，继续使用假设是指资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。（二）公开市场假设是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此双方都有获得足够市场信息的机会和时间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。（三）清算清偿假设指资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开市场上出售。在不同假设条件下，评估结果各不相同。在继续使用假设前提下要求评估资产的继续使用价值；在公开市场假设前提下要求评估资产的公平市场价值;在清算假设前提下要求评估资产的清算价格。六、资产评估的原则资产评估的原则包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。（一）资产评估的工作原则独立性原则 客观性原则 科学性原则 专业性原则（二）资产评估的经济原则贡献原则 替代原则 预期原则七、资产评估的程序（一）资产评估程序的定义是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。（二）资产评估程序的重要性1资产评估程序是规定资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证2资产评估程序是相关当事方评价自查评估服务的重要依据.恰当执行资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一（三）资产评估程序的内容（四）履行资产评估程序的基本要求1资产评估机构和人员应当在国家和资产评估行业规定的范围内，建立、健全资产评估程序制度。2资产评估机构和人员执行资产评估业务，应根据具体资产评估项目的情况和资产评估程序制度，确定并履行适当的资产评估程序，不得随意简化或删减资产评估程序。3应当建立相关工作制度，指导和监督资产评估项目经办人员及助力人员实施资产评估程序。4如果由于资产评估项目的特殊性，资产评估机构和人员无法或没有履行资产评估程序中的某个基本环节。例题分析如何理解资产评估的现实性特点现实性是指以评估基准期为时间参照，按这一时点的实际状况对资产进行的评定估算。资产评估的现实性表现在以下三方面：资产评估直接以现实存在的资产作为估价的依据，只要求说明当前资产状况，而不需要说明为什么形成这个状况，以及如何由过去的那种状况变成当前状况。以现实状况为基础反映未来。 现实性强调客观存在。资产评估的经济原则有哪些？如何理解？简要说明资产评估的假设有哪些？简述资产评估价值的特点。 资产评估价值和资产评估价值类型有何区别与联系？注：基本每年一道简答题。第二章资产评估的基本方法：一、市场法及其适用的前提条件（一）市场法的含义也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。（二）市场法应用的前提条件.需要有一个充分发育、活跃的资产市场。.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。二、运用市场法进行资产评估的方式采用市场法时，一方面是选择确定参照物价格，另一方面则是分析确定参照物的差异调整因素。参照物差异调整因素主要包括三方面：一是时间因素，二是地域因素，三是功能因素。三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点分析（一）运用市场法评估资产的程序明确评估对象；.进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物；.分析整理料并验证其准确性，判断选择参照物；.把被评估资产与参照物比较； 4.分析调整差异，做出结论。（二）市场法的优缺点市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，其优点表现在：1.能够客观反映资产目前的市场情况； 2.评估结果易于被各方面理解和接受。市场法的缺点表现在：.需要有公开及其活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用;.不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。四、成本法及其适用的前提条件（一）成本法的含义是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。（二）成本法应用的前提条件1.应当具备可利用的历史资料。 2.形成资产价值的耗费是必须的。五、成本法运用的思路及其各项指标的估算（2星重点）根据成本法的含义，成本法的基本计算公式可以表述为：被评估资产评估值=重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值被评估资产评估值=重置成本X成新率（一）重置成本及其估算重置成本是指在现在市场条件下重新构建一项全新资产所耗费的全部货币支出。重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本。一般来说，复原重置成本大于更新重置成本。重置成本的估算一般可以采用下列方法：重置核算法。它是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。.物价指数法。这种方法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本，计算公式为;资产重资产历资产评估时物价指数=X 置成本史成本资产购建时物价指数上述二者具有明显的区别，表现在：物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。.功能价值法也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例,据以估算被评估资产的重置成本。计算公为:被评估资产被评估资产年产量参照物资产

二：：——：_-X

重置成本 参照物年产量 重置成本这种方法运用的前提条件是资产的成本与其生产能力成线性关系。.规模经济效益指数法应用于许多资产的成本与其生产能力之间不存在线性关系的情况。公式:被评估资产参照物资产r被评估资产的产量丫…一一.二…一一,X-_一、一、一的重置成本的重置成本I参照物资产的产量J.统计分析法计算公式为：K=R'/R（二）实体性贬值及其估算资产的实体性贬值是资产由于使用和自然力作用形成的贬值。实体性贬值的估算，一般可以采用以下：1.观察法，也称成新率法。资产的实体性贬值=重置成本X（1实体性成新率）2.公式计算法。其计算公式为：资产的实体性贬值=重置成本用年限残值X实际已使用年限公式中：总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限X资产利用率资产利用率=资产利用率=截止评估日资产累计法定利用时间X %（三）功能性贬值及估算功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。通常，功能性贬值的估算可以按下列步骤进行：.将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。.计算二者的差异，确定净超额运营成本。净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税以后的余额。.估计被评估资产的剩余寿命。.以适当的折现率将被评估资产的剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产的功能性损耗（贬值），计算公式为：被评估资产功能性贬值额=Z（被评估资产年净超额运营成本X折现系数）（四）经济性贬值及其估算经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。计算经济性贬值时，主要是根据由于产品销售困难而开工不足或停止生产形成资产的闲置，价值得不到实现等因素，确定其贬值额。（五）成新率及其估算（综合）成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。该成新率指的是重置成本法运用的第二个公式（即：被评估资产评估值=重置成本X成新率）中的成新率，它是综合考虑资产使用中各类损耗以后确定的。综合成新率的估算方法有以下几种：.观察法。.使用年限法。（1星重点）成新率=预计尚可使用年限 成新率=实际已使用年限+预计尚可使用年限X°3.修复费用法。成新率=3.修复费用法。成新率=1-修复费用重置成本X100%需要说明的是，评估工作中，有些评估人员直接按照会计学中的折旧年限估算成新率，这种做法是不正确的，必须摒弃。六、运用成本法评估资产的程序及其优缺点分析（一）运用成本法评估资产的程序运用成本法评估资产一般按下列程序进行：1.确定被评估资产，并估算重置成本； 2.确定被评估资产的使用年限；3.估算被评估资产的损耗或贬值； 4.计算确定被评估资产的价值。（二）成本法的优缺点采用成本法评估资产的优点有：.比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理；.有利于单项资产和特定用途资产的评估；.在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛地应用。.有利于企业资产保值。但是，采用成本法的缺点是工作量较大。七、收益法及其适用的前提条件（一）收益法的含义通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。应用收益法评估资产必须具备的前提条件是：.被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产；.资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的。八、收益法应用的形式（一）资产未来收益期有限的情况评估值=评估值=（1星重点）i=1例：某企业尚能继续经营3年，营业终止后资产全部用于抵充负债，现拟转让。经预测得出3年内各年预期收益的数据如下。如此可以确定其评估值为：评估值=283+356+167.9=806.9（万元）补充说明：评估值=+（+%）+ +（+%）+ +（+%）= + +（二）资产未来收益无限期的情况

.未来收益年金化的情形。资产评估值（收益现值）=年收益额/资本化率PV=A/r.未来收益是不等额的情形。资产评估值（预期收益现值）=£前若干年各年收益额X各年折现系数以后各年的年金化收益资本化率X前若干年最后一年的折现系数（星重点）例：某企业预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率为10%。确定该企业在持续经营下的评估值。评估过程可按下列步骤进行：首先，确定未来五年收益额的现值。现值总额=121+10%, 15 + 13 + 现值总额=121+10%1+10%)2G+10%}「+10%%G+10%}=12X0.9091+15X0.8265+13X0.7513+11X0.6830+14X0.6209=49.2442（万元）计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。其次，将第六年以后的收益进行资本化处理，即：14/10%=140（万元）最后，确定该企业评估值：企业评估值=49.2442+140X0.6209=136.17（万元）九、收益法中各项指标的确定收益法中的主要指标有三个，即收益额、折现率或资本化率、收益期限。（一）收益额收益额指的是资产使用带来的未来收益期望值。关于收益额的构成，以企业为例，目前有几种观点:第一，税后利润，即净利润； 第二，现金流量； 第三，利润总额。（二）折现率和资本化率折现率应包含无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率。资本化率与折现率在本质上是没有区别的。只是适用场合不同。折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，用于有限期预期收益还原，资本化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率。（三）收益期限十、收益法评估资产的程序及其优缺点分析（一）收益法评估资产的程序1.收集验证有关经营、财务状况的信息资料；2.计算和对比分析有关指标及其变化趋势；3.预测未来预期收益，确定折现率或资本化率4.将预期收益折现或资本化处理，确定被评估资产价值。（二）收益法评估资产的优缺点1.收益法评估资产的优点是：第三章机器设备评估一、机器设备评估第三章机器设备评估一、机器设备评估(1)能真实和较准确地反映企业资本化的价值；(2)与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值，易为买卖双方所接受。2.收益法评估资产的缺点是：(1)预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响；(2)在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。十一、资产评估方法的选择.资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。资产评估价值类型说明“评什么”，是资产评估价值的质的规定，具有排他性，对评估方法具有约束性；资产评估方法说明“如何评”，是资产评估价值量的确定，具有多样性和替代性，并服务于评估价值类型。.资产评估方法必须与评估对象相适应。是单项资产还是整体资产，是有形资产还是无形资产等，往往要求不同的评估方法与之相适应。.评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。有时，一项资产同时采用两种或两种以上的方法评估，会得出两种或两种以上不同的结论。我们一般不能用各种方法得出的评估结果进行简单平均或加权平均得出评估结论，应该根据评估价值类型以及不同评估结果对市场的适用性，判断选择一种评估结果作为评估结论。例题分析i市场法与成本法的不同之处表现在哪些方面()成本法是按现行市场价格确定重新购买该项资产的价值，而市场法则是按市场上该项资产的交易价格确定的。前者主要从买者角度即以购建某项资产的耗费来确定；后者是从卖者角度，即市场上销售价格来确定。()市场法中的现行市价指的是资产的独立的价格，是交易过程中采用的。而重置成本不仅包括该项资产的自身价格，还包括该项资产的运杂费、安装调试费等。()市场法的运用与原始成本没有直接联系，而成本法中的某些计算，则要利用被评估资产的原始成本和原始资料。()成本法是按全新资产的购建成本扣除被评估资产的各项损耗后确定评估价值；市场法则是按照参照物价格并考虑被评估资产与参照物的各项差异因素并进行调整来确定评估值。两种方法具有不同的操作程序，资料的获得和指标的确定有着不同的思路。资产评估方法的选择应考虑哪些因素，并说明理由。资产评估三种基本方法的主要特点是什么？选择评估方法主要应考虑哪些因素？（一）机器设备的特点1.机器设备和土地，房屋及构筑物 2.机器设备和无形资产 3.机器设备和流动资产（二）机器设备评估的特点.机器设备类资产一般不具备独立的获利能力。通常采用成本法和市场法。.对于整体性的机器设备，它是为了实现某种功能，由若干机器设备组成的有机整体。.影响机器设备磨损的因素很多：设备磨损、失效规律不易确定，个体差异较大。确定贬值往往需要逐台地对设备的实体状态进行调查、鉴定。.设备的贬值因素比较复杂，除实体性贬值外，往往还存在功能性贬值和经济性贬值。二、机器设备的核查机器设备核查的方式可分为逐项清查和抽样核查两种。（一）逐项清查评估人员要依据委托评估的资产清单，对所有被评估的机器设备进行逐台的清点、核实，分别考察每一台设备的实体状态，确定实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，计算评估值。（二）抽样核查是在满足核查任务要求的前提条件下，根据随机抽样的原理，核查被评估机器设备的一种方法。三、机器设备的鉴定（一）机器设备的鉴定按其工作阶段可以分为f统计性鉴定下观鉴定J 名观鉴定1判断性鉴定四、机器设备评估的成本法机器设备评估的成本法是指通过估算机器设备的重置成本，然后扣减其各种贬值来估测机器设备评估值的方法。成本法可以用公式表示为：机器设备重置实体性功能性经济性= — — —评估值成本贬值贬值贬值历年考试情况：1被评估的设备购建于 年月，账面原值为 万元，年月对该设备进行技术改造，使用了某种新型技术，改造费用为万元， 年月对该设备进行评估。评估人员经调查分析得到数据资料：从年至 年，该类设备的定基价格指数分别为 ％、 ％、 ％、 %、 ％;由于使用了新型技术，该设备的月人工成本比社会普遍运用的同类设备节约 元；该设备所在企业的正常投资报酬率为%，规模经济效益指数为，该企业为正常纳税企业；该设备在评估基准日前利用率仅为0,评估基准日后，预计利用率可达0;经检测该设备尚可使用年。

要求:计算该设备的重置成本； 计算该设备的加权投资年限与成新率（计算实体性贬值）;计算该设备的功能性贬值额； 计算该设备的经济性贬值额；计算该设备的评估值。以万元为计算单位，计算结果保留两位小数（ 分）【答】计算该设备的重置成本:重置成本=X( %+ ％)+5( %+ ％)=重置成本=X( %+ ％)+5( %+ ％)=万元计算该设备的加权投资年限:加权投资年限= 2 H-( %)X+5( %・ %X)]义(%・%+5( %+ ％)= 6 = (年)成新率元（X）计算该设备的功能性贬值额（万元）功能性贬值额XX（）X（ / ,）XX（（万元）计算该设备的经济性贬值率经济性贬值率=—（%+）X%= %经济性贬值额（X ）X （万元）计算该设备的评估值 X （万元）被评估成套设备购建于年月，账面价值 万元， 年对设备进行技术改造，追加投资被评估成套设备购建于万元，年月对该设备进行评估。经评估人员调查分析得到如下数据：（）从年到年，每年该类设备价格上升率为，而从年至年设备价格维持不变；（）该设备的月人工成本比其替代设备超支元；（）被估设备所在企业的正常投资报酬率为，规模经济效益指数为，所得税率为3（）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的，经技术检测该设备尚可使用年，在未来年中设备利用率能达到设计要求。要求：（）计算被估设备的重置成本及各项损耗；（）计算该设备的评估值（以万元为单位，计算结果保留两位小数）。【答】（）重置成本 X（ ） （万元）（）加权投资年限（XX） （年）实际使用年限 X （年）成新率（ ）功能性贬值额 XX（ ）X（ ）万元（）评估值 X （万元-3某型号压力机购置于年月，账面原值为万元，其中，压力机的购买价为万元，基础及安装费万元，运杂费万元。评估基准日为年月日。经过调查得知，该类压力机的定基价格指数年和年分别为），基础安装费年间上涨了，评估基准日的运杂费为万元。该压力机前年的利用率为 ）后年的利用率为 ，预计尚可以使用年。与同类设备相比，该设备的操作需要个工作人员，而同类设备需要个工作人员，操作人员的年工资及福利费用为2万元人。所得税税率为33%,折现率为12%。要求：（1）计算该设备的重置成本。 （2）计算该设备的实体性贬值额。（3）计算该设备的功能性贬值额。 （4）计算该设备的评估价值。（2003试题）【答】（1）设备重置成本=35义（150%+130%）+4.5义（1+100%）+1.1=50.48万元（采用物价指数法）⑵实体性贬值设备实际已使用年限=5义120%+5义95%=10.75年实体性损耗率=已使用年限10.75已使用年限10.75+尚可使用年限3）=78.2%实体性贬值额=50.48义78.2%=39.48万元（采用使用年限法）（3）功能性贬值二净超额运营成本（53）X2X（133%）X年金现值系数11（1+12普）12%]=2.X2.40=.44万元（4）设备价值二重置成本50.48—实体性贬值39.48—功能性贬值.44=4.5万元4.被评估设备购建于1997年11月，账面原值为100万元，其中设备购置价80万元，基础及安装费用18万元，运杂费2万元。2000年11月对该设备进行评估，现收集到以下数据资料：（1）00年该设备购置价比97年上涨了50%,基础及安装费用上涨了30%,该设备的运杂费用达到3万元。⑵由于开工不足，该设备的实际利用率仅为正常利用率的0%尚可使用5年。⑶与同类技术先进设备相比，该设备预计每月工人成本超支额为1000元。（4）该企业的正常投资报酬率为10%,所得税率为33%。要求：（1）根据上述资料，分别计算机器设备的重置成本和各项贬值指标。（2）计算被估设备的评估值。（2002年试题）答：（1）按物价指数法计算重置成本：重置成本=80X150%+18X130%+3=14.4（万元）（2）按年限法计算实体性贬值率实体性贬值率=已使用年限（已使用年限+尚可使用年限）=（3X0% （3X0%+5=2.47%实体性贬值额=14.X2.47%=38.75（万元）（3）通过计算超额运营成本反映功能性贬值功能性贬值=0.1X12X（133%X3.7908=0.804X3.7908=3.05（万元）注折现率为10%5年的年金现值系数为3.79083.7908=11.1+112+11.1+11.1+11.1（4）评估值二重置成本14.4实体性贬值38.75功能性贬值3.05=104.5（万元）5.某肉食加工生产线由两个部分构成，分别购建于1994年10月和1995年10月，账面原值分别为500万元、150万元，现评估其在2000年10月的价值。调查分析得知，该类设备定基价格指数在1994年、1995年、2000年分别为110%、115%、140%,该设备尚可使用5年，和当前市场上的同类设备相比，该设备运行所耗费电力能源较大，平均每年多耗电3万度，每度电按0.7元计算，所得税税率为33%,折现率为10%。要求：（1）计算该设备的重置成本。 （2）计算该设备的已使用年限。

（）计算该设备的贬值额答：（）该设备重置成本为： X（）计算该设备的贬值额答：（）该设备重置成本为： X（（）该设备的已使用年限（（）该设备的实体性贬值额该设备的功能性贬值3（）该设备的评估值（）估算该设备的价值）X0X 2）X（ （ ））X（ ）X% （（万元）） （万元）（年）（万元）））（万元）（一）机器设备重置成本的构成重置成本一般包括重新购置或建造与评估对象功效相同的全新设备所需的一切合理的直接费用和间接费用，如：设备购置成本、运杂费、安装费、基础费、其它间接费用、税金、资金成本等。（二）机器设备重置成本的估算.重置核算法：这种方法是分别估算机器设备各构成项目的成本，然后求和得到重置成本的方法。.物价指数法（重点）这种方法是在被评机器设备历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。计算公式为：设备重设备历评估基准日定基物价指数一二一 x———■_■——-―-~———————置成本史成本设备购建时定基物价指数3.规模经济效益指数法（包含功能价值法）是根据设备的生产能力与价格的比例关系来确定重置成本的方法。被评估设备的重置成本/被评估设备的产量］

参照物设备的重置成本I参照物设备的产量J（三）机器设备的实体性贬值及其估算机器设备的实体性贬值是由于使用和自然力的作用造成的机器设备的贬值。实体性贬值=重置成本X实体性贬值率=重置成本X（1-成新率）.使用年限法率_设备尚可使用年限八’、一设备已使用年限+设备尚可使用年限X1 0.观测分析法 3.修复费用法（四）机器设备的功能性贬值及其估算机器设备的功能性贬值是由于科学技术的发展，导致被评估的机器设备与新机器相比功能的相对落后，引起的贬值；或者是新技术、新材料、新工艺的运用导致被评估机器设备的贬值。（五）机器设备的经济性贬值及其估算机器设备的经济性贬值是由于外部因素引起的贬值。1.因生产能力降低造成的经济性贬值 2.因收益减少造成的经济性贬值3.因受环境保护限制而造成的经济性贬值五、机器设备评估的市场法（一）运用市场法评估机器设备机器设备评估的市场法也称市场比较法，是根据市场上类似机器设备交易的价格资料，通过对评估对象和市场参照物各项因素的分析比较，从而确定机器设备评估值的方法。（二）运用市场法评估机器设备中比较因素分析运用市场法评估机器设备时，应对被评估机器设备与参照物进行比较。这些比较因素包括：个别因素、交易因素、地域因素、时间因素等四个方面。例题分析]（2003试题）某型号压力机购置于1990年12月，账面原值为40万元，其中，压力机的购买价为35万元，基础及安装费4.5万元，运杂费0.5万元。评估基准日为2000年12月20日。经过调查得知，该类压力机的定基价格指数1990年和2000年分别为130%、150%，基础安装费10年间上涨了100%，评估基准日的运杂费为1.1万元。该压力机前5年的利用率为120%，后5年的利用率为95%，预计尚可以使用3年。与同类设备相比，该设备的操作需要5个工作人员，而同类设备需要3个工作人员，操作人员的年工资及福利费用为2万元人。所得税税率为33%，折现率为12%。要求：（1）计算该设备的重置成本。 （2）计算该设备的实体性贬值额。（3）计算该设备的功能性贬值额。 （4）计算该设备的评估价值。答：（1）设备重置成本=35X（150%^130%）+4.5X（1+100%）+1.1=50.48万元（采用物价指数法）（2）实体性贬值设备实际已使用年限=5X120%+5X95%=10.75年实体性损耗率二已使用年限10.75已使用年限10.75+尚可使用年限3）=78.2%实体性贬值额=50.48X78.2%=39.48万元（采用使用年限法）⑶功能性贬值二净超额运营成本（53）X2X（133%）X年金现值系数11（1+1遍12%]=2.*2.40=.44万元（4）设备价值二重置成本50.48—实体性贬值39.48—功能性贬值.44=4.5万元第四章 房地产评估一、房地产评估概述（一）房地产的概念房地产：是指土地、建筑物及其他地上定着物，又称之为不动产。房地产形态：单纯的土地、单纯的建筑物、土地与建筑物合成一体的房地产。（二）房地产的特征位置固定性耐用性影响因素多样性投资大量性保值增值趋势（三）房地产的评估程序（引用精讲图）明确评估基本事项一^拟定评估工作方案一^实地查勘搜集资料一选用评估方法评定估算 确定评估结果，撰写评估说明和报告二、土地使用权评估的特点（一）使用权及其实质土地资产可以作为单独的对象进行评估，也可以与地上建筑物一起作为评估对象进行评估，还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并进入评估。（二）地资产的分类及其特性.资产及其分类按社会经济用途划分：工业用地、商业用地、交通运输用地、公用事业用地、文教、科技和卫生用地、行政事业机关用地、生活住宅用地、园林、风景浏览区、公共休息用地、特殊用地（如军事设施用地、监狱、垃圾堆放处理场、公墓、火葬场用地）等。.产的特性：自然特性、经济特性自然特性：土地面积有限性、土地空间位置的固定性、土地使用价值的永续性和增值性、土地不可替代性。经济特性：用途多样性、经济地理位置的可变性、可垄断性、（三）土地资产价格体系.土地资产价格类型基准地价：基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格。是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。标定地价：在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。土地使用权出让底价：是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。它也是土地使用权出让时政府首先出示的待出让土地或地块的最低地价（标价）的依据和确认成交地价（或出让金）的基础。转让价格：是使用者将已取得的土地使用权转让给第三者，由第三者向转让者所支付的一种价格。由于转让的本身是土地使用者之间的交易，其价格形成也是由交易双方来决定的。出租价格：地产出租价格亦称土地使用权租金价格目前我国的城市地产市场按土地使用权流转方式，可划分为一级市场和二级市场。.土地资产价格的特点土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定。土地价格主要由土地的需求决定。土地价格具有明显的区域性。土地价格的上涨性。（四）影响地产价格的因素（引用精讲结构图）「行政因素「一般因素 社会因素经济因素其他因素影影响商业用地的因素影响地产价格的因素I区域因素J影响住宅用地的因素影 影响工业用地的因素位位置地形地质I个别因素<面积地块形状【土地利用.一般因素：是指对土地价格高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性影响的因素。.区域因素：是指因土地所在地区的特性而影响地价的因素，也就是说，土地所在地区的自然条件与社会经济、行政因素相结合所形成的地区特点所影响的地价因素。影响商业用地土地价格的区域因素：商业繁华程度、交通便捷度、环境优劣度、规划限制、其他因素.个别因素：地产所表现的个别特殊的如位置、面积、地形地质、宽度、进深等对地产价格产生影响的因素。土地利用因素：主要包括容积率和土地用途。（五）土地使用权评估的原则替代原则、最有效使用原则、变动原则、供需原则、贡献原则最有效使用原则：.应根据城镇规划中的最适宜用途来确定，如城市闹市区中的街角地，其最佳用途应该为商业用地。.土地的最有效使用原则，还包括地块使用强度。如地块的建筑密度、容积率等。地产评估一般选择地块的最有效使用强度。.应用这一原则时，必须符合国家法律、法规和政策的规定。三、土地权属及其处置（一）土地权属的类型土地权属按不同角度，可以分为土地所有权、土地使用权、划拨土地、出让土地等。.土地所有权。我国的土地是社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。.划拨土地使用权。以划拨方式取得的土地使用权，土地使用权不得单独设定抵押权，依法取得了房屋所有权连同该房屋占用范围内的划拨土地使用权，可以设定抵押权。.出让土地使用权土地使用权出让最高年限按用途分别确定：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

(4)商业、旅游、娱乐用地40年； (5)综合或者其他用地50年。(二)企业资产重组与改制中土地权属的处置土地权属处置方式：出让方式、直接投资入股方式、租赁方式四、土地使用权评估的方法(一)市场法☆☆☆.市场法及其适用条件市场法：也称市场比较法，是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。待估土比较案例正常交易情况待估土地区域因素值.= x__——■—————x—~——■—―-—地评估值土地价格比较案例交易情况比较案例区域因素值待估土地个别因素值待估土地评估基准日价格指数 .一一.x ——比较案例个别因素值 比较案例交易日物价指数.市场法应用的步骤与过程(1)广泛搜集交易资料，确定比较案例。 (2)进行交易情况的修正(3)进行交易时间的修正 (4)进行区域因素修正(5)进行个别因素修正：个别因素修正的内容主要包括土地使用年限、容积率、临街宽度、临街深度、面积、形状、地形、地质等土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式计算：K”-t；brI容积率的修正计算公式为:容积率

修正系数待估土地容积率与地价相关系数

比较案例容积率与地价相关系数容积率的修正计算公式为:容积率

修正系数(6)确定待估土地评估值(二)收益法.收益法土地使用权评估中的收益法，亦称收益还原法，是指通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地评估值的方法。土地使用权评估中的收益法的应用，重要的是要确定土地的收益额、土地还原利率和土地收益年限。.土地收益额的估算(1)土地收益的分类:实际收益：是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。

客观收益：是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。土地收益包括有形收益和无形收益，计算收益时不仅要包括有形收益，还要包括各项无形收益。）土地纯收益的计算步骤：计算总收入、求取总费用求取总收益、确定房屋纯收益 求取土地纯收益土地还原利率及其估算（1）利用收益还原法公式，搜集市场上相同或相似的土地纯收益、价格等资料，反推算出还原利率。（2）通过完全利率加上风险调整值的方法求取还原利率。还原利率安全利率+风险调整值土地收益年限及其测算土地收益年限是指待估土地从评估时点开始，其收益能力延续的时间长度，通常以年为单位。土地的收益年限一般是以其出让年限减去已使用年限获取。（三）成本法☆.成本法及其适用范围成本法：亦称成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法评估值二土地土地

人地价格厂取得费+开发费评估值二土地土地

人地价格厂取得费+开发费+税费+利息+利润+土地增

值收益（二）成本法评估的步骤1估算土地取得费2.估算土地开发费 3.估算税费 4.估算利息5.估算利润 6.估算土地增值收益 7.估算土地使用权评估值（四）假设开发法假设开发法：亦称剩余法，这种方法是在评估待估土地价格时，将待估土地的预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而估算待估土地价格的一种方法。专业 租售地价=楼价-建筑费-专业-利息-利润-税费-租售

费用 费用五、建筑物评估的特点（一）建筑物及其分类1定义建筑物：是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和构筑物两大类。.建筑物分类方法（精讲结构图）钢结构按建筑物承重结构分钢筋混凝土结构

按建筑物承重结构分钢筋混凝土结构混合结构按建筑物使用功能分工业用建筑混合结构按建筑物使用功能分工业用建筑民用建筑（二）建筑物评估时需考虑的因素物理因素、环境优劣的影响、经济地理因素、新旧程度、用途、产权、政策因素、供需状况、其他（三）建筑物评估的原则替代原则 最有效使用原则 供需原则 房地合一原则六、建筑物评估的方法（一）成本法建筑物评估值=建筑物重置成本一实体性贬值一功能性贬值一经济性贬值1建筑物成本构成：建筑安装工程费、前期费用、其他费用、间接费用、合理利润、资金成本、税金2.建筑物重置成本的估算方法（1）预决算调整法 （2）重编预算法（3）价格指数调整法：是根据建筑物的账面成本，运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本的一种方法。价格指数调整法计算公式为：待估建筑物待估建筑物综合价二 x 重置成本 账面原值格指数.建筑物实体性贬值率及成新率的估算建筑物实体性贬值率或成新率的测算主要采用使用年限法和打分法。.建筑物的功能性贬值：是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。5建筑物经济性贬值：是指由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬损。从现象上看，建筑物出现经济性贬值，一般都伴随着利用率下降，如商业用房的空房率增加，出租面积减少，工业用房大量闲置等。（二）市场法☆☆☆应用市场法评估建筑物的程序资料收集选择作比较的交易实例 交易行为的补正 交易日期的修正区域因素的修正个别因素的修正一市场法公式市场法公式：评估值=£（交易实例ix交易行为的修正系数）i=1X交易日期的修正系数X区域因素的修正系数X个别因素的修正系数）n（三）残余估价法建筑物残余估价法：是指建筑物与其基地合并计算收益，在用收益法以外的方法能求得土地的价格时，从建筑物及其基地所产生的收益中，扣除归属于基地的纯收益，即可得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物的还原利率还原，便可得到建筑物的收益价格。建筑物残余估价法从评估原理的角度属于收益法的一种。B=仁&=r+dr+d2 2例题分析土地用途和容积率如何影响地价（ ）解答：（）容积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率。容积率越高，在地块面积一定的条件下，意味着建筑物面积的增加。对房地产开发来说，其销售的收益就相应增大，意味着其使用收益的增加，其结果也必然导致土地价格的增加。（）土地用途不同，同一地块上表现出的单位面积的土地收益也不同，其实际支付地价的能力也存在较大的差异。一般来说，商业用地的地价在同一土地级别内要高于住宅用地和工业用地的地价，而工业用地地价要高于农业用地的地价。建筑物市场法评估应具备的条件有哪些？（ 试题）二、计算题有一待估宗地，剩余使用年限为年，土地还原利率为％,现收集到、、三个宗地交易实例，具体情况见下表：宗地成交侨（元/M2）交易时间交易情况容积率区域因素个别因素剩余年限金翁地2004年1月01.70045年A21502003年1月-1%1.60-1%40年B24002003年1月01.8+2%045年C210020嵬年1月-2%1.60-1%40年表中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值，容积率每增加0.1,宗地地价比容积率为1.5时增加3%,该城市从2000年到2004年每年地价上升1%,试根据上述条件评估待估宗地在2004年1月的价格（计算结果以元为单位，取整数）。【答案】 根据所给资料，分别进行交易时间、交易情况、区域因素、个别因素、土地使用年限修订:（）交易时间修订：根据该城市从 年到 年每年地价上升%,则：

交易实例交易时间修正系数交易实例交易时间修正系数交易实例交易时间修正系数()交易情况修订:交易实例交易情况修正系数交易实例交易情况修正系数交易实例交易情况修正系数交易实例交易情况修正系数交易实例交易情况修正系数()容积率修订：容积率每增加.宗地地价比容积率为 时增加％，则:交易实例容积率修正系数 交易实例容积率修正系数交易实例容积率修正系数()区域因素和个别因素修订：交易实例修正系数 交易实例修正系数交易实例修正系数()土地使用年限修订：交易实例和修正系数为：一(+%)-4-—(+%)-=()则修正后地价为:宗地成交价(元)交易时间修正系数交易情况修正系数容积率修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数土地使用年限修正系数修正后地价()因得到的三个修正后地价比较接近，故采用算术平均法求出评估结果为:待估宗地评估单价=( 0 (元)某房地产的土地面积平方米，建筑面积平方米。该房地产的土地部分于年月日通过出让方式取得，价格为每平方米元，土地使用权年限为年；建筑物于年月日建成使用，每平方米的建筑造价为元，经济使用年限为年。现在要评估该房地产年月日的价值。经过调查， 年月日与该房地产所处区域、用途相同，且土地使用权年限为年的土地价格为每平方米 元；同类建筑的造价为每平方米 元。假定建筑物的残值为零，土地资产的折现率为，试估算该房地产在 年【答案】()确定土地年限修正系数(资产的折现率为，试估算该房地产在 年【答案】()确定土地年限修正系数(()求土地价值= 义—()求建筑物的成新率= ( 5月日的价值。(以万元为单位，小数点后保留两位))( 交(万元)()求建筑物价值= 义x (万元)(5)求房地产价值=118.776+249.375=368.15(万元)预计某房地产未来年的年净收益将保持在万元的水平，第年末计划将该房地产出售，出售价格预计比现在增值％出售时需要对增值部分缴纳的税费。折现率为。试估算该房地产当前的价值。（以万元为单位，小数点后保留两位）（试题）（收益法）答（）求该房地产未来年收益的现值： X （万元）（）假定该房地产当前价值为，则该房地产第年末出售收益的现值为x（5xx求该房地产当前的价值： 万元有一待估宗地A与待估宗地条件类似的宗地为甲，有关对比资料如下表所示：心宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素交易时间地价指数甲表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查，该市此类用地容积率每增加宗地单位地价比容积率为时的地价增加％（ :要求：计算参照物和待估宗地的容积率为与地价相关系数。计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。计算参照物修正后地价。（ 试题）（市场法）答案】 宗地容积率地价指数为（即为%,为）,甲宗地的容积率地价指数为答案】 宗地容积率地价指数为（即为%,为）,甲宗地的容积率地价指数为（即为％，为）108100108交易情况修正系数为101交易情况修正系数为101或100交易时间修正系数为102或100个别因素修正系数为100或100 100 105区域因素修正系数为个别因素修正系数为100或100 100 105105容积率修正系数为110或100 108参照物修正后地价 X101X102X98X100X110.被评估资产是一块 年期土地使用权的空地，通过市场调查得到三个可比实例。其中，实例成交于年月日，市场分析近几年地价平均每月上涨，的交通比被评估土地的交通便捷程度高，但其他基础设施完善程度是被评估土地的3在成交时的剩余土地使用年限为年，折现率为。的成交价格为万元。评估基准日定为年月日。要求：（）计算各因素修正系数（计算结果保留三位小数）。（）估算对实例比较修正后的地价（计算结果保留两位小数）【答案】（）时间因素修正系数为： X有交通便捷程度修正系数为：基础设施完善程度修正系数为：

土地使用年限修正系数为：（万元.（）修正后地价为： XXXX（万元.第五章 无形资产评估一、影响无形资产评估价值的因素（一）无形资产的成本（二）机会成本（三）效益因素（四）使用期限（五）技术成熟程度（六）转让内容因素（七）国内外该种无形资产的发展趋势、更新换代情况和速度（八）市场供需状况（九）同行业同类无形资产的价格水平二、无形资产评估的程序（一）明确评估目的 （二）鉴定无形资产（三）确定评估方法，搜集相关资料：应根据所评估无形资产的具体类型、特点、评估目的及外部市场环境等具体情况，选用市场法或收益法、成本法等评估方法。采用收益法时，要注意分析超额获利能力和预期收益。（四）整理和报告，做出评估结论三、无形资产评估的收益法（一）无形资产功能特性：附着性、共益性、积累性、替代性（二）无形资产评估中收益法的应用（3星重点）无形资产评估值»-无形资产评估值»-R+:「）i=1无形资产评估值=最低收费额+».R（1■T） ②（1+rJii=1（三）无形资产收益额的确定无形资产收益额=销售收入（利润）X销售收入（利润）分成率X（所得税率）其中：销售收入分成率=销售利润分成率X销售利润率销售利润分成率=销售收入分成率♦销售利润率利润分成率的确定，是以无形资产带来的追加利润在利润总额中的比重为基础的，评估无形资产转让的利润分成率有多种方法：1.边际分析法。 2.约当投资分成法。四、无形资产评估的成本法（一）无形资产成本特性：不完整性、弱对应性、虚拟性（二）无形资产评估中成本法的应用:无形资产

评估值无形资产重置成本（二）无形资产评估中成本法的应用:无形资产

评估值无形资产重置成本x成新率五、专利权的评估方法（一）收益法（3星重点）收益法应用于专利权评估，根本的问题还是如何寻找、判断、选择和测算评估中的各项技术指标和参数，即专利权的收益额、折现率和获利期限。专利权的收益额是指直接由专利权带来的预期收益。对于收益额的测算，通常可以通过直接测算超额收益和通过利润分成率测算获得。超额收益的来源，在于收入的增加和成本费用的节约，因此，我们可以将专利权划分为收入增长型专利和费用节约型专利。采用利润分成率测算专利技术收益额，即以专利技术投资产生的收益为基础，按一定比例（利润分成率）分成确定专利技术的收益。六、专有技术的评估方法（1星重点）（一）运用成本法对专有技术评估。（二）运用收益法对专有技术评估七、商标权评估商标权评估较多采用收益法，收益法评估商标权主要是分析确定收益额、折现率和收益期限三项指标。八、计算机软件价值评估方法主要介绍收益法评估的方法。不管给出什么资料，一定要算出三个要素：收益额、折现率和现值。九、商誉的评估：商誉是能为企业带来超额获利能力的资源。（一）割差法是根据企业整体评估价值与各单项资产评估值之和进行比较确定商誉评估值的方法。其基本公式是：商誉的评估值企业整体资产评估值企业的各单项资产评估价值之和（含可确指无形资产）（二）超额收益法是指企业超额收益的资本化价格。把企业超额收益作为评估对象进行商誉评估的方法称为超额收益法。.超额收益资本化价格法。企业预期行业平均该企业的单项.一.、—一一.、x_、 .，商誉的价值=商誉的价值=适用资本化率.超额收益折现法例题分析公司生产某产品，原产量为每年万件，每件价格元，成本元，现拟采用某专利技术，该技术可以提高产品质量，从而使价格上升到元件；并且可以扩大销量，使年产销量达万件;同时可以提高原材料利用率，使成本下降为元件。该企业所得税率为％。预计该专利的经济寿命为年，假定折现率为％,请计算该专利技术的价值。以万元为单位，计算结果保留两位小数（ 0（收益法）【答案】该专利技术的价值=x（ -X（ ）X（ ）X（ / ,） 2X （万元）.某饮料生产企业拟购买某食品研究所的一项最新饮料添加剂专利技术，该专利的经济寿命为年，经过预测分析表明，使用该添加剂专利技术后，该饮料生产企业的产品年销售量将提高，产品

的销售价格将提高5%生产及销售成本节约2%该企业目前的产品年销售量为100万吨，每吨的销售价格为2300元，每吨的生产及销售成本为2000元。所得税税率为33%折现率为10%试估算该专利技术的价值。(以万元为单位，小数点后保留两位数) (2005试题)(收益法答：(1)求使用该专利技术后的年利润总额：100X1.1X(2300X1.052000X0.98)=50050(万元)(2)求使用该专利技术前的年利润总额：100X(23002000=30000(万元)(3)求年追加利润总额：500503000=20050(万元)()求该专利技术的价值：20050X(13%)/0.1X(11/1.1 50923.万元3.某企业转让浮法玻璃生产技术，经搜集和初步测算已知如下资料：该企业与技术购买方共同使用该生产技术，双方的设计生产能力分别为0(万和300万标箱；该技术的开发研制成本为200万元，已经使用两年，尚可使用年，两年的通货膨胀率累计为:该技术使用权转让后，由于失去了现有和潜在的全部或部分产品销售市场即盈利机会，而可能造成的年经济损失现值为(万元。该技术转让时先收取最低收费额，以后再每年从买方的销售收入中分成2%直到该技术的经济寿命到期。预计每标箱的价格为200万元。折现率为10%所得税税率为33%试评估该技术的价值。(以万元为单位，小数点后保留两位数)答：(1)浮法玻璃生产全套技术的重置成本净值为：200X(1 )X2159(万元)2+6(2)重置成本净值分摊率为： 300=30%700+300(3)无形资产转让的机会成本损失为 (万元。・•・该资产转让的最低收费额15X30 0107万元)该资产的评估价值20X300X2X(133)X(/,10%) 10.X.355310. 80393万元).某评估事务所对公司准备投入中外合资企业的一项非专利技术进行评估。评估人员经调查了解到，该项技术已使用3年，产品比同类产品性能优越，每件产品可带来新增利润10元，目前，该产品年实际销量为2万件，评估人员预测，该技术产品的这种市场优势尚可保持5年，且每年的销量会以10的速度递增。国库券利率为,风险报酬率为8，该企业所得税率为33%根据上述资料，确定该非专利技术的评估值。(2003试题)(收益法答：(1)确定各年新增长利润第一年：10X2X(110)22(万元) 第二年：22X(110) 2.2万元)第三年：2.X(110) 2.(万元) 第四年：2.M(110) 29.28(万元)第五年：29.28X(110) 32.21(万元)(2)折现率8 1222 24.2 26.62 29.28 32.231(3)评估值 + + + + ]x(1—33%)(1+12%)(1+12%)2(1+12%)3(1+12%)4(1+12)5(22X0.8932X0.9 2X.0.21229,>28. 3 32X015)X(133)(万元)3.5(万元)3.55某企业为了整体资产转让，需进行评估。现收集的有关资料如下：C）该企业多年来经营一直很好，在同行业中具有较强的竞争优势。C）经预测被评估企业未来年预期净利润分别为 万元，万元，万元。万元，万元，从第六年起，每年收益处于稳定状态，保持在 万元的水平上。C）该企业一直没有负债，用加和法估算的企业各项可确指资产评估值之和为 万元。C）经调查，在评估基准日时，社会的平均收益率为,无风险报酬率为,被评估企业所在行业的P系数为，资本化率为2要求：（）说明评估企业商誉的主要思路和方法。（）评估该企业的商誉价值。答：（）评估商誉的主要思路和方法评估商誉的主要思路和方法是用割差法。首先用收益法评估企业整体资产价值，然后运用加和法计算出企业单项资产价值之和最后用企业整体价值减去企业单项资产评估值之和即得出该企业的商誉价值。（）评估商誉价值折现率 （ ）义未来年收益现值（义 X（）评估商誉价值折现率 （ ）义未来年收益现值（义 X未来永续收益资本化价值整体资产评估值商誉评估值（万元）（万元）（万元）（万4）.甲企业拥有一项专利技术，重置成本为 万元，经测算，专利技术的成本利润率为 °现拟向乙企业投资入股，以企业原资产经评估确定的重置成本为 万元，成本利润率为°评估人员通过分析认为，该专利技术的经济寿命为年，法律保护期还有年，预计未来年该专利产品的净收益分别为万元、万元、万元、万元和万元，风险报酬率估测为，国库券利率为要求：（）分别计算专利技术和乙企业资产的约当投资量。 （）计算专利技术的利润分成率。（）计算折现率。 （）计算被估专利技术的评估值。答：（）①专利技术的约当投资量 X0 0 （万元）②乙企业约当投资量 X（ ）（万元）（）利润分成率一600一义100%=15.38%600+3300（）折现率（）评估值X（ ）X（ ）X（ ）X（ ）X（ ）X万元7百花皮鞋厂将“百花”注册商标通过许可使用合同许可给某鞋厂使用。使用时间为 年。双方约定该鞋厂按使用商标新增税前利润的 支付给百花鞋厂。据估测某鞋厂使用“百花”商标后，每双鞋可新增加税前利润元，该鞋厂在年内的生产销售量估计为万、万、万、万、万双鞋。新增加税前利润元，该鞋厂在年内的生产销售量估计为万、万、万、万、万双鞋。假定折现率为4所得税税率为。（收益法）要求：（）计算某鞋厂使用“百花”商标后年新增税前利润。（计算税前新增利润现值。假定折现率为4所得税税率为。（收益法）要求：（）计算某鞋厂使用“百花”商标后年新增税前利润。（计算税前新增利润现值。（）估算该“百花”商标许可使用权价值。答：（）某鞋厂使用“百花”商标后年新增税前利润分别为:第一年：O（万元）第二年:（万元）第三年：5（万元）第四年：第一年：O（万元）第二年:（万元）第三年：5（万元）第四年：O（万元）第五年:（万元）（）新增利润现值（万元）（）按 分成率计算确定该商标的许可使用权价值为:（万元）（）按 分成率计算确定该商标的许可使用权价值为:（万元）第六章 流动资产评估一、流动资产评估的特点主要有：i流动资产评估是单项评估。 .必须选准流动资产评估的基准时间。3既要认真进行资产清查，同时又要分清主次，掌握重点。.流动资产周转速度快，变现能力强。二、流动资产评估方法的选择1对于实物类流动资产，可以采用市场法和成本法；.对于货币类流动资产，其清查核实后的账面价值本身就是现值，不需采用特殊方法进行评估；3对于债权类流动资产评估只适用于按可变现值进行评估。三、材料评估的方法.近期购进库存材料的评估。可以采用历史成本法，也可以采用市场法评估。.购进批次间隔时间长、价格变化大的库存材料评估。这类材料评估时，可以采用最接近市场价格的材料价格或直接以市场价格作为其评估值。.购置时间早，市场已经脱销，没有准确市场现价的库存材料评估。这类材料的评估，可以通过寻找替代品的价格变动资料来修正材料价格.超储积压物资的评估。评估时，对其中失效、变质、残损、报废、无用的，应通过分析计算，扣除相应的贬值额后，确定评估值。四、产成品及库存商品的评估（一）成本法1当评估基准日与产成品完工时间较接近，成本升降变化不大时，可以直接按产成品账面成本确定其评估值。2当评估基准日与产成品完工时间相距较远，制造产成品的成本费用变化较大时，产成品评估值=产成品实有数量8（合理材料工艺定额8材料单位现行价格+合理工时定额8单位小时合理工时工资、费用）（二）市场法五、应收账款及预付账款的评估在对这些资产估算时，一般应从两方面进行：一是清查核实应收账款数额 二是判断估计可能的坏账损失。应收账款评估值=应收账款账面价值一已确定坏账损失一预计坏账损失对预计坏账损失定量确定的方法有：1坏账估计法。即按坏账的比例，判断不可回收的坏账损失的数额。坏账比例=x坏账比例=x100%2账龄分析法。即按应收账款拖欠时间的长短，分析判断可收回的金额和坏账。应收账款评估后，账面上的“坏账准备”科目按零值计算。六、应收票据的评估应收票据评估可采取下列两种方法：按本金加利息确定：应收票据评估值本金义利息率义时间按应收票据的贴现值计算：应收票据评估值票据到期价值贴现息第七章长期投资和其他资产评估一、长期投资评估（一）长期投资的概念长期投资是指不准备在一年内变现的投资，包括股票投资、债券投资和其他投资。（二）长期投资评估的特点.长期投资评估是对资本的评估。2.长期投资评估是对被投资企业的偿债能力和获利能力的评估。二、债券投资的评估（重点）（一）债券及其特点按债券发行主体来划分，可以归纳为以下三种：.政府债券。 2.公司债券。3.金融债券。债券具有如下特点：.收益稳定性。 2.投资风险小。（二）上市债券的评估在正常情况下，上市债券的现行市场价格可以作为它的评估值。可上市交易的债券的现行价格，一般是以评估基准日的收盘价确定评估值。（三）非上市债券评估不能进入市场自由买卖的债券，无法通过市场取得现行市价，主要采用收益法进行评估。.每年(期)支付利息，到期还本的债券评估。采用有限期的收益法，其公式为：eyppP=乙 i—+ 0——(1+r)i(1+r)n.到期后一次性还本付息的债券评估。评估时，应将债券到期时一次性支付的本利和折现求得评估值。其计算公式为：P=-F-(1+r)n三、股票投资的评估(重点)(一)上市股票的评估：按照评估基准日的收盘价确定被评估股票的价值。(二)非上市股票的评估1.优先股的评估。评估人员可以根据事先确定的股息率计算优先股的年收益额，然后进行折现或资本化处理。其公式为:P工工」(1+r)iri=12.普通股的评估。为了便于普通股的评估，把普通股分为三种类型：固定红利模型、红利增长模型和分段式模型。(1)固定红利模型。P=D1 (2)红利增长模型。P=-D-(r>g)r r—g四、股权投资的评估对于股权投资，其评估方法一般都应选用收益法。对全资企业的直接投资，应采用整体企业评估方式评估确定其净资产额，作为对该企业直接投资的评估值；对控股企业的直接投资，应按投资股权比例计算应分得的净资产额，即为对该企业直接投资的评估值。如果被投资企业经过评估，净资产额为零或为负值时，对该企业的直接投资的评估值为零；对非控股的直接投资，一般应采用收益法进行评估五、其他资产的评估其他资产是指除流动资产、长期投资、固定资产、无形资产以外的资产。其他资产评估的基本标准是在评估基准日后，只有能为新的产权主体产生利益时，才能界定为其他资产的评估对象。第八章企业价值评估一、企业价值评估的特点(一)企业及企业价值评估.企业企业的概念：从资产评估的角度来看，企业是以盈利为目的，由各种要素资产组成并具有持续经营能力的相对完整的系统整体。企业的特点：盈利性、整体性、持续经营性.企业价值：账面价值、市场价值.企业价值评估（1）企业价值评估定义：指注册资产评估师对基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析，估算并发表专业意见的行为和过程。（2）企业价值表现为：企业整体价值，即企业全部资产价值。股东全部权益价值，即企业全部资产价值扣除负债以后的价值。 股东部分权益价值。（二）企业价值评估的特点（1星重点）一个企业的价值，可以通过两种不同的途径获得其评估值：一是对组成企业的各单项资产价值分别进行评估，在此基础上汇总单项资产的评估价值，从而形成企业价值；二是把企业作为一个独立的整体，根据企业的获利能力、资产使用效果、市场条件等因素确定企业的评估价值。企业价值评估是一种整体性评估，与单项资产评估汇总确定企业评估价值是有区别的两种评估所确定的评估价值的含义是不相同的。两种评估所确定的评估价值的价值一般是不相等的。两种评估所反映的评估目的是不相同的。二、企业价值评估的范围与评估程序（一）企业价值评估的范围企业资产评估的范围界定至少包括以下两个层次：其一是企业资产范围的界定； 其二是企业有效资产的界定。.企业价值评估的一般范围：从产权的角度，企业评估的范围应该是企业的全部资产。.企业价值评估的具体范围具体范围是指评估人员具体实施评估的资产范围，亦即有效资产范围。资产重组对资产评估的影响：资产范围的变化、资产负债结构的变化、收益水平的变化（二）企业价值评估的程序.明确评估的目的和评估基准日 2.明确评估对象3.制定比较详尽的评估工作计 4.对资料加以归纳、分析和整理，并加以补充和完善.根据资产的特点、评估目的选择合适的方法，评定估算资产价值.讨论和纠正评估值 7.产生结论，完成企业价值评估报告三、企业价值评估的因素分析（一）企业价值评估应考虑的因素企业全部资产价值 企业的获利能力 企业的外部环境（二）企业价值评估中的财务分析这种分析主要从企业的偿债能力、企业的运营能力以及企业的盈利能力等方面进行。注意以下指标：流动比率、速动比率、资产负债率、存货周转次数、存货周转天数、应收账款周转次数应收账款周转天数、资产报酬率、净资产利润率、销售利润率、销售净利率、每股股利、市盈率等。四、企业价值评估的收益法

（一）企业价值评估中收益法的应用形式1.年金资本化法4这种方法往往适用于企