某地产公司国际价值体系梳理

灿邦国际价值体系梳理谨呈：惠州大亚湾中联灿邦房地产开发有限公司2010年7月区域篇交通篇产业篇项目篇2区域篇3大亚湾位于深圳东部发展轴线上，与深圳毗邻，到香港距离近便，区域优势明显区域篇香圳圈大亚湾地处珠江三角洲经济区，位于大亚湾畔，毗邻香港；东临南海，西靠惠州，南与深圳接壤，北连稔平半岛，陆路距广州200公里，离深圳70公里，水路至香港47海里；规模：惠州大亚湾经济技术开发区于1993年5月经国务院批准成立，面积为105平方公里，现有人口约12.2万人，其中常住人口7.2万人，流动人口约5万人大亚湾集中展现了中国沿海地区的综合优势，具有发展成为超大规模经济体和区域经济中心的优良条件大亚湾与深圳零距离接触，开车去香港30分钟，坐船去香港45分钟4深港大都市圈，2020年GDP将达2万亿美元将成为全球第三大都市区，大亚湾将成为主要的能源供给基地珠三角一体化，根据香港经发局公布的规划指标：2020年珠三角（港、深、广、珠、澳）GDP将达2万亿美元，相当于2008全国GDP的50%，将成为全球第三大都市区，仅次于纽约、伦敦，超过东京、巴黎、法兰克福其中的东岸就是深莞惠一体化，而大亚湾就处于此世界级湾区的核心圈，将是重要的新能源生产、后勤、居住、旅游度假基地。区域篇香港大亚湾深圳广州珠海澳门核心能源圈5大深圳区域发展东移，从福田CBD到宝安CBD，2010年将重新聚焦大亚湾——深圳东岸CBD福田CBD:从1997年到2009年，华强北、会展中心、市民中心三大市政配套的先后崛起，确立了福田CBD的核心地位，房价从6000元/㎡上升到近40000元/㎡。区域篇福田CBD宝安CBD大亚湾CBD宝安CBD：又称深圳西岸CBD，以深港西部通道、国际集装箱码头、国际机场为依托，带领着宝安成为西岸的中心，房价从3000元/㎡上升到近25000元/㎡。东岸CBD：深圳大鹏半岛、坪山新区、东部新城、龙大工业区环绕着大亚湾区“五区一岸线”，随着主要交通路网的形成，世界五百强企业的强势进驻，深圳东岸CBD快速形成。随着区域的发展预计专家预测2012年大亚湾中心区房价可上升到9000元/㎡左右。6大亚湾以城市为蓝本规划而非仅是产业，各板块功能明晰、完善，新城格局为大亚湾城市化发展奠定良好基础城市板块划分明确大亚湾已经初步形成“五区一岸线”规划布局；石油化学产业区、西部综合产业区、港口物流仓储区、行政金融商务区、旅游休闲度假区。各板块城市功能完备规划的各板块功能明确，行政、金融、商务、产业、休闲旅游，城市功能完善。产业金融旅游港口城市功能完善产业金融惠州为了在珠三角一体化进程中更好的发挥后发优势，已将沿江城市规划调整为滨海城市，城市规划将以滨海的大亚湾为龙头沿惠南大道、惠大高速与惠阳、惠城有机结合，这将更强化大亚湾在惠州市未来的地位区域篇能源7坪新清产业合作示范区的战略定位：

1、深莞惠深度合作先行区。

2、低碳新兴产业聚集区。

3、高科技产业服务创新中心。深莞惠（坪新清）产业合作示范区坪新清区域是深莞惠三市接壤的唯一地区，是深莞惠经济圈三方都可参与、全方位深度合作的唯一地区。合作园区距龙岗中心城仅5公里，可充分分享其建城17年形成的完备服务功能，投资环境因之得到明显优化，区域竞争力因之得到显著增强。该区域位于深莞惠半小时交通圈内，外部交通网络较为完善。已建有惠盐高速、深惠路、358省道、北通道，在建和规划建设深博高速、深圳外环高速路、深圳地铁3号和12号线，形成便捷的大循环交通网络。区域篇8坪山坪地新墟秋长淡水大亚湾坝光（葵涌）惠州近期拟重点推进以下三个方面的工作：加快推进交通运输一体化：重点推进大亚湾石化区与龙岗区３条市政道路的对接和仁深高速公路博罗段的建设，力争尽早启动深惠城际轨道的开工建设；加大联合治污的力度：重点推进淡水河干流防洪排涝整治工程、淡澳分洪河整治工程；深化深惠两地产业合作。积极承接来自深圳的产业转移项目，与深圳市共同打造新型工业园区。在这三大合作中，交通无缝对接仍将是今年深莞惠合作的一大重点深惠相邻地区规划范围该区域包括深圳市坪山新区及坪地、葵涌等街道；以及惠州市大亚湾、淡水、秋长、新墟等镇；主要以惠盐高速公路－惠阳外环路－大亚湾龙山一路－深圳南坪快速－深圳绿梓大道围合区域，规划面积约１００ｋｍ２政府力促深莞惠相邻地区无缝对接规划范围区域篇9深圳撤关扩容，深圳二线关整体外移，惠阳大亚湾区域将有望成为下一个深圳龙岗2011年龙岗大运会举办，将大大刺激龙岗区域城市化进程，交通网络逐步完善，给龙岗物业将带来进一步的升值，惠阳大亚湾作为龙岗周边区域也将面临良好契机深圳撤关、龙岗大运会将促进惠阳大亚湾住宅市场的发展，同时推动投资产品的发展区域篇10大亚湾城市功能不断升级，各项城市建设配套逐步完善，大亚湾中心区域的城市价值进一步显现1个码头4个公园1所医院2所学校6条道路2个产业园1条绿道红树林公园虎头山公园中央公园滨海公园渔人码头二期人民医院新院项目5分钟生活半径内，拥有人民医院新院、红树林公园、中央公园与虎头山公园四大重点工程西区一中澳头高中部科技创业产业园精细化工区2010年大亚湾政府重点打造17项城建项目本案区域篇11中央公园:计划2010年6月20日动工，2011元旦开放虎头山公园：监理邀标工作已完成红树林公园：计划2010年竣工滨海公园：一期2009年10月动工，2010年完工渔人码头二期：目前施工方、监理方已进场，正进行场地平整等施工前准备工作人民医院新院：预计2010年内建成投入使用西区一中：2010年8月份交付使用大亚湾绿道网建设：2010年底全线基本拉通，2012年全部建成澳头中学高中部：计划2010年8月份交付使用。A1地块的场地平整施工图、预算编制初稿已经完成，下一步将移交业主单位组织实施。A1、A2地块相关的道路、边坡、截洪沟设计施工图正在进行编制；相关工程的设计已经工贸局核准，下一步将完善设计招标和启动工程立项及招标工作。科技创业产业园：2012年首期建设基本完成2010年大亚湾政府重点打造17项城建项目工程进度区域篇12产业篇13全球资本聚集大亚湾：国家级重点建设区，复合产业优势明显，三大产业搭建产业区核心骨架石化产业链逐步形成，拉动工业发展惠阳大亚湾工业区是国家级重点建设区，石化产业已经初具规模；目前已经进驻的产业多以石化产业链企业为主。制造业逐渐形成规模西部工业区产业范围涉及汽车零部件、电子、钢铁、纺织材料、纸品等。港口物流业正在起步阶段目前已建成大小泊位28个，年吞吐量2600万吨。影响：带动区域经济发展，已成为大亚湾的新经济增长点影响：未来影响较大影响：带动产业人口迁移，目前已入住约12万人壳牌中海油等石化企业和黄惠州港比亚迪等制造业*大亚湾产业的研究详细内容见附件大亚湾产业年增长率28%以上，06年中海壳牌的投产，促成产业几何级数增长，同时带动产业连带增长。产业篇14绿色能源石化区：世界第四大的石化产业城，为区域石化产业链发展提供国际平台石化产业城级别高规模大世界第四大石化产业城；规划面积27.8平方公里。目前已建设或落户项目26个，总占地7.9平方公里，总投资额810亿元人民币；石化区以北，将筹建约1.5平方公里的精细化工产业园。中海炼油LNG电厂中海壳牌惠州联宏化工台湾台达化工惠州惠菱化成、海成化工、忠信化工普利斯通比亚迪工业区石化产业发展潜力巨大：隶属世界四个级石化产业基地之中，100多家外资企业的进驻，12家的世界500强企业，累计投入均超1200亿元。例如壳牌石化，中海油，国华电力、普利司通，LNG电厂，欧德油储，李长荣化工等已经相继投产。在大亚湾畔，一个初具规模的世界级石化区展现在世人面前。“十一五”规划期间，大亚湾石化区成为广东省重点建设的全球五大清洁能源石化工业基地之一，经济发展基础极为雄厚。石化产业发展情况对比表石化产业的高速增长和被其吸引来的其他产业、资产，成为大亚湾发展的核心引擎；但高度自动化使得石化产业对人口拉动力弱，截至06年壳牌仅1000员工数量。2009年累计总投资1300亿GDP达到175亿工作人员达到8万人2020年累计拉动总投资6500亿GDP达到1800亿工作人员达到25万人产业篇石化区15石化城对人口存在巨大的拉动效应，预计2020年可达到25万人，房地产需快速发展才能与人口增速相匹配不同分类潜在消费者数量需求壳牌项目建设投产后1500人租赁、居住石化区建设规划人口2.5万租赁、居住惠阳大亚湾2005～2010年，潜在消费者合计：10～20万居住；20～30万租赁租赁、居住投资客数量不确定，约占当地居住潜在消费者数量的10％，即1～2万投资，出租原因：经济增长预期的驱动潜在消费群体庞大，存在多种需求，为项目开发提供市场基础壳牌效应拉动区域超常发展，带动产业聚集、财富聚集、人口聚集，为包括本项目在内房地产开发提供黄金舞台产业篇石化区石化工业园区产业发展情况分析2009年累计总投资1200亿GDP达到175亿工作人员达到8万人2020年累计拉动总投资6500亿GDP达到1800亿工作人员达到25万人16高新技术产业区：大型制造业在政府的主导下进驻大亚湾，产业开始多元化大型制造业初具规模制造业主要集中在大亚湾西区；已投产项目近40个，投资总额约6.5亿美元，其中，投资超过1000万美元的项目21个；在建项目19个，投资总额约3亿美元，其中，投资超过1000万美元的项目11个；在谈项目8个，投资总额约1亿美元，其中投资超过1000万美元的项目5个。劳动密集型产业区，产业多元化产业范围涉及汽车零部件、电子、钢铁、纺织材料、纸品；深惠合作示范区：工业区与生活区双重规划。东风车城进驻企业6家响水河工业区进驻企业15家深圳比亚迪西三电子产业信息带日本三菱丽阳西部组团承接深圳产业转移，已形成以汽车、电子等大型制造业为主的区域产业组团态势。企业名称投资额产业人口工业总产值GDP比亚迪项目260亿120000人350亿150亿东风汽车城20亿80000人60亿30亿产业篇西区17高新技术产业区：劳动密集型制造业带来大量的产业人口迁入，增加区域的人气进驻企业规模（平方公里）就业人口（万人）总投资（亿元）进入企业日本三菱丽阳——0.57日本三菱丽阳东风汽车城2815东风本田、东风易进、东风众科、东风（惠州）、惠州东风、住成电装、住金锻造等企业响水河工业4.981220目前已有永昶、宝兴、合正等15家企业入园比亚迪1.312100厂房建设的高峰期，厂区建筑面积已超过80万平方米，部分厂房即将进入设备安装调试阶段。西三电子信息产业带4.52020——合计17约56万约160投资额1000万美元以上企业21家产业的聚集效应引发产业人口的迁移承接深圳各区工业产业转移和人口迁移的重大使命；石化之外的其它劳动密集型产业正在形成规模；目前已经有约12万人口迁入西部工业区，预计未来随着产业聚集对区域产业人口增长拉动加速，成为大亚湾城市化拉动的主推动力。现有进驻并投产的企业产业篇西区18和记黄埔的加盟将吸引大量大规模物流企业进驻惠州港，规模将超过盐田港，成为全国四大港口之一起步阶段的新兴产业区2006年1月23日起香港“和记黄埔”正式加盟惠州港的开发和建设；欧德油储、中外运国际物流、荷兰孚宝、中信物流、中铁公司等一批规模较大的物流企业相继落户；大亚湾中转的货物特别是石化产品将日益增多。大亚湾港口物流发展强劲，比拟裕廊工业区物业企业与吞吐量；随着大亚湾港口物流业的发展、众多大型物流企业落户，具备了成为华南地区重要物流中心的能力和条件，其发展是促进城市化进程的重要因素之一。产业篇港区名称进驻时间投资额就业机会（人）2020年就业人数（人）和记黄埔惠州港2006年235亿400007000019大亚湾中心区是整个大亚湾发展的轴心，担当着行政、商务、居住等区域功能要求产业篇中心区

产业带来的日益活跃的商务活动将促使商务物业市场成为该片区主流，“五区一岸线”的战略规划，使行政中心区的地位得到空前的强化，核心地位的价值毋庸置疑，行政中心区将建设成为具有世界级水平，融商住、金融等多功能的城市CBD。片区行政商务活动频繁将带动房地产的升温，其发展方向同样影响房地产的未来走向，作为未来大亚湾的CBD，随着大型石化企业及其它产业在周边工业园区入驻，未来商务活动将会异常活跃，这将刺激片区商务物业市场的迅猛发展。20大亚湾中心区不断升级，各项城市建设配套启动，区域的城市价值进一步显现；大亚湾中心区是集行政、金融、商务、居住为一体，打造沿海城区，突出滨海特色的核心区域，也是完善城市功能的重点地区。行政中心，规划三年内动工；体育馆二期工程启动；渔人码头建设红树林公园建设启动；产业篇中心区21惠深合作示范区，占地规模为7.7平方公里。该片区确立了工业与商住并重的发展思路，除满足本片区工业与生活配套的用地需求外，充分考虑深圳龙岗大工业区的配套要求。主要包括南北两个生活组团和中间一个工业组团。该片区的开发建设计划分为三步走：第一步是启动北部居住配套组团，满足东风车城、西区科技园工业项目及龙岗大工业区部分项目的生活配套需要；第二步是启动西A路南端两边的工业组团；第三步是根据西南大道的建设进度，启动该路北侧的工业区与生活区，重点是满足龙岗大工业区生活配套的需要。“五区一岸线”规划布局解析——惠深合作示范区22

旅游休闲度假区着重开发建设以霞涌为核心的滨海旅游度假区、以笔架山为中心的森林生态度假区、以海域岛屿为重点的海洋观光度假区，将按国际化、高品位的要求，努力打造一批具有鲜明滨海特色的旅游景区、景点，从而使之成为休闲度假胜地、石化产业园区的后花园。旅游休闲度假区“五区一岸线”规划布局解析——23国际性滨海旅游度假区。深圳东部滨海区24澳头规划图大东亚商城澳头中学中心幼儿园客运码头渔港码头渔人码头望海楼食街市政公园衙前湾食街假日酒店衙前湾游艇码头中海酒店惠澳大道进港大道和记黄浦码头中心区规划图澳头滨海区----大亚湾中心区规划的休闲度假区深圳东部滨海区25渔人码头带动澳头滨海休闲度假氛围逐渐形成大亚湾渔人码头规划简介

规划把前进湾至南蛇岭的岸线基本分为四大功能区：从海军码头到前进湾为居民的日常观海、散步、休闲的空间；从前进湾到渔人码头为渔民日常停靠、上渔、避风及飞艇上下客的空间，并且结合海鲜产品形成海产、酒吧一条街，丰富澳头人民的夜生活；望海楼前主要规划为渔人码头广场，以澳头的海洋文化、渔民民俗为空间特色；从渔人码头到澳头港（南蛇岭公园）以商业文化为主要特色，建设澳头渔民民俗馆和部分旅游商业建筑。海产、酒吧一条街渔人码头广场渔民民俗馆旅游商业建筑人文休闲空间深圳东部滨海区26深圳东部滨海区----三门岛27位于风光美丽的霞涌这里沙滩平缓，沙质洁白，水质清澈，中间夹一弯银色月牙状沙滩，两边各是一条蜿蜒数里的绿色防护带，宛如莲花仙子广舒云袖。南临茫茫人海，碧水共长天一色；西望百岛丽影，群鸟与落霞齐飞；东观巽寮日出，云蒸霞蔚；北依铁炉山峰，层峦叠嶂，山光水色尽收眼底深圳东部滨海区----黄金海岸28深圳东部滨海区----小径湾原始的海滩，没有污染蓝天、白云、沙滩海边绿树帆板训练基地29交通篇303号线12号线厦深铁路惠盐高速深汕高速机荷高速水官高速清平高速深盐路罗沙公路沿海高速大亚湾盐排高速宝安机场规划交通体系完善沿海高速：全长56.94公里，全程为双向6车道，已经于2010年3月25日通车，区域交通瓶颈完全打开；南坪快速：二期工程向东接深汕高速直达深圳龙岗大工业区，未来将贯通大亚湾石化大道，2010年底通车，届时南山到大亚湾仅1小时；石化大道(西三大道)：通往龙岗大工业区，车程约6分钟。城际轨道连通将实现区域无缝对接地铁三号线将与深惠城际轨道进行接驳，深惠城际轨道预计2015年建成通车；厦深高铁惠州段，将直通龙华汽车站，全长65公里，预计2012年底通车。交通网络的全面完善将彻底实现“深圳一小时生活圈”的生活方式，大亚湾将成为深惠一体化进程中最先启动的区域。地铁3号线预留深惠城际线接驳口，由龙兴街站接惠阳，预计2010年通车地铁12号线地铁3号线的延长线，连接龙岗次中心区、大工业区及坑梓卫星新城厦深高铁惠州段全长65公里，预计2012年底通车深莞惠一体化进程—公共交通盐坝高速深圳至大亚湾：福田：梅观高速——机荷高速——深汕高速——人民路——大亚湾大道——石化大道（60分钟）罗湖：罗沙路——沿海高速——大亚湾澳头出口——石化大道（30分钟）南山：南坪快速——水官高速——机荷高速——深汕高速——人民路——大亚湾大道——石化大道（60分钟）龙岗：深汕公路——人民路——大亚湾大道——石化大道（15分钟）宝安：机荷高速——深汕高速——人民路——石化大道（60分钟）交通篇31区域利好：深惠城际轨道建设提上日程，深惠城际轨道拟2011年开建，2015年建成，深惠城际轨道将以福田为起点深惠城际轨道3号线：新寮-松山下-承修路-中山路-大亚湾中心北区-澳霞大道-格坑-梨头湾-太东商业城交通篇32第一条是龙海二路——丹梓东路，丹梓东路西段新区将于今年６月动工建设，东段由市交通运输委负责建设，已完成项目建议书的编制工作并报送市发改委。该路段大亚湾段起点连接深圳，终点连接龙山一路，计划２０１０年底竣工。

第二条道路是锦绣东路——石化大道，该道路大亚湾段的石化大道西延伸段将与锦绣东路连接，全长９２９米，六车道设置，力争２０１０年实现对接。

第三条道路是兰竹东路——西南大道，预计６月底完成初步设计工作。而大亚湾段西南大道已经建至大亚湾区边界，连接段尚有３６０米未建设，目前双方正在进一步沟通，尽快完成这段道路建设。两地断头路的连通，将大大加快深惠区域融合的进程，提升大亚湾中心区的区域价值丹梓东路龙海二路锦绣东路石化大道兰竹东路西南大道交通篇33大亚湾中心城市功能重新定位，航空路线的全面开通将有力的促进了大亚湾与外界的联通开发区距深圳宝安国际机场70公里，距广州国际机场150公里，距香港赤鱲角国际机场120公里，均在两小时车程内。1小时生活圈2小时交通圈惠阳广佛深惠珠海中山广州深圳东莞珠海惠州中山佛山江门肇庆核心圈层——对内服务中心、对外窗口第一圈层——次级辐射中心、城市群功能补漏第二圈层——专业产业基地、专业市场交通篇34项目篇35项目概况项目总占地面积：43000建筑面积：278011平米容积率：4.8建筑密度：33.94%物业类别：酒店、大型集中商业、写字楼、高档住宅灿邦国际广场定位为“深圳东岸CBD国际都市综合体”，项目共分为三期开发，其中一期有两栋，19层及30层的的公寓，由一级物业管理公司保利负责。2010年项目首期面市的产品是1、2号产品。产品以30.87—72.68平米的小户型为主，满足现代人的不同需求，项目内部配有五星酒店公寓，商务会所，休闲娱乐，商业街，写字楼，使得生活工作，休闲娱乐，购物都可做到小区内全套的享受。1号作品2号作品酒店商务公寓公寓住宅住宅住宅住宅商场项目属中等规模，物业类型丰富，含公寓、住宅、酒店、写字楼、商业等共同组成的城市综合体1期3期2期下沉式广场36综合体项目为都市物业的新宠，本项目为深圳东岸唯一的国际都市综合体项目，项目自身价值潜力无限五星级酒店甲级写字楼高端住宅区大型集中商业综合体布局灿邦国际设计以秉承“城市地标、都心王者”为概念精心规划，为城市精英打造新一代建筑精品。项目分为三期开发，以高层和小高层为主，一栋五星级酒店和一栋甲级写字楼，配合大型商业进行集中开发。37灿邦国际燕南山森林公园风田水库休闲度假区海湾深圳大亚湾中心区项目酒店景观资源丰富，北望风田水库，东望燕南山，东南眺望大亚湾海景景观资源38项目规划深圳东岸CBD大亚湾首个都市综合体项目小区内配有豪华会所、泳池、五星级酒店公寓，沿小区内布置集中式商业及风情商业街，并配有休闲娱乐，商务办公场所、商务会所，地下停车场等各种生活配套设施灿邦国际，融合大型集中商业、超甲级写字楼、五星级酒店、顶级娱乐休闲等配套。您可以在社区内完成工作、居住、购物、休闲等各类生活需求，真正的做到足不出户就能够让生活变得丰富多彩。39项目规划五星级酒店全球招商持续中灿邦国际五星级酒店建筑面积3万平米，共30层高，高度可达100米，必将成为大亚湾的地标，预计2015年可全面竣工，灿邦地产将全力打造深圳东区域最豪华的五星级酒店，现正式对外全球招商。