a物业管理概论

江南大学现代远程教育考试大作业考试科目:大作业题目（内容：（40）1（10答：1.应选派有关专业人员参与工程施工质量监理；理作充分的准备；一起认真进行技术交底和图纸会审；2（5）答：首先，性质不同。竣工验收是政府行为。接管验收是企业行为，是根据物业管理委托合同，对物业委托方委托的物业进行的质量验收；工单位向建设单位移交物业的过程，接管验收是建设单位向物业管理企业移交物业的过程；竣工验收合格后，标志着物业可以交付使用。接管验收是在竣工验收之后进行的再验收，接管验收一旦完成，标志着物业正式进行使用阶段。第三，在竣工验收和接管验收中物业管理企业的参与与职责不同。竣工验收时，物业管理企业只是参加者。而在接管验收中，物业管理企业与开发企业或建设单位是直接的责任关系。3（10）改造，不得挪作他用。房屋共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用应当由责任人承担。共用部位包括房屋主体结构（包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶间、电梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙等。共用设施设备包括物业4、简述早期介入概念以及早期介入与前期物业管理的区别（5）从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布臵、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。早期介入与前期物业管理的区别（一）概念不同早期介入：是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引大会选聘物业服务企业为止的物业管理阶段。（二）内容作用不同早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持。前期物业管理是物业服务企业对新项目实施的物业管理服务。现代远程教育概论答案（三）服务对象不同早期介入服务对象：是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。前期物业管理服务的对象：是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。5先生受理业主黄先生的投诉理（10。问题如下：业主投诉的一般心理常见的有哪些？（5）答：1、求尊重的心理2、求发泄的心理3、求补偿的心理对业主投诉的处理应做好哪些工作？（5答：1、要端正服务态度，真诚的对待业主投诉；2、做好投诉分类；3、认真聆听并记录；4、及时定制投诉性质；二、结合以下案例，回答问题。（60分）（一）2015216上午，两名业主到物业公司购买天然气。因这两名业主长期不交纳物业服务费，物业管理公司拒绝向这两名业主出售天然气，双方发生了争执。在争执中业主损坏了物业管理公司的办公用品。物物业管理公司最终也没有卖给业主天然气，而且要求业主赔偿损坏的物品。请分析：（15分答：物业管理公司的做法是不妥当的。①业主不交物业服务费的问题与其到物业管理公司购买燃气的行为属于两个不同的法律关系，两者之间没有联系。②物业管理公司拒绝向这两位业主出售燃气的做法是没有法律依据的，是错误的，应向业主承认错误，并赔礼道歉。③物业管理公司应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。因双方之间的其他矛盾，物业公司未给两位业主购买燃气提供服务，致使矛盾激化，物业公司是有责任的。（15分答：物业管理公司应该如下妥善解决问题：①根据物业公司与业主之间的约定，业主购买燃气，应当到物业公司购买，物业公司应该按照约定向业主出售燃气。则必须保留足够的证据。若没有证据能证明自己有财产损失，则不能向业主提出索赔要求。③物业管理公司要向业主追讨拖欠的物业服务费，则需另行起诉。在正式起④为了起诉欠费的业主，物业公司应为诉讼准备充足的证据，包括物业服务合同、收费依据和对方欠费的证据等。物业公司作为原告应当向人民法院递交起诉书，并要在起诉书中写明具体的诉讼请求和事实、理由。⑤接到法院决定开庭的受理案件后，物业公司作为原告应当派代表按时到庭参加庭审，在法庭调查和法庭辩论中陈述事实、理由和诉讼请求，进行发言和答辩。⑥收到判决书后，若不服地方人民法院第一审判决，物业公司有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。若败诉方拒绝履行发生法律效力的判决，胜诉方可以向法院申请强制执行。（二套不完善等问题，小区业主多次找到物业公司及开发商反映和协商未果。于是部分业主以串联协商、互相选举的方式组建了临时业主委员会。经临时业主委员会开会通过，决定号召全体业主拒缴物业服务费、解除与现物业公司的服务合同并选聘新物业服务公司。全体业主支持拒绝缴纳物业服务费的决定，新物业服务公司也已由临时业主委员会以协议方式确定。业主通过新闻媒体，使事件引起社会的关注和强烈反响，部分业主还围堵了物业管理处办公室。1、上述有几点操作违规之处。（15分）答：本案例中共有如下5点操作违规之处：1和开发商，该小区物业服务企业和开发建设单位应根据有关合同约定及相关法律法规之规定，对自己合同义务之内的问题要予以及时处理解决，不能推诿、搪塞，对约定义务、法定义务之外的问题，积极帮助业主协调有关部门予以解决。2、部分业主通过串联协商、互相选举等方式，自己组建成立的“临时业主委员会”不合法，不符合《业主大会和业主委员会指导规则》有关业主大会、业主委员会成立程序的规定。3费的决定，即使受到全体业主的支持，也不具有法律效力。4务企业的行为应由业主大会决定，经专有部分占建筑物总面积过半数的且占总人数过半数的业主同意才能生效。5法定程序予以解决，而不能采取“围堵售楼处、物业管理处办公室”等过激行为，否则如违反了《中华人民共和国治安管理处罚法2、假如你作为本小区的项目经理，你将如何处理当前局面（15分答：一、开展危机公关处理：二、解决遗留问题：企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。根据有关文件5开发企业取得联系，要求其认真履行保修责任。具体原因，如果是因为业主使用不当或擅自拆改添建供暖管道、散热器等造成的供暖不足，则可由工程技术人员或供热管理单位有偿代修；如果是供暖系统本身的问题，根据《物业管理条例》及其他相关规定造或增补相应配套设施。三、成立业主大会在物业管理区域内以书面形式告知全体业主出的各种决定均不合法，建议业主依据法律程序成立业主大会以行使业主的权力，通过业主大会会议决定是否解聘本物业企业，并选聘新的物业企业。四、总结吸取教训如果业主大