长城大厦行销企划书项目定位

长城大厦行销企划书项目定位一、立地条件分析24二、项目优劣分析27三、产品定位28四、目标客户定位29五、面积定位29六、价格定位30(一)项目概况位于凯旋路轻轨明珠线，延安高架中山北路中间，项目东面为凯旋路，南面是白兰路，两侧为中山该地块的南面。(二)项目技术经济指标(三)地块环境概述在该地块的东、西和北三个方向上主要是当地的一些居民区，如曹杨六村、普陀四村、沙田新苑等，由于建筑风格一般，所以景观不佳。只有南面距华东师范大学一站路，而且普陀区最大的公园长风公园也在该方向上，所以该地块的南面景观相对较好。(四)环境卫生、社会治安情况本地块原本是拆迁地，不会给本地区遗留下什么污染问题。但该地块的东西两侧分别是轻轨3号线和况本地块处于普陀区的中山西路旁，周围居民多为本地上海人，治安形式较好。(五)地块周围的交通条件等多条公交线路。(详见下表)6：13~20：535：42~22：525：05~23：5266：08~23：086：09~18：396：16~19：266：09~22：394：39~23：495：10~23：056：24~23：2462：6~22：5602站路(资料来源：星观达阵研展部)；兴隆中学、沙田中学、新原中学、梧桐高级中学、曹杨二中(重点高中)。更观。位成纯住宅。息支出等方面都比住宅成本高。好。威威胁分析本项目写字楼面临附近的科创、同创和中关村科技大厦等以高品质写字楼的威胁，商务城的建设将会对项目产生威胁，其规模将达25万平米，其中有写字楼规公寓部分将面临高架和轻轨造成的巨大噪音和空气污染，这是本项目公寓最大的威胁。响，预计部分投资者将会担心未来利率连续定位块的性质来看，该地块可定位纯办公楼与商住型酒店式公寓相结合的开发模式。元/平米。与其放大轻轨和高架的噪音等不利因素，不如最大化发挥轻轨和高架的优势。写字楼的交通优势将会是又因为考虑到该项目的噪音和空气污染严重，建议不适合建造纯住宅。我们将会是中高档甲级写字楼和商住型酒店式公寓的混合体。满足中小型公司的办公置业和投资用途。途根据我们对附近个案的市场调查发现，多数写字楼的客户以投资客居多，这也是上海楼市的特点。自用和投资，以投资为主。中环国际投资客中小型公司，服务性企业：特别是咨询业是这种需求的一大主力。此类公司的启动资金较并且可以以按果，写字楼主力面积可定在70~100平方。公寓主力面积可定位在50~70平方。利于控平平均单价(元/平方)主力面积(平方)70~10050~9096~120万~万内写字楼的租金就已经达到元?一、方案评估32二、产品建议34三、配套建议36四、物业管理服务内容36五、建材设施建议3637七、注意事项38。方便使用。。目主楼广场面的景观。?北路以北的采光面。低裙房的商业实用性。力大。小型公司，缺乏大型办公的市场和客户，无法支撑项目顶级写字楼的定位。?对周边物业的影响，同时，减少桩基深度和建造成本。利于减轻开发套。?建议套中央空调，共用一套控制系统，多台主机。对于一般甲级写字楼来讲，中央空调的营运成本高昂难以承受和实现的，通过写字楼和公寓共享一套系统，可以解决这个问题。率高，晚上使用率低，而公寓却正好相反。这样通过设备系统共享，即使加班也不用独自支付全部费用，而是合理的和公寓住户共同分担费用。实空调及新风系统，对写字楼单位实行分户独立计算。每户独立小型中央空调，每户赠送。邮政快递服务等；动化(OAS)和信息自动化(CAS)。采用五类线布线，达到真正高速上网。险情提供及时到位的处理方案。、门禁系统(采用一卡通系统)、防盗报警系统、及保安巡逻系统、车人身、财产安全。大楼内部设备运行，进行自动节能控制。及消防联动控制系统。。建议等商务服务；杂志服务工商，税务登记咨询服务维斯外观立面采用双层中空幕墙玻璃，隔音，防晒。(2)电梯厢内精心设计，豪华气派并附隐藏式摄影机监视系统，由管理中心监视，以维护住户及乘客安(1)各户皆设电话插座出线口。(2)预留光纤接入口。用五类线布线，达到带宽100兆标准。(1)保证双回路供电，防止大楼停电，给造成用户损失。(2)每户均统一外设独立电表(3)每户均配置配电箱。(1)各户独立分表给水。(2)水表统一外设，方便抄表，易于管理。(1)整幢大楼均依据消防法令设置火警自动报警系统、自动喷淋系统和配置灭火设备。管理中心设火灾受信总机，随时监视各楼层有否火警状况。(2)紧急广播系统：设广播主机和喇叭以供紧急广播使用。(4)标示设备：各层梯间设有安全门和紧急照明灯(可供停电照明)。地下室停车场设避难方向指示(1)地下室停车场车道出入口，专职人员统一管理。(2)地下室地坪整体粉光加划车位线及编号。规划传的平台。(规划允许