荣盛发展房地产新项目发展管理制度

第一部分前言为适应公司日益扩大的业务规模，规范对新项目的论证，提高决策效率，规本制度适用于公司全资拥有、控股或相对控股的房地产分子公司和总公司发涉及立项报审、可行性研究报告报属公司战略委员会负责本制度的制订、修改、指导和监督；第二部分操作规范 (一)项目委员会1、负责总公司发展部和分子公司新项目《投资意向书》、《项目可行性研究报告》和《城市发展和住宅市场调研报告》的评估和决策意见审批；2、负责组织召开新项目论证会； (二)发展部市发展和住宅市场调研报告》的编写；2、负责分子公司新项目的立项评审和投资可行性建议； (三)分子公司市发展和住宅市场调研报告》的编写； (四)其他职能部门(工程系统、财务系统、研发系统、营销策划系统、行政办负责出具所管辖系统专业评审意见；信息通报分子公司定期向项目委员会及发展部通报新项目概况和进展程度，发展部及时汇总整理包括发展部负责的新城市项目拓展情况并在项目委员会月度例会上通作内容和流程 (一)分子公司意向项目3、如获得立项，则分子公司15个工作日内(视项目紧迫性可适当延长)完。程分项 (二)发展部意向项目他、相关工作内容： 。 (4)评委应认真研究分析《项目可行性研究报告》和相关资料，在会议召开 (6)听证会议程为：分子公司或发展部介绍《项目可行性研究报告》内容、 (7)评委应认真分析讨论项目的可行性，须于会议结束前填写《荣盛发展关 六、取得土地竟买资格或签署合作意向项目听证会并通过，分子公司或发展部可参加土地招拍挂报名工作，可与合作方(土地方)签署合作意向；七、签署土地出让合同或正式协议取得土地竟买资格确认书或签定项目合作意向书后，分子公司或发展部及时分子公司或发展部参加土地竟拍或与合作方(土地方)签署正式协议前必须完成以下工作：报价和合作底限。2、分子公司或发展部在签署正式合同(协议)后，方可按照签约合同条款支东东西南北第三部分附则提交听证会项目概况表》新项目发展信息通报表止都要求填列，若签约后合作条件发生变动也要求在此快报中反映；重大影响的事件发生，可另附报告随信息通报一起及时上报。填报日期：置围方建筑面积公建备注式本件求周边参照市场、具体楼盘，可能的售价估计。宅填报单位：填报日期：二二、项目进展状况及工作计划详细内容度项目进展状况项项目发展环境变化在城市规划发生重大变动或(即将)实施，重大城市规划调整。整个城市重大市政建设(如交通捷运系统规划和建立，主要道路的开工或通车)，以及项目周边市政配套的改变。说明该项目下一步工作计划(继续跟进还是暂缓、终止)、工作重点、一、城市基本情况(一)、城市基本背景(城市地理位置区位图)情况，包括面积、人口，尤其是城市主城区辖区规模和人口红描述城市交通概况，包括对外铁路、高速公路、国道、水运和空运交通等，(二)、城市宏观经济概况描述性文字，从社会消费总额方面概括性描述城市消费情况，并注明数据来展规划二、房地产市场概况(一)、房地产投资开发概况在建面积、新开工面积、竣工面积等(二)、土地市场、容积(三)、商品房市场价格描述城市近两年来商品房市场价格及走势(原则上要求提供图示)，尤其是(四)、市场供需分析每年新开工面积、竣工面积、销售面积、空置面积、供销比等，以及供应量(五)、市场版块分析项目项目名称项目规模产品类型销售状况间商备注格三、意向项目地块初步分析(一)、意向地块基本情况意向项目地块地理位置和在城市或所属行政区的地位，特别是地块的四至范(附意向地块地理位置图)用地指标包括有用地性质、用地面积、建筑规模(含各物业形态规模要求)(二)、意向地块的经济测算参照项目周边楼盘销售情况，同时结合项目自身的地理、交通、人文和未来发展趋势等优势，拟定价格水平(住宅、商业，不含车库/位、地下室)。除土地成本外成本明细见下表：成本项目名称 (万元)高层住宅规划设计费住宅设计费质勘探放线测量费费位成本 (元/m)程污水、雨水景观、绿化土地成本与利润关系见下表：算表平均平均成本楼面价土地出让金土地契税土地成本项目总成本项目税后利润项目销售利 (万元/亩) (元/m) (万元) (万元) (万元) (万元) (万元)润率(%)六、结论荣盛房地产发展股份有限公司房地产项目可行性报告内容指引一、前言随着公司房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避投资风险，提制定可行性报告内容指引。六、可行性报告内容指引项目决策背景及摘要要性在公司发展中的地位(是否核心项目)；；第一部分：项目概况地置。建筑物(如市中心商圈、机场等)的相对位置和距离、地段的定性描述(与主要；文物古迹、可利用的构建；河湖泊等因素分割土地；；宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；、项目周边的社区配套 (一)、周边1000-2000米范围内的社区配套 有工程。现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；、主要商业和菜市场 (二)、宗地周边2000米外但可辐射范围内主要社区配套现状五、大市政配套(都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性)要点积价格土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市九、立即开发与作为土地储备优缺点分析目前期进展概况作进展情况第二部分可行性研究报告编制依据及结论、可行性研究报告编制依据在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布日。》住区公共服务设施设置规定》规划及设计规范》计防火规范》可行性研究结论及建议第三部分市场研究三、近三到五年整体未开工项目土地分析、品特4、各行政区市场比较： 开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均 、销售量变化和发展趋势等。展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关备注：需要完成城市发展及房地产市场调研报告(报告格式及内容另附)发展趋势需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方息资料和数据为依据，运用科学的方法，分析 (一)、区域住宅市场成长状况 (2)各档次住宅区域内分布状况 (3)购买人群变化 (1)开工量/竣工量 (2)销售量/供需比 (3)平均售价 (二)、区域内供应产品特征的特征 (1)平均售价 (2)开发规模 (3)产品形式 (4)平均消化率 (5)平均容积率 (6)物业在区域内分布特征的未来主要竞争楼盘还型6、结论：势 (1)本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制 (2)本案在区域内开发市场潜力 (3)本案在开发中的营销焦点问题七、区域市场目标客层研究围(建立在本区域参照项目的经验 (1)地段位置40% (2)配套设施10% (3)规划设计10% (4)物业管理10% (5)交通情况5% (6)楼盘规模3% (7)产品外观5% (8)户型设计10% (9)发展商实力2% (10)营销水平5% (11)合计各行权重乘以拟建楼盘分值 (12)拟建楼盘价格备注： ，发现拟建项目的优缺点。 情况进行适当调整。 (1)市场定位 (2)目标市场定位 (3)项目产品定位 (4)价格定位第四部分规划设计初步分析规划设计的可行性分析。模和面积作出判断。初步概念第五部分工程及销售计划销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，第六部分投资收益分析说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资(直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得项项目土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费配套设施费开发间接费开发成本合计管理费用销售费用财务费用项目总投资单位成本(元/m2)投资总额(万元)前期工程费用包括工程勘察费、工程设计费、土地平整、前期工程咨询费等建筑安装工程费用，工程成本(桩基，地下室，主体，电梯)。室外工程费，室外工程包括小区道路、绿化及小区内各项构筑物等内容。建设配套费用，包括招投标费、市政设施配套费、消防设施配套费、天然气公网初装费、抗震设计审查费、定额编制管理费、质量监督费、劳保统筹基金、上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的明该项优惠与国家政策是否有冲突，效益分析参照以下表格：经经济指标单位数值(元项目总金额入润润利率资回报率利率利指数比例地价支付贴现比启动资金获利倍数上下半年半年上下半年半年上下半年半年合计 标的变化，假设成本每上升(下降)一定金额或上预测成预测成预测成预测成本×110%本×120%润利率价本×90%本 标的变化，假设售价每上升(下降)一定金额或上预测售预测售预测售预测售价×110%价×120%润利率价×90%价 (3)容积率变动各项指标的变化主要指标主要指标容积容积容积容积容积润利 (1)保本售价：即销售净收入等于投资额，计算公式为S=C/(1-T1) )保本销售率：假设项目全部建成，已销售面积所获净利等于未售面积的式中：第七部分：管理资源配置一、机构设置：是否需要成立独立法人公司(项目公司)；主要部门设置。二、人力资源需求：启动项目对个专业(部门)人员的需求，具体人数(重第八部分：综合分析与建议一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。第九部分竟拍策略AAMAM﹒﹒﹒A+nM润利率略或在可接受的销售净利率时的地价。也价。3、把握以微弱优势取得土地使用权(开发权)的原则。短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关。附件：的意向书和合同文本律及政策性风险分析》法律及政策性风险分析 (一)项目立项4、有关立项的政府文件(写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引) (二)项目用地现状 (三)项目用地规划 (四)项目用地取得土地使用权程序评估 (五)项目用地土地性质变更的评估(已经是商品房用地可以不写) (六)政策性风险评估 (1)当地政府对外来投资的态度； (2)当地政府职能部门的办事作风； (3)当地政府对该项目的关注程度； (4)地块周边已有开发商项目成败的政府因素； 2、政策变更对项目开发的影响： (1)城市规划限制或更改； (2)突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项 (2)土地使用年限； (4)土地方的信用； 、合法性，风险的可控性进行评价。如：城市发展和住宅市场调研报告第一部分城市总体规划市概况革理环境设发展目标性质职能发展目标模镇化水平与人口规模中心城人口与用地规模(近期、远期、远景)体布局城市近期建设×年)》第二部分城市国民经济和社会发展规划纲要第三部分房地产市场、城市房地产市场总体特征市场供应方面(近3-5年来的施工面积及增长)(数据来源：房地产开发办)市场需求方面(近3-5年来的销售面积及增长，销售总额)(数据来源：房)展背景：区域状况、交通、配套、规划；楼盘特点：该板块内的楼盘共性；二、城市(中心城)商品房市场数据报告3、商品住宅面积需求分析(近1-3年)重)统计筑形态、主力户型面三、城市住房建设与保障规划经济适用住房、廉租住房建设年度计划房用地安排一览表注：以上内容主要参考《××城市住房建设与保障规划》(前面区域市场分析中已涉及部分内容，再将该区域目前销售的具体代表项置物业类型组合规划布局特点造装修设备标准发展商总建面积分期开发进程建筑风格特色项目开盘时间套物业管理收费标准：元/m式管理发销售期情况推售总套数主力户型主要面积范围平面结构类型多层均价整体均价层次主题内容推广策略后续开发面积优势：劣势：套房厅卫销售率房厅卫小高层均价元/m%房厅卫2、项目所在区域的产品特点分析开发规模及配套情况规划设计及户型特点(本区域以什么建筑为主：多层、小高层、高层；建筑风格以什么为主：欧式、现代；社区文化；环境；项目主力户型情况、分析以何装修标准及智能化系统3、项目所在区域的销售特点达形式等方面的分析，以及对楼盘销售略层面看：宣传主题、主诉内容、销售控制行操作层面来看：销售场所、样板房、销售服务、人员素质况：集中销售均价、最低价格、最高价格、销售率特点：主要区域客户来源、档次、目的、原因4、项目所在区域市场发展预测：域规划与项目联系在区域的市场供求及消化预测府对项目评价媒体对本项目评价先生/小姐：、省外其他城市其他2、多层(7层)有电梯4、高层(12层以上)房设外飘窗台台、中国传统建筑形式您购房最关注的因素是(五项)：()，您会考虑购买吗？。不会的原因是(多选)：。__________您喜欢的内部设计有(多选)______。您认为小区应有哪些配套设施(多选)：按目前市场情况，您能接受()区域的按目前市场情况，您能接受()区域的10、开发商品牌实力6、小区生活配套11、投资升值潜力1、多层(7层以下)无电梯3、错层5、其他2、通风采光3、景观5、间隔布局6、其他室二厅3、三室二厅4、四室二厅5、四室以上-603、60-704、70-805、80-906、90-1007、100-1108、110-1206、设独立书房8、设入墙衣柜温地板辐射采暖、燃油炉5、其他身设施3、商场超市4、各类球场5、中西餐厅6、肉菜市场及学校8、老人活动场所9、儿童游憩设施0-35003、3500-40004、4000-45002、只装修厨卫3、全精装修一次到位_______________围：。您最感兴趣的楼盘主题是：(最多三项)________________。请问目前您家里有哪些同住的家庭成_____________________________________________、___________事介绍1、硕士及以上2、大学本科3、大专4、大专以下3、老板技术人员5、普通员工6、其他5、100-1205、祖屋4、与父母及小孩2、70以下20-1507、150以上4、90-1004、自建房5、其他调查说明(前言、目的、抽样方式、时间、样本)潜在消费者特征分析(户籍，学历，年龄、家庭月收入的交叉分析，职业、家庭月收入的交叉分析购房动机及考虑因素(购房目的与住房来源的交叉分析、购房考虑的因素)潜在消费者的区域选择(区域选择与年龄的交叉分析、区域选择与文化程度析潜在消费者的需求特征(户型、面积的交叉分析，户型、单价的交叉分析，月还贷余额与家庭月收入的家庭分析，住宅类型，面积、文化程度的交叉分析)潜在消费者对住房的其他要求(对产品的自身要求(喜欢的功能结构类型、对住房的基本要求、喜欢的建筑风格、喜欢的内部设计)、对产品的延伸要求(对采暖方式的选择、希望的交房标准、接受的物业管理费、小区应有的配套设施)、潜在消费者心理分析(获取房源的渠道、最感兴趣的楼盘主题、如果有素质高价格合理的小区楼盘在――区域是否会考虑))荣盛发展提交听证会项目概况表表一、宗地概况置项目宗地概况个其它东西南北户人个 (列数量)公共服务设施 (距宗地米范围内列明套馆表二、经济技术指标