2015年青海房地产估价师理论与方法：房地产估价职业道德模拟试题

2015年青海省房地产估价师《理论与方法》：房地产估价职业道德模

拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、甲土地的楼面地价2000元/m2,建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/m2。建筑容积率为7,若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比_。A.甲等于乙B.甲大于乙C.甲小于乙D.难以判断2、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是。A：市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因B：可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫C：房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性D：金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成E：借款合同3、有限责任制房地产估价机构组织形式中，出资人以其出资额为限承担法律责任，房地产估价机构以其对其债务承担责任。A：出资额B：注册资本C：部分财产D：全部财产E：执行层的组织协调4、某套住宅建筑面积为100m2,套内建筑面积为92m2,使用面积为80m2,每平方米使用面积价格为3000元，则住宅每平方米建筑面积价格为一元。24002580260727605、某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，其自有资金的投入额为100万元，其余资金为金融机构提供的固定利率为10%的抵押贷款。若该店铺每年出租经营的净租金收益为30万元，则权益投资收益率为_。8%10%12%14%6、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125面，套内墙体面积为20面，分摊的共有建筑面积为25近。该套住宅每1面建筑面积的价格为元/近。A：1667B：1765C：1875D：2000E：工业用地的监测点评估价格7、按照规定，商品房买卖当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定，其保修期从起计算。A：商品房竣工之日B：商品房竣工验收之日C：商品房竣工验收合格之日D：商品房交付之日E：执行层的组织协调8、某承租人的基础租金为5万元/月，如果营业额的10%作为百分比租金，当其月营业额超过（）万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。506070809、根据，民事权利可分为财产权和人身权。A：权利标的的不同性质B：权利的作用C：权利效力的不同D：权利是否具有转移性E：执行层的组织协调10、在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济寿命为60年，后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年（自2011年8月31日起计），建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。2012年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置价格为4500万元，残值率为0。该办公楼在2012年8月31日的评估价值为万元。A：5850B：6125C：6510D：6675E：工业用地的监测点评估价格11、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2,正常开发成本为1500元/m2,管理费用为前两项的5%,投资利息占直接成本的5%,销售费用为100元/m2,直接成本利润率为6%,则开发后地价为—元/m2。18402840C.2966D.300012、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本上升，供给量趋增，则预计其价格会_。A.上升B.下降C.不变D.升降难定13、某宗面积为3000mz的工业用地，容积率为0.8,楼面地价为700元/m2.现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0,楼面地价为960元/m2.理论上应补地价.【2004年考题】A：78万元B：882万元C：1210万元D：1272万元E：工业用地的监测点评估价格14、甲公司的自营地下商场原价2000万元，当地类似物业的年租金为200万元，若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定，则应缴纳的房产税是一万元。8.0011.76C.16.80D.24.0015、下列风险中，属于个别风险的是_。A.购买力风险B.市场供求风险C.政策风险D.比较风险16、用收益法计算房地产价格，若净收益a每年不变，年限为n,净收益增长率与报酬率Y相等，则房地产价格V=【2004年考题】A：B：C：aXnD：8E：工业用地的监测点评估价格17、房地产的实物通常是指房地产中看得见，摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及。A：相应配套的基础设施B：土地的形状C：组合完成的功能D：立体空间E：工业用地的监测点评估价格18、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于。A：乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B：甲土地的容积率大于乙土地的容积率C：甲土地的价值高于乙土地的价值D：甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长E：工业用地的监测点评估价格19、2007年末，某市住房总量为5000万m2,其中经济适用住房400万m2,商品住房3750万m2,同期住房空置量为750万m2,其中经济适用住房空置量为50万m2,商品住房空置时为450万m2,则该市2007年末的商品住房空置率是()。9%12%15%20%20、在拆除有产权纠纷的房屋之前，拆迁管理部门应当组织拆迁人_,并将有关材料向公证机关办理证据保全。A.选择拆迁安置的地点B.拆迁安置C.对被拆除房屋进行评估，做好勘察记录D.确定房屋重置价的标准21、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%,则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为万元。A：1838.00B：1844.55C：1845.87D：1850.00E：工业用地的监测点评估价格22、平均数1000是下列组的简单算术平均数。A：80090010501200B：80095010501200C：800100010501200D：8009501150E：执行层的组织协调120023、下列关于拆迁协议，表述不正确的是。A：拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同B：拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，适用《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》C：拆迁协议签订后是否公证，由房屋拆迁管理部门决定D：补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点属于拆迁补偿安置协议的主要内容E：房地产估价机构必须加盖公章24、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元.该宗土地的评估价值应为。A：800万元B：1000万元C：1800万元D：800~1000万元之间E：工业用地的监测点评估价格25、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是—模式。A.单一市场集中化B.产品专业化C.市场专业化D.全面覆盖二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括_。A.建筑安装工程费B.土地使用权出让金C.拆迁补偿费D.公共配套设施建设费E.城市基础设施建设费2、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（）。A.商用房地产风险更高B.商用房地产的收益更高C.商用房地产的价值更高D.商用房地产的增值潜力更大3、搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的_。A.估价原则B.估价方法C.价格类型D.估价时间4、某宗土地面积2000m2,城市规划规定的限制指标为:容积率3,建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。A.建筑物地面一层建筑面积为800m2,总建筑面积为5000m2B.建筑物地面、层建筑面积为1400m2,总建筑面积为5000m2C.建筑物地面一层建筑面积为600m2,总建筑面积为5500m2D.建筑物地面一层建筑面积为600m2,总建筑面积为2500m25、在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为O阶段。A.租金增长率上升B.新增供给小于新增需求C.新开工项目增加D.租金增长率下降6、某宗房地产的总建筑面积为6000m2,房地总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中300m2,该部分的房地价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为_。5.00%5.25%5.42%5.75%7、某家庭向银行申请了一笔年利率为6.5%,期限为15年的住房抵押贷款，月还款额按0.4%等比递增，若该家庭第10年最后一个月的还款额为3044.54元，则该笔贷款最后一个月的还款额是元。A：3853.10B：3868.52C：3883.99D：4187.36E：借款合同8、以下这些权利中，属于他物权的有_。A.使用权B.租赁权C.地役权D.所有权E.抵押权9、2002年12月，w自治区A市C食品公司以出让方式取得了一宗A市城市规划区内的建设用地使用权，用于生产厂房建设，该宗地土地面积为12000,出让用途为工业。2009年12月，由于生产经营困难，C食品公司拟以其中的4500土地进行房地产开发，建造商品住宅用于销售，另外7500土地由C食品公司抵押给银行进行贷款。同时，C食品公司2004~2009年生产经营利润分别为180万元、210万元、240万元、260万元、280万元、300万元。试回答以下问题：C食品公司改变建设用地使用权出让合同约定的土地用途，应当。A：征得受让方同意B：征得出让方同意C：经土地管理部门和城市规划部门批准D：经土地管理部门和城市建设部门批准E：最小二乘法10、《房屋登记办法》规定，可以办理房屋预告登记的情形确。A：房屋所有权转让B：房屋抵押C：在建工程抵押D：预购商品房抵押E：预购商品房11、下列属于商品房预售条件的有。A：取得土地使用权证书B：持有建设工程规划许可证和施工许可证C：按建设的商品房计算，投入开发建设的资金达到王程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期D：按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期E：取得《商品房预售许可证》12、保险的最大诚信原则中，保证是指_。A.在保险合同订立前、订立时以及合同有效期内，投保人对已知或应知的危险和与保险标的有关的实质性重要事实据实向保险人作口头或书面申报B.保险人要求投保人或被保险人在保险期间对某一事项的作为与不作为，某种事态的存在或不存在作出的许诺C.保险合同当事人一方放弃在保险合同中可以主张的权利D.保险合同当事人一方如果放弃合同中可以主张的某项权利，日后不得再行主张该权利13、表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于。A：货币证券B：信用证券C：商品证券D：资本证券E：执行层的组织协调14、对地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等进行的研究，属于一阶段。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策15、下列关于拆迁强制执行的要求，说法正确的是。A：未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁B：拆迁入未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，可以实施强制拆迁C：强制拆迁时，应当组织街道办事处（居委会）、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由人民法院对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全D：行政强制拆迁应当严格依法进行E：申请强制拆迁必须提供行政强制拆迁申请书、裁决调解和裁决书、被拆迁人不同意拆迁的理由、被拆迁房屋的证据保全公证书等7个方面要件16、投资项目可行性研究的根本目的包括。A：减少或避免投资决策的失误B：提高项目开发建设的经济效益C：提高项目开发建设的社会和环境效益D：为项目决策提供依据E：为项目后期的经营决策提供依据17、从物理形态上分，作为投资对象的房地产资产，主要可以分为_。A.土地B.建成后的物业C.在建工程D.地下设施E.商用物业18、在运用成本法时，其中最主要的是要注意。A：应采用实际成本而不是客观成本B：应采用客观成本而不是实际成本C：应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整D：应在实际成本的基础上结合供求分析进行调整E：应在客观成本的基础上结合供求分析进行调整19、关于收益性物业的现金流，下列说法不正确的是。A：潜在毛租金收入=物业内全部可出租面积为义最大可能租金水平B：从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，就能得到某一报告期实际的租金收入C：有效毛收入=潜在毛租金收入-其他收入D：净经营收入=有效毛收入-经营费用E：借款合同20、房地产保险中，涉及房地产的人身保险主要包括｛）。A：建筑工程团体人身意外伤害保险B：贷款购房保证保险C：建筑工程承包合同保险D：安居定期保险E：贷款购房保证保险21、风险辨识常用方法包括等。A：专家调查法B：解析方法C：故障树分析法D：幕景分析法E：蒙特卡洛法22、如果