2016年上半年辽宁房地产估价师制度与政策：房地产部门规章考试题

2016年上半年辽宁省房地产估价师《制度与政策》：房地产部门规章

考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在市场调查的确定问题和调查目标阶段，调查项目可以分为不同类别。其中，—是指通过收集初步的数据，来揭示问题的真实性质，从而提出一些推测和新想法。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查2、房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的机构。A：中介管理B：市场服务C：管理服务D：中介服务E：执行层的组织协调3、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益为10%,则该项目的动态投资回收期_。A.小于5年B.在5〜6年之间C.在6〜7年之间D.在7〜8年之间4、关于下列数据表述正确的是。（2003年试题）A：上述数据的众数为100B：上述数据的众数为101C：上述数据的算术平均数为101D：上述数据的中位数为101E：执行层的组织协调5、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是O。A.成本利润率B.动态投资回收期C.投资利润率D.财务内部收益率6、在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括。A：拖欠的建筑工程材料费B：拖欠的建筑工人工资C：抵押担保债权D：出租房屋租金E：执行层的组织协调7、某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%,则该宗房地产的收益价格最接近于。A：280万元B：285万元C：290万元D：295万元E：工业用地的监测点评估价格8、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2,成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%,房地产状况调整系数为1.087,已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%,则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（）元/m2。37904238465846639、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/m?、2450元/m?、2650元/m?、2830元/mz和3000元/mz,其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4,按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产与2006年初的价格最接近于.[2005年考题]A：3100元/m?B：3195元/mC：3285元/mD：3300元/m?E：工业用地的监测点评估价格10、净收益按一定比率递增的公式的假设前提不包括（）A.净收益按一定比率g递增B.收益年限n为有限年C.报酬率Y不等于零D.报酬率Y不等于净收益逐年递增的比率g11、在估价报告中陈述_,既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。A.估价师声明B.估价的假设和限制条件C.估价方法D.估价对象12、房地产价格与一般物品价格的（）表现出房地产价格的独特之处。A.等值B.不等值C.相同D.不相同13、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度、能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是。A：收益递增原理B：收益递减原理C：最佳效益原理D：适合原理E：工业用地的监测点评估价格14、对于公民，利害关系人可以申请宣告其为失踪人。A：下落不明满1年的B：下落不明满2年的C：因意外事故下落不明，从事故发生之日起满1年的D：因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年的E：执行层的组织协调15、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺。运用四三二一法则，地块乙的总地价为（）万元。65.481.887.2109.016、被征收土地所在的市、县人民政府，在收到征收土地方案后，日内应以书面或其他形式进行公告。A：10B：15C：30D：60E：房地产估价机构必须加盖公章17、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是。（2005年试题）A：80%B：120%C：171%D：200%E：借款合同18、下列统计指标中属于变异指标的是。A：众数B：调和平均数C：中位数D：标准差E：执行层的组织协调19、下列不是直接融资优点的是_。A.安全性高、筹资上可以积少成多B.资金供求双方直接联系，可以根据各自对融资条件，如借款期限、数量和利率水平方面的要求，通过协商实现融资，以满足各自的需要C.有利于筹集长期投资资金D.由于资金供求双方直接形成债权、债务关系，债权方会十分关注和支持债务人的经营活动；债务人面对直接的债权人，在资金使用上会讲求效益，在经营上也会有较大的压力，从而促进这类长期融资得到更快发展20、房产税的课税对象是_。A.房产所有人B.房屋使用人C.房产D.房产收益人21、下列关于拆迁估价机构和人员，表述错误的是。A：拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票、拆迁当事人抽签以及采用拆迁当事人能够协商一致，共同接受的方式确定估价机构B：受托估价机构可以转让受托的估价业务C：估价报告应当由专职注册房地产估价师签字D：估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避E：房地产估价机构必须加盖公章22、《中华人民共和国商业银行法》规定：设立农村合作商业银行的注册资本最低限额为万元人民币。A：1000B：3000C：5000D：8000E：执行层的组织协调23、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取OA.最佳用途B.最佳规模C.最佳集约度D.最佳开发时机24、按照规定，房地产开发企业在变更事项书面通知买受人后，买受人有权在通知到达之日起日内作出是否退房的书面答复。A：15B：30C：45D：60E：执行层的组织协调25、估价对象为总楼层6层的住宅楼中第四层的一套住宅，可比实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700元/近，所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第一层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见下表；6层住宅楼中第一层住宅价格为5层住宅楼中第一层住宅价格的98%,买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3%和6%,除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比准价值为元/近。A：6280B：6408C：6881D：7021E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在_。A.第一阶段B.第二阶段初期C.第三阶段初期D.第三阶段E.第四阶段2、组织形式为合伙制的三级房地产估价机构的出资额应当不少于万元。A：30B：50C：100D：200E：执行层的组织协调3、下列气态污染物中，对建筑物有腐蚀作用的有。A：二氧化硫B：一氧化氮C：一氧化碳D：甲醛E：碳氢化合物4、某市去年住宅的实际销售量为500万近，预测销售量为450万近，平滑指数为0.8,则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是万m2。A：450B：475C：490D：500E：借款合同5、实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有。A：可预测性B：不可控性C：不可逆性D：可延期性E：不可变更性6、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括。A：应采用客观成本而不是实际成本B：应采用实际成本而不是客观成本C：应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D：应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E：应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整7、下列关于房地产投资信托基金的表述中，正确的有。A：资金的主要来源是发行股票和金融市场上的融资B：抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营和开发为主要业务^按信托性质可以分为伞型合伙和多重合伙型房地产投资信托D：以房地产作为价值基础，具有很强的保值功能E：一般委托专业机构和专业人员实施经营管理8、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的.【2007年考题】A：最佳规模B：最佳经营手段C：最佳集约度D：最佳管理方式E：最佳投资渠道9、敏感性分析的最基本方法是（）。A.因素不确定分析B.线性因素分析C.单因素敏感性分析D.多因素敏感性分析10、城市房地产管理法规定的房地产交易不包括_。A.房地产转让B.房地产抵押C.房地产买卖D.房屋租赁11、房屋登记机构受理异议登记后，应于一个工作日内完成登记。110153012、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大E.居民收入水平的变化对房地产价格影响不大13、关于房地产贷款担保的说法，正确的是_。A.担保能确保贷款得以足额偿还B.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险C.最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押D.贷款质押不转移财产的占有权14、下列属于法定委托拍卖程序的是。A：委托拍卖函B：委托人拍卖意向C：拍卖人接受委托口：双方当事人洽谈E：签订委托拍卖合同15、新建建筑物价格=__+建造建筑物费用+正常利税。A.征地费B.拆迁安置补偿费C.地价款D.零16、在需求不足及经济衰退时期，为了刺激消费、拉动需求、促进经济增长，中央银行可采取的货币政策有。A：降低再贴现利率B：提高首期付款比例C：提高法定存款准备金率D：缩短分期付款期限E：公开市场买入政府证券17、以下关于投资价值和市场价值的说法中正确的是_。A.投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估B.评估投资价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率C.评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率D.评估投资价值时一般要扣除所得税E.评估市场价值时一般要扣除所得税18、从投资角度来看，资金时间价值的大小主要取决于_。A.资金的供求关系B.投资利润率C.通货膨胀率D.风险因素E.利率19、目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过一年。1015203020、房地产权益融资的方式有。A：上市B：增发新股C：发行企业债券D：住房抵押贷款E：合作开发21、资产具有的特点包括。A：资产能够给企业带来经济利益B：资产都是为企业所拥有的，或者即使不为企业所拥有，但也是企业所控制的C：资产都是企业在过去发生的交易、事项中获得的D：资产是由于过去的交易，事项引起的、企业当前所承担的义务E：资产将要由企业在未来某个时日加以清偿22、当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时，往往采用。A：挑战定价法B：领导定价法^目标定价法D：随行就市定价法E：借款合同2