某大楼物业管理方案

某大楼物业管理方案一、物业服务承诺书 2二、特色服务承诺 3二、物业项目概况 4四、物业管理服务内容 5 9六、管理规章制度 七、物业管理人员编制及职责 八、经费收支测算 九、其它 附件一：马尾某某大楼物业管理工作流程及质量标 附件二：马尾某某大楼日常保洁服务项目及作业内容标准 若我司有幸获得【某某某某大楼】物业管理服务权，我司将在15日内与贵单位签2006年9月8日☆不均衡管理：我司各项服务工作均会依照工作的轻重缓急和业主的工作规律进123456789类别(1名)1全面负责管理处日常事务管理工作。(2名)保洁员2负责大楼所有公共区域的卫生清洁工作。负责会议室、接待室、健身房及正副局长办公室茶水供应及卫生保洁工作。负责大楼所有公共区域的绿化养护与管理工作。(6名)大堂保安员3负责大堂秩序维护，访客登记与管理；负责夜间大楼巡视工作，防止一切突发性事件的发生。车库保安员3负责停车场车辆停放秩序管理，负责夜间监控室值班管理，防止一切突发性事件的发生。(1人)1负责大楼公共设施、设备的小型维修和局部技术改造。负责设备房各种机电设备(高低压配电系统、、高压水泵、中央空调、发电机组)的日常运行工作，确保各项设施设备的运元=【9900+450+200+1670+1300+200+200=15720元/月÷94%≈16723元/月序月支出年支出1含基本工资、奖金、社保金、加班费、年终奖等。2维修费用指共用部位、共用设施设备单项金额300元以下的维修、养护、更新、改造费用由我司承担。单项金额超过300元以上的费用由贵单位承担(电梯、发电机组、中央空调等设备维保费用由贵单位承担；电梯年检、灭火器药剂更换、发电机油料费用由贵单位承担)。3办公费用包括各种表格、办公用品、电话费等；4保洁费用包括保洁工具与保洁用品费用【含外墙清洗(每年一次)、化粪池清掏(每年一次)、生活垃圾清运(每天两次)、水池水塔清洗(每年两次)费用】。5绿化费用包括绿化施肥、修剪、室内盆树、盆花摆放等费用；6保安费用包括更换电池、电珠，手电简、对讲机维修、上交安防公司管理费等；78税率按总收入的6%计算，月法定税收为：16723元/月×6%≈1003元/月序月工资标准(元)月累计(元)112保洁员23安防员641福利费用月支出(元)年支出(元)1限指更换公共区域灯具(包括卫生间);2如更换水龙头、阀门、开关等零配件；房屋公共部位、道路的损坏维修费用。月支出(元)年支出(元)1电话费2作所使用的工作记录表格。3宣传用品如：纸张、毛笔、墨汁等。4纸、回形针、胶水、笔记本等。月支出(元)年支出(元)1水池清洗费每年彻底清洗两次；2每天清运2次，做到日产日清；3每年彻底清掏一次。4外墙清洗费外墙每年清洗一次。56用于楼梯间大垃圾桶和卫生间小垃圾桶内；7保洁工具及保洁用品钢丝球、玻璃刮等保洁工具的损耗费用；保洁用品：指洗手液、洗洁精、洁品消耗；8消杀费春、夏季每月大面积消毒一次。秋、冬季每季度大面积消毒一次。定期灭鼠、灭蟑、灭蝇等。月支出(元)年支出(元)1配置80盆盆花，保证随坏随换；2配置40盆盆树，保证随坏随换；3每季度施肥一次；4株由绿化施工单位进行补植);5不可预见费用如病虫害防治等。7、安全防卫费用开支预算表月支出(元)年支出(元)1按3部对讲机测算；2电池、电珠按电池每周更换一次测算；3防员夜班用(20元/月×6个月=120元/年)。41、物业的移交、验收、接管等均按政府有关规定实施。2、要求贵单位无偿为我司提供一定面积的物业管理用房使用。3、要求贵单位提供一定数量的物业物资办公装备、办公用品给我司无偿使用。4、大楼共用部位、共用设施设备单项金额300元以下的维修、养护、更新、改造费用由我司承担。单项金额超过300元以上的费用由贵单位承担(电梯、发电机组、中央空调等设备维保费用由贵单位承担；电梯年检、灭火器药剂更换、发电机油料费用由贵单位承担)。5、免收贵单位所有职员的停车管理费。6、我司同意贵单位每月从物业服务费中提取500元(考评金)用于考评。考评实行百以上(含)全额发放考评金(评分权属比例：办公室占50%;局长室占30%;干部职工占20%)预祝合作成功!2006年9月8日基本要求1、服务方与被服务方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。2、承接项目时，对大楼共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得相关上岗证书。4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。5、管理服务人员统一着装、佩带标志，行为规范，服务主动、热情。6、公示物业服务电话。急修30分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业资金的收支情况。9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率90%以上。((二)房屋管理1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向贵单位提出报告与建议，根据贵单位的决定，组织维修。3、每日巡查1次大楼各楼层、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。4、按照房屋装饰装修管理有关规定和业主公约要求，建立完善的房屋装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告贵单位和有关主管部门。5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告贵单位和有关主管部6、大楼主出入口设有平面示意图，各楼层、科室和公共配套设施、场地有明显标志。((三)共用设施设备维修养护1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。2、建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修，更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向贵单位提出报告与建议，根据贵单位的决定，组织维修或者更新改造。5、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。6、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。7、大楼道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。8、路灯、楼道灯完好率90%以上。9、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。(四)协助维护1、大楼大堂24小时值勤。2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。3、对进出大楼的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。4、对进出大楼的装修等劳务人员实行临时出入证管理。5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告贵单位和有关部门，并协助采取相措施。(五)保洁1、大楼内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫两次以上，干净整洁；室外、信报箱等每周擦拭3次。服务2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域整洁无杂物。3、公共楼道每天清扫2次；扶手、电梯轿厢每天擦拭2次，大堂、卫生间每30分钟拖拭一次，外墙每年清洗一次，雨遮每季度清洗一次，保持干净整洁。4、根据大楼实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，生活垃圾实行袋装。5、按楼栋口收集生活垃圾，每天2次。6、生活垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。7、垃圾设施每天清洁1次，无异味。8、公共区域玻璃每周擦洗1次。9、对大楼内主路、干路积水及时进行清扫。10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱张贴画、乱堆放等现象。11、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。(六)绿化1、有专业人员实施绿化养护管理。2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。3、定期清除绿地杂草、杂物。4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。5、适时喷洒药物，预防病虫害。区域每日每周每月外围1、广场、停车场地面清扫。★干净、无积水、泥等；2、垃圾废弃物拣拾、倾倒。★3、道路上标志牌清洁。1无灰尘、污迹；15、草坪内废弃物收集处理。★无污染、污物。1、入口处地面的清扫★无污迹、光亮，雨天及时铺防滑垫；2、地面拖擦。★无尘、光亮；3、电梯门、门窗、家具、柜台、各种标牌、开关盒、墙面、柱子及金属装饰物的擦拭掸尘。1★14、垃圾桶的倾倒及刷洗擦拭。2无污迹、光亮；5、天花板上装饰物及灯筒、空调进出风口的清洁擦拭。1无污迹、灰尘、光亮；6、立面玻璃的擦拭，17、地面的清洗及保养1无灰尘、污迹、光亮；1、地板拖擦。1无尘土、无异色；2、门、窗台的擦拭。1无尘、无污染；3、废弃物的倾倒，2无水迹、污渍；4、家具、器具的擦拭及保养。1无尘、无污渍；5、烟缸、茶杯清洗擦拭。★光亮洁净；6、沙发吸尘。1无尘、无异色；7、地毯清洗。1楼梯间1、地面牵尘；★无污物、杂物；2、扶手的擦拭；★无尘、无污物；3、垃圾的清理2无异味、无废弃物；4、楼梯清洗；1无污物、杂物；5、墙面的擦拭及局部除污；1洁净、无明显污迹；1电梯厅1、窗玻璃的擦拭。★无灰尘、光亮；2、墙面掸尘及擦拭。13、木门擦拭。14、消防设备的擦拭。15、地面牵尘。★6、地面清洗。(石材地面的保养)11区域每日每周每月卫生间1、及时冲洗便池及恭桶、不留有脏物。★无污渍、无气味、污物及时清理；★3、不断拖擦地面，无水迹、尿迹。★★5、擦拭门窗、木隔断板、窗台。16、地面彻底清洗。17、墙面擦拭。18、天花板附属设施的清洁。★9、定时消毒、除臭、室内无