2023年建筑可行性研究报告

建筑可行性研究报告安宁小区项目开发可行性研究报告

（由于原设计小区方案没有命名，即将设计以地区命名，现命名为“安宁小区”）安宁小区项目开发可行性研究报告

一、项目背景

安宁小区位于XX市安宁东路与十里店乡交南向处，原十里店乡个体住户及商铺所在地。现由于土地性质的变动，拟建安宁小区。此区域属XX县区，周边小型公司较多，人口密集，生活配套设施比较齐全，交通方便快捷，城市绿化还可以，在黄河北面，但基本上都是

八、九十年代的建筑，缺乏新型建筑，整体给人脏乱的印象。

二、项目内容

小区规划用地15.47万平方米，总建筑面积约33.46万平方米，总户数3069户，容积率2.46，停车数总768辆，地上63辆，地下685辆。小区临近安宁东路的地方拟建一出入口，其中商业面积9000平方米，住宅面积32.56万平方米。小区南北分为两部分，南向部分拟建两幢多层住宅，前一幢建筑面积约3200平方米，后一幢约3300平方米，计划作为拆迁恢复楼使用。南部设计幼儿园及小区综合楼供小区内部南北部居民共同使用，北部设置小区综合楼方便居民使用。

三、项目地块的优劣势分析

1.区位概况。XX县区地处XX市近郊，黄河北岸，是丝绸古道上一颗璀璨朋珠。总面积86.93平方公里，辖区设3个街道办事处，6个乡，51个居（家）委会，32个行政村，总人口19.2万。XX县区是XX市确定的整区开发试验区，是兰州高新技术开发区XX县区。桃林、沙井驿两个工业小区已初具规模，一批现代化企业在区域内已陆续投产，发挥效益。区内科教事业发达，有西北师大、兰州交通大学等17所大中专院校；312线纵贯全境，向西可直达中川机场；通讯设施先进，全部实现程控化、并建成了国内卫星通讯兰州地球卫星接收站，进入全国主体通讯网。XX县区自1953年建区以来，在历届区委、区政府的领导下，经过五十多年的励精图治、艰苦奋斗，经济建设和各项事业得到了前所未有的发展，已初步建成了一个环境优美、院校集中、科技发达、交通便捷、经济繁荣、社会安定的新型高科技经济文化区。

2.市场动态。在售、将售楼盘共13家左右，多层、商铺是该区的主流房产类型。其中64%左右的楼盘都是地处XX县区的东面和西面，单一型楼盘占65%，其中多层占到46%，商铺所占比例达到11%，综合型楼盘占到35%。在所有的区位中房价仍是中等的。

楼市聚焦。安宁路东段由西至东逐渐完善，大型主题时尚社区和高档多层、高层物业数量较多。

3.问题透视。XX县区整体的配套设施还是比较薄弱，公共设施配套都不是很健全，但同时也为XX县区房产业未来的发展提供了巨大的空间。

4.未来展望。新建的经济开发区的建设带动了房地产等相关行业的发展，良性的产业链刺激了XX县区的进一步拓展空间；旧城改造的步伐将会进一步加快。

6、项目配套情况。会所、幼儿园、篮球场、网球场、水面休闲区、超市、健身区。

7、项目优点。小区规模庞大，配套完善，绿化布局全面，楼间距较宽，配套设施完善，小区内部景致较多。户型设计合理，私密较好。

8、项目缺点。小区周边整体环境较破旧北大门离站牌较远，南大门路况较差离公交站牌较远，安宁路部分路段在修建中，周边路况噪音污染严重，人气不足。

9、户型设计状况户型面积从73㎡到170㎡，单体设计合理，间隔主要是以二室二厅的80—90㎡为主户型面积从69㎡的两室两厅到110㎡的三室二厅二卫，主打户型为86.23㎡的二室二厅户型面积从126㎡到195㎡，间隔主要是以二室二厅的126.23㎡——139.22㎡为主单体设计合理，间隔主要是以二房二厅的80—100㎡为主

10、项目周边配套设施

生活配套。北京华联超市、康桥国际综合娱乐楼、安宁蓝空医院、建设银行、工商银行、农村信用社、安宁小吃街等。

教育设施：西北师范大学附属中学、东方中学、西北师范大学、兰州交通大学、政法学院等。公交线路：直达的有20、7

2、

310、10

3、1

31、1

21、15路，穿梭小区周边

310、1

31、10

3、15路等多条公交车。

11、项目分析

a、优势：

⊙地理位置优越，四叉路口交汇处，是人口密集性区域。

⊙道路宽敞，交通便捷，有多路公交直达、经过。

⊙坐北朝南，正面路口，位置好。

⊙周围生活配套设施较为齐全。

b、劣势

⊙项目周边整体环境较差，为旧XX县区。

⊙项目周边居住者整体素质不高。

⊙项目规模较小，内楼距较小密度较大。

c、机会

⊙项目周边有利本案的推广与销售。

⊙该项目属中档偏上住宅，周围全为中低档住宅，本案的入住给周边楼市注入了新的气息⊙随着周边职工宿舍的翻新改造，环境将大大改善，对项目自身价值的提升奠定了基础。⊙加强物业管理和环境整治。

⊙通过新闻话题的大量宣传和跟进，以实现项目销售的预热和增加人群对于本案的了解。

d、威胁

⊙项目的入住将会改写区域房地产市场，本项目面对市场形式严峻，准确定位，合理定价读本项目相当关键。

⊙宏观经济波动的风险。

⊙项目与周边待建项目的竞争。

⊙显隐性因素。虽然目前合肥的房地产市场持续火爆，但是受国家的土地政策、金融政策、经济政策的影响，加上人为炒房行为造成的房产泡沫，合肥房地产行业仍然存在较高的隐性风险。

四、项目市场定位设想

根据XX市房地产现状、项目的竞争（参照）对手分析及项目所处地块的优劣势分析，本项目的定位应着眼于全市服务于XX县区，要遵循“适应市场、创造差异性”的定位原则。从目前本项目的主要竞争（参照）对手来看，项目的主要客户群将是项目周边的工作人员、XX县区居民、商人及投资者。总的来说，这几类人群的收入水平都不是很高，而且项目所在的XX县区房产市场基本上是以中档楼盘为主。综合分析，我们认为项目的定位应该在中档和高档

之间，即中等偏上档次的楼盘。

五、项目定价

从前期的分析中可以看到在地理位置环境基本相同的情况下，价格仍然是消费者首先考虑的因素。如果本项目的规划、立面、环境、房型和配套能做到超过或部分超过竞争对手的相当水准，以相应较低的价格入市、再辅以创新性的包装宣传，即可快速形成产品的领先优势。同时，考虑到XX市整体房价正处于缓慢上涨过程中，如国家的土地政策、金融政策、经济政策保持不变，项目将会存在一定的升值空间。

六、项目规划设计原则：

1符合城市总体规划的要求；

2符合统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则；

3综合考虑所在城市的性质、社会经济、气候、民族、习俗和传统风貌等地方特点和

规划用地周围的环境条件，充分利用规划用地内有保留价值的河湖水域、地形地物、植被、道路、建筑物与构筑物等，并将其纳入规划；

4适应居民的活动规律，综合考虑日照、采光、通风、防灾、配建设施及管理要求，创造安全、卫生、方便、舒适和优美的居住生活环境；

5为老年人、残疾人的生活和社会活动提供条件；

6为工业化生产、机械化施工和建筑群体、空间环境多样化创造条件；

7为商品化经营、社会化管理及分期实施创造条件；

8充分考虑社会、经济和环境三方面的综合效益。

七、研究结论

本项目的实施，不仅符合“构建社会主义和谐社会”的需要，更是顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提升XX县区的住宅品质。项目的实施，对进一步促进XX县区经济发展，加快XX县区城市改造步伐，改善居民生活环境，确保居住环境质量和居民生活水平稳步提高，推进社会主义和谐社会具有重要的现实意义。经分析论证，项目建成后具有良好的经济效益和显著的社会效益，项目各项建设条件基本具备，因此，本项目是必要的、可行的。

经过以上分析，可以得出结论，即本项目是可行的，建议加快实施。

兰州交通大学建筑学072班

王暎璋

2010年7月22日

内