河南省-郑州市-管城区-世茂云尚城-商业价格定价汇报方案

郑州金锣湾项目A09商业价格汇报A09商业概况PART1业态类别套数100㎡以下100㎡-150㎡150-300㎡300㎡以上各业态占比单一层291964/

50%一拖二241317341%单三5/

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59%合计58209218100%占比100%34%16%36%14%/5321五里堡小学外国语中学地铁站1-1A09地块商业情况介绍A09地块商铺共计58套，150㎡以上占比50%，主要为沿街底商。150㎡以下中100㎡以下19套，占比34%，皆为社区内商业，2号楼一楼商业，展示面较差，面积虽小但销售难度大；5号楼商业面临航海路、临近地铁站，1号楼商业面临中小学，整体商业展示面较好。紫辰路B02B04A03A07A09

B06安置地块D01A04A06B07B08B11D03紫荆山路航海路弓庄南街城东路紫辰路客技路郑新路A08A09地块位于航海路与城东路交叉口的西北角，地块外立面已完成。地块西侧地块北侧地块东侧地块南侧西侧为老社区北侧直面五里堡小学直面航海路，临近地铁站东侧紧邻幸福港湾,无商铺1-2A09地块现状1-3A09地块楼栋价值梳理楼栋优势劣势定价要素1#全临次干道，正对中小学；临近小区北侧人性出入口普遍为1拖2商铺，单套面积大；临近学校，面积段，单层/一拖二。2#小面积，低总价，产品稀缺小区内部商业，对外无展示面小面积；单层铺；社区内商铺3#位于社区主大门口，昭示面较好；单一层过半，商业质素较好二、三层为单二、三层商铺，无商业门脸，且单套面积较大，投资门槛高；单一层、二层、三层；单套面积。5#面朝主干道，商业全临街，展示面好；临近地铁，汇聚周边居住工作人流；基本为1拖2的商业；投资门槛高。地铁，主干道，一拖二业态。据楼栋位置优劣势进行价值排序5#>1#>3#>2#价格策略一树立价格标杆PART22定价策略一树立价格标杆树立价格标杆在整体均价不变的情况下，将位置较好的1#、5#商铺价格做高，将位置相对较差的2#、3#商铺价格拉低，树立价格标杆、做大价格差，通过价差引导客户购买2#、3#商铺。2-11#楼价格明细楼栋形态铺号面积底单价底总价1一拖二01166.6730358.425059837.941单层铺02124.2840731.585062120.561一拖二03218.5326704.175835661.441一拖二04222.6426704.175945415.561单层铺05141.0240731.585743967.181一拖二0671.8235699.252563920.401单层铺07115.2640731.584694721.721一拖二08221.5528390.756289969.581一拖二09224.0726704.175983602.521单层铺10159.9839326.106291388.821单层铺11161.3839326.106346445.361一拖二12227.8126704.176083476.101一拖二13271.3329515.138008340.511单层铺14128.7143542.545604360.731#楼面积段价格统计面积区间100㎡以下100㎡-150㎡150-300㎡300㎡以上套数1490面积（㎡）71.82509.271873.960总价区间（万）248455—557518—7660总价（万）248204753410户型价格统计类别纯一层一拖二套数68面积（㎡）830.631624.42总价区间（万）455—614248—766总价（万）327143651号楼整体均价32387元/㎡，按照户型面积统计100㎡以下的小户型与大面积户型价差平均在6000元/㎡；按照户型类型统计纯一层均价与一拖二价差13000元/㎡。2-22#楼价格明细2#楼面积段价格统计面积区间100㎡以下100㎡-150㎡150-300㎡300㎡以上套数13000面积（㎡）751.59000总价区间（万）99—171///总价（万）1665000户型价格统计类别纯一层一拖二套数130面积（㎡）751.590总价区间（万）99—171/总价（万）16650楼栋形态铺号面积底单价底总价2单层铺10146.5426676.751241536.132单层铺10278.7621617.021702556.282单层铺10344.9526676.751199120.092单层铺10475.5821617.021633814.172单层铺10574.1418524.961373440.232单层铺10642.1623865.791006181.672单层铺10742.2523865.791008329.592单层铺10874.0418806.051392400.122单层铺10968.3618806.051285581.742单层铺11049.623865.791183743.142单层铺11171.718806.051348393.962单层铺11241.2623865.79984702.462单层铺11342.2524427.981032082.252号楼商铺为纯单层社区内商铺，户型类型统一、位置差距不大，整体均价22157元/㎡，总价段99—171万/㎡。。2-33#楼价格明细楼栋形态铺号面积底单价底总价3单层铺0149.8747196.802353704.293单层铺03173.2634547.465985692.163单层铺04205.2633141.976802721.423一拖二05453.6124736.4911220719.583单层铺0662.3942137.062628931.223单层铺07124.2737358.424642530.923单层铺08102.2537358.423819898.503单层铺0971.939326.102827546.303单二层201373.9423298.688712309.803单二层203408.1723298.689509823.753单三层301341.0122798.687774579.153单三层302577.1119987.7211535112.453单三层303408.1622798.689305510.763#楼面积段价格统计面积区间100㎡以下100㎡-150㎡150-300㎡300㎡以上套数3226面积（㎡）184.16226.52378.522562总价区间（万）236—284383—466600—682781—1322总价（万）78484912835999各户型价格统计类别纯一层单二层一拖二单三层套数7213面积（㎡）789.2782.11453.611326.28总价区间（万）236—682875—9561127781—1322总价（万）29171831112730403号楼整体均价25996元/㎡，按照面积统计整体100㎡一下与300㎡以上，价差19000元/㎡；按照商铺类型统计纯一层与单单层价差14000元/㎡。2-45#楼价格明细5#楼面积段价格统计面积区间100㎡以下100㎡-150㎡150-300㎡300㎡以上套数23102面积（㎡）127.4378.941954.05612.91总价区间（万）263—419394—612693—995120—122总价（万）682141880672432各户型价格统计类别纯一层单二层一拖二单三层套数2/15/面积（㎡）127.4/2945.9/总价区间（万）263—419/394—1229/总价（万）682/11918/楼栋形态铺号面积底单价底总价5一拖二01118.2233169.393921284.745一拖二02123.433169.394093102.155一拖二03304.3940196.8012235503.205一拖二04244.4240196.809824901.255一拖二05182.8843007.767865259.585一拖二06137.3244413.246098826.785单层铺0782.5850569.964176066.915一拖二08246.4640196.809906902.725一拖二09162.8443007.767003384.035一拖二10215.7237385.838064871.825一拖二11160.4541602.286675085.825一拖二12150.4243007.766469227.625一拖二13215.8440196.808676076.785一拖二14177.8743007.767649790.695一拖二15197.1540196.807924798.635一拖二115308.5238791.3211967896.535单层铺1744.8258440.662619310.245号楼商铺紧邻航海路主干道位置较好，整体均价40728元/㎡，从面积和商铺类型统计上看整体价差不大，最大价差13000元/㎡。价格策略一价格均好PART33定价策略一价格均好价格均好通过平均各楼栋价格，在总销售额不变的情况下将各楼栋价格价差做低，优先去化楼栋位置较好的1#、5#楼。3-11#楼价格明细楼栋形态铺号面积底单价底总价1一拖二01166.6731491.715248723.471单层铺02124.2842428.175272973.571一拖二03218.5325587.025591530.431一拖二04222.6425587.025696693.061单层铺05141.0242428.175983221.221一拖二0671.8237724.452709369.671单层铺07115.2642428.174890271.431一拖二08221.5527555.256104865.001一拖二09224.0725587.025733282.491单层铺10159.9840787.986525261.291单层铺11161.3840787.986582364.471一拖二12227.8125587.025828977.931一拖二13271.3328867.407832592.111单层铺14128.7145708.565883148.941#楼面积段价格统计面积区间100㎡以下100㎡-150㎡150-300㎡300㎡以上套数149/面积（㎡）71.82509.271873.96/总价区间（万）261475—581544—760/总价（万）26121405355/户型价格统计类别纯一层一拖二套数68面积（㎡）830.631624.42总价区间（万）475—640261—760总价（万）341543421号楼整体均价32538元/㎡，从户型面积段来看单价最高的为单一层100-150㎡的户型，与大面积一拖二价差14000元/㎡。3-22#楼价格明细楼栋形态铺号面积底单价底总价2单层铺10146.5434883.291623468.122单层铺10278.7628978.592282353.742单层铺10344.9534883.291568003.692单层铺10475.5828978.592190201.832单层铺10574.1425370.161880944.012单层铺10642.1631602.901332378.232单层铺10742.2531602.901335222.492单层铺10874.0425698.201902694.982单层铺10968.3625698.201756729.182单层铺11049.631602.901567503.802单层铺11171.725698.201842561.182单层铺11241.2631602.901303935.622单层铺11342.2532258.981362941.762#楼面积段价格统计面积区间100㎡以下100㎡-150㎡150-300㎡300㎡以上套数13///面积（㎡）751.59///总价区间（万）138—243///总价（万）2366///户型价格统计类别纯一层一拖二套数13/面积（㎡）751.59/总价区间（万）138—243/总价（万）2366/2号楼商铺全为社区内底商，户型上均为单一层，位置、户型差别不大，整体均价29203元/㎡。3-33#楼价格明细楼栋形态铺号面积底单价底总价3单层铺0149.8753909.532688468.153单层铺03173.2639147.796782745.803单层铺04205.2635867.407362142.883一拖二05453.6125587.0211606525.953单层铺0662.3948004.832995021.473单层铺07124.2742428.175272549.293单层铺08102.2542428.174338280.883单层铺0971.944724.453215687.633单二层201373.9424243.099065462.003单二层203408.1724243.099895303.063单三层301341.0122243.097585116.973单三层302577.1118962.7110943567.213单三层303408.1622243.099078740.633#楼面积段价格统计面积区间100㎡以下100㎡-150㎡150-300㎡300㎡以上套数3226面积（㎡）184.16226.52378.522562总价区间（万）257—307415—505650—705819—1386总价（万）85192013556384各户型价格统计类别纯一层单二层一拖二单三层套数7213面积（㎡）789.2782.11453.611326.28总价区间（万）257—706935—10211243819—1386总价（万）31261956124231853号楼整体均价27104元/㎡，从户型面积和均价来看，单一层100㎡小户型与300㎡以上单三层价差最大14000元/㎡。3-45#楼价格明细5#楼面积段价格统计面积区间100㎡以下100㎡-150㎡150-300㎡300㎡以上套数23102面积（㎡）127.4378.941954.05612.91总价区间（万）245—379434—547575—8281037—1165总价（万）624143569222202各户型价格统计类别纯一层单二层一拖二单三层套数20150面积（㎡）127.402945.90总价区间（万）245—379/434—1165/总价（万）624010550楼栋形态铺号面积底单价底总价5一拖二01118.2238708.564576126.135一拖二02123.438708.564776636.485一拖二03304.3937068.3711283240.585一拖二04244.4235428.178659354.505一拖二05182.8840348.757378980.265一拖二06137.3241988.955765922.345单层铺0782.5848004.833964239.035一拖二08246.4635428.178731627.975一拖二09162.8440348.756570391.215一拖二10215.7232147.796934920.895一拖二11160.4538708.566210788.685一拖二12150.4240348.756069259.685一拖二13215.8435428.177646817.265一拖二14177.8740348.757176833.005一拖二15197.1537068.377308028.785一拖二115308.5232147.799918235.645单层铺1744.8257189.912563251.965号楼整体均价37593元/㎡，价格均好方案情况下100㎡以下纯一层的小户型与一拖二户型的最大均价相差13000元/㎡的小户型与大面积户型价差平均在12000元/㎡。A09商业销售政策PART44价差树立标杆价差楼栋价差5#1#3#2#83410-6391-10578类型价差单一层一拖二单二层单三层-4940-11608-13331面积价差60以下60-100100-150150-200200-300300-500-8455-11112-5520-7345-13827备注：100㎡以下商铺价差较100-200㎡之间商铺整体均价较低，主要是由于100-200㎡之间商铺多集中在位置最好的5#楼商铺，同时小面积的商铺主要集中在价值最低的2#社区内铺。价格均好楼栋价差5#1#3#2#50550-5435-3335备注：3#楼的价值排序高于2#，但整体单价低于2#，主要是由于3#楼单二层和单三层户型总面积大、单价低。类型价差单一层一拖二单二层单三层56110-8671-12099面积价差60以下60-100100-150150-200200-300300-500-888-506830470-8616-13899备注：100㎡以下商铺价差较100-200㎡之间商铺整体均价较低，主要是由于100-200㎡之间商铺多集中在位置最好的5#楼商铺，同时小面积的商铺主要集中在价值最低的2#社区内铺。4销售政策A09地块商业的均价为32000元/㎡，高于周边市场价格，去化难度大。周边项目均采用以租代售、首付分期、返租等销售政策。为了保证现金流，需针对付款比例高（70%以上）的优质客户，申请突破底价销售：付款比例达到70%按底价销售；付款比例达到85%在底价基础上优惠5%销售；付款比例达到100%在底价基础上优惠10%销售。同时申请以下销售政策：a、首付分期客户缴纳总房款的25%即可签约，同时与源升签订《借款协议》，借款金额为总房款的25%，丰益给客户开具全额首付款发票，办理银行贷款，贷款