湖北省-武汉市-东湖高新区-铁四院花山项目营销策划提报方案

未来已来

||新幕将启——武汉市P(2019)078地块营销策划方案汇报——同策咨询

2019.11谨呈：中铁四院集团房地产开发有限公司花山这座曾经一度沉默的小镇十年前全面建设生态新城的消息传开后便如星火燎原之势开始了她不平凡的发展之路十年前的花山，还是个低矮房屋与农田交错的乡下十年后的花山，被一个个现代化地标级建筑和重点项目环抱新的花山，已全市瞩目，且有无可限量的未来，一座新城，在旧梦的温暖中应运而生序|花山核心绿城凤起乐鸣P（2017）057号地块属性：纯住宅容积率：1.35建筑面积：13.4万㎡联投地块P（2017）167号地块属性：纯住宅容积率：1-1.2建筑面积：9.1万㎡建发玺院P（2017）168号地块属性：纯住宅容积率：1-1.4建筑面积：9.6万㎡本案P（2019）078号地块属性：纯住宅容积率：1-2.3规划（最大）建筑面积：11.4万㎡交投地块P（2019）027号地块属性：纯住宅容积率：2.3规划建筑面积：19.5万㎡花山大道花城大道花山河商业序|P(2019)078约11万方纯住区2.3低容积率高层+叠拼产品低密度社区面积控制合理但面对绿城、建发、联投等项目项目硬件突出价值较为模糊序|2020，新幕将启2020年区域再升一级+地块入市，拉开区域及市场新大幕01QUESTIONWHOWEARE？我是谁？——深度剖析项目，梳理价值点，明确项目定位国家中心城市处于城镇体系的最高层级，也被称为塔尖城市。对外要具有相当的国际影响力和竞争力，能代表国家参与国际竞争，推动国际政治、经济、文化和社会等方面的交流与合作对内是经济活动和资源配置的中枢，是国家综合交通和信息网络的枢纽，是科教、文化和创新中心，具备引领、辐射和集散功能。国家中心城市：城市塔尖，国际影响，资源中枢排名城市城市性质总分值1北京直辖市/国家中心城市484.282上海直辖市/国家中心城市480.33广州副省级/国家中心城市464.654深圳副省级454.375武汉副省级/国家中心城市451.276成都副省级/国家中心城市449.057重庆直辖市/国家中心城市446.488天津直辖市/国家中心城市444.079南京副省级441.4210杭州副省级440.352018年中国城市综合实力排行榜全球排名城市2018年GDP(亿元)GDP增速1上海32679.96.6%2北京303206.6%3深圳242227.6%4广州22859.46.2%5重庆20363.26.0%6天津18809.63.6%7苏州18564.786.8%8成都15342.88.0%9武汉14847.38.0%10杭州135096.7%2018年中国城市GDP排名【城市】国家级中心城市，中部中心城市，全国战略要地，城市能级高，人口吸附能力强【规划】东湖高新区——国家级首批高新开发区，聚集高规格新型城市功能，规划起点高东光谷中心城总用地面积36.15平方公里的，由美国SOM公司规划设计，重点引进“金融机构、企业总部、商务办公、商业娱乐、高档居住”，打造高科技商务中心，将成为今后全省乃至中部区域科技创新企业（总部）的聚集区。发展规划随着光谷发展需求，光谷主中心将由鲁巷移至光谷东，鲁巷定位为区域副中心，并以花山、左岭、流芳和牛山湖等作为四大支撑，大光谷将建成“一主一副、四组团中心”的新版图。产业规划光谷产业规划将形成九大产业园区，产业布局中，北部主要发展光电子、节能环保、生物产业等，南部重点发展装备制造、汽车、仓储物流等；产业规划城市功能【规划】花山——光谷副中心，世界级黄金十字轴纵轴北门户，立于光谷而不止于光谷的生态高尚住区世界级黄金十字轴纵轴北门户，“光谷第五大道”千亿级产业大道的最北端，光谷高端人才、高端产业汇聚的创新发展核心承载区。花山新城光谷副中心，东湖示范区将形成“一轴六心”的规划结构，其中，光谷中心城将作为综合服务区承担主中心的功能，鲁巷为副中心，左岭、流芳和牛山湖、花山建设四大支撑中心光谷中心城北门户，享大光谷发展红利生态长江经济带首个“江、湖、河、港、湿地”生态新城样本“一江两山四湖”，生态优势明显，是光谷不可多得的生态居住与旅游发展区宜居花山生态新城总体功能定位为融居住、游憩、研发、商业为一体的生态新城。板块均以临湖别墅、洋房、小高层等宜居业态为主。【生态】拥有一江两山四湖自然环境，湿地公园以及绿道等规划及打造，奠定区域在大光谷片区无可比拟的生态宜居价值严西湖湿地公园花山绿道【交通】地铁红利，植物园隧道建设，促进花山共享20分钟便捷的主城生活圈严东湖严西湖花城大道花山南站花山河地铁站花山大道绕城高速严西湖组团严东湖组团花山核心区花山河商业街核心中轴本案【配套】产业引进、商业配套、文旅配套的打造，提升片区的宜居及文化价值，促进区域人气氛围提升。3.4平方公里的武汉软件新城已签约企业100余家，入园员工超过10000人，开启了花山“以产兴城”时代。产城商旅“一江两山四湖”的生态基因；中部地区规模最大最豪华的超五星级绿色生态酒店—希尔顿酒店常家山国际运动公园、长江书法博物院、九峰山森林公园提升片区的宜居及文化价值。区域将打造“花山河”大型沿河商业中心规划，总建筑量440万方，未来对标楚河汉街，产来休闲、商业商务、居住公服三大功能区。区域产业规划打造武汉生物产业新阵地，发展生态特色产业，将打造成集科技创新、科技金融、总部办公功能于一体的产业聚集带【本体】地段——位于千亿大道—光谷第五大道沿线，花山核心中轴线，占领区域绝大部分资源，共享光谷中心城世界级资源光谷中心城花山生态城核心区核心区关山大道光谷第五大道左岭大道本案花山大道花山作为千亿产业大道—光谷第五大道的起点和“黄金十字轴”生态北门户，未来将以产能和自然资源双轨发展，带动城市腾飞。千亿产业大道关山大道光谷第五大道左岭大道花山大道绕城高速大长山路稀琥路土吴路花山河地铁站

本案花城大道花山大道站1.6km1.2km花城大道花山南站1.5km本案位与花山核心中轴线上，近地铁，邻近花山河商业街—对标楚河汉街，规模是楚河汉街的3-4倍，地段佳，极具潜力花山河商业街花城大道武汉绕城高速庆珪路纹璜路花山派出所养殖场地块技术经济指标项目面积单位规划净用地面积49470.86㎡总建筑面积113782.98㎡容积率1.0-2.3

建筑密度25%

绿地率21%

配建6班幼儿园不低于1940（建面）㎡本案【本体】指标——总建面11.37万方，配建6班幼儿园，容积率不大于2.3，高层+叠拼，居住品质的保障铁四院成立于1953年，总部设在湖北省武汉市是建国后第一批组建的国家级设计院，世界500强企业、全球最大工程承包商连续多年在全国勘察设计行业综合实力百强中名列前十。领域覆盖铁路、公路市政工程、城市轨道交通、水下隧道、高层建筑、机场、港口工程、物流规划、城市地下管网、海绵城市建设、城区一体化建设等基础设施建设各方面。序号企业名称品牌价值（亿元）1恒大1496.652碧桂园1389.833万科1175.424保利发展1107.715融创中国1037.566绿地中国836.267中国海外发展800.11………………20中国铁建地产577.63杨春湖综合体项目，总建40万方汉阳国际花园，总建15.7万方汉阳国际城，总建40万方央企实力、综合实力百强前十深耕武汉房产数载2019年中国房地产品牌价值TOP20京九铁路郑州铁路枢纽大瑶山隧道【本体】品牌——国字头品牌世界500强，业务覆盖城建一体化各项领域，深耕武汉领域数载，实力品质的保障价值USP产业引进、商业配套、文旅配套的打造，提升片区的宜居及文化价值，促进区域人气氛围提升千亿大道—光谷第五大道沿线，花山核心中轴线，占领区域绝大部分资源，共享光谷中心城世界级资源最国字头品牌世界500强，业务覆盖城建一体化各项领域，深耕武汉领域数载，实力品质的保障国家级首批高新开发区，聚集高规格新型城市功能，规划起点高区域：高规划，高起点，城市新核心，整个湖北的热点区域配套：区域配套升级，同时共享光谷中心城世界级资源品牌加持，品质保障城市：中部引领型城市，城市发展好，背景强国家级中心城市，全球二线城市，引领整个中部区域地铁红利，植物园隧道建设，促进花山共享20分钟便捷的主城生活圈交通：千亿大道，地铁红利，立体交通体系，快速链接全城光谷副中心，世界级黄金十字轴纵轴北门户，立于光谷而不止于光谷的生态高尚住区一江两山四湖自然环境，湿地公园以及绿道等规划及打造，奠定区域在大光谷片区无可比拟的生态宜居价值板块：大光谷极具潜力的板块，衔接光谷中心商业板块，差异化高定位造就板块多重红利光谷之脊·国匠精品·品质住区约11万方纯住宅高层+叠拼低密度社区区域占位品牌内核项目内核国企背景千亿大道——第五大道沿线光谷副中心，世界级黄金十字轴纵轴北门户整体定位轻生活·享未来形象定位WHATPOSITIONCOULDWETAKE？02QUESTION我处于什么样的位置？——片区新入市项目多，需明确找准市场占位大势研判【货币环境】房企融资防火墙已筑，降准资金难入楼市,预计当前至2021年全国货币环境整体偏紧,但预计2020年货币环境将有定向宽松资料来源：同策研究院大势研判资料来源：同策研究院大势研判【政策环境】不将房地产作为短期刺激经济的手段，落实房地产长效管理机制资料来源：同策研究院大势研判【政策环境】政策维稳大基调不变,政策调控以7个月为一个小周期,那么2020年2季度前后,楼市政策或将出现定向调整资料来源：同策研究院大势研判资料来源：同策研究院大势研判【全国市场】楼市维稳的主基调不会改变。2020年2季度伴随土拍复苏与新需求积蓄,市场有望逐步回暖,预计至2020年2季度楼市维持低频波动、稳步上行的趋势资料来源：同策研究院货币环境政策环境全国楼市房企融资防火墙已筑，降准资金难入楼市,预计当前至2021年全国货币环境整体偏紧,但2019年4季度至2020年货币环境将有定向宽松政策维稳大基调不变,政策调控以7个月为一个小周期,那么2020年2季度前后,楼市政策或将出现定向调整。预计2020年市场复苏。当前至2019年4季度,楼市维稳的主基调不会改变。4季度房企为冲业绩将进一步打折促销跑量,市场或将呈现“以价换量”现象,由此而产生年底成交量“翘尾行情”。2020年2季度伴随土拍复苏与新需求积蓄,市场有望逐步回暖,预计至2020年2季度楼市维持低频波动、稳步上行的趋势大势研判【小结】近一年（2018.06-2019.09）武汉市住宅土地供应与成交走势分析城市宏观【一级市场】2019年9月武汉市涉宅土地成交224.15万㎡，环比上涨885.27%，成交均价7810.42元/㎡，环比上涨63.14%，武汉市涉宅土地成交市场总体呈现波动上涨趋势数据来源：中指数据库0.730.710.750.40.870.560.764.281.210.930.810.550.93销供比

1.221.030.49城市宏观【二级市场】至2019年9月，武汉住宅市场成交量203.3万㎡，环比下降9.1%，稍有下降，成交均价12763元/㎡，环比上涨0.77%，总体呈现上涨趋势；价格持续上涨，成交量稍有下降，销供比缩小，武汉市场保持总体平稳态势数据来源：中指数据库区域中观【一级市场】区域土地呈周期供应，价格持续走高，受供应端影响，2019年上半年区域住宅土地成交117万方，环比下降43%。2019年7-9月，东湖高新区无土地供应数据来源：中指数据库0.170.280.510.070.650.530.7753.680.810.51.370.530.88销供比

0.460.411.09区域中观【二级市场】区域成交量波动上升，2019年9月成交21.09万㎡，环比上涨85.6%，成交均价18843元/㎡，环比上涨11%；价格波动上涨，区域市场热度持续，销供比保持稳定，出清周期降低，维持在6个月左右数据来源：中指数据库房地产运营平稳，市场健康预计短周期本案依然享有良好的城市及区域层面的市场环境从长期来看房地产市场发展环境良好宏观势头良好，城市的房地产市场环境优房地产市场投资持续活跃土地市场成交波动上扬，土地市场氛围火热。成交价上升，市场供求相对平衡，城市房地产市场健康发展房价持续上涨，近两年暴增宏观经济下行，政策维稳【小结】全市：2019年上半年共成交1678.4万㎡（建面），平均楼板价为5486.1元/㎡花山：2019年上半年共成交30.9万㎡（建面），平均楼板价为10613.8元/㎡花山楼板均价：高于全市均价94.5%，高与东湖高新区均价50%；高于全市最高均价区域武昌区约10%。花山土地成交量：占东湖高新区总成交量22.4%。板块微观【一级市场】花山楼板价高企，已高于武昌区土地平均楼板价10%，超出全市50%，板块热度即将高涨；成交量方面：占东湖高新区全区成交量22.4%，政府对花山板块给予高度重视数据来源：中指数据库土地开荒期土地升值期土地空窗期土地开荒期：2011-2014，共成交386.6万㎡（建面），整个花山价值还处于挖掘萌芽阶段，平均楼板价为1661.4元/㎡。土地空窗期：2015-2016，无土地挂牌出让，花山土地市场沉寂，光谷中心城开始发展。土地升值期：2017-2019，共成交60万㎡（建面），花山价值体系成熟，伴随光谷中心城的规划逐一落地，平均楼板价为10579元/㎡，是开荒期的5.4倍。CARG(年均复合增长率)

=(10613.8/1071.9)^(1/8)-1=33%数据来源：中指数据库板块微观【一级市场】从早期千元土地入市，到17年、19年土地持续破万，8年复合增长率33%，地价高企，未来二级市场价格高升可期花山核心绿城凤起乐鸣P（2017）057号地块属性：纯住宅容积率：1.35建筑面积：13.4万㎡成交楼板价：10000元/㎡联投地块P（2017）167号地块属性：纯住宅容积率：1-1.2建筑面积：9.1万㎡成交楼板价：11367元/㎡建发玺院P（2017）168号地块属性：纯住宅容积率：1-1.4建筑面积：9.6万㎡成交楼板价：10300元/㎡本案地块P（2019）078号地块属性：纯住宅容积率：1-2.3规划（最大）建筑面积：11.4万㎡成交楼板价：10584元/㎡交投地块P（2019）027号地块属性：纯住宅容积率：2.3规划建筑面积：19.5万㎡成交楼板价：10643.6元/㎡花山大道花城大道花山河商业板块微观【一级市场】2017-2019土地成交密集分布于花城大道于花山大道交汇处，分布于花山河商业街（规划）南北两侧，本案所在花山板块内区位将会是未来市场的核心数据来源：同策研展部市调结果绿城凤起乐鸣联投花山郡联投光谷瑞园建发玺院碧桂园东境交投地块P（2019）027号本案联投地块P（2017）167号在售待售待入市项目容积率总体量高层均价(元/㎡)低密均价(元/㎡)小区配套绿城凤起乐鸣1.3519.8318236（含1000精装）叠拼：预计30000（毛坯）省

及级

初示

中范

各小

一学

所（各24班）+6班幼儿园联投光谷瑞园2.0552.6预计14500（含2500精装）洋房：外对暂无口径24班小学建发玺院1.49.5619160（含1600精装）联排：预计40000（毛坯）12班幼儿园碧桂园东境2.31813815（含2500精装）叠拼：13280（毛坯）（以洋房性质备案，未对外销售）36班小学+9班幼儿园联投花山郡1.248411300（毛坯）联排：13500（毛坯）24语班小学幼儿园交投地块2.319.51规划未出联投地块1.26.25高层、别墅（别墅类型暂时未知）板块微观【项目地图】花山区域进入强开发时代，早期仅碧桂园、联投供应，随着板块开发力度加大，知名的品牌开发商进驻，市场竞争逐步加大数据来源：同策研展部市调结果联投花山郡产品类型产品面积（㎡）均价（元/㎡）推出套数成交套数去化率2019年1月20日高层86-14210500（毛坯）876876100%2019年3月2日高层/小高层86-16610500（毛坯）455455100%2019年5月20日高层105-14311300（毛坯）579579100%2019年5月31日高层118-14311300（毛坯）166166100%碧桂园生态城东境产品类型产品面积（㎡）均价（元/㎡）推出套数成交套数去化率2019年4月13日高层/小高层107-14313815（含精装2500元/㎡）36634093%（4月17日售罄）2019年5月11日高层/叠拼高层121、141叠拼191-223高层13815（含精装2500元/㎡）叠拼13280元/㎡（毛坯，未对外销售）高层188叠拼42高层169叠拼42高层90%叠拼100%（5月13日售罄）板块微观【销售表现】上半年花山两盘推出，花山郡以毛坯低价加推四开四罄，东境入市两次开盘，当天去化90%以上。下半年建发玺院因项目操作因素开盘去化较差，同样高价格的绿城凤起乐鸣首次开盘去化100%数据来源：同策研展部市调结果武地建发玺院产品类型产品面积（㎡）均价（元/㎡）推出套数成交套数去化率2019年8月31日高层104-12819400（含1600精装）761722%绿城凤起乐鸣产品类型产品面积（㎡）均价（元/㎡）推出套数成交套数去化率2019年8月31日高层110-14218236（含1000精装）136136100%价格（毛坯）2018年碧桂园生态城东境高层+叠拼联投花山郡高层（毛坯）+洋房+叠拼+联排+双拼绿城·凤起乐鸣小高层+叠拼建发·玺院小高层+联排联投光谷瑞园高层+洋房2018年前入市2018年后入市高层：11300元/㎡联排：13500元/㎡联排对高层产品溢价率19.5%高层：11315元/㎡叠拼：13280元/㎡（以洋房价格备案，未对外销售）叠拼对高层产品溢价率17.4%预计：高层：12000元/㎡洋房：外对暂无口径洋房对高层产品溢价率/预计：高层：18236元/㎡叠拼：30000元/㎡叠拼对高层产品溢价率100%预计：高层：19160元/㎡㎡联排：40000元/㎡叠拼对高层产品溢价率135%板块微观【价格表现】在前期低价盘售罄之后，花山板块的高层毛坯起步价格为联投瑞园项目12000元/㎡，精装起步价14500元/㎡数据来源：同策研展部市调结果项目名称占地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）容积率绿化率建筑类型开发商绿城凤起乐鸣9.912.61.3530%高层/叠拼（上下叠、上中下叠）绿城（武汉双谷房地产有限公司）联投光谷瑞园15.452.62.0535%高层、花园洋房联投集团（武汉联投置业有限公司）建发玺院7.429.561.430%小高层（18-20层）、联排建发&城开碧桂园东境5.4182.330%高层/小高层/叠拼碧桂园（武汉锦联房地产有限公司）联投花山郡60.19841.2435%高层、小高层、洋房、联排、双拼、叠拼武汉联投生态城房地产有限公司交投地块8.4819.512.330%规划未出交投联投地块5.26.251.230%高层、别墅（别墅类型暂时未知）联投板块微观【产品表现】市场以中小型为主，品牌云集，容积率无破2.3，产品均以高低配配置数据来源：同策研展部市调结果板块微观【产品表现】高层2019年产品供应以99-126㎡三房、141-159㎡四房为主力，本案105-125㎡产品吻合市场主流，90㎡产品为市场稀缺产品2013-2014年高层户型配比房型面积套数占比二房80-9441410%小三房89-108135132%标准三房119-127142833%舒适三房131-13682219%常规四房134-1462646%合计

4279100%2015-2016年高层户型配比房型面积套数占比二房79-802364%小三房88-114493874%标准三房122-128106716%四房120-1404587%

6699100%2018年高层户型配比房型面积套数占比二房853326%小三房99-109137125%标准三房110-122230542%舒适三房132-1342394%常规四房137-148124823%

5495100%2019年高层户型配比房型面积套数占比二房000%小三房99-10972333%标准三房118-12651724%舒适三房132-14228313%常规四房141-15948022%舒适四房160-2201426%五房270442%

2189100%市场影响:2016年3月之前刚需为王,控面积、控总价仍是市场主流;客户需求:从2016年市场价格激进上涨到2017年一房难求,改善置业需求被挤压前置,叠加二胎红利,四房产品増加显著;产品迭代升级及政策影呵:限购限贷的换房成本増加使客戸置业更加珍惜购房指标，注重空间对家庭成长性的满足,二房产品減少,小三房为置业起步产品地价成本推动及企业开发战略考量;2019年数据统计项目为：建发玺院、绿城凤起乐鸣、联投瑞园、联投167地块数据来源：同策研展部市调结果年份项目产品面积套数占比占比2013-2014年生态城一期

（R=0.7）联排165-195668%22%202-25110814%双拼20222228%78%23026233%2708411%350365%621182%合计796100%生态城二期

（R=1.3）双拼2027615%100%22519037%27019438%3505210%合计512100%2019年东镜（R=2.3）叠拼180-210429%63%绿城（R=1.35）叠拼17311524%1986814%2217816%建发（R=1.4）联排15515031%31%联投167（R=1.2）——

280265%5%合计479100%板块微观【产品表现】板块别墅产品呈户型面积逐渐缩小的现象，产品密度逐渐拔高的态势。2019年区域叠拼面积在170㎡以上，本案140㎡叠拼产品抢占市场空白且具备总价优势数据来源：同策研展部市调结果板块微观【未来供应】随着花山低价楼盘存量即将售罄，花山总供应量约118万㎡，其中预计在2021年前，推量约70万㎡（不含本案），竞争激烈联投167地块碧桂园生态城东境联投瑞园武地·建发玺院交投027地块绿城凤起乐鸣2019供应未来供应预计1.4万元/㎡（含2500元/㎡精装）1期已售罄，预计年底加推4栋，共计731套107-143㎡高层总建面9.1万㎡，预计产品类型为11F小高层+联排/双拼总建面19.5万㎡，产品未知预计年底入市推出5栋高层，102-146㎡，825套；栋6-7F洋房，153-195㎡，138套，二期高层/洋房2019年全盘推售，6栋18-20层高层，104-159㎡，573套，22栋联排，155㎡，158套；全盘8栋17-19层高层，109-142㎡，22栋叠拼175㎡-198㎡-222㎡，总户数约824户；待推量10.7万㎡，预计2020年初售罄一期：高层9.7万㎡、洋房2.3万㎡二期：高层20.1万㎡、洋房2万㎡高层4.2万㎡联排2.4万㎡13.3万㎡预计1.6万元/㎡（含2500元/㎡精装）19160万元/㎡（含1600元/㎡精装）18236元/㎡（含1000元/㎡精装）价格？价格？9.1万㎡19.5万㎡联投123、124地块总建面24.75万㎡，产品未知价格？24.75万㎡数据来源：同策研展部市调结果物业类型楼栋户型面积（m²）套数套数占比高层G1-G410914317.20%13214317.20%G5-G814228634.30%小计57268.58%叠拼D1-D2217511613.80%198688.20%221789.30%小计26231.42%合计834100%营销节点：营销中心于2018年9月28日已开放，项目2019年9月份首推小高层，推出136套，已经售罄。项目特色：营销中心以物外书吧+喜马拉雅FM，提升项目调性。项目产品：低密墅质住区，由2T2+2T4的高层+4-6层叠拼组成，高层面积段为109-142㎡，叠墅面积段175/198/222㎡竞品启示：极致展示，注重示范区功能打造，注重体验营销，弱化营销强化体验区位东湖高新区花城北路与常家山路交汇处开发商绿城（武汉双谷房地产有限公司）占地9.9万㎡建面19.83万㎡容积率1.35绿化率30%首次开盘日期未开盘总户数834户建筑风格SUPERFLAT梯户比2T2/2T4层高3.0m物业类型高层、叠拼在售情况待售装修情况高层精装/叠墅毛坯最新销售均价高层18236（含精装1000），叠墅预计30000（毛坯）物业费高层3.38元/平·月，叠墅4.5元/平·月去化量2019-9-27开盘，推出136套，售罄数据来源：同策研展部市调结果板块微观【典型案例】绿城凤起乐鸣：绿城品牌+产品设计+学区（省级示范重点小学和初中）竞品启示：高性价比，体验型营销中心一期产品规划物业类型楼栋户型面（m²）套数（套）套数占比高层B13#/B15#9926424.26%11826424.26%B14#/B16#/B17#120968.82%134968.82%148968.82%小计81675%洋房B1-12#161464.23%170464.23%168464.23%165423.86%157464.23%201464.23%小计27225%总计1088100%营销节点：目前营销中心已开放，项目分B/C两个地块，共34万方，分2期开发，目前营销中心已对外开发；预计2019年推售1期（1.1期&1.2期）期高层及洋房产品，货量约14万方，总套数为1088套，高层均价预估14500元/m²（含2500元/m²精装）。项目特色：房与高层之间以树木隔开，架空层泛会所，主打高性价比，区域均价最低项目，营销中心拾光书屋为一特色。区位东湖高新区花山大道与大长山路交汇处开发商联投集团（武汉联投置业有限公司）占地18万㎡建面约52.6万㎡容积率2.05绿化率35%首次开盘日期未开盘总户数2636户建筑风格现代典雅梯户比2T3/2T4层高2.9m物业类型高层、花园洋房在售情况待售装修情况高层精装/洋房最新销售均价高层预估14500元/m²（含2500元/m²精装），洋房暂无对外口径物业费暂无对外口径去化量暂未开盘板块微观【典型案例】联投光谷瑞园：国企品牌深耕花山，近花山河商业区，52万方学区大盘（引入华师附小）数据来源：同策研展部市调结果竞品启示：情怀营销，回归国风打造区域中式标杆项目营销节点：；2019年8月31日首开，高层均价19162元/m²（含16000元精装）。销售情况：首开推出76套，仅去化17套项目特色：纯中式低密产品，演绎东方美学区位东湖高新区花山大道与大长山路交汇处开发商建发&城开占地7.42万㎡建面9.56万㎡容积率1.4绿化率30%首次开盘日期未开盘总户数721户建筑风格新中式梯户比2T2/2T4层高2.9m物业类型小高层、联排在售情况在售装修情况高层精装/联排毛坯最新销售均价高层19162元/m²（含1600元精装），预计联排40000（毛坯）物业费高层3.8元/平·月，别墅4.5元/平·月去化量2019-8-31开盘，推出76套，开盘当日仅去化17套物业类型楼栋户型套数套数占比高层1#1058011.10%1038011.10%2#、3#、4#、6#12615621.64%10615621.64%5#1418011.10%159192.64%小计57179.20%联排7#、8#、10#、11#、14#、15#、19#、22#、25#、28#1557810.82%9#、12#、13#、16#、17#、18#、20#、21#、23#、26#、27#689.43%24#40.55%小计15020.80%总计721100%板块微观【典型案例】建发玺院：千亿国企，新中式，高端改善，品质高产品优，但高价去化难数据来源：同策研展部市调结果竞品启示：造城大盘，以首期为原点不断在周边拿地，打造全生态链城市配套社区营销节点：2018年上半年推广全面铺开，但受花山规划影响，整个项目营销节点滞停，目前来访客户正常接待，2019年5月11日推出建面约120/141㎡精装高层，价格13815元/m²（含2500精装），开盘即售罄，叠拼产品均内部消化，未对外销售。区位东湖高新区花山大道与花城大道交汇处开发商碧桂园（武汉锦联房地产有限公司）占地13.13万㎡建面18万㎡容积率2.3绿化率30%首次开盘日期未开盘总户数1342户建筑风格现代简约梯户比2T2/2T3/2T4层高2.9m物业类型高层、小高层、叠拼在售情况待售（前期房源已售罄）装修情况高层精装/叠拼毛坯最新销售均价高层13815元/m²（含2500精装），叠拼14000（毛坯）物业费高层2.4元/平·月；叠拼3元/平·月去化量2019年两次开盘，当天去化90%以上物业类型楼栋户型套数占比高层1-4#10518613.86%12039229.21%12218613.86%14339229.21%14114410.73%小计130096.87%叠拼11#、12#180-210423.13%合计1342100%11#12#6#7#8#10#9#5#4#3#1#2#待售在售数据来源：同策研展部市调结果板块微观【典型案例】碧桂园生态城东境：千亿品牌深耕花山，软件新城，近地铁，品牌学区盘，性价比高梯队品质联投光谷瑞园碧桂园生态城东境联投花山郡本案低中高绿城凤起乐鸣建发玺院第一梯队预计价格第二梯队预计价格第三梯队价格建发玺院高层19162元/㎡|联排毛坯40000元/㎡绿城凤起乐鸣高层18236元/㎡|叠拼毛坯30000元/㎡联投光谷瑞园高层毛坯12000元/㎡|洋房价格暂无对外口径碧桂园生态城东境高层毛坯11315元/㎡|叠拼毛坯13280元/㎡（洋房价格备案，未对外销售）联投花山郡高层毛坯11300元/㎡|联排毛坯13500元/㎡板块微观【市场占位】本案以市场追随者的姿态，占位第二梯队03QUESTIONWho'spaying?谁为我买单？——明确客户群体，有的放矢早期（13-14年）客户依靠外部导入，武昌核心与东湖高新占比较大，二人家庭占65%，刚需客群；中期（15-16年）外部客户导入，东湖高新客户增多，改善需求增多，三口之家占63%；现今（17-19年）导入自住，超80%，出现花山内生客户以及一线城市客户（工作地在光谷）。2013-2014年2015年2016年2017-2018年2019年年龄50岁以上占比3%41-50岁占比5%30-40岁占比41%30岁以下占比51%50岁以上占比12%41-50岁占比20%30-40岁占比53%30岁以下占比15%50岁以上占比5%41-50岁占比11%30-40岁占比56%30岁以下占比28%50岁以上占比13%41-50岁占比17%30-40岁占比47%30岁以下占比23%50岁以上占比2%41-50岁占比14%30-40岁占比45%30岁以下占比39%家庭结构二人世界占比65%三口之家占比15%四口之家占比11%五口之家占比9%二人世界占比13%三口之家占比63%四口之家占比18%五口之家占比6%二人世界占比24%三口之家占比38%四口之家占比27%五口之家占比11%二人世界占比21%三口之家占比43%四口之家占比33%五口之家占比3%二人世界占比24%三口之家占比35%四口之家占比36%天伦家庭占比5%置业目的首置占比75%改善型自住占比13%投资占比3%投资兼自住9%首置占比35%改善型自住占比50%投资占比10%投资兼自住5%首置占比35%改善型自住占比55%投资占比4%投资兼自住6%首置占比54%改善型自住占比26%投资占比5%投资兼自住15%首置占比43%改善型自住占比31%投资占比5%投资兼自住21%来源区域（top5）武昌核心区占比31%东湖高新区占比15%青山区占比11%洪山区占比8%汉口/汉阳占比10%东湖高新区占比39%青山区占比14%武昌核心占比10%洪山区占比6%汉口/汉阳占比8%东湖高新区占比66%武昌核心占比9%青山区占比7%汉口汉阳占比6%花山占比2%东湖高新占比58%武昌核心占比9%花山占比6%青山区占比4%洪山区占比2%东湖高新占比44%花山占比20%武昌核心占比14%一线城市占比10%青山区占比6%客户分析【高层客户】高层产品的主力客户主要是刚需和改善类客户。改善类客户比例有明显的增大趋势。投资客户比例相对稳定。客户来源：随着区域的逐渐成熟，光谷片区客户占比大，随着产业的落地，区域内出现了一线城市回流客户数据来源：联投花山郡、碧桂园生态城等置业顾问访谈记录早期（13-14年）客户依靠外部导入，首置与二套客群占比73%，东湖高新客群占比37%；中期（15-16年）东湖高新客户增长至57%，改善需求增多，三口之家占63%；中后期（2017年）投资兼自住的资产配置属性增至56%，首置客户下降至3%，30岁以下年轻客户逐步消退。2013-2014年2015年2016年2017-2018年年龄50岁以上占比2%41-50岁占比15%30-40岁占比50%30岁以下占比33%50岁以上占比6%41-50岁占比9%30-45岁占比73%30岁以下占比12%50岁以上占比5%41-50岁占比20%30-40岁占比67%30岁以下占比8%50岁以上占比23%41-50岁占比28%30-40岁占比44%30岁以下占比5%家庭结构二人世界占比33%三口之家占比49%四口之家占比6%五口之家占比12%二人世界占比21%三口之家占比63%四口之家占比8%五口之家占比8%二人世界占比12%三口之家占比24%四口之家占比53%五口之家占比11%二人世界占比7%三口之家占比22%四口之家占比58%五口之家占比13%置业目的首置占比23%改善型自住占比50%投资占比10%投资兼自住占比17%首置占比10%改善型自住占比75%投资占比6%投资兼自住占比9%首置占比7%改善自住占比42%投资占比14%投资兼自住占比37%首置占比3%改善自住占比36%投资占比15%投资兼自住占比56%来源区域（TOP5）武昌核心占比37%东湖高新区占比14%洪山区占比11%青山区占比8%汉口/汉阳占比4%东湖高新区占比32%武昌核心占比17%洪山区占比12%汉口/汉阳占比7%青山区占比6%东湖高新区占比57%武昌核心占比11%汉口/汉阳占比9%青山区占比7%洪山区占比4%东湖高新占比42%武昌核心占比25%汉口/汉阳占比12%花山占比7%青山区占比2%数据来源：联投花山郡、碧桂园生态城等置业顾问访谈记录客户分析【别墅客户】置业目的：改善型客户为别墅的主力客群。客户来源：别墅客户辐射范围较大但仍以东湖高新区客户为主，辐射整个武昌区，也有极少的汉口客户思考点1：花山板块依然是东湖高新“性价比最高板块”，刚需客户占主力，但是随着后期绿城、建发等全国知名开发商的入驻开发，板块内“低密品质”的宜居价值会凸现，预计改善类自住客户将成为区域主流客群，对品质要求更高。思考点2：原先由于区域人口的不足，初期以外区域导入客户为主，随着光谷突飞猛进的发展配套以及交通的的落地，光谷人口的不断激增，区域以地缘性客户为主。随着城市规划以及产业的落地，还会吸引一线城市的回流客群。思考点3：武汉的限购限贷政策，针对外地人投资有了较大限制，对本案所在的花山区域有一定冲击，外地客群（投资型）占比有一定回落；从长远来看，自住客户需求尺度会加大（由于限购，外地自住客户会追求一步到位的大户型），投资客群会相对稳定；客群来源：泛光谷+一线城市回流客户属性：新生代中产阶层客户分析【客户研判】泛光谷+一线城市回流，新生代中产阶层他们是一伙年轻人他们生于80年代末或90年代初，正享受着青春最美的年华他们喜欢社交他们乐于接受新鲜的事物他们乐于多样化的体验他们最离不开的一件事物是手机，科技、智能已深入他们的生活客户分析【客户描摹】他们的未来无限可能他们可能刚走出洁白的象牙塔，也可能已经走入社会几个年华他们带着年轻人的焦躁，但却对事对人能够保持纯真的初心他们有着宏大的理想，却能够在现实面前静下心来，脚踏实地客户分析【客户描摹】他们要在这个城市，构筑自己的第一个家他们是怀抱梦想的新武汉人，无时无刻不想融入当地人的世界无奈现实过于骨感，白沙洲却带着家的温暖成为他们心的归属，生活的起点他们也许没有坚实的经济基础，但仍想构建一个属于自己的美好家园客户分析【客户描摹】我们的客户是？-而我们，誓要为他们打造一个梦想家园-“未来城市脊梁”80末90初，青春无限，乐于接受新鲜事物事业的上升期，未来无限可能从五湖四海汇聚武汉，构筑一个美好家园他们是大武汉客户分析【客户定位】04QUESTIONHowtoachieve?如何达成营销目标？——明确营销目标，合理营销策略促目标达成MarketingKeyPoints短周期+热销+合理溢价营销目标11万方·16个月去化周期2020年3季度入市，年内完成6.5万方去化确保销量目标同时确保溢价最大化MarketingKeyPoints“重借势突亮点+合理推售安排适当价格引导”营销策略借势品牌开发商纷纷进驻高品质项目扎堆入市土拍价格一涨再涨高层房价天花板已破2w片区形象成功扭转…………花山市场热度沸腾，高品质印象深刻！区域热度亮点项目差异改善型产品里最具功能性，刚需产品里最具品质感田忌赛马，以长打短紧凑型面积段设置高层：90-128㎡叠拼：套均140㎡控制总价，低门槛低密住区叠拼产品配置墅区项目品质打造“跨界的全能选手”推售安排建议本案2020年9月17日首开，高层走量引爆市场，配合叠拼提升整盘品质项目价值逐步建立，叠拼产品高调收官，整盘去化周期16月2020年2021年9月10月1月4月7月12月9.17首开9.17三季度首开避开7、8月高温以高层走量为主叠拼产品提升品质1.5月去化周期共推售3万方高层：2万方叠拼：1万方10.31加推10.31首开售罄十月底加推销售重点侧重叠拼持续拔升项目高度去化周期约1.5月共推售1.8万方高层：1万方叠拼：0.8万方12.19加推12.1912月中旬加推以高层为住叠拼为辅加速回款去化周期约2月共推售1.7万方高层：1.2万方叠拼：0.5万方3.27加推3.27年后首次加推以大批量高层走量提升项目热度配合少量叠拼产品去化周期约2月共推售2.3万方高层：1.6万方叠拼：0.7万方12.19加推6.26年中加推重点为叠拼产品项目高调收官前期少量房源持续销售年内去化完毕共推售2.2万方高层：0.7万方叠拼：1.5万方整盘去化周期16月价格引导可比楼盘价格权重编号项目市场均价（毛坯）权重1联投光谷瑞园预计12500早期低价拿地30%2绿城凤起乐鸣17236高价拿地35%3建发玺院1666635%通过市场比较法考评研判本案高层产品入市时，在市场中合理定价为：毛坯均价为15536.85元/㎡比较内容比较因子权重联投光谷瑞园绿城凤起乐鸣建发玺院拟合程度

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地段资源市政交通10%10.110.110.1项目周边环境7%0.80.0560.90.0630.80.056投资价值8%10.080.80.0640.70.056项目可提升价值建筑风格2%0.90.0181.10.02210.02单体户型设计6%0.90.05410.0610.06设备、材质档次5%0.80.041.10.0551.10.055建筑规模2%1.10.0221.10.02210.02空间布局和环艺设计8%0.80.0641.10.0881.10.088小区配套8%1.10.08810.081.10.088公共空间5%0.80.0410.0510.05大堂设计2%0.90.0181.20.0240.90.018商务氛围10%0.80.0810.10.90.09发展商品牌和实力7%10.071.20.0841.10.077价值实现的经济因素区域规划10%0.80.0810.110.1政策方面10%0.80.080.90.0910.1100%0.891.0020.978各项目售价（元）P1(A)12500P2(A)17236P3(A)16662参考权重（%）Y130%Y235%Y335%加权后价格（元）P1(B)4213.483146P2(B)5239.520958P4(B)6083.844581P加权15536.84868注：本案入市时联投花山郡与碧桂园东境已清盘，且为早期低价拿地项目，价格参考意义不大。联投光谷瑞园同是早期低价拿地，亦权重比例较低。【高层价格】通过市场比较法，得出本案高层住宅产品入市时毛坯均价取整约15500元/㎡价格引导【叠拼价格】通过市场比较法及溢价法，得出本案叠拼产品入市时毛坯均价取整约25200元/㎡市场比较法&溢价率参考权重结果方法市场均价（元/㎡毛坯）权重加权后价格（元/㎡毛坯）市场比较法22559.2550%11280溢价率参考2790050%13950合计：25230通过市场比较法&市场溢价率双重考评研判本案叠拼产品入市时，在市场中合理定价为：毛坯均价为25230元/㎡楼盘叠拼价格对比高层系数板块项目高层均价元/㎡（毛坯）叠拼均价元/㎡（毛坯）叠拼&高层产品溢价率花山绿城凤起乐鸣17236预计3000074%光谷中心城碧桂园云玺150002700080%碧桂园云境150002600073.33%龙湖光谷城150002800086.67%本案叠拼&高层产品溢价率=各楼盘平均溢价率本案溢价率80%叠拼价格=高层价格*（1+80%）=15500*1.80=27900元/㎡注：目前区域内无叠拼产品在售（碧桂园东境因早期低价拿地，叠拼价格按洋房性质备案且只针对内部出售，不在考虑范围内），通过区域绿城报价和光谷中心城云玺和龙湖参与价格打分，市场比价法结果最后权重取50%。注：目前区域内无叠拼产品在售（碧桂园东境因早期低价拿地，叠拼价格按洋房性质备案且只针对内部出售，不在考虑范围内），通过区域绿城报价和光谷中心城云玺、云镜和龙湖项目参与叠拼/高层溢价系数，得出市场叠拼产品的溢价率，结果最后权重取50%市场比较法低密对高层产品溢价率参考法比较内容比较因子权重绿城凤起乐鸣碧桂园云玺龙湖光谷城拟合程度

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拟合程度

比较系数

地段资源市政交通10%1.20.121.50.151.50.15项目周边环境7%1.20.0841.30.0911.30.091投资价值8%1.20.0961.40.1121.40.112项目可提升价值建筑风格2%1.20.0241.20.0241.20.024单体户型设计6%1.20.07210.0610.06设备、材质档次5%1.40.071.20.061.20.06建筑规模2%1.30.0261.40.0281.40.028空间布局和环艺设计8%1.20.0961.20.0961.20.096小区配套8%1.30.1041.30.1041.30.104公共空间5%10.051.20.061.30.065大堂设计2%1.20.0241.20.0241.20.024商务氛围10%1.10.111.40.141.40.14发展商品牌和实力7%1.40.0981.30.0911.30.091价值实现的经济因素区域规划10%10.11.30.131.30.13政策方面10%10.11.20.121.20.12100%1.1741.291.295各项目售价（元）P1(A)30000P2(A)27000P3(A)28000参考权重（%）Y130%Y235%Y335%加权后价格（元）P1(B)7666.098807P2(B)7325.581395P4(B)7567.567568P加权22559.24777价格引导根据本案推售节奏及市场情况研判，预计本案高层整盘均价16000元/㎡，叠拼整盘均价25911元/㎡都说赢要赢在起跑线项目出世前，“胎教”很重要……入市出世3月5月7月9月项目发声形象树立价值爆破重大节点外展点开放营销中心开放重大节点样板间开放占项目发声光谷第五大道，归家最美一公里花山大道规划打造成为——集科技创新、科技金融、总部办公功能于一体的光谷第五大道、世界级的开放创新轴花山区域青山秀水宜居特性低成本高回报软性广告形式，以“最美”为主线进行发声以“最美”为主线，走心图+文，引发区域客户情感共鸣朋友圈示例：最美家园最美山水最美匠心最美匠人搭建项目公众号，故事性发布文章，引发阅读兴趣项目官微故事主线——以一个人物形象来到大光谷区域的所见所闻，以及感受，进行分期故事撰写。表现形式——建议以漫画形式表现，渲染性及吸引性更强。占形象树立国匠美著，风生水起，精粹之作国企品牌背书花山地段豪宅底蕴高层+叠拼品质住区户外/蓝牌持续发声：深度覆盖、树立区域标杆形象大光谷片区户外及项目周边道路导视蓝牌。广埠屯维多利大厦本案民族大道铁路桥光谷国际广场花山大道与绕城高速交汇处根据客户研判，户外投放区域重点覆盖大光谷片区，经实地考察，以下4块户外大牌处于人流较密集处，且昭示性较好，故建议投放图中4处为进入花山片区毕竟之路，建议制作交通蓝牌，增强对片区内客户的拦截。自媒体持续发声：公众号每周推送区域、品牌、项目、配套等信息传递客户国企品牌花山域规划利好项目价值产品解读社区配套价值通过自媒体微信公众号定期传递价值点，对客户进行深层次的传递项目价值网媒持续发声：网络，如房天下、安居客区域价值品牌价值项目价值门户网站：根据项目节点投放新闻资讯：品牌、区域利好、项目节点（销售及大活动）；每周1篇。新房资讯：项目节点的常规发送（工程节点及小活动）、产品大价值全解析，户型解析，最直观的文字展示项目全部卖点,每周3篇.网站论坛：1）动作：话题炒作、事件炒作、站长看房（媒体支持），软文若干2）内容：置顶、灌水、延伸3）话题：每周2篇——周三周四，项目提供基础稿，媒体配合4）项目：（周一至周二）工程节点、现场展示【项目】、（周五）活动贴【媒体】、（周六周日）暖场活动【项目】5）主题活动（1-2场）——涉及秒杀电影票看房团：根据网站看房线路及客户积累要求提供看房团分阶段及对区域价值、品牌价值、项目价值进行投放宣传大V持续发声：自媒体全面广泛传播项目价值渠道推广：微信：微信公众号推送；朋友圈海报推送；软文：搜房，新浪，安居客、搜狐等发布宣传软文微信大V：进行项目推荐信息推送

行业推荐微信大V：克尔瑞咨询（微信大号）、房地产营销精选、房地产广告精选、地产人行业大咖微信大V；买房网、光华楼评等炒作主题：企业责任：传承国企血脉，铸造精工品质区域价值：花山，武汉后花园价值解密项目价值：国匠巨制，大宅制作的价值解读电台持续发声：广播电台释放项目信息，实现一对多快速传播，实现全城发酵效果，扩大项目的影响力。楚天广播电台交通广播FM92.7栏目根据诉求以新颖的方式表现活动及项目信息，引起客户听觉反应投放频道：楚天交通广播电台调频92.7，受众数量最多、受众群体最广泛；全天全覆盖投放栏目：以上下班高分期黄金段为主要投放点，08:00～09:00《城市新干线》、17:00～18:00《好吃佬》投放时长：通过30秒充足时间，给予完整包袱展示。湖北经典音乐广播FM103.8根据诉求以新颖的方式表现活动及项目信息，引起客户听觉反应投放频道：楚天交通广播电台调频103.8，覆盖武汉市以及长江沿线宜昌、荆州、荆门、黄冈、黄石、鄂州等周边地区。投放栏目：以上下班高分期黄金段为主要投放点，08:00～09:00《音乐自由行》17:00～18:00《音乐好享受》；投放时长：通过30秒充足时间，给予完整包袱展示。事件活动——示范区开放大国工匠，致敬祖国强大——祖国发展记忆之旅暨示范区开放选取祖国发展重大节点及铁四院为祖国贡献的重大节点，进行照片+文字展示，强化企业国家脊梁的形象，增加客户好感度。前期炒作：通过新媒体、自媒体、大V、网媒、硬广、户外、电台等渠道密集轰炸，收拢全城客户。营销中心打造建议结合本案品牌形象，建议营销中心打造成为祖国历程艺术馆营销中心选址花城大道与庆珪路交汇处复地东湖国际百瑞景营销中心内部风格以保留祖国成长记忆为主线，增加客户好感度，及情感共鸣，将营销中心转型成为艺术馆；外场建议打造铁路元素作为项目精神堡垒，契合企业形象同时增加昭示性。打造园林示范区，1：1实景呈现社区园林，客户提前体验社区环境，园林内部增加桥隧、铁路等元素，植入企业精神。园林示范区打造建议占价值爆破品质城市墅区，简奢生活由此开启约90-128㎡高层约140㎡叠墅以“墅区”体现品质，“简奢”体现产品功能性朋友圈定投配合项目节点（样板间开放、诚意登记、开盘等）进行朋友圈定投，详细解析项目产品信息事件活动——样板间开放如何定义“简奢”生活？——“简奢”品牌展暨样板间开放活动营销中心现场引入“简奢”品牌展，如：coach、MCM、Furla等，提升项目品质的同时，传递一种功能性的生活态度。样板间打造建议样板间作为产品力最强的展示面，不单承载产品展示的作用更是打破客户最后一道心理防线的利器样板间打造建议打造“有几幅面孔”的样板间——借助全息投影技术，赋予同一个样板间不同的装修风格，可根据客户喜好切换，紧抓客户记忆点的同时，增强客户体验感。（如技术允许，可设定人物角色模拟样板间内生活场景）即使前序，建立了再深广的影响但对目前市场客户而言“不见兔子不撒鹰”是其群体习性，也是“不着急”一族的必然所有前期动作，到将集中到“产品”始见真章

占双精装星级入户大堂，对归家的至臻礼遇产品提升建议占全龄架空层泛会所，为生活场景提供更多选择产品提升建议打造建议：业主会客厅、儿童娱乐区等占业主专享会所，圈层生活由此开启产品提升建议打造建议：游泳池、咖啡馆等占“四点半课堂”为家长卸去“甜蜜负担”产品提升建议占多组团全生态景观，演绎精致园林生活产品提升建议05QUESTIONHowtoControl?如何实现精准收客？——五级渠道精准对位目标客群，严格管控确保客户锁定击攻动主搭建矩阵组合出击客户地图60%大光谷挤压客群25%大武昌、青山分流客群10%花山地缘客户5%其他偶得客群大光谷区域（60%）花山（10%）青山（10%）大武昌（15%）其他（5%）组建五级渠道矩阵保障充足客流实现高效转化根据营销阶段诉求9.17首开前10.31加推前12.19加推前3.27加推前6.26加推前内部资源异业联盟企业大客户专拓商圈兵团拓客目标社区覆盖商会协会光谷光谷+武昌企业大客户专拓光谷+武昌+青山武汉商圈兵团拓客竞品拦截竞品拦截竞品拦截竞品拦截CALL客光谷+武昌+青山竞品拦截内部资源五级矩阵清盘一级二级三级四级五级企业大客户专拓作为现代交通领域的领跑者，铁四院历史悠久，实力强大。目前铁四院拥有近5000名员工，底蕴深厚，拥有充足的购房实力和购房需求。+=铁四院强大的企业实力产品有保障员工有荣誉感员工有实力工程实力企业成就高知高薪员工充足的购房需求去化保障内部资源——

可分部门、分批次邀约铁四院内部员工到项目所在地花山参与形式多样的休闲娱乐活动，释放项目信息的同时给予员工充足的福利享受极限运动体验日——活动行程：活动主题：热爱无极限生活无极限活动地点：花山·常家山国际运动公园目标客群：铁四院内部员工家庭当天上午：项目集合、参观、午餐当天下午：滑翔伞体验当天晚上：烧烤、露营次日早上：观日出次日上午：早餐、返回项目早上：项目集合、参观上午：团体趣味拓展活动中午：丰盛午餐下午：自由多彩活动傍晚：集合返程周末在营销中心分区设置亲子区、读书角、趣味比赛场等等多元活动区，为员工打造丰富多彩的周末趣体验家企联谊——企业大客户

光谷企业总量超6.5万家，包含华为、小米等大型科技企业第二总部，企业内部含有大量外来高知高薪技术及管理人才，购房需求充足。序号企业名称地点序号企业名称地点1武汉中龙锋机械设备有限公司武汉市光谷创业园151武汉三工光电有限公司中国湖北武汉武汉市武汉东湖新技术开发区黄龙山北路4号（光谷一路与黄龙山北路交汇处）2武汉市远洋科技网络信息有限责任公司武汉市江夏区武汉市东湖高新技术开发区光谷大道117号152武汉市地探科技有限公司中国湖北武汉武汉市武昌区中国光谷.武汉市鲁磨路118号国光大厦B座5043湖北凯浩鹿宝石膏科技有限公司中国湖北武汉武汉市江夏区武汉市东湖高新区光谷大道153武汉康普常青软件技术股份有限公司中国湖北武汉武汉市洪山区关山大道光谷软件园A9三楼4武汉华安科技有限责任公司渠道一部武汉市东湖开发区光谷创业街SBI三栋四层154北京阿沃德自动化设备有限公司武汉办武汉市洪山区光谷广场省武建2栋一单元6025武汉古达清洁机械有限公司武汉市武昌区武汉市东湖高新开发区关山大道1号光谷软件园E1栋401155家芝（武汉）环保科技有限公司中国湖北武汉武汉市洪山区光谷大道光58号谷总部国际1栋2708号6武汉威斯特体育场地工程有限公司武汉市武汉光谷156武汉伍壹车友电动车配件制造有限公司武汉市东湖高新技术开发区光谷大道特1号国际企业中心俊杰楼B座四楼7武汉鑫恒瑞机电有限公司湖北省武汉市东湖高新区光谷街157武汉四海时代数控科技有限公司中国湖北武汉武汉市洪山区光谷尚都8高林建业科技有限公司武汉市江岸区武汉光谷158海晨工控技术有限公司武汉总部中国湖北武汉武汉市武汉市东湖开发区光谷大道54号国际企业中心4期302室9武汉同兴园健康网络科技有限公司武汉市东湖新技术开发区长城园路8号光谷精工科技园B座3楼159武汉新恒程知识产权代理有限公司中国湖北武汉武汉市洪山区光谷大道光谷总部国际10武汉芬尼斯科贸发展有限公司超洁品牌客户中心中国湖北武汉武汉市武汉市光谷创业街特一号160武汉鑫恒瑞有限公司中国湖北武汉武汉市武汉东湖高新区光谷街11武汉杰生润滑科技有限公司商务部中国湖北武汉武汉市武汉市洪山区光谷大道国际企业中心创智楼6F161武汉洁利日化科技有限公司武汉市光谷科技园12武汉海氏集团（海纳川）中国湖北武汉武汉市武昌区东湖高新技术开发区光谷大道62号光谷总部国际7-8号162武汉佳锦酒店用品有限公司武汉东湖开发区光谷广场尚都公寓1-2313···········同策已接洽企业名单光谷产业向东北外溢花山生态产业园智能产业园光谷华中科技产业园光谷生物城光谷中心城现代信息产业园未来科技城世界500强企业：1、法国阳狮2、荷兰飞利浦3、新致软件4、IBM知名企业1、人福药业2、武汉亚心医疗科技有限公司3、国药控股知名企业1、华