宿迁民便路地块市场分析及产品发展建议报告分析

本文图例标示说明通过现有资料查阅到信息数据通过互联网查阅到的资料数据通过现场实地走访了解到的信息通过电话询问到的相关信息1PART.1城市背景研究城市区位宿迁位于江苏省北部、地处长江三角洲地区，是淮海经济圈、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区，是南北交通咽喉所在城市区位：距离连云港市145.8公里、距离徐州市110公里距离蚌埠市189公里、距离淮安市97公里、

宿迁位于江苏省北部，地处长三角州地区，位于苏鲁皖交汇处宿迁历史悠久、文化繁荣，城市由京杭大运河穿境而过，北倚骆马湖，南临洪泽湖。宿迁自古便有“北望齐鲁、南接江淮，居两水（即黄河、长江）中道、扼二京（即北京、南京）咽喉”之称宿迁徐州宿迁蚌埠上海南京连云港淮安北京南京淮海经济圈淮海经济圈位于渤海经济圈和长三角经济圈之间，是连接两大经济圈的桥梁，具有很大的联动发展空间绍兴市环渤海经济圈淮海经济圈珠三角经济圈关键字淮海经济圈核心

第四大经济圈长三角经济圈宿迁

我国经济发展环境中，东部沿海的三大经济圈是我国经济发展的绝对核心，淮海经济圈位于两大经济圈之中，具有良好发展前景淮海经济圈位于我国两大沿海经济圈之间，是连接两大经济圈的桥梁，未来具有较大的联动发展空间；宿迁作为区域的附属，发展潜力巨大。城市概况位于苏北地区的宿迁，是为全国最年轻的地级市，和著名的“白酒之都”及旅游卫生城市

2014年，全市面积8555平方公里，宿迁除主城区外辖沭阳、泗阳、泗洪县

城区：宿豫区、宿城区、湖滨新区、洋河新区、宿迁经济技术开发区、宿迁工业和产业园区。宿迁是中国酒都，洋河、双沟两大名酒出产于此1宿城区2宿豫区3湖滨新区4洋河新区5宿迁经济技术开发区6宿迁工业和产业园区132456城市人口数据来源：江苏省政府统计公报宿迁人口基数位于江苏中游，增长较慢，是典型的“劳动力输出”城市，人口导入较差，不利于区域房地产的发展2014年江苏地级市人口排名城市人口（万人）位次苏州1046.61徐州858.052南京818.783南通728.284盐城726.025无锡646.556宿迁5807………………镇江31113

2014年宿迁人口总量约580万，位于江苏各地级市中游位置

2010-2014年宿迁人口保持缓慢增长，但城市常住人口远落后与户籍人口，是典型的劳动力输出城市，人口导入较差，劳动力和消费者的大量外移，影响区域经济水平，不利于区域房地产的发展城市总体经济近年来宿迁整体经济水平发展较快，保持10%的年增长速度，但由于经济基础薄弱，整体实力仍位于江苏省末段数据来源：宿迁政府统计公报2014年江苏省GDP排名排名城市GDP（亿元）1苏州13760.892南京8820.753无锡8205.314南通5652.695徐州4963.916常州4901.87………………11淮安2455.3912连云港1965.8913宿迁1930.68从五年宿迁城市总体经济水平发展较快，整体保持在年均10%以上的高速增长2014年，虽然宿迁经济水平增长较快，但由于经济基础较为薄弱，目前在江苏全省的地级市排名中仍处于垫底状态人均GDP全市人均GDP稳步增长，2014年人均GDP超过6500美元，房地产需求正处于改善需求为主的稳定发展阶段GDP增幅《4%4-5%5-8%》8%房地产发展周期萎缩停滞稳定发展高速发展人均GDP（美元）800-30003000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主从2010-2014年,宿迁人均GDP保持高速增长，由3000美元增加到6500美元，2014年全市人均GDP已经超过6500美元，房地产市场正处于稳定发展阶段，城市购房人群主要追求改善需求为主数据来源：宿迁政府统计公报收入水平随着人均可支配收入和消费品零售总额的持续增长，城市居民消费水平不断提升，有助于推动城市房地产的消费数据来源：宿迁政府统计公报

随着人均可支配收入持续增长，城市居民购买能力将会得到提高，收入水平的提升将会提升居民消费档次，为房地产消费发展提供资金基础

宿迁零售消费总额连续五年呈两位数的增长态势，居民购买能力逐年增强，其购买欲望也会愈加强烈，这也直接助推城市房地产行业的消费以第二产业为主，但第三产业发展速度较为迅猛，因此市场购房客户主要为刚需型和首次改善型产业结构支柱产业制造业冶金化工复合材料

当前宿迁市主要以第二产业为主，第三产业为辅，三产结构比维持在13:48:39左右，产业结构趋于合理

宿迁产业结构主要还是以制造业、化工及复合材料为主，其中制酒在制造业中占据重要地位数据来源：宿迁政府统计公报城市目前主要大力发展宿城新城，本案位于宿迁经济开发区，但短期内并不是城市发展主要区域城市规划城市发展总体战略：六大片区，城市西进宿城区——全市传统商贸中心，教育、科研中心宿豫区——全市行政、文化中心，现代生产服务中心经济开发区——居住、工业兼容的综合性片区湖滨新城——综合性生活片区工业园区——全市主要的工业生产基地洋河新区——生态旅游、教育科研和现代农业研发基地数据来源：宿迁政府规划局本案本案位于区域“中高端集中居住区”临界位置，北临工业集中区，处在居住区边缘，短期内开发前景并不明朗区域规划工业集中区（东区）工业集中区（南区）中高端集中居住区本案现代服务业集中区商贸集中区经济开发区：规划面积105平方公里，建成区面积47平方公里，2013年1月正式提升为“国家级开发区”，其功能定位为推动开发区工业化和城市化互动并进区域占位：本案位于居住区边缘，同时受到工业区的影响，开发难度较大，前景不容乐观数据来源：宿迁政府规划局经济发展分析：宿迁近年来虽然经济发展迅猛，各项经济指标增速超过全省平均值，但城市经济基础较弱，经济总量仍位于全省倒数位置人口情况：宿迁为典型劳动力输出城市，市区人口导入较差，人口流动性差，直接影响房地产市场发展城市规划分析：本案位于城市发展次重点和产能区域，并不能得到市区服务辐射，房地产环境较为闭塞，产市场封闭落后

由于宿迁行政区划为地级市的时间较短，其经济基础较为薄弱，常年以来人口输出型城市的面貌短期内很难得到改善；同时本案位处开发区，区域发展落后于主城区，并非政府规划重点建设的房地产板块，短期内发展前景不容乐观城市背景篇结论2PART.2宏观房地产市场研究近年来宿迁的房地产投资和固定投资保持稳定增长，房地产投资比重在20%以上，房地产仍将是城市的支柱产业房地产投资固定资产投资增长情况年份2010年2011年2012年2013年2014年固定资产投资（亿元）652.84787.641025.561290.751559.22房地产开发投资（亿元）147.63188.6218.64305.46377.14占比22.61%23.94%21.32%23.67%24.19%

近年来宿迁房地产投资保持稳定增长，2010年你的147亿增长为2014年的377亿，增幅接近250%

2010-2014年宿迁房地产投资比保持22%以上的稳定发展，房地产仍将是城市的支柱产业，但长久下去，高额投资比率将带来城市房地产库存存量的增加，将破坏房地产市场的供需平衡数据来源：宿迁政府统计公报全市房地产施工面积不断增加，销售进度落后于开发，产品的去化缓慢造成房地产市场竞争将日趋激烈施工面积分析宿迁房地产施工和销售情况对比年份2010年2011年2012年2013年2014年施工面积1809.182074.782551.023835.333965.8销售面积590.89449.92517.48822.73584.12（销售/施工）占比32.66%21.68%20.28%21.45%14.72%

2010-2014年，宿迁房地产市场施工面积不断增加，房地产销售力度远落后于开发，造成房地产的销售/施工比逐年降低

施工与销售的比例失衡，造成了宿迁市场上房地产库存逐渐累计增加，城市有限的消费能力，不足以支撑起逐年增加的房产库存比重，因此未来城市房地产将以去库存为主数据来源：宿迁政府统计公报城市土地市场截至10月份，宿迁土地成交共计49幅，成交多以居住和商住性质为主，成交区域集中于位于主城的宿城和宿豫区

截至10月份宿迁土地共分3次集中供应，共计成交49幅

成交土地多以居住和商住性质为主，成交集中区域为传统主城区（宿城和宿豫）以及政府着重打造的西北新城——湖滨新区

从土地成交来看，未来宿迁房地产开发方向仍以住宅为主，开发区域为更为宜居的宿迁主城区和西北新城

注：成交幅数仅为（商、办及住等）经营性质土地，不包含其他性质用地数据来源：宿迁政府土地资源局2015年区域土共计成交5幅，商住和住宅性质土地3幅，未来入市将会加剧区域房地产的竞争区域土地分析序号编号土地坐落出让面积（亩）规划用途出让年限规划指标万元/亩）成交价格

(万元/亩)竞得单位容积率（≤）建筑密度绿地率12015（经）B开发区02位于宿迁经济技术开发区，东至发展大道，西至人民大道，南至金鸡湖路，北至隆源水晶城项目用地。122.27商住用地商业40年、居住70年2.5≤35%≥30%150151宿迁市开源置业有限公司22015（经）B开发区04位于宿迁经济技术开发区，东至空地，西至世纪大道，南至福州路，北至三树新城项目用地。15.5商业用地40年1.5≤40%≥5%5656宿迁市开源置业有限公司32015（经）C开发区07位于宿迁经济技术开发区，东至通达大道，西至开源金桂花园项目用地，南至空地，北至苏州路。18.171商业用地40年≤1.5≤45%≥5%5858宿迁市开源置业有限公司42015（经）C开发区09位于宿迁经济技术开发区，东至世纪大道，西至文峰贸易项目用地，南至空地，北至浦东路。43.089商住用地商业40年、居住70年≤2.5≤30%≥30%40145宿迁开天投资发展有限公司52015（经）C开发区10位于宿迁经济技术开发区，东至宏运道路项目用地，西至空地，南至深圳路，北至雅泰新材料项目用地。40.0005居住用地70年≤2.5≤25%≥35%160170宿迁市经济开发总公司数据来源：宿迁政府土地资源局为促进中心城市房地产消费，政府根据宿迁市房地产市场实际情况推出“91新政”,出台《六条意见》，积极救市城市政策解读实行新建商品住房购房补贴购买单套面积90㎡（含90㎡）以下的给予房款总额（以开发企业开具的税务发票为准计算，不含储藏室、车库、车位、阁楼价款，下同）5%的购房补贴套商品住房商业贷款贴息在中心城市范围内采用商业贷款购买首套新建商品住房且单套面积在144㎡以下的，按人民银行同期贷款基准利率的0.7倍给予商业贷款1年的贴息实行二手住房购房补贴在中心城市范围内个人购买二手住房的，给予房款总额1%的购房补贴。部门领取加大住房信贷支持力度对通过商业贷款购买首套普通新建商品自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍提高住房公积金使用效率提高公积金贷款最高限额夫妻双方其中只有一方缴存住房公积金的，贷款最高限额由25万元提高至30万元；夫妻双方均缴存住房公积金的，贷款最高限额由50万元提高至60万元对已结清住房公积金购房贷款的家庭并符合贷款其他条件的，可继续申请住房公积金贷款20151-9月宿迁商品房成交波动较小，整体较去年略微下降，成交区域主要集中在宿城主城区、宿城新区及宿豫区商品房分析

2015年，宿迁商品房成交较为平稳，上半年相对去年同期略微下降，商品房成交均价在4500-4700元/㎡之间

成交排名前三的区域全部为当前宿迁主城所在区域——主城区、宿城新城区及宿豫区数据来源：西楚房产网库存压力大：宿迁房地产市场近几年保持高速增长，但销售去化落后于开发，城市产能过剩，未来将造成区域内库存压力增大政府积极救市：为了刺激购房，政府推出了91新政，通过降低购房门槛加快房地产销售，去化库存市场反应冷淡：本本案所处开发区板块，房地产销售热度远落后于主城区等区域，整体市场处于起步阶段，因此本案应尽快入市，借助政府新政，快速去化房源，规避市场风险

近年来，宿迁全市房地产市场施工面积在逐年增长，产品库存逐年积压，商品房市场出现供过于求的局面，去库存将成为宿迁市场未来1-2年内的核心问题；区域产品去化集中在主城区和西北新城，本案所处房地产销售较为冷清的开发区板块，但未来政府救市新政出台，将利好于区域房地产市场发展城市背景篇结论3PART.3区域房地产市场研究市场板块划分宿迁房地产分为7个主要板块，其中主城区板块为房地产发展核心板块，本案所处的开发区板块，处于房地产发展起步阶段

主城区：宿迁房地产最为成熟的区域和价格标杆，成交量多

宿豫区：15年成交量较少，但项目多、配套全，发展潜力大宿城新城区&湖滨新区：宿迁未来发展主方向，15年成交虽有下降，但房地产发展迅猛

苏宿园区&洋河区：房地产发展起步较晚，基础薄弱

开发区：本案所在区域，是宿迁最早的工业园区，住宅开发体量虽大，但是配套建设较为落后，制约房地产的发展主城区宿城新城区宿豫区湖滨新区苏宿园区开发区洋河区区域住宅市场1中欧名城2皇家景园3瑞景名都发展区域：区域内在售住宅楼盘主要集中在环城南路以北、开发区大道两侧地块

由于区域所处区位，以及价格和产品等因素，区域购房客户主要以刚需和首改客户为主，价格是其主要考虑因素1243567891011124开源古楚名苑5子悦城6金鼎名府7康桥郦湾8润园小区9隆源城市之星绿地壹品嘉禾颐园兰亭御城101112本案开发区在售项目主要集中在环城南路以北，以及开发区大道两侧，住宅多以刚需和首改产品为主区域项目总建筑面积（万㎡）物业类型2房面积段（㎡）3房面积段(㎡)销售报价（元/㎡）月均去化（套）层数（层）总套数（户）外环外（项目所在）皇家景园9.9小高层小高层：81、96小高层：103、128、133小高层：38005小高层：9+1、17+1762中瓯名城12高层高层：86-93高层：105-150高层：40005高层：27922子悦城13.7多层、小高层多层:96多层:112、128小高层：116、130多层：4100小高层：370012小高层：9+1多层：61066瑞景名都18.6多层、小高层多层：80小高层95多层：103-125小高层：120-127多层：3900小高层：380013多层：6小高层：171148开源古楚名苑12.4多层、小高层多层：85-103小高层：82-85多层：107-120小高层：101-107多层：3600小高层：37005多层：6+1小高层：11-18935外环内绿地壹品8.6多层、小高层多层：93小高层未建多层：114多层：44008多层：5+1带电梯557嘉禾颐苑10.1高层高层：94-102高层：120-128高层：450010高层：25-26872隆源城市之星7.2小高层小高层：89-91、113复式小高层：109-128、132小高层：4000-420012小高层：11、17616兰亭御城52高层高层：88-90高层：105-115、130高层：480027高层：18、264025润园小区16.2多层、小高层多层：87-97小高层：91多层：109-121小高层：115多层：5100小高层：460016多层：5+1小高层：9+1-17+1881康桥郦湾17多层、小高层、高层多层：86-102高层：75-102小高层：89-102多层：103-135高层：103-120小高层：103-116多层：4900高层：4500小高层：460010多层：6小高层：9、高层181274金鼎名府30小高层、高层小高层：85-105高层：83-92小高层：124-139高层:123-132小高层：4300高层：440015小高层：9、15高层：18680项目详情项目所在的外环外区域：多层销售均价：3600-4100元/㎡，小高层销售均价：3700-3800元/㎡，物业价差为250元/㎡左右外环（环城南路）内区域：多层销售均价：4400-5100元/㎡，小高层销售均价：4000-4600元/㎡，物业价差为450元/㎡左右区域内在售住宅主力面积为80-125㎡之间，其多层均价为4600元/㎡，小高层均价4000元/㎡皇家景园我司根据以下条件，选取重点案例进行分析，为本案的产品建议提供参考在售住宅项目距离本案较近市场具备较高知名度项目概况项目总建筑面为99449㎡，现在售的主要为9层小高层和17层高层项目名称皇家景园主力面积96-133㎡占地面积40036㎡在售价格3800元/㎡容积率2.48物业费-总建筑面积99449㎡物业公司宿迁景盛物业管理公司绿化率36%开盘时间2014-10物业类型小高层、高层交房时间2016-6

皇家景园位于宿城区振兴路和北二路交叉口处，衔接老城区和开发区的重要节点

徐州-宿迁-淮安城际高铁站和城南汽车站落址城南，将位于皇家景园往南1.5公里内，2大枢纽将形成宿城新的交通枢纽，区域板块的价值不断提升皇家景园规划分析皇家景园高层区域小高层区域高层小高层项目规划由小高层、高层和社区底商产品组成，以高低错落的景观和小区中心景观主轴形成双重景观整体规划：项目规划小高层、高层和住宅底商，以高低错落的景观和小区中心景观主轴形成双重景观物业类型：项目共由10栋9层小高层和5栋17的高层半围合2层沿街商业体组成共规划688个机动车位和2259个非机动车位交通分析123振兴路北二路开发区大道项目134发展大道路42皇家景园

项目紧邻开发区大道，其道路为宿迁东西向的主干道，道路通达性较高

公交线路：途径项目的公交线路有，61、62、63、10、108、302路等

途径项目的公交能直达宝龙城市广场、宿迁汽车客运总站、交通银行等城区中心区域项目位于开发区主干道——开发区大道，周边有多条公交线路途经，通往宿迁城区中心区域，交通通达性较高配套分析1234567812345678伽南蔬菜超市江苏银行红星幼儿园中国电信手机店易捷便利店双河小学中国农业银行四季水果超市皇家景园商业配套：伽南蔬菜超市、易捷便利店、四季水果超市、淮海建材市场学校：双河小学、红星幼儿园、宿迁实验小学黄河分校医院：宿迁工人医院、吾中医院银行：江苏银行、中国农业银行项目周边商业，以低端的住宅底商为主，业态较为落后，随着淮海建材城的完全营业，项目周边商业氛围得将以改善产品分析皇家景园两房两厅一卫：85㎡三房两厅一卫：102㎡赠送一半面积全部赠送

两房85㎡：户型方正，功能布局合理，厨房自带小阳台，生活乐趣便捷

三房102㎡：创意客厅与阳台何为一体，体会不凡气派及视觉纵深感，主卧自带飘窗，景观视野佳，温馨舒适享受

产品解析：相对的大面积2房，当地客户更偏向于项目——面积较大、性价比较高、空间利用利用合理的100-110㎡3房项目小高层销售均价3800元/㎡，以81-96㎡二房和100-130㎡的三房为主，其中项目三房产品更易为客户所接受客户分析周边县城+外来客户（2%）周边乡镇客户三棵树与（13%）龙河镇、罗圩乡和南蔡本地客户（85%）皇家景园项目客户主要以龙河镇、南蔡乡、罗圩乡及三棵树周边乡镇农民以及开发区务工人员为主，客户具有较强的地缘情节核心客群：龙河镇、罗圩乡和南蔡乡的本地客户为主看中该项目的地理位置重要客群：三棵树及周边的乡镇客户，主要看中该小区的品质及价格边缘客群：周边县城及外来客户客户职业：项目周边乡镇当地农民（外出务工农民工）、开发区务工人员ABC住宅个案总结产品总结：项目在售产品为80-113㎡小高层，相比较于90㎡的2房产品，大多数置业客户更喜欢购买户型格局更为合理，产品利用率更高的100-110㎡的三房，以满足多功能的家庭居住要求客户总结：项目客户主要以开发区和洋河区南部乡镇农民、开发区务工人员为主，多数为刚性购房客户，他们向往城市生活，但由于购房资金和地缘等因素，他们偏向于选择与城乡结合的项目所在区域区域总结：项目所在区域与本案较近，周边配套匮乏，区域发展滞后于开发区其他区域，受制于地段、交通及开发因素影响，项目售价普遍较低，市场认可度不高，去化较少皇家景园我司根据以下条件，选取重点案例进行分析，为本案的产品建议提供参考在售住宅项目同类型项目市场具备较高知名度润园小区项目概况项目位于宿迁开发区核心位置，总建筑面积为16万㎡，其物业类型以多层产品为主项目名称润园小区主力面积多层：87-121㎡小高层：91-115㎡占地面积79230㎡在售价格3800元/㎡容积率1.71物业费-总建筑面积162000㎡物业公司长江润发物业管理公司绿化率30.6%开盘时间2014-9物业类型多层、小高层交房时间2016-8

润园小区位于宿迁市经济技术开发区，西至富康大道，北至深圳路，南至环城南路，东至青年南路，总建筑面积162000㎡润园小区规划分析润园小区多层（5层）小高层（9层）高层（17层）项目规划多层、小高层和住宅底商产品组成，当前在售产品集中为9层小高层和5层多层产品整体规划：项目规划多层、小高层、住宅底商和幼儿园组成，小区居民共881户车位情况：小区停车位共856个，其中地面停车位300个，车库停车位516个，地下停车位40个物业类型：项目由4幢高层17层高层、9幢9层小高层、12幢5层多层组成交通分析123深圳路富康大道环城南路项目4发展大道润园小区2341项目位于城市外环（环城南路）以内，公共交通发达，周边多条公交线环绕，能便捷通往城市中心区域

多条公交线路经过项目周边，公共交通发达

公交线路：61、62、63、10、108、305、307、103、302路等线路途径站点：宝龙城市广场、交通银行、中豪国际广场、楚街步行街等城市核心地段配套分析项目周边2公里范围内社区商业氛围较为成熟，可基本满足周边居民日常生活购物所需1234567812345678项王故里景区江苏银行宿迁学院大自然超市宿迁建材市场中国人民银行神龙超市项目乐天玛特超市商业配套：千百美超市、华城超市、乐天玛特、义乌商贸城（区域内最大的综合型市场）学校：青华学校（小学至高中）、宿迁实验小学黄河分校医院：黄河社区城中卫生服务站银行：江苏银行、中国农业银行润园小区产品分析项目销售均价4750元/㎡，在售产品为面积段87-97㎡两房，及当前热销的109-121㎡三房润园小区两房两厅一卫：87㎡三房两厅一卫：112㎡赠送一半面积全部赠送

87㎡：客厅南户通透，采光通风俱佳；户型方正，布局合理，利用率高

112㎡：三开间朝南设计，4米宽客厅自带超大阳台，享受品质生活

产品分析：相对于90㎡左右的两房产品，项目客户更倾向于性价格较高、适合两代人居住的三房产品客户分析项目客户主要来源于顺河镇、宿迁南部城镇的农民及到开发区务工人员，购房需求偏向于首次刚需购房市区客户（5%）沙集和朱圩周边乡镇客户客户（15%）顺河镇、南蔡和环城南路客户80%）润园小区客户来源：顺河区、南蔡、环城南路本地及部分沙集及周边县城人群客户职业：乡镇农民以及外来开发区务工的青年蓝领为主，部分客户为来自周边商贸城（义乌）的个体私营业主ABC住宅个案总结产品总结：项目热销产品类型为109-121㎡三房；与项目的两房户型相比，三房在空间利用，舒适度上更占优势，在总价可接受范围内，客户更愿意选择适合多代居住、面积更大的三房产品客户总结：项目客户集中为开发区南面乡镇、以及环城南路周边原住居民，他们主要为开发区厂区员工，以及进城务工的农民工，少数客户为项目周边义乌商贸城和专业市场的小型私营业主和个体户区域总结：项目位于开发区北侧，位于外环（环城南路）以内，相对于本案所在的开发区南侧区域，项目交通、生活及公共配套更为成熟，房地产市场占有率和认可度更高，更易于被同区域的客户所接受个案对比项目名称润园小区皇家景园开盘时间2014年9月2014年6月物业类型多层、小高层小高层均价价格（元/㎡）47503800客户三棵树、南蔡乡和罗圩乡为主龙河、南蔡和罗圩为主热销面积段（㎡）109-120102-113月均去化（套）165销售模式首付30%、贷70%首付4万（剩余1年内交完免息）贷70%所属区域外环内（环城南路）外环外（项目所属区域)区域内客户主要来源于开发区南面的乡镇购房者，他们较为认可小高层和多层105-115㎡左右的三房产品销售情况总结：目前区域销售情况惨淡，月均去化11.5套/月，多层销售均价约4000-4600元/㎡，小高层销售均价约4000元/㎡左右产品情况总结：目前区域多以三房户型、多层物业更受到购房者的青睐，多以35-50万元低总价、高性价比的产品客户情况总结：区域内客户来源主要以开发区以南乡镇客户为主，其余少量来自市区、安徽、泗阳等外地客户

区域内产品多以多层、小高层为主，其三房户型更易受到客户的青睐，若本案未来入市，应当打造低总价、高性价比的刚需性住宅，来满足区域目标客户首次、首改置业的需求区域市场结论4PART.4项目本体分析项目区位本案位于宿迁南面开发新区内，距离主城区约8KM以上，南侧毗邻宿迁外围城乡，是典型意义的城乡结合部周边乡镇龙河镇

罗圩镇

三棵树镇南蔡乡

本案位于宿迁开发区南面，北侧毗邻开发区主干道——开发区大道，从城市发展以及区位来看，本案实际为城市发展落后的城郊位置

本案位距：距离宿迁市中心，约8KM距离金鸡湖产业园，约3KM距离宿迁外围乡镇，约5-10KM本案主城区宿迁外围乡镇金鸡湖产业园地块现状本案民便路开发区大道民便河

项目地块外围并没有围挡，内部土地平整，可塑性较强，且利于施工

地块西侧民便路上的高压线距离本案地块约30米，对本案整体品质造成一定影响

地块东侧民便河目前已经成为“死水”，据了解每当夏季臭气熏天，如不加以整治必然对项目形象造成影响

项目南侧双河庭院，为本地回迁居民的动迁安置房地块内部土地平整，利于后期施工，但项目西侧的高压线与东侧未治理的河道对项目整体品质造成一定影响周边交通

开发区大道：本案北侧为开发区主干道——开发区大道，为双向四车道，向西链接通往市中心的发展大道，交通利好于本案民便路：本案西侧为双向车道的民便路，但由于周边缺少小区和相关配套，因此人车流量较少，公交线路仅101站点，公共交通匮乏

101公交站点：连接接宿豫、湖滨新城及开发区的重要交通线，是当前本案周边链接市中心唯一的公交线路本案周边交通便捷，北侧为开发区大道，但由于区域发展缓慢，缺乏必要的公共交通，车多人少，无法带动和导入客户开发区大道南一路纺织路民便路民便河序号公交站点线路始发站首末班车时间途径重要区域1春虹照明101嶂山路——江苏财贸城06:00-19:20市人民医院、乐天玛特、苏宁广场、宿迁学院、时代广场本案周边交通周边配套本案周边基础配套较差，在淮海建材城尚未完全营业的情况下，仅南面回迁安置房配套低端商业，无法满足居民消费所需双河小学红军超市华诚超市红星幼儿园淮海建材城开发区初中农业银行112迦南蔬菜超市85723465263748本案

教育配套：红星幼儿园、高圩幼儿园、双河小学、开发区初中

银行：农业银行、江苏银行

超市：华诚超市、红军超市、伽男蔬菜超市

专业市场：淮海建材城（建材集散地，内部有百货、零售等综合型商业）SWOT分析威胁T机遇O劣势W优势S1、项目北侧开发区大道为经济开发区东西向的主干道，且距离发展大道较近，道路通达性较好2、紧邻三创产业园区，本案将成为园区内乡镇居民与外来人口的首选置业项目1、从周边乡镇购房者的进城意愿来看，在价格可控的范围内他们会选择跟靠近市区的项目，而非与他们当前居住环境较为类似的的本案所在区域2、目前本案周边配套较差，人流较少，短期内无法吸引客户关注1、项目城市交通规划的宿迁高铁车站附近，随着高铁站的建设，目前区域的城市基础建设、生活配套等将有所提升2、随着城市居民生活水平的提高，附近乡镇的购房者开始考虑向市区迁徙1、城市的发展方向向西北偏移，本案所在区域的市政建设未受到总体规划而发展缓慢2、目前宿迁整体市场房地产库存较大、加剧房地产市场恶性竞争，造成市场成交惨淡本案当前配套和所处区位虽落后于市区和开发区其他项目，但随着交通配套的完善和政府新政扶持，将利好于本案未来发展项目资源总评右侧为土地属性因子5级衡量表，五星代表优秀，四星代表良好，三星代表一般,二星代表较差,一星代表差分类土地属性因子评级现实性未来性区位区域位置★★★★★交通条件交通配套★★★★★★道路通达性★★★★★★★★★★配套设施商业配套★★★★★★★教育配套★★★★★★★医疗配套★★★★★休闲运动★★★★★★★景观环境自然环境★★★★★★★历史环境★★★★★★人文环境★★★★★★★★城市角色产业发展趋势★★★★★★★★★★历史接受度★★★★★★★项目在道路通达性与产业发展等方面具有较大优势，具有成为板块内竞争力的项目区域属性城乡结合部城区与乡镇的结合位置，乡镇人口向市区迁移、城市外扩发展的必经区域区域以工业、产业发展为主项目区域以工业、产业园为主，目前该区域住宅较少，且不集中，居住氛围较差区域商圈本案以淮海建材城为核心的商业辐射范围1.5公里以内，但目前该商业氛围还处于培育阶段，由于区域人口密度低，直至形成成熟商圈还需加以时日项目属性四至道路道路通达性好，位于开发区东西向主干道沿线交通工具周边仅1部公交车站点，且此条公交线路并为通过市中心外部环境情况周边拥有厂房、高压线、废弃河道、动迁安置房等不利条件，影响项目整体形象内部环境情况地块自身较为平坦，可塑性较强规模体量项目总建面接近16万㎡，属于区域内中等规模住宅社区项目属性界定目前本案的各项属性并不占优，但区域属于城市连接乡镇所在的重要区域，未来项目发展的潜力巨大5PART.5报告总结与建议

客户总结物业发展建议

产品总结及建议

定价总结及建议销售周期预估及敏感性分析5.1客户总结客户需求特征客户来源总结客户需求特征客户需求客户研究关注点从当地市场角度来看，市场购房者看中该区域城镇户口、生活、教育配套等，主力承受能力集中在35-50万元/套范围的小面积、低总价的户型产品学区配套

地段、交通

生活配套服务升值潜力

物业及经营管理

定居于开发区

目标客群：三棵树乡及开发区的本地客群为主；南蔡、埠子、罗圩、龙河等乡镇以及部分徐州睢宁及少数安徽外来客群

面积需求：家庭年收入5-7万元，需求小面积的刚需产品；户型以三房为首选类型，面积在85-110㎡的户型为主，主力承受能力在35-50万元/套范围内

消费心理：看重此区域的学区、交通等生活配套、为子女购置市区婚房、获得城镇户口本案客户的承受能力集中在35-50万元/套范围内，主要需求为85-110㎡内的小面积刚需户型客户来源总结本地客户：三棵树乡镇范围内的本地农民45%55%客户来源所占比例其他客户:泗阳县、睢宁县、安徽地区以及极少数市区客户5%本案三棵树乡市区南蔡乡埠子乡龙河乡罗圩乡周边乡镇客户：南蔡、埠子、龙河、罗圩等周边乡镇客户，主要以农民、工业园职工为主客源主要集中宿迁南面各乡镇客群，市区及安徽等其他地区外地客户占比有限客户定位根据，客户需求特征和客户来源，得出本案客户主要为：——来自开发区南面南蔡、三棵树、罗圩等乡镇；——在家里务农、外出务工、公园园区上班；——追求首次、首改的青年刚需置业人群5.2物业发展建议物业建议思考客户思考：本案大多数客户来自农村，对高层住宅认可度普遍较低区位思考：本案所处区域，客户对多层和小高层接受度较高产品思考：本案客户追求刚需产品，注重产品性价比，公摊大的高层难以被客户所接受物业发展建议项目物业类型层数（层）华昊皇家景园小高层小高层：9+1、17+1中瓯名城高层高层：27子悦城多层、小高层小高层：9+1多层：6瑞景名都多层、小高层多层：6小高层：17开源古楚名苑多层、小高层多层：6+1小高层：11-18绿地壹品多层、小高层多层：5+1带电梯嘉禾颐苑高层高层：25-26隆源城市之星小高层小高层：11、17兰亭御城高层高层：18、26润园小区多层、小高层多层：5+1小高层：9+1-17+1康桥郦湾多层、小高层、高层多层：6小高层：9、高层18金鼎名府小高层、高层小高层：9、15高层：18物业类型分析：列举区域内在售项目的12个项目中，其中含多层产品为6个项目，含小高层产品的为9个项目、含高层产品为5个项目，与我司在当地调研居民对各物业接受度基本保持一致居民物业类型接受度：多层≥小高层＞高层，且随着购房者主力军向70、80年代出生的中青年偏移，小高层的建筑类型正逐渐被购房者所接受本案在规划时不宜建造高层产品，建议打造区域认可度较高的多层与小高层产品，且多层应当大于小高层体量5.3产品总结建议产品面积总结案名多层小高层2房80-852房85-90平米2房90平米以上3房95-105平米3房105-115平米3房115-125平米3房125平米以上2房80-852房85-90平米2房90平米以上3房95-105平米3房105-115平米3房115-125平米3房125平米以上华昊皇家景园

子悦城

瑞景名都

开源古楚名苑

绿地壹品隆源城市之星润园小区康桥郦湾金鼎名府多层2房主力面积段分布85-96㎡多层3房主力面积段分布106-125㎡小高层2房主力面积段分布85-100㎡小高层3房主力面积段分布110-127㎡根据区域内主力面积分布，建议多层面积2房85-96㎡，3房106-125㎡，小高层面积2房85-100㎡，3房110-127㎡产品类型建议建议本案在产品规划：降低2房的户型配比增加3房的户型配比本案购房群体由于多来自70、80后年轻客户，且对住宅是否配有客房较为关心，在总价允许的情况下优先考虑三房户型针对本案目标客户的需求分析建议本案在控制面积的前提下，适当调高3房户型比例，降低2房户型比例5.4产品定价及建议价格测算方式我司将以本案竞品和宿迁在售的住宅价格作为定价基础，采取市场比较法对本案销售产品进行定价比较对象比较因素选取市场上在售项目：皇家景园、中欧名城、子悦城、瑞景名都作为类比楼盘进行参考针对高层定价，所对比因素主要有以下几方面：地段因素、交通和生活配套因素、内部配套因素、开发商实力以及未来发展等它是将需要定价的对象与在定价期间有交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的价格做适当的修正，以此确定客观合理价格的方法选取本案直接竞品和区域热销项目，运用市场比较法对项目进行价格测算注：区域内客户对交通、地段和配套较为关注，因此在价格因素配比时，此三项应占据重要地位与发展商的成本直接发生关系，而与市场竞