粤港澳大湾区城市群房地产情况梳理

粤港澳大湾区城市群

房地产概况梳理深圳安联

2017年5月第一部分：粤港澳大湾区第二部分：房地产市场概况第三部分：全国政策环境预判目录《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》指出，将推进基础设施互联互通，强化内地与港澳交通联系，构建高效便捷的现代综合交通运输体系。发挥香港作为国际航运中心优势，带动大湾区其他城市共建世界级港口群和空港群，优化高速公路、铁路、城市轨道交通网络布局，推动各种运输方式综合衔接、一体高效。强化城市内外交通建设，便捷城际交通，共同推进包括港珠澳大桥、广深港高铁、粤澳新通道等区域重点项目建设，打造便捷区域内交通圈。建设稳定安全的能源和水供应体系，进一步提升信息通信网络基础设施水平、扩大网络容量。6、粤港澳大湾区迎万亿级基建投资规划已上报国家发改委到2020年，粤港澳大湾区的经济总量将基本追平东京湾区，到2030年，粤港澳大湾区GDP总量将达4.62万亿美元，超过东京湾区和纽约湾区，成为世界GDP总量第一的湾区。第一部分：粤港澳大湾区粤港澳大湾区

粤港澳大湾区指的是由深圳、广州、东莞、惠州、佛山、珠海、中山、江门、肇庆9市和香港、澳门两个特别行政区形成的城市群。是继美国纽约湾区、美国旧金山湾区、日本东京湾区之后，世界第四大湾区，是国家建设世界级城市群和参与全球竞争的重要空间载体。

2017年3月5日召开的十二届全国人大五次会议上，国务院总理李克强在政府工作报告中提出，要推动内地与港澳深化合作，研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划，发挥港澳独特优势，提升在国家经济发展和对外开放中的地位与功能。概念提出粤港澳大湾区前世今生粤港澳大湾区世界湾区分布纽约湾区旧金山湾区东京湾区粤港澳大湾区粤港澳大湾区数据2016年粤港澳湾区经济数据排名城市GDP总值（亿元）增速备注1香港220561.90%24891亿港币2广州196118.20%3深圳194939%4佛山86308.30%5东莞68288.10%6惠州34128.20%7中山32037.80%8澳门3086-2.10%3582亿澳元9江门24197.40%10珠海22268.50%11肇庆20845.00%合计93048/1.35亿美元粤港澳湾区人口数据排名城市2014（万人）2015（万人）2016（万人）1广州1308.051350.111404.352深圳1077.891137.871190.843东莞834.31825.41——4佛山735.09743.06——5香港725.29730.97737.496惠州742.66745.55——7江门415.14415.95——8肇庆403.58405.96——9中山319.27320.96——10珠海161.42163.41——11澳门64.0764.6864.49合计6786.776903.93

粤港澳大湾区占地面积约为5.6万平方公里，人口超过6900万，2016年GDP总量已超1.3万亿美元！这代表着粤港澳大湾区以不到全国1%的土地面积，约5%左右的人口数，却创造了占全国约12%的经济总量。珠三角9市GDP已占到广东省的8成有余。粤港澳大湾区指标东京湾区（2012年）旧金山湾区（2012年）纽约湾区（2012年）粤港澳大湾区（2016年）GDP（亿美元）1987655641358413017人口总量（万人）357071519836903占地面积（万km²）1.35561.82.155.6GDP增长率3.61%2.70%3.51%约8%湾区数据对比从规模指标上，粤港澳大湾区已具备比肩世界成熟湾区的条件

经过30多年的高速发展，粤港澳大湾区主要经济数据包括区域面积、地区人口数及经济体量，与世界级湾区相比也具备了一定的竞争力。经济增长速度具有明显的优势，有发展世界级湾区的条件，有理由相信粤港澳大湾区将成为带动中国乃至全球经济发展的重要一极。粤港澳大湾区优势与基础粤港澳大湾区城际交通

在推动粤港澳城市群一体化发展的进程中，城际交通规划打造“一小时交通圈”。目前，珠三角共规划15条以上，超过1430KM的城际交通线路，预计在2020年前全部建成通车，届时大湾区将实现“一小时交通圈”。而其中的大型基建，如港珠澳大桥、深中通道、虎门二桥、广深港客运专线等更将推动大湾区城市群的进一步融合发展。粤港澳大湾区前景展望

粤港澳大湾区概念正式上升至国家战略，随后相对应的发展规划与所需支持，包括交通互联、创新协作、区内服务贸易自由化、产业链利益共享、金融市场开放联通等将逐一落地，湾区内城市的行政边界会进一步模糊，有望形成一个密不可分且均衡发展的生态系统，推动湾区经济体的健康可持续发展。第二部分：房地产市场概况房地产市场概况

粤港澳大湾区珠三角9大城市房地产发展不均衡，以深圳为价格龙头，达到54619元/㎡，价格最低的肇庆，均价仅为5689元/㎡。成交均价房地产市场概况1400.69417.94964.001927.001590.00788.881027.58596.60排名城市一手成交面积(万㎡)1佛山1927.002惠州1590.003广州1400.694中山1027.586东莞964.007江门788.889珠海596.6010深圳417.94按一手房成交面积排名成交面积

按照2016年一手房成交面积排名，佛山、惠州、广州排名前列，深圳垫底。其中珠三角城市中，深圳、珠海以存量市场为主，二手房成交面积明显高于一手房成交，广州一二手成交相当，而江门、惠州等地，二手房市场尚未成熟，中山2016年二手房交易上升明显。房地产市场深圳房地产市场-深圳概况2016年深圳一手住宅住宅均价53454元/㎡供应量399.5万㎡成交量418万㎡库存量380万㎡去化周期约10个月一手写字楼写字楼均价53000元/㎡供应量61.8万㎡成交量30.5万㎡库存量79万㎡去化周期

约2.5年截止2016年底深圳房地产主要数据统计房地产市场-深圳概况房地产市场-深圳概况房地产市场-深圳概况房地产市场-深圳概况房地产市场-深圳概况2016年住宅市场房地产市场-深圳概况房地产市场-深圳概况房地产市场-深圳概况办公物业受惠于深圳在华南区金融中心的地位日益巩固。投资市场方面，全国办公楼投资市场热点有趋向深圳的态势。深圳办公楼资本值同比上升约4%。深圳甲级办公楼市场需求逐步回暖。2016年的租赁需求呈上半年疲弱，下半年回暖的趋势。深圳甲级写字楼市场2016年新增供应和净吸纳量均为历史高位。超130万平方米房地产市场-深圳概况办公物业房地产市场-深圳概况办公物业2017年深圳写字楼市场整体仍将向好房地产市场-深圳概况随着深圳对高端制造业的发展方向愈加明确，企业技术改造、扩大产能等发展需要通过综合整治、局部拆建等方式已无法满足产业空间需求。因此2017年第一季度包括新型产业用地在内的工业用地成交已经占据了深圳土地成交面积的约60%。

2017年第一季度深圳新的最高楼平安国际金融中心大厦入市，新增供应共计10.22万平方米（不计入全自用部分），将全市写字楼存量推高到627.8万平方米（含销售、自持、租赁）。而租金水平环比上涨1.6%至人民币226.2元/平方米/月均价为56125元。销售市场逐渐回升。受供应的影响，短时间内租金和售价会承压，但是长期看，整个市场的前景是很好的，作为比较成熟的写字楼市场需求也会往上升，租金会保持小幅上扬的趋势广州房地产市场-广州概况2016年广州一手住宅住宅均价16585元/㎡供应量997万㎡成交量1417万㎡库存量739万㎡去化周期5.65个月一手写字楼写字楼均价24943元/㎡供应量59.5万㎡成交量57万㎡截止2016年底广州房地产主要数据统计房地产市场-广州概况

2016年广州土地市场从前三季度的低调冷清到11月的年度土拍盛宴，最后却以“延后12月份多宗土拍”爆冷收官，整体呈现低开高走之势。据统计，广州全年共成交96宗土地，建设用地面积593.86万平米，规划建筑面积1289.01万平米，同比减少8.31%；土地出让金达729.27亿元，但同比下滑23.7%。此外，政府通过率先启动“限地价+竞配建”的拍地模式以限制高价地频出，同时辅以保证金比例从20%上调至50%，必须用自有资金拿地等规定。随着广州推地节奏逐渐平稳，预计土地市场持续稳定供应将有效防止地价过高过快上涨。房地产市场-广州概况

从成交区域来看，受增城区朱村及增江规划利好推动，2016年增城区共成交宅地10宗/72.59万㎡，楼面均价仅为6070元/㎡，平均溢价率却高达124.56%，为各区之最。而商服用地方面，广州今年共有4宗土地溢价成交，其中仅增城派潭镇地块及番禺东环街地块溢价率超过50%，分别由合汇、万科竞得。房地产市场-广州概况

2016年广州楼市表现火爆，稳健的政策环境、信贷环境、基层建设利好等均为广州市场注入动力，促使2016年广州商品住宅成交量价均创历年高位，成交面积为1417.03万平米，较2015年增加30%；成交价格为16585元/平米，同比上涨9.2%，成交价格平稳上涨。新增供应997.19万平米，较去年较少近4个百分点，市场整体处于供不应求的态势。房地产市场-广州概况

分区域成交表现上，增城、黄埔和花都分别为全市成交量前三区域。不限购的增城在撤市设区后楼市持续爆发，加之地铁、教育城等规划发展利好不断助推楼市走高，成交量一直处于全市首位，2016年成交首次突破300万㎡，区域整体供不应求。萝岗自从2015年并入黄埔后，同样因各种规划利好，片区内多个刚需大盘热销，主力成交突破200万㎡。而花都得益于万达文化旅游城的拉动，成交量表现相当抢眼。房地产市场-广州概况广州写字楼概况2016年广州写字楼供应面积59.5万平米，较去年同期减少14.6%；成交面积达57.09万平米，同比增加39.4%；写字楼价格稳中有涨，均价为24943元/平米，同比上涨8.1%。

预2017年写字楼计整体供求关系将趋于平衡，新增供应仅为2016年的一半，约30万。该趋势在珠江新城将更加明显，预期区域内空置率将持续下降，租金更会获得明显升幅，并将最终对全市甲级办公楼表现产生积极影响。

投资市场方面，预计大型自用购买需求将继续推动市场气氛变得热烈，整体供不应求的局面将更加明显，以保险公司为首的国内资金将成为购买主力。加上逐步攀升的租金，预计全市资本值将持续走高。房地产市场-广州概况广州写字楼概况房地产市场-广州概况预计广州政府通过控制好土地的拍卖节奏及地块分布，同时对商品住宅实施非市场化的操作手段，稳定市场预期及房价走势，从而避免调控政策加码。总体平稳，中心五区增加明显，外围区域有所减少2016年成交达历史高位，由于外围成交占比超过八成，预计2017年成交面积有所回落。2016年房价上涨明显（全市50-60%在售项目，价格升幅都超过30%），预计2017年，在土地市场热度有所下降，但高地价仍支撑目前房价水平的情况下，价格呈现稳中有升的趋势。2017年广州整体市场以平稳为主政策供应成交价格房地产市场珠海珠海市印发《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》，进一步加强本市房地产市场调控，促进全市房地产市场的平稳健康发展，继10月6日凌晨珠海出台了楼市“限购令”后，限购政策再次升级。针对全市范围内的所有户型住房，全部纳入限购范围。无法提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税证明或社会保险证明的非本市户籍居民，暂停在全市范围内向其销售住房（含二手房）。通过赠与方式转让住房后，须满3年之后方可以再次购买住房；接受赠与的，必须符合本市的现行限购政策。.居民家庭和企事业单位、社会组织等法人单位新购买（本通知发布之日起购买，下同）的住房，须在取得不动产权证满3年之后才能上市交易（转让）。下列需购房的非本市户籍的高层次人才，按非户籍居民家庭标准执行购房政策，但不需要提供纳税和社会保险证明房地产市场-珠海概况2016年珠海一手住宅住宅均价16872元/㎡供应量475.37万㎡成交量596.61万㎡库存量72.7万㎡去化周期约1个月一手写字楼写字楼均价元/㎡供应量48.7万㎡（4219套）成交量31.8万㎡（2157套）库存量约45㎡去化周期

约1.5年截止2016年底珠海房地产主要数据统计房地产市场-珠海概况房地产市场-珠海概况房地产市场-珠海概况房地产市场-珠海概况珠海办公楼概况

在三类商品房中，办公楼去库存难度最大。数据显示，去年1-12月，全市办公楼待售面积同比增速高达959.8%，以横琴国贸大厦、横琴总部大厦等为代表的办公楼去化状况堪忧。去年1-12月，商品房待售面积159.37万平方米，同比降低8.3%；住宅待售面积72.70万平方米，同比下降26.1%；办公楼待售面积17.91万平方米，同比增长959.8%；商业营业用房待售面积28.86万平方米，同比增长3.4%.房地产市场-珠海概况2016年楼市开发投资、成交和价格迅猛增长，直到10月限购后得以抑制；住宅去库存效果明显，但写字楼去库存难度大；西区销售面积逆转，一举超过东部城区；2017年房价或出现实质性下调房地产销售继续回落房地产投资增速下滑，全年投资增速5%左右控房价与稳增长之间的平衡点尚未达成，未来调控措施进一步加码的可能性不大房地产市场惠州房地产市场-惠州概况2016年惠州商品住宅住宅均价8754元/㎡供应量929万㎡成交量1562.54万㎡库存量约600万㎡去化周期约6.2个月截止2016年底惠州房地产主要数据统计成交价格：总体上2016年价格持续攀升。受10.6新政影响，11、12月份量能有所萎缩，价格在11月份出现小幅下调，随后继续攀升。整体市场：惠州各区县市场分化明显，临深片区因深圳外溢客户的进入成交火热；2016年一手住宅库存面积持续下降。房地产市场-惠州概况住宅市场：惠州各区县市场分化明显，临深片区因深圳外溢客户的进入成交火热；2016年一手住宅库存面积持续下降。房地产市场-惠州概况房地产市场-惠州概况房地产市场-惠州概况

大亚湾特别是临深片区的发展前景吸引了大批地产大鳄的进驻，目前万达、碧桂园、恒大、雅居乐、富力、中海等发展商均有项目在区域内建设或销售。万达大亚湾项目预计将于11月开业，另外万达于3月28日与惠州市政府、大亚湾区管委会签署协议预计投资800亿元建设大型文旅城项目；碧桂园收购太东等公司的项目，目前在惠州的在建在售项目达到10个之多；恒大珠三角公司近期入股惠州两家本土地产企业，已紧锣密鼓布局近10个项目，大牌发展商的进驻，悄然改变了区域原来以本土或区域企业为主的地产格局。碧桂园龙海壹号碧桂园十里银滩大亚湾万达广场碧桂园龙熹山房地产市场-惠州概况房地产市场-惠州概况房地产市场-惠州概况2016年的惠州楼市，可谓繁荣发展，健康向上的一年。1、结构优化：房地产投资提速2、土地量跌价涨：超亿、溢价频现3、火热的卫星城：量价创新高千万平米级市场1、在政策调控的大环境下，今年以稳房价为主。2、周边限购挤压，惠州今年成交将延续去年繁荣发展的态势。3、惠州供应量较大，去库存的基调下，预判今年不会出台严厉调控政策。2017年的惠州楼市，政策调整，稳楼市。房地产市场东莞房地产市场-东莞概况2016年东莞商品住宅住宅均价13759元/㎡供应量849万㎡成交量902万㎡库存量333万㎡去化周期约4个月截止2016年底东莞房地产主要数据统计+10%350万㎡存↑房地产市场-东莞概况

2016年东莞住宅成交仍保持高位，但成交量同比2015年有所回落。从上半年的火热回落至年底的低谷，可用“冰火两重天”来形容2016年东莞楼市的变化。上半年深圳客大幅流入，东莞楼市成交异常火爆，日光盘频现，房价飞涨，9月迎来史上最强地王潮，但10月东莞政府首次出台限购政策，同时实行限贷限价，给东莞楼市重磅一击，刚需观望、改善受伤、投资退潮，市场成交量大幅惨跌。房地产市场-东莞概况2016年东莞楼市成交面积下滑，均价上涨

2016年东莞住宅成交面积为964万平，同比下滑7%。在别墅、公寓成交再次打破历史新高记录的同时，刚需产品成交占比仍占主导，但同时对比15年则出现了下滑。与此同时，受到二胎政策全面放开及实施，家庭结构的改变提振改善户型的产品的成交，有所上涨。2016年的住宅成交金额再次突破一千亿元，高达1320亿元，同比大涨30%。2016年年初由于多重利好政策的叠加，深圳客持续外溢下，东莞楼市进入量价飞涨期，尤其是松山湖及临深片区成交突出，均价也领先于其他镇区，均价也遥遥领先，同时滨海片区也异军突起；而到了下半年，楼市调控在即及调控出台这几个月，房价则有所放缓，但依旧处于历史高位。房地产市场-东莞概况临深仍是主力供应区，中心城区供应严重紧缺

2016年东莞七大片区住宅供应量依次是：临深209.67万㎡、滨海156.06万㎡、松山湖152.68万㎡、水乡137.91万㎡、东北片区120.89万㎡、大石龙78.43万㎡，中心城区60.64万㎡。数据显示，临深片区依然是市场供应主力军，而中心城区供应量最小。随着土地资源供给减少，中心城区住宅供应量也逐渐减少，2016年更创下2006年以来新低，中心城区供应严重紧缺。除了中心城区外，松山湖片区和临深片区供应同比下降幅度也比较大，分别为36.02%、7.25%。房地产市场-东莞概况供应紧缺制约需求释放，市场成交高位放缓

受政策宽松刺激，外加股市低位、深圳房价加速上涨，2016年东莞住宅楼市成交继续高位运行，但同比2015年高位有所放缓，全年呈现“先扬后抑”的走势，究其原因是：一、供应紧缺是制约需求释放的最大原因。2016年东莞控规调整耽误了许多项目工程进度，新增供应减慢，而上半年楼市成交异常火热，库存消化速度较快，供应明显跟不上。二、10月后东莞政策收紧抑制需求释放，市场观望气氛浓厚，楼市成交加速大幅降温。房地产市场-东莞概况

从月度走势看，自2016年初开始，市场延续2015年的火热态势，1月份东莞住宅楼市成交量以146.76万㎡创下历史新高，接着2月春节市场成交呈现常规性转谈，但春节后市场回暖速度很快，成交持续保持火热势头，日光盘“遍地开花”。从深圳出台3.25房产新政后，全国重点热点一二线城市陆续跟进收紧政策，市场观望情绪逐渐蔓延至东莞市场，加上东莞房价高升后，刚性需求受抑制，深圳客投资回归理性，三季度东莞楼市开始发生调整，深圳客成交比例出现下滑。进入10月，东莞楼市迎来重磅一击，东莞首次出台限购政策同时实行限贷限价，楼市速冻。影响：一方面，东莞实行限购导致部分客户失去购房资格，另一方面，限贷收紧导致客户购房门槛提高，尤其是多家银行对144方以上住房要求首付款比例不低于6成后，严重扼杀了许多改善及投资客户。受新政影响，市场观望情绪加重，客户购房行为趋于谨慎并回归价值，四季度东莞住宅楼市成交大幅降温。10.6东莞楼市新政核心内容：本地户籍限购2套；非本地户籍家庭购买第1套无限制，购买第2套需社保或个税证明；恢复了《商品房备案制度》，并且要求：商品房实际成交价格不得突破备案价，下浮幅度不得超过15%，房价一经备案两个月后方可调整备注：2017年4月10日，东莞出台最严楼市新政，新政对外地户籍做了更严格的限制，首套需1年社保或个税，同时对转让也做了需取得不动产证满2年的限制。房地产市场-东莞概况

2016年东莞房价不断冲刺天花板，全市住宅成交均价暴涨至13687元/㎡，同比2015年上涨40%，同比2014年上涨49%。究其原因：一、大批深圳客持续流入，较强购买力推高房价。二、投资投机需求十分活跃，迅速炒高房价。三、三级转介不断做大，开发商将转介成本直接转嫁至买房者身上，进一步推动房价上涨。四、品牌房企项目增多，带装修项目明显增多。房地产市场-东莞概况住宅消化周期探底回升，供不应求矛盾逐渐缓解

截止2016年12月31日，东莞住宅库存量438.34万㎡，环比上升13.67%，根据过去一年的市场消化成绩计算，12月底东莞住宅市场消化周期刚好为5.5个月。今年上半年年楼市火热，新增供应速度跟不上成交，库存加速下滑，直至下半年，随着热点二线城市政策逐渐收紧，深圳客观望情绪加浓，又受东莞10.6新政冲击，四季度市场成交大幅降温，造成库存加速回升，住宅消化周期快速拉长，供不应求的矛盾逐渐缓解。2017年东莞房价涨幅明显收窄，预计涨15-20%住宅成交量预计约700-750万平方米，同比减少约15%-20%房地产市场-东莞概况第三部分：全国政策环境预判对中国未来经济的增长形态的判断《中国经济新方位》“展望未来，我国经济运行不可能是U型，更不可能是V型，而是L型的走势。经过调整后，中国经济将进入质量更高、效益更好、更可持续的新的发展阶段。”解读：第一次完全否定了未来中国经济反转的可能性从中期看（5年内），中国经济增长的动力无法大幅增加，而经济转型亦无法快速完成，房地产对推动经济增长、维稳经济的重要性不变。分城施策不再搞“一刀切”的意义：在于通过“分城”避免“一刀切调控”对宏观经济以及整体房地产市场带来的负面影响、为抵抗整体经济下行压力储备发展动力。解读对当前国内经济问题的判断“聚焦当下：尽管企业经营分化加剧，但过剩产能出清加快，新兴业态兴起，市场活力增强，投资者信心提升；尽管就业仍有结构性压力，但总体依然稳定；尽管部分地区和领域财政金融风险累积，但不会发生全局性系统性风险；尽管国际金融危机影响犹存，但全球经济正在缓慢复苏。“解读：管理层认为当前经济的韧性增强，经济可以经受住系统调控、房地产调控的考验在调控之下，认为可以承受在局部地区产生的风险（如，房价阶段性下跌）就业风险可控：承认企业经营分化的合理性；认为转型、调控可能产生的就业风险在可控范围之内