q山水芙蓉国际新城策划方案

PAGE1PAGE46山水芙蓉国际新城VerdantPark整合市场攻击策略案StrategyAd.Planning【引爆亮点shine,andshine】博思堂Birthidea广告2000年9月18日一、我们现在遇到的难点是什么？市场判断：1、长沙地产一直受市政变化非常缓慢的制约，地产市场的空间不足，98年前地产一直围绕五一路、伐芙蓉路市中杂心开发，特欺点是项目规由模小，市场惹影响力不足闻，98年市士场的领导品静牌是鸿园；登99年，长痒沙地产真正渗进入市场化悟，地产发展界的速度开始浊加快，系列甘领导品牌的织出现正是市候场变化广的佐证。1竹999年市份场领导品牌弃京电花园、贞城市花园（粉湘泉）、名艳都花园；贺3、叮捷2000年遍，长沙地产象开始逐步成弹熟化，地产膜开始呈现多剂热点发展，啊除新出现的型维一星城外节，地产从已郊区进行了剑非常明显拓条展，新华联欲家园、梦泽蚁园、王府花别园的深受欢欠迎程度，已趟经得到市场凯的认可。欺杂料晚狭絮深摧捎4、隔贪但就目前为潜止，市场的畜接受程度尚佛在于烈士公只园一带，买迹家没有心理洁准备跨越此匀区域。立5、庙肆烈士公园成芬为市区向郊眼区化发展的楼第一道封杀杜线。疤6、需举《山水芙蓉篇国际新城》邪位于长沙县烫，对于买家千而言，交通诚距离不远，会具备良好的纺发展潜质，跌但目前心理硬距离非常远贪。帮亮剩肌司市场难点：爆奔◆裂灶心理距离较在远仇二、槽我们如何克努服心理距离钱较远的难点厕？纹难点：心理部距离较远锣解决方式：壁让买家到现老场堵鲁断前提：强势村引爆点鸣龙撤旁三点突破消脖舟诵1、攻击楼略盘代慎丢◆球突破第一左封杀线，让众买家看到希摊望。微鹅售邻踩抹犹候始别恒践蒸夹童义2、攻击买毅家皆禁晚◆胡虎给买家足够碌的诱惑，让究买家建立信声心。疮狐边膀努泳锣东漆据傍制笛须门萌漠3、攻击市慢场破飘栽◆甩建立劲第一领导品浮牌，让买家锡持续性到现庄场。踢棕榴解决方式1禾：必须突破药第一封杀线引1、第一封捆杀线的状况阅直岔俗名称嫌福锹还缎特点滥嗽诱销售状况路拼睡件工程状况弄装状砌竞争潜力打前乘宣新华联家园持仆踏规模+环境纠凳舌非常好预楼加恐全部封顶歌举飘睛没有，很快蚁会消化完，膀出局。趋睡亡茄梦泽园评县谁跨规模+环境河霞权未开膀息将宜问无眉毙肉余条件非常好匹，但指导思肤想有问题，榆如果动以多大层花园洋房脏区，钓市场影响将残非常大，利矮润必将非常间理想，但目馆前动别墅概踪念，市笋场太慢，切舞有风险。目之前还不敢最坐后断定不具淋备市场威胁愈。倘蹦鞭诉王府花园煮间缩规模+环境袖切户非常好蛮宇拐效太慢，无形伸象域绞全部高层，懒卖点是中心款庭院，首次条出台200蜻0年4月，骨销售超输过20%，洋非常具市场石威胁。昆搂总集2、第一封叼杀线的竞争银潜质界邻数望名称缓雷徐展示中竭心悠贷栏样板间趣辅驻示范环境蛮相穿脊物业管理形芝象秤茄搜现场信奉心蚂京题宣传资裳料和约蔑淡免阵蓬新华联家园玩档台有，差浩鼠怖无警毒怎舍无悔类柳铺屋无铲奴据臭岛工程形膛象好碗毫赖差它姥屿渗梦泽园然采咬混有泼迫县饮无论毛浪府无赢拖划游妥无弱佣错临证无爪桥烫宁文无点窄主摔王府花园梦难追耀无丈艇悔池无朴英梁挨无彩堪劳泉宅无村怜抗痰钻动工办谱叔业无叨稻舱贯突破策略盾：第一封杀命线的弱点在伯于价格+现防场没有任何贱希望。《山军水芙蓉国际顽新城》突破蛇点在于价格馅与现场专业衔地产氛围。障习益吃3、现场核淋心攻击点：洽防攻击节奏帝搜皆替第一阶段窑动燃蔽贫持具第二阶段厉弟数躺倡秋准第三阶段阀背路绪协时间结点丝辛筛提◆兰正式销售赞前五导新乏总绪◆撇从一期出外立孙面块教渗可◆垦他一期入伙脸核心攻击点舞叹碰蒜◆理挑示范环境不付剧库鄙隶◆生筒示范小区峡挪爹融俱导◆鄙责示范生活璃价应导殖箭宜酷累才◆购殖展示中心雁◆宏瑞样板间抱爸注鸭解决方式2粱：攻击买家酿信心的建立慰1针泪吓忽权威性概念帮：国际新城蚊叉申探1、世界大仪师联手力作农师◆拜泛亚易道（杆世界排名姥位）：环境演设计继壮跃迎拦领顽饺而束裂突继希影腿年冰堪绸母逐花层◆填室内设计大去师：（高文洁安）虎标动杂畅编隐枝未安活暮姐彼供疼坡效洁事世擦街牛◆拴英国物业管齐理：（第一迹太平洋戴维领斯）厕出度兽波君池尘便静帆丸构收薄左圣廊根园备暮丹套◆挨国际双语幼渠儿园：戴维链斯国际学校纽徐皂麦惰建死乎幼视产遍页糖鸽冻乏霉紧佛留凯酸免◆禽国际会所：谈（美式会所潮）刻抵苏相勾仰搁逢闪孔粗瘦枕累阳砖替挽承捎寨平愤范◆盆建筑设计：血（新加坡）掩级谜泳坑偶业结架朱枪嘴矛役隐2、大长沙背的明天匀补山笔◆渣政府：长沙诱、湘潭、株寿洲组成大长女沙贸彼秋铁俱评权凳映争睡悟慎南屿渐蜂贩3、权威性蜡证明能饶立风奶回◆摸国际皱金块奖？最宁佳人居环境葡奖？膜傅验殖信心的建立宗2译啊伪略新的生活方国式滚拴佩狭终极生活斗碰士◆伴花园洋房+臂联排别墅+立独立别墅游国际生活寿友愁◆窑山、水、树坦、翠鸟的优皂美自然环境港或纷背将随栏旦离勒及帜害接泽健康生活唇展俱◆窃健康概念的杏展现，养生杰会所、家庭篮医疗档案等哲见族昂坛牛派抛家餐彼医椒困度假生活茧继疑◆曾5+2度假罩式新生活胸雨抛谱称单柿早段塑骆乖壤蒙灯栋梁起点沉共被◆陕国际幼儿园随、国际小学积、国际中学许概念玉仰孩伴法执抛因商组葱刻吵仇它超值生活竖虎兔◆应大长沙的明甚天核心点羊涌青冈界伙统村焦喇混毯恭昏悉未来生活斑波凡◆盯旅游区的发赚展概念栗辩含形啦库心昏叔嚼析算顷延协持续生活唇虑秤◆劣经济发展区挎砌第解决方式3淡：攻击市场季粉计核很目标1：控秘制市场，销缴售击穿市场润糖目标2：形粮成并保持领蕉导品牌羞目标3：不纹断刺激目标裳群到现场业竿卷1爱菌输绵浪度铁2熊杂堵鸦截脸计3远踩勤题续沾享4等吴耐迫罢这肃5迈坚急擦控制长沙交护通干线环毒包控制长沙目猜标群眉鼓恐伶控制地产目脆标群抗吼秆鞠控制目标群袭到现场登耕享控制营销目固标群诸牙排五一路语栏贡突淋明平和堂外卖呢场饱厚顿掀地产展销会誓鹰灯险致主要路口导笔示蕉琴答常商场招示布踩伞袜谷括冤涨6祸冈熔止禁告幼珠7狱次奉钉喜止汉8筒睬灵就恶屡鸟控制市内暴棵露点丰柴植词赴控制信息点虽蝴东跃役控制旅游区双堤吸秋钓怜主小天鹅展示悲中心绕雁略肃拨媒介宣传推浊广戒贵丝闹户外路牌古三、雪如何进行整昌合作战布局亦？桶阶段：贿诚钻段准备阶段骤望浴搁浑第一攻击阶惜段争心虽凤第二攻击阶近段南捏季粪第三攻击阶负段讲慌呜窝第四攻击阶悔段松谷刺2000计.10.8听-2000击.鸣11复.杆8滑李仿200垄0.剃11宜.8-20膜01.3循线傻崇2001谈.4赵-市200稻1烂.9建馅笔亮桃2001.占10萄-费200毕2.5肆茂召奖2002.寺6-200款3筛.5告核心攻击点天：尚县◆柳股广告造势最拍蔑汗梯◆菌地产秋交蜂会闪太自表◆烦现场展示毅起山升乱◆醉1期示范剧小区炭盆丧她◆端生活方式核阳惹阀世界大迫师联手进长陶沙零婶炊级苦旱全倘冒朵展示中心+袜示范环境盲卖惠杏晒姓五动袄锡马乔呼结忙体皆正迹+样板间厘支持点：皮积虹◆壤征文开始架泛领愚讲◆飞市内展示遗中心恒急善膏星满票锹吗匹◆香1期入伙咏插劣秆贺悬今天，你怎欣么生活？产套城肝茂质叼棕◆呢现场内包吃装膀首叮哈旅浊颂甜骨宣传资料到资位倒撑厉绑◆晕现场外包册装策摔统亏◆匪往VIP厨免费会所开碍放雄验纹◆匙现场嘉年朱华活动脆◆块封杀五一伟路估应袖御◆桂通路包装霜到位款高惑当◆昌现场大抽规奖慌括催砍浑盐蹄支笋诵勤◆晋物外卖场糠幸原现赌◆绿墨地产展销会涌润间板渗遇喉饥丢解会◆妻营销媒介驳四、晌如何进行开餐盘阶段作战歇布局？腿羽词阶段：比呈剃雅2000.抄10.8-烧11.8睛辈冶朋甜侍2000.牌11.8-机11.11听氧镇吗2000生.11.1膀2-耗2001糟.1.8拨延氏际2001.光3脸返蝶核心攻击点叨胶但◆失竿前期造势铺项垫稍菜钞慧判◆皆地产秋交麦会促汤谢醋◆扑德市内展示中罢心昂勉间愧伤◆饲现场展示伯中心版火添尊战术1：猴广告造势渠卖撤伴真战术4：展缠销会污锻嗓线战术5：控活制市场浪竟糠两殿战术9：沾VIP孙免费会员卡饺惊筑是狭醋滴世界大师祖联手进长沙鉴医述人海券战术刷涂恭石漠人海释战术统罗秃撤酸穿回员毯珍厌矿沟纺猴慕浇舰趋铅驼战术2：征杀文开始女尚杨忽亿偿崇剧缎阀药战术6：模葬型巡回展影桂愉会战术10：陷现场大抽奖喇苏恋雨库庙店臭今天，你怎姓么生活？滩岔甲钓希串鞠快慢致外卖场平和烘堂际写欢献散呆先望势战术3：控仗制长沙助播针凭波基茎携蛾康撞战术7：营盾销媒介牌凉话落议战术11：煤现场嘉年华虎重梯使硬售解奴封杀五称一路哪矩融临膛尘战术8：现植场外包装艰伙队折棚勒椒召倾粪骤落招训煤朝耍扁革解锁硬邻战术1：狼广告造势炊翠鸽许右◆挥主题：世盐界大师联手毙进长沙，悉川心打造国际寺新城。栽血织◆判诉求点：枯1、厚建筑设计：斑（新加坡）疮填组谜掠饮咐调2、泛亚易等道（世界排茅名位）：呢环境设计笛秆佛腾察姑的肤念啦距也器携3、室内设辞计大师：（培高文安）大剪刑雅攻姜齿粪4、英国物华业管理：（知第一太平洋芹戴维斯）茄烦私某湖浅准医5、国际双求语幼儿园：良戴维斯国际惯学校出纹熟临惯乞割涛潜存丧藏锣灯李泳轿纵既眠漂乘熄歇忌◆斧媒介计划旋一览表（1俯0辱.8-11旗.8饼）蚕Med赔ia私盟Progr父am卧还Tim风e章Oct府背疫席会忽贺降格隙津寿铃孟技连乘塘Nov趣纹膏区蒜菌稻扇居俗井掀雁1副23鲁456顽7蹈891岔011饥1213瞎141趋516圾17贺1819毁202所122躬2324址252帽627杆2829报30屠311意234猜56朴78婚售迫肾疫世援奉F况撤刻归F驻董渡泳悦F宏秀扰纸眨杏甲F门岭化射F瞎知New素spape奖r啄佣长沙晚报异皱4次胁肌抱顺屯缩毙处嫩1件倚镇络丑1禁奔截齐园暴1虏塔养谣1复敬庙哄戴半彩寨战术2：汇征文活动辩怨切旱◆御原则：皱巩1、形成一碑个关注话题献，吸引更多同的人关注《钉山水芙蓉国歌际新城》。眯宾属餐魂剖丘倘2、有效地矛积累目标群脆，并调动其善成为我们活视动的参与者跌。献数妨自◆饶方式：禁粗为期1个月拨，颁奖活动犁于展销会现饶场举行。钟奖励方式：羡醉1等奖1名掩，（奖《山竹水芙蓉国际叮新城》花园恰洋房1套，膏价值30万齐元。）泄延疗2等奖3名强，（免《山迁水芙蓉国际画新城》花园蜡洋房首期款净，价值3万窝元。）陷轮疫径目附泻肾乒3等奖10骨名，（免《泳山水芙蓉国慧际新城》花付园洋房首期厘款中1万）稼竭津耽◆桶征文主题递：垒今天，你怎誉么生活？舒易早战术3：控滤制长沙市场遭锅谦婚◆尚目标：框数封杀长沙的旬交通主干线侧五一路，等破于控制长沙妨市场。猎位置选择：命挤1、平和堂揭五一广场潜甚鄙依2、沿线醒淡目墙体讲侵眨息◆辆效果：吸逃只要1块就椅可以，但一叉定要大，一彩定要有影响适力。呜锣凉匆◆尊方式：夏行由于换画面跑的费用远远灯低于报纸媒压介的费用，贝因而建议采维用营销媒介摄的方式，三袖个月换一次文促销主题，蛛在传厅递销售信息桃的同时，让兴市场不断有智新的刺激点阵。恶其兔战术4：展梯销会煎粱喘涝据呆崖潜洁棒敏母债枣汽馅锤婆课原1、大型墙埋体招示布钩陈帮遭持耍拾字肚板宰汇伪酿判筝律满航贞2、弧性形蜘象墙斗门荒弦工榜质编化2带烟接姑辱父或画蚁窗祥3、模型：省整体沙盘、伪1期建筑模差型、1期分骂户模型墙右巴猾耻锄赠愧姐6研3倒赵油紧购康串朝返葡作挑4、展板纸仪给扰幻泪支4记狭尤末张姿举辱刷攀室格5、接待台矿识粥那宽昌角辰能济5懒踢7翁隔阵翠举录获渣麦库6、现场介粪绍会（老外声）娇券抢穴恭三杀谣份茎努8目缓渗痕卫顾誓组券肾议6、征文颁性奖台粮粪唤巨讯丰芬鸽量熄活彼纠驶级赛装减选7、礼品（芝棒球帽）改筑浮叫袭嘉把姨夕扫军余那适饶尼福刮枯有8、人海战进术萄普蜡罗贝颤轰食周俊1垦腿吃笋封恼委祝览胶趣泳司土◆爷棵现场要点：筐矿1、充分施奴展永泰营销赚人员的人海察战术。墙2、现场的诸目标是成为耻关注中心：顾第一天产品卫介绍会（有蕉老外参加）图第二天征文魔颁奖奇第三天礼品满派送（添表陶格）盗3、采用无基线脉，通过偶声音控制现陆场。照苏战术5：控麦制长沙市场叙岸目标：充分扣发挥200然营销主力的伪威力，完全松覆盖市场。秧控制区域：妥敢1、平和堂结、东汉等五红一广场市中畅心核心人流距地带聚例姨啊2、阿波罗咱商城等区域午商业中心卡流享倍致最传盈败3、证券、共银行、外企茂等潜在目标揭群单位圾棋右豆◆搂方式：（躺永泰营销部况制定）鸡睛材战术6：模塑型巡回展圣契机：年底释是购物高潮劲期，商场的灿人气最为旺沫盛，控制核牺心商场，等垮于控制整个晚市场。持方式：以模套型巡回展为帜核心的外卖页场展示活动铁商场选择：餐惜1、平和堂滔中庭披2、阿波罗谅商场要点：幅23窝妨虾咳既躺叹塔1、模型甜姿库蛙沉勉寄4撞算建元漠捷贵线禽泡2、形象墙棚1轻捕5标负饥钥暖美接3、挂幅宾乏披跟宣截催眼良性剑指冬压踪乒4、画架式态展板继皮走静镜烛7驱环潜植6敞揪尤授没贵储歌5、洽谈台恰急六件躁鞠期就傅瞧肢棍未涂筝慰6、商场外身墙大招示布阴限救辨猫瓶穴许界拢画污朽容贷臂7、看楼专惨车伴隔归战术7：营刊销媒介休玻夺我◆丢契机：薄同样利用年跌底商场人流也量大的特点缩，同时在各批大商场进行爽招示布，以滩在同一时间械将销售信息谋击穿市场。夺方式：采用子费用较低的倾大招示布形把式逗◆析时间：统昨一时间，新椒年10天。嚼饭祥赠◆句商场选择跑：各区域商柔业中心帅缎叨五一广场事这套平和堂貌侍识膜妄鹅盼番灾勉肆牛逃疤袁家岭拥吴蔑艘友谊商店、较阿波罗商业识城坊六元膀任份临这尺旨步寨印亚韭菜园易臭立后友谊商店餐迅港转社球兆借惭钳不暑港艰火车站娇电堡网阿波罗商业觉城只民孝弹啄机惑客宴西仁盐糕直东塘应乳吊确东塘百货商钱店茎类农战术8：现说场外包装逝惧浓喜饲经按丹康取答旨哭愈勇选茄1、路口导甘示牌丹帅胡叶棒烘情医业蜡砖钥僻玉制案辉2、系列形蓄象牌茄餐枝哲荐岭角掉盗鹅苗拢碗额白散雁3、挂旗咳蹄惭偶青糕知5肚叨2框壶乐描妹世炸肝匙4剧、形象广告庸牌棒货棵欧挥通性3案翁绑宅锁苍钉冈态稳5、展示中腾心导示牌呢装馆月灾4责耍斜惕断煮沈扇啄伸迟己谁幸稍挡看蔑点考辰身3演寨阳井腊泽兆1恩目标：让买奥家到现场能希够感受未来缸的希望。煤◆狭方式：以煤楼盘卖点的怎视觉形象为琴主，与现场洒的环境氛围汪相结合，突圆出项目的感丢染力。洲万州战术9：凤VIP惰免费会员卡部纸恶装忌舟姐括稻堪蛇相峡案例：和记爸黄埔/上海得梅龙镇广场涨窜屑由于梅龙镇令广场的位置松比较远，其掌以会所作为记吸引人群到乐现场的方式启，及临时焦VIP芽免费会员卡矛,旧持卡人可以埋免费在会所租消费三次，事如果其带来握的客户中有恒人成旨交，其再将杜获得2个月粒内的免费使贱用。投结果眼：会所成为落邀请朋友聚摸会、商务交帮谈、家庭度忽家的地方，猾会所独特的剃吸引头力，去闹的人非常多喂，销售局面孙也迅速打开吉。馆◆怒目标：多叹功能谊VIP隶卡，不仅在序展销会形成幸热点（折扣章卡），而且锡在展示中心后开放时，让蚀卖家到现场嘱，通过感受皇现场大昌门、示范毯环境、会所馋、样板间的叼魅力，激发耐买家的购买惜欲望。锈前提：不同候阶段不同使嗓用方式。佛方式：前期验展销会、市熊中心展示中铺心登记资料沫的客户，均这可以免费赠肠送一张；背房地产展销坏会，可以作觉为折扣卡，壶吸引买家的房关注；扣锤阻现场开放后舌，免费试用必，已经成交痰的客户免费辟；未成交客大户免费试用贼3次；如带酒的朋友成交甜，则可免费伐使用1个月壶。步战术10：牙现场大抽奖与已烧暑东维李据梦峡阀指肥初匠邀对聋脱餐◆虏目标：消红除到现场心各理距离太远例的障碍，人妙们只要到现肌场，通过现伴场的攻击，码彻底击穿买诱家的抗拒力他。印宅考过型◆誓参加人员掀：已经买房差的客户；每抚剃腥蚂眨稠戴资料登黄记的客户；扣绿歉蒙墓恒隆双媒体宣汁传带动到现遣场的客户；饱否每捏爆◆隆方式：现昼场开放日的斥当天进行大米抽奖。瑞符贞娱灶廉湿到现场的沟人员需要到冷展示中心领浮取抽奖券，茧并将副券投塞入抽奖箱，愁上午11催:00技开始进行现矮场抽奖。知追乌然蹈◆孝准备工作火：抽奖室外致场地布置列消护滨微却划土奖券的与制作、抽奖三箱捉耽稠努优抛骤今奖品的择准备度育缠湾飘独惰龄抽奖程兰序的指定别战术11：气现场嘉年华甚源稠疤唱焰捞育时间：现场斗展示中心开弯放日留地点：大门展口-庭院-膏会所前卸拣◆妖目标：充乌分利用现场复空间，营造仿就象巴黎街贷头的度假氛闸围。蚂邮兰◆摔方式：欧数式街头休闲依市场，有商蒙业剥筛浓烤香肠养雪糕车刮咖啡廊蓝古玩小商品伶菲林宝立来板有娱乐削枪顺赶俄罗斯闸“并欢乐小丑念”专印第安圈舞仓俄罗斯魔术血有休闲成器纪“奸千面人创”旬形象设计拖街头速写屿剪影耳手