人信地产公司项目管理手册异地项目公司

房地产开发企业全面管理体系（GMS）文件房地产开发企业全面管理体系（GMS）文件财务主管舍湖北人信房沫地产开发有愚限公司鞠项目管刺理手赛册林（适用于异或地项目公司镜）受控文件受控文件想版本：笛A岔审核：脚醉眠炸批准：是持有人：截编号：遇HBRX-屋GMS-0炭5摊2005年快月复日发布腔2抓005年厕月日尖实施

目录1.1项目等级划分标准41.2一级项目公司机构设置51.3一级项目公司定岗定员标准61.4二级、三级项目公司机构设置71.5二级、三级项目公司定岗定员标准81.6四级项目公司岗位设置91.7四级项目公司定岗定员标准101.8项目公司经理工作条例111.9项目公司组建、解散与员工管理办法222.1项目目标管理办法272.2项目后评价实施办法313.1土地投标与土地储备工作规程353.2项目可行性研究管理办法373.3项目证照手续办理管理办法423.4设计委托与设计评审管理办法443.5设计变更管理办法48撤3.6园设计改进控鉴制办法沿咐52碑3.7辉项目招标管裁理办法异债53贩3.8照项目资金预垒算管理办法卡弟56半3.9嘱项目成本核揭算管理办法坊舱62优3.10烤项目进度括控制管理办池法款馅65会3.11乱工程量测投量与签证管处理办法奥疲67纤3.12宫配套隐蔽叮工程成本控霜制办法情滚70甘3.13革工程结算块审核管理规丸程暑赚72智3.14患工程质量午控制管理办桨法摩朝74顾3.15沟物业交接煌与验收管理课办法型臂77的3.16邀行政管理雁与后勤保障柴实施办法姑坊79间3.17愈应鹅急名事件幼处乘理办法捉陪83女手册说由明俗2005年堡是湖北人信严房地产开发沉有限公司发讯展的重要阶蚊段，为了继养续强化管理掩，进一步提宰高市场竞争丝力，保障项现目制的稳健食推进和有效仪实施，公司自组织编制本强手册。容1、本手册相是公司推进跪和实施项目屋管理制的纲浆领性文件，牌由三部分组匠成，包括项钳目组织管理边、项目目标幕管理和项目忽流程管理咸。下葵2、本手册锅是公司管理俊制度的重要原组成部分醒，主要是对领公司与项目限公司之间的吃工作关系进鲁行了系统规紫定。佛3、本手册暮适用于公司斑以下项目管汁理组织，包床括：厕⑴贫异地全资、谷控股项目公侨司；伞⑵倚参股合作项掌目公司。赴4、除单独输规定，在本萄手册中，湖到北人信房地敢产开发有限加公司简称捧“孙公司耀”把或乱“绞总公司排”胡，所辖各种袭类型的项目愈管理组织统于称宵“持项目公司踏”枯，项目公司轰经营负责人唯统称泥“潮项目公司经刷理修”软。锣5、本手册绞运用过程方弹法的原则（才PDCA循烛环），识别星项目管理及倦过程控制的介关键点，保案持与公司其洞他管理体系向文件的一致知性。悲6、本手册丘为公司受控群文件，手册寒管理的所有袋相关事宜由倘公司人力资祥源中心统一贫负责。手册谅持有者应妥嘴善保管，不倍得损坏、丢栽失、随意修禾改。未经批番准，任何人格不得将手册需提供给公司泰以外人员。木手册持有者琴调离工作岗挡位时，应将割手册交还人腔力资源中心肯，并办理核伟收登记。妙7、在手册袍使用期间，校如有修改建奉议，各部门条、项目公司搬经理应汇总屡意见，及时富反馈到人力码资源中心。菊人力资源中链心定期组织球评审，并对铺手册进行必声要的修改，谷以确保项目瞎管理制度的嚼持续适宜性殿。用8、本手册拾由公司讨论卖通过，总经棋理批准颁布亲后施行。佛第一部分销兼项目组织管刷理谦1.1夹项目等级划柜分标准朴为便于对不辜同的项目公报司进行组织庙机构、定岗子定员设计，殿依据项目开圣发规模、投画资总额等因随素，将项目锐划分为四级垫，项目公司腐的等级与此切对应。具体你标准呜见下表化：出项目等级划筛分标准表香项目等级愤开发面积（醒以规划局批雁准的规划方移案为准）㎡款投资总额（读以公司决策伴委员会决定厅的投资额为击准）万元池一级项目勒30万以上述（含30万斯）普60000小以上（含6茄0000）经二级项目习20～30电万哗（含20万毯，不含30德万）河40000茧～6000燕0伙（含400予00，不含猫60000俱）矛三级项目梦10～20粥万倡（含10万隔，不含20刑万）绳20000愈～4000管0楼（含200小00，不含盛40000催）啦四级项目柳10万以下斯（不含10词万）股20000构以下（不含智20000抖）派注1：以下乌情况可以对止项目等级进尚行调整：觉⑴视以高档商品俯房、公共建洒筑为主的开粱发项目，在歪确定项目等某级时，同等忍规模可上浮贪一级；或⑵释属于危房改档造区域内的配开发项目，张在确定项目絮等级时，同祥等规模可上码浮一级。月注2：特殊幸情况下开发跨项目（如阶法段性项目）膝的等级确定静，由公司决惹策委员会决碌定。突注3：由于是影响株项目等级的瞎因素较多，碎本表仅食是参考标准赏。具体某一汉个项目的项激目等级的确年定由公司决覆策委员会在庭综合考虑多部方面因素后雾研究决定。裳1.2达一级项目公言司机构设置项目公司经理项目公司经理项目公司副经理财务部工程部营销部综合部项目公司经理助理成本部说1.3轮一级项目公绝司定岗定员哲标准免部怖周门触岗位数极岗位名称〔堆岗位人数〕焦定员人数音――练2观1、社项目公司经挣理甜2、裕项目公司副均经理〔叶1卧～烘2泉〕那注：也可设屑1名副经理寨、1名经理旦助理。拣1蝶1～2撒综合部斯5难1、陵经理弊2、剂人力资源主撞管驻3、脖行政欺专员（兼司盘机）居4、司机肿5、伪工勤芽人员议1牧1苹1赴1炎1赔财务部帖3体1、印经理彼（歼总公司委派梦，不占项目踩公司定员标引准）第2、挖会计醉3、孝出纳辣0族1柏1吐成本部属2凭1、氏经理兼土建哈造价师彩2、思安装造价师裳1嫁1烫工程部镰6坡1、继经理捉2、劈土建工程师聚3、寇给排水工程事师桂4、丢电气工程师笛5、第景观工程师略6、澡资料管理员临注1：为同址期施工面积久10万平方择米。每增加面5万平方米猴增加2名工女程师。饱注2：现场嫂工程师的配闻备与委托监僻理方式、深魄度和监理公降司水平有关牢。友1垃2座1达1勿1午1吨营销部辅5没1、提经理货2、营销策歇划主管气3、残销售主管断4、舌客户服务专朝员槐5、姓置业顾问剂注：根据项之目销售阶段既、销售任务牙配置置业顾握问。撇1萍1汤1雪1岗3～7盲合计小23秒25～欠30怖注：项目公托司成立后，练项目公司经膨理提出组织振机构和岗位尘设置的定员秃标准，报公罚司人力资源搜中心审核后翼，袄报请军总经理批准蝇。限1.4立二级、三级躲项目公司机瓦构设置项目公司经理项目公司经理项目公司副经理财务部工程部营销部综合部项目公司经理助理斗1.5绝二级、三级呢项目公司定朋岗定员标准羡部愁忠门趣岗位数袍岗位名称〔莫岗位人数〕缩定员人数研――表2荣1、冲项目公司经认理线2、渗项目公司副桨经理染注：也可设池1名副经理免、1名经理狱助理。悦1蚂1岸～布2驳综合部来4祖1、编经理昌（兼人力资却源主管）弃2、和行政某专员锯3、鲁司机丢4、工勤人让员横1进1伤1骑1酿财务部纺3慧1、委派财言务经理（或熊财务主管，慌不占项目公秒司定员标准移）宇2、屠会计技3、糖出纳削0鱼1视1嚷工程部浅6驳1、具经理〔兼晚工程主管疮〕模2、工程造用价主管惊3、脂土建工程师韵（兼市政、控景观工程师碗）绘4、言给排水工程资师支5、玉电气工程师粘6、搂资料管理员泼注1：为同鞋期施工面积社10万平方眨米。每增加蹈5万平方米益增加2名工骑程师。砍注2：现场经工程师的配稍备与委托监伍理方式、深皆度和监理公畅司水平有关斥。记1惜1细2泉1锄1茧1腔营销部庙4翠1、链经理（兼销隔售主管）叛2、营销环策划主管爱3、品客户服务专阿员烟4、救置业顾问〔州5歌〕沸注：根据项凶目销售阶段衬、销售任务肯配置置业顾烫问。沫1满1工1绒3～6刻合计炼19央20～25俘注：项目公邀司成立后，奉项目公司经尊理提出组织斤机构和岗位裁设置的定员俘标准，报公拉司人力资源碌中心审核后还，颂报请衔总经理批准量。醒1.6茧四级项目公撒司岗位设置项目公司经理项目公司经理项目公司副经理（或经理助理）工程主管营销主管行政人事主管预算员专业工程师置业顾问行政专员兼司机出纳委派财务主管客户服务专员俩注：四级项命目公司不设于立部门。像1.7熔四级项目公涛司定岗定员登标准那业务类别汽岗位数洒岗位名称首定员人数权管理络2模1、顶项目公司经抛理充2、蛙项目公司副购经理猜注：也可秤不训设副经理、屈改设燃1名经理助烂理。昼1颠1加行政人事棍2隆1、行政人锅事主管们2、肤行政茂专员兼司机券1院1番财务溉2动1、委派财鹊务会计（不言占项目公司按定员）煮2、还出纳醋0保1熟工程国管理侨4两1、工程主陡管（兼牢土建工程师痕）暂2、土建工糕程师（兼市驾政、景观工哀程师）粪2、安装昏工程师燕3、预算员贺（兼资料管缓理员）泳1蚂1搁1阵1渠营销省4堤1、营销主焦管炼2、置业顾乎问展3、福客户服务专虏员杆注：根据项害目销售阶段析、销售任务灯配置置业顾禁问。那1口3～5族1风合计弯14令14～15麦人背注：项目公朽司成立后，香项目公司经惠理提出组织她机构和岗位汤设置的定员重标准，报公中司人力资源股中心审核后勉，巴报请歪总经理批准养。滩1.8寇项目公司经歌理工作条例谜第一章延总则毯第一条惹汁为了明确项渴目公司经理勤的任职条件炕、职责、权梨限，规范项概目公司经理上的选聘、解陕职、解聘程朴序，加强对玻项目公司经生理的薪酬和誓考核管理，早建立对项目母公司经理的吊约束和监督叛机制，特制和订本办法。曲第二条拢项目公司经河理粒是公司在开泼发项目上的序经营管理负斥责人，是负板责履行合同虾义务、执行吵合同条款、计承担合同责避任的合法当集事人。项目山公司经理对许项目目标的奶实现负有与旁职权对等的退有限责任，族是项目日常奴开发经营工筝作的核心。筛第三条恋肚本办法适用付于公司投资左的、对项目板具有实际控充制权的项目去公司经理的辟选聘、解聘横、薪酬、考录核等。奔第二章乎项目公司经赠理的聘任万第四条待项目公司经镜理应具备以狼下基本条件部：柿（一）身体桶健康，具有乎大学以上学挤历，具有与执所承担项目倦相适应的中逆级以上专业前技术职称、庆五年以上的厉房地产开发荣企业工作经肝历和管理岗福位的工作经醉验；呈（二）掌握到一定的房地误产开发、工遭程技术、工刑程管理、市欺场营销等方歪面的专业技咽术知识和投曾资管理知识华，熟悉有关变规程、规范案、法规等；奏（三）有较烦强的组织协革调能力、判蹦断决策能力念和人际沟通角交往能力；摩（四）具有带良好的个人锐履历及职业涂道德品质记腰录，廉洁自湿律、诚实守俩信、遵纪守肉法、勤勉工坚作，自觉维凯护社会公共闹利益和企业医利益；将（五）认同矛公司文化，举认可项目开脾发理念；衔（六）在公蹈司工作时间温超过两年，劳期间担任部仇门负责人时复间满一年，蜓且连续两年咽考核业绩为蔬B（含）以线上。注：朵1、特殊情染形，经公司尖总经理同意谨，可适当放尊宽任职条件头。疗2、特殊项删目，公司可狡在外部定向藏招聘项目公才司经理，而饰不受本条第参六款的限制针。定向招聘剃的项目公司肌经理除了满迅足（一）～寨（五）条要絮求外，还应潮具有（1）仇“全程担任瞒过与本项目弹类型、规模地类似的项目智公司经理，船且经调查验樱证已完成项谁目目标”；毅（2）“在锈资质一级企唇业、明星企嚷业、明星楼扇盘担任过项盯目公司经理隶的优先”。甩人力资源中社心负责背景塘调查工作，凡并对结果负冒责。杨第五条谨帽项目公司经筋理的任职条蛇件需要调整千时，由人力详资源中心或御总经理提出推，公司决策筑委员会通过适。补第六条霸有下列情形内之一者，不似能担任项目住公司经理：观1种、无民事行兴为能力或者吃限制民事行悬为能力者；趟2析、曾有违法陈犯罪记录和扬不良信用记璃录的。柿因犯有贪污胁、贿赂、侵械占财产、挪社用财产罪或罢者破坏社会颤经济秩序罪角，被判处刑稀罚，执行期兆满未逾五年泰，或者因犯地罪被剥夺政宾治权利，执本行期满未逾途五年；慌3诊、担任因经册营管理不善线、未能完成扮项目目标的贩项目公司经缠理，并负有稻个人责任的贝，自离职审介计完结之日先起未逾二年茄；清4感、个人所负占数额较大的落债务到期未抵清偿；锋5宪、个人担任塑与公司业务愉有关的公司摇或企业的负检责人，或有开兼职工作；付6挽、连续两年联考核低于同捞级别人员平漫均考核成绩尿。郑第七条众聘任的方式恶聘任方式有月两种：竞聘延和决策委员呈会研究通过程。辆（一）竞聘中聘任程序融（1）公司越人力资源中救心确定岗位争聘任条件并金提供项目相槽关资料，在如公司范围内攻公布；品（2）公司铃人力资源中汁心对竞聘参全加者进行资殊格审查，并纺组织进行综蔽合测试；医（3）根据乘综合测试结帮果确定初选礼合格者；凉（4）初选逗合格者进行画竞聘（以项夫目方案竞聘鹿为主）；数（5）综合僚得分前三名刺为候选人；判（6）由总区经理从候选倡人中通过谈叮判的形式确厅定入选人；浪（7）由总蚂公司决策委拐员会研究通跃过；将（8）由总傻经理聘任；砍（9）总经涂理与项目公膝司经理签订洞《项目开发司经营责任书知》。奔如公司内部毒无合适人选斜，可通过社而会招聘方式茂进行。社会敞招聘程序遵正照公司招聘颗制度的有关懒规定。跨（二）决策理委员会聘任即程序柿（1）有意纳担任项目公判司经理的，评与总经理进腾行沟通；或粗者总经理主喂动与拟提名男的人员进行仁沟通，双方纳就项目目标造达成一致；朴（2）总经椅理提名；呆（3）由总愿公司决策委抛员会研究通鲁过；观（4）由总共经理聘任；蒸（5）总经诞理与项目公悔司经理签订扫《项目开发接经营责任书认》。梅第八条半聘任期限漏不少于一年唇，不超过项粮目的开发周撑期。石第九条辉纯公司决策委刑员会未通过畏项目公司经耻理人选时，介总经理可再啊次提名，直资到通过为止沿。宅第十条射为保证项目匆工作的连续扮性、完整性设，现任项目赌代表或负责慕人接受《项剑目开发经营朗责任书》条间款者，经过研规定批准程陵序即聘任为次项目公司经忠理。坡第十一条避为保证开发泳项目管理工集作的连续性扬、完整性，拾项目公司经资理一经聘任葱，在项目建美设期间，除师特殊情况（匀按照考核管和理规定对预菠定目标有重盲大偏离、严慧重违反规章介制度、违法戚行为、健康肿原因、本人候辞职等）一涛般不宜解聘骨或更换。垒第十二条怜公司决策委刃员会讨论通纹过项目公司假经理人选后郊，项目公司仔经理到人力比资源中心办宅理内部调动封的备案手续挨，以便人力踪资源中心及藏时调整其薪慧酬待遇。特第三章项毫目公司经理摇的职责、权僚限条第十三条领项目公司经划理的职责是此领导项目团波队在既定的陆资源和成本贴约束下按时稻、按质地实朴现项目的目婆标。室第十四条楚项目公司经疲理的职责（接具体职责以育《项目开发功经营责任书忠》为准）伸（一）全资锐、控股项目宰公司经理的扇职责饰项目公司经逗理是项目公甜司的最高管坑理者，代表司公司行使公圾司法和公司着章程所规定烘的项目公司社经营管理负忍责人的全部境职权，包括搬：祖1排、组织实施柳公司的决议制，全面主持摆项目公司的容日常经营和形管理工作；毫2隆、拟订项目厘公司的年度即生产经营计玻划；讽3你、根据公司卫制定的项目孩利润预算，爬拟订项目公舱司年度财务者预决算方案取；浩4贡、拟订项目腿公司内部组叔织结构设计赚方案；女5屑、制定项目浮公司的具体安规章；懒6由、提请公司竿聘任或撤换棍项目公司副云经理、项目农公司总经理娘助理、项目插公司财务负绕责人（总公须司委派的除尤外）；舌7备、决定项目稻公司各职能侍部门负责人矛的任免；垒8渠、决定项目皮公司员工的幸聘用、升级摩、加薪、奖损惩和辞职；疼9喜、根据公司摊确定的年度背投资计划，夜负责新投资茧项目的考察纤、洽谈；权10浴、根据公司箱审定的年度阴经营计划、踪投资计划和肚财务预决算话方案，在公暖司授权下，太决定项目公谷司的贷款事银项；险11卡、在公司授疗权下，决定腐项目公司固认定资产的购轿置和法人财晌产的处置；柔12择、在公司授块权额度内，旦根据资金预予算审批项目俗公司财务支鱼出款项；虫13针、根据公司枝授权，代表弄项目公司签凭署各类合同必、协议，签迟发日常行政省、业务控制删文件；飘14吴、法律、法瞎规、公司总答经理授予的棋其他职责。坦（二）参股杂合作（非控肚股）项目的泉项目公司经屿理（公司外怨派到项目公阳司的代表，纹简称敌“踢外派代表经”黄）的职责恋1壶、外派代表肚对总公司总轻经理直接负暮责和汇报。盛2晃、外派代表湿应当遵守法势律、法规和丝公司规章，迎忠实履行职甚责，维护公顷司利益。当晴其自身利益按、项目公司索的利益与总代公司及其股涨东的利益相遗冲突时，应虫当以维护公责司和股东的爽最大利益为爪行为准则。订3歉、当项目公巨司出现重大潮问题，危及扩到企业生存父发展和本公协司权益时，截必须及时向鸦公司做特别宁汇报和请示击。腰4锁、对于明确管定义为重大秃决策事项的揪决策委员会吃议题，必须匪首先在本公壁司内部形成碌统一意见后宏方可表态。花5袭、任职纪律似：未经授权炊不得在会外楼发表任何不扎利于本公司碍及项目公司葛的言论。凯6算、在日常工乔作中，要洒“朱以完成公司航的项目投资粪目标为中心开”肚，要积极配匪合、主动参压与项目公司舟的经营管理盼活动，服从纪项目公司内越部的组织原武则和规章制贱度，忠实履絮行本职工作则。扔7顷、定期报送芒书面述职报锣告。公第十五条挡项目公司经歼理的权限（沃具体权限以毯《项目开发晴经营责任书辟》为准）蜂（一）独资兽、控股项目屈公司的项目罪公司经理的脱权限1、人事权职（疼1糖）在总公司甩的控制标准葬范围内，有主权决定项目篮公司内部岗载位设置和人丘员调整；黑（务2傍）可以提名喝项目公司副贵经理、经理略助理，有权香聘用和解聘铲除项目公司则副经理、经办理助理以外棉的其他人员涨；只（盒3极）有权决定遭项目人员的踩日常考核、疤奖惩、处分莲和辞退；落爬（略4团）在公司制惠度约束下，样有权决定年猾度绩效薪金齐的分配，有箱权决定项目未公司内部的婆岗位工资、禾绩效工资，监有权提出项兔目奖金的分寒配方案。2、财务权幕（当1柄）依据公司糠财务制度规纯定，项目公平司经理有权剖根据公司批峰准的项目资且金预算及用呜途，决定预丧算资金的支鞋付方式和支送付时间（预夸算外的资金惭须重新办理个审批手续）听；互（址2涉）炸在财务制度洪允许和授权烤范围内，拥炉有日常管理薪费用的支配江权力，返具有单笔额登度为娇20秀万元的财务献审批权。距（森3形）独对承包方、取加工承揽方闸、代理方的印价款支付有震确认权。渠3、项目实揉施控制权概根据项目总党进度计划，剩在确保不影衫响完成年度遣计划目标的馅前提下，根葛据与公司约释定的项目目避标，洁项目公司经朱理有权对实愈际进度与计锹划预期、阶脖段性目标与描资源以及外衔部环境的关薪系进行平衡逮协调，并在陵发生变化或挣冲突时做出蹦相应的决策纸，报公司批栗准后实施。雕4基、事务决策捆权那（题1但）在日常的稍经营管理中哗，项目公司丢经理有权对北项目公司内精部的、职权撒范围内的日家常事务进行缝决策。掘（2）对职垄权范围内发雾生的突发事嫩件有自行处示置权：处理训突发事件，钞必须本着有薯利企业和社锄会利益原则结，并立即向腾主管领导、馅主管部门报送告。涛（渐3散）根据公司纸授权（授权絮额度为单项械合同价款为弹50诞万元的合同挖签订权），燥代表项目签瘦署合同、协昌议，签发日羡常行政、业凤务控制文件参。翁（尤4免）项目宣传雨资料、广告油稿的审定权喜。霜5露、评价申诉别权逃项目公司经兵理有权对项玩目运行情况气及项目完成水后的各方面舱绩效做出自耐我评价，并质对公司后评爱价的结果进下行沟通和申蓝诉。匹（二）困参股合作（爪非控股）项午目的项目负提责人（公司斯外派到项目盆公司的代表邻，简称路“扬外派代表垃”艺）的权限1、人事权庆根据《项目办合作合同》抹的有关规定监，有权决定晓项目组其他浪人员的人选构，有权撤换滋项目组人员芽。2、财务权智（1）项目悟公司成立前厌，在项目考瞒察、可行性古研究、合作帖洽谈期间，膀项目公司经顺理有一定数裙额的资金支勾配权；篇（2）在项咬目公司成立填后，在项目音公司核准的工招待费额度耍内，项目公冶司经理有权指决定总公司航和其他项目否公司来访人疮员的招待事嚼宜；宣（3）项目郑公司决策委餐员会授予的牺财务支配权谱。潮3、管理决亚策权哗作为“外派颠董事”，或择经公司授权收，在项目公耀司中行使董城事和公司代帮表的职权。4、监督权御（1）代表型公司对项目辟公司的经营撑活动进行监爱督；狮（2）向本呜公司提出加求强对项目公往司监督的意准见和建议。抚5、评价申穗诉权喷可提出薪酬顿及支付方式而、项目后评侄价结果的申触诉。鼠第四章项溪目公司经理仗的薪酬梦及寿考核物第十六条抖仿执行公司《装薪酬管理办总法》和公司稼《绩效考核影办法》。璃第五章项者目公司经理于的解聘距第十七条桐疏项目公司经互理在任职期只间有下列情乐形之一者，庭总经理可解浮除对项目公躺司经理的聘浩任：怖（一）无法厘按计划完成咐项目的；她（二）违反屡国家法律、改法规及总公顿司规章制度更，情节严重若的；饿（三）特大臂工程事故；荷（四）特大锯经济案件；臂（五）重大粗火灾事故；乒（六）因工哄作严重失误警给公司造成碧重大经济损缩失的；守（七）公司吩规定的其它碑情形。名项目公司经崇理解聘后，俭新的项目公笑司经理应按偿照竞聘或总貌经理提名的勇方式重新产旧生。刚第十八条逆无论是被解聚职、主动辞采职，还是自揭动解聘，项言目公司经理若离职前，必遗须进行离职阀审计。离职愿审计并报总匪经理批准通破过后，方可收正式离职。垦未通过离职香审计擅自离前职造成公司访损失的，应叙承担赔偿责嫂任。崇第十九条庙项目公司经修理解聘后，找在未被任命胀新的职务前迫，暂归公司棕企业发展中傅心管理。未卸被任命新的欧职务前，从培事企业发展跳中心所分配妨的工作，其搁薪酬待遇由杯公司研究决条定永。窝被任命新的限职务的，按版照新岗位薪毛酬待遇发放名。丽第七章群项目开发经卷营责任书找第二十条均为了提高项诚目的开发经虏营管理水平归和效率，项映目公司经理夺产生后，公浓司总经理代转表公司与项生目公司经理铸（包括参股袄合作项目的厦“外派代表喂”，下同）蓝签署《项目巷开发经营责码任书》。驳第二十一条冰李《项目开发菌经营责任书弟》签订的程承序为：学公司研究确悦定项目的控顺制目标→人字力资源中心皆起草→准总经理砖与项目公司祸经理商谈责车任书条款→辅总经理与项壤目公司经理备签订《项目怎开发经营责饶任书》。丙特殊情况由绩公司总公司藏决策委员会活决定。既第二十二条店驳《项目开发奇经营责任书迈》是具有委行托承包合同才性质的有效扯法律文件，台是明确项目沃公司经理职闯责权限、考库核、奖惩的喷依据，是出中现劳资纠纷灵后进行仲裁纵或诉讼的依描据。《项目橡开发经营责嚷任书》一般党包括：尺（一）汁项目概况；像（二）巾经营管理责侮任范围，经灭营管理责任逐目标；赔（三）项目蛋公司经理职摆责、权限；典（四）交包干费用范衰围及标准，俱项目公司经姜理的薪酬与持考核、奖惩球；稿（五）责任乎追溯（包括衣不可抗力）渣；惨（六）其他群事项。针《项目开发疤经营责任书色》的主要内埋容见附件。牛第二十三条衣泳《项目开发阿经营责任书妄》中的计划跪成本指标由沫征地拆迁费宣、前期工程遵费、基础设抚施费、建安唇工程费、开扭发间接费、节期间费、税疯金、其它行苹政事业性收池费构成。标第痕二还十四条阀《项目开辆发经营责任宿书》中的预磨期利润总额漠为：全部销丰售收入减去妨全部开发投阶资、销售费逗用、管理费局用、税金、臣按各年度收狱支净值计算葵的资金占用蹈费、剩余空牧置房屋供暖顾费、物业管础理费和其它絮行政性事业盾性收费的余映额。昼第欢二衡十五条贪《项目开求发经营责任喜书》一经签臭定，应严格沉遵守，特殊瓜情况须进行柔指标调整的旋，可用补充奔协议或公司奥文件的形式悦予以确认。貌《项目开发拨经营责任书去》签署、生言效后，总经碌理、项目公葵司经理、总推经理办公室跳各保存一份浙责任书原件哗，人力资源握中心、财务令管理中心等涝职能部门可环保留责任书登复印件。跌第八章项涨目公司其他略高管成员锅第二十六条倚针项目公司经蓄理根据项目即的实际需要拒和总经理的条意见，提出翠项目副经理状、项目经理蠢助理的设置仓意见并进行粒提名。绒第二十七条岩色项目副经理信或经理助理齐一般1～2锦人，由项目丛公司经理提风名，经总经起理批准后聘橡任。聘任后友由人力资源苦中心备案。济第二十八条世扫项目公司经器营班子其他拌成员的聘期挪由项目公司待经理确定。昏聘任期间遇幕项目结束，锡聘任协议可菜提前解除。格第二十九条项掠项目副经理泰或经理助理译的职权由项虹目公司经理馋根据其特长柄、项目需要网进行分配，沾对项目公司织经理负责，约并接受项目挎公司经理的答领导。项目展公司经理有慨权提请公司救调离、解聘封项目公司副压经理或经理袄助理；项目笛公司解散后涝，可提出任抬职推荐意见丰。泽第三十条量项目公司经释营班子其他怕成员的解聘劝程序双项目公司经分营班子其他板成员由项目质公司经理提净出书面报告呈，公司决策裹委员会审核秋，由项目公伯司经理解聘掉，公司人力竞资源中心备鼻案。跪第三十一条傻闻项目财务负虹责人正项目公司的微财务负责人林实行公司委燕派制，由公搜司财务管理粉中心根据开吗发项目规模雾派出财务负初责人，详见匆《财务管理踪手册》中《浴委派会计管挠理规定》。压第九章其浴他交第三十二条厌历本办法由公摧司决策委员弟会负责解释旁，修改时亦纱同。且第三十三条谋向本办法自颁皇布之日起施崭行。附件练项目开发经缸营责任书叹（示范文本两）婶公司：湖北俯人信房地产略开发有限公眉司（以下简仿称公司）水项目公司：秋丑台公司票（以下简称赖项目公司）少为了调动项易目公司人员构及项目公司朵经理的积极辞性，明确项洽目开发经营坝目标、项目害公司权益、暂项目公司经室理的职责、裹权限、薪酬柄、考核及奖熊惩标准，提佣高项目的开渐发经营管理幕水平和效率乘，保障项目农投资目标的衫完成和项目旋人员的合法约权益，根据盘有关法规规英定，经公司虏与项目公司柴经理充分协闻商，特签署缸本责任书。拾一、项目名使称等项目暂定名塞：兴黄印洽，最终名称填以政府主管企部门的核定慧名称为准。昆二、项目公隶司经理固经内部选聘僻和公司研究菜，公司聘用孩新集同志担任本萍项目的项目灶公司经理。沿三、项目开傅发经营目标逝（一）财务越目标渴（二）成本谷控制目标瞒（三）质量御目标孟（四）进度疼目标嘴（五）销售之目标湖（六）客户基满意度目标显（七）安全证目标蛋（八）品牌元建设（九）其他凭注1：参见贯《项目目标式控制办法》式，具体目标除根据项目实谎际情况，由捎公司与项目烦公司经理协抱商确定。敏四、项目公闻司工作范围拳（一）前期俱报批手续办糟理方面贝（二）设计怒方案评审和娱图纸会审方变面顾（三）开工亦准备方面雪（四）营销格策划方面鹿（五）销售饭方面思（六）工程既方面挥（七）客户践服务方面厕（八）工程盲验收与项目茧综合验收方袍面知（九）房屋掌交付与保修龄方面摇（十）管理劝体系实施、厨保持与制度青建设方面枯（十一）其烤他方面物注2：具体链内容根据项烛目实际情况医，由公司与译项目公司经柿理协商确定渣。冻五、项目公义司经理职责荷与权限超项目公司经恳理全面负责拖本项目的领石导工作，完约成本责任书游及公司要求侄的各项工作徒任务，在项旬目全过程运始作期间，行初使以下职责估与权限：版（一）项目圾公司经理职蝇责库（二）项目然公司经理权丝限滥注3：依据促《项目公司篮经理工作条盯例》的有关寇内容，具体夹内容根据项烂目性质、总次经理授权，秋由公司与项催目公司经理归协商确定。碗六、项目薪参酬、考核与陶奖惩槽注4：依据蜜公司《薪酬淋管理办法》俯、公司《绩赴效考核办法月》、《项目至后评价管理名办法》的有涉关内容。森七、责任追塘溯染（一）公司纪保证项目资预本金的足额垃、及时投入懒，项目公司情经理应确保圣项目各项目赌标腥和工作任务刻的完成。在附项目运作期枪间，项目公府司经理不能爸因公司决策详原因而追溯完公司的责任款，但可依据归资本金的投森入比例和时共效而追溯公鬼司的责任；仗项目公司经凝理未完成目洁标和工作任榆务时，公司各有权依据第济六条内容追未溯项目公司棉经理的责任坡。歉（二）不可达抗力间1书、狗若因不可抗送力原因，导购致项目公司或无法完成考营核指标，项秆目公司不承浆担任何责任帽，不提取任悬何奖励。项探目公司人员贤的工资、福欢利待遇等，底按公司现行脊文件执行。受2眉、秩不可抗力的扁界定：参照鸣国家有关规如定进行界定刚。八、其他吓1安、本责任书贩一式三份，姥总经理、项握目公司经理鼓各存一份，恰人力资源中军心留存一份厨。公司其他聪部门可根据燃工作需要留帮存复印件。陡2悬、本责任书旗可根据各年雀度公司经营烈目标、项目预实际情况进痒行调整。相熔应条款以调骆整后的内容掩为准。门3叫、本责任书拆的调整内容破、本责任书多的附件以及万与本责任书姜内容有关的化公司决议、需规定等均与畅本责任书有翅同等法律效型力。残4扯、本责任书停一经签定，舍即具法律效吨力，是公司杯对项目及项于目人员包括惠项目公司经酸理进行考核弯、薪酬发放乐和奖惩的依敌据，是发生酷劳资纠纷后旋进行仲裁或供诉讼的依据越。筹5绢、本责任书笋自总经理、摧项目公司经樱理签字后生推效。固本责任书附客件：附件1：附件2：附件3：搂湖北人信房爬地产开发有堤限公司抬顺肠项目线公司经理：隆（总经理签瓣字）珠量谁办碗（签字）款签定日期：惑询年贼月澡日拐1.9恨项目公司组司建、解散与告员工管理办毒法一、目的童为了明确项锤目公司各岗析位人员的到点位和离任时沸间，规范项离目公司的组怎建和解散程恰序，特制订纸本办法。钢二、适用范往围皆本办法适用花于公司独资河、控股及参回股合作的各污类项目公司党的组建和解卧散。铜三、组建程江序汉1讨、公司与土扛地单位，或腹与合作单位异达成初步合妙作意向后，额公司开始组锻建项目公司省，或向项目烘公司派驻公稳司代表。苗2唇、在项目立柄项后，项目百公司成立前傻，项目前期劳工作由企业也发展中心负冰责，或由总馅经理指定的抽专人负责。蜘3惑、在项目基扶本确定、具典备启动条件高后李，公司按照山《项目公司资经理工作条肚例》的有关笋规定，选聘商项目公司经摘理。绳4、项目公指司经理产生删后由项目公它司经理或总谊经理提名，班公司决策委扔员会讨论批案准产生项目京公司领导层蛮其他成员。广5舍、项目公司致经理拟定项及目公司的内乎部组织机构迹设计方案和需部门、岗位企设置、人员录编制方案，氧经人力资源杀中心审核后卵，报总经理假批准。续6、乱内部组织机箭构设置方案译经总经理批择准后，项目浮公司经理开摆始选任项目撇其他人员：植（1）项目塞公司经理首府先在公司内拣部选任项目数人员；移（2）当公末司内部现有校人员无法满屯足要求时，兰项目公司经枣理可在其他己项目公司选刚择人员（在舅征得项目公抹司经理同意肯后，到人力厘资源中心备拆案，办理内价部调动手续尚）；隐（3）当公筋司内部人员疲无法满足要眼求时，项目搜公司经理在影征得总经理猴同意后，向于人力资源中宅心提出人员纵需求，在武锋汉市、全省枣甚至是跨省嘉招聘，由人批力资源中心寇负责统一招命聘。在异地挤招聘则由项坡目公司在人斯力资源中心台指导下自行寒负责招聘。贸7、意项目公司经蒸理应根据项秋目进度和实库际工作需要家，陆续选任脏项目公司人异员。诉四、孩聘任期限口项目公司高突管人员中的扣其他成员的沸聘期由项目撤公司经理确晕定，原则上闸不少于一年柏，不长于项世目周期。一穿般员工聘期葱为一年。聘裳任期间遇项举目结束，聘煌任协议可提铜前解除。回五.聘任协桶议畜（一）项目踢公司经理需串与项目公司趣的其他高管幸人员人员及苹一般员工签肢订聘任协议字。固（二）聘任辅协议包括聘摊任期限、聘姿任岗位、免飘职条件、绩月效考核、薪发酬福利等内贱容。今（三）聘任旦期限届满，烛项目公司经泽理有权决定印终止或续订介聘任协议。脉（四）聘任棉期内，若员稍工未能达到扯绩效考核要还求，项目公邮司经理有权雀解除或变更怖聘任协议。眼聘任协议应崖符合《劳动喇法》关于劳狂动合同的有母关规定。抗六、项目的共终止株1、项目出烧现以下情况搭时，应适时劈进行终止：姐（1）项目良目标已经实状现；勾（2）项目足的目标已无渠望实现，工罪作已经停止叙，恢复的可丰能性很小；当（3）项目可组织或环境公发生重大变顾化，使项目挖无法继续开卡展；击（4）项目绸目标已经实取现，约定工平期截止时间夹已到，公司哲和项目公司则应共同及时毯把项目推向迁结束阶段，联及时确定结躁算时间，避赞免因迟缓的墓项目结尾，吓导致管理松冈懈和增加无距端的费用，且以及项目拖脆延带来的负融面效应。临2、在项目典目标已经实剪现的情况下掩进入项目终擦止阶段，项寇目公司应做喉以下工作：腾（1）通过原规定的各项朱验收，项目给公司和公司疲共同对项目惜预期目标结绣果进行确认剥，并协商项终目公司结束毫工作的时间耕；本（2）作好非分包合同的呆结束工作，组包括合同款抹项的支付，衬对遗留问题封列出清单，称提出处理意巴见；穗（3）进行忽材料设备付邻款的对账和激结算，取得道材料设备结母算单，上报士公司合同审聚算中心、财屑务管理中心原；祖（4）根据建公司有关制唇度进行项目爷的移交工作河，包括：剩处余未售房清幸单、档案、窃图纸、文件共、项目总结晋报告，办公珠设备等，并轮提出剩余物枪资的处置意撑见；跟（5）进行没项目总决算忽，订立责任毒书双方确认娃项目最终成奏本和项目利贪润总额，并途根据财务报吗告做出项目龟分析和评价问；羞（6）经过似项目公司经爷理与项目成季员的协商，塔提出人员安疏置意见，上院报公司审核练后，报人力储资源中心备腾案；绍（7）项目影公司经理提愁出项目的结国束报告，内捷容应包括：疏记录项目建储设过程中出牧现的问题和呜处理的结果士，遗留问题滥及处理意见凳，项目各项虫预期指标的宁实际结果，搂整理集中有宏用的文件，蒜对未来项目氏提供建议和唱启示，提交姨公司。撒七、项目公勉司的解散蛙在项目终止离或项目结束吼后，项目公搁司应予以解奴散。项目公鸡司解散后的著项目人员安掘排规定如下允：苗1、项目公家司临时聘任缴的工程师等杀人员，在所咏分管的工程烧竣工验收后铃、任职可以夸终止时，项馅目公司经理扯在征询主管罚人员意见的泳基础上，提血出继续留用晚或解聘建议敌书，报人力带资源中心。资经研究，可照以继续留用肥的，经当事挥人同意，人宏力资源中心某办理续聘手窄续，可调入他其他项目公堤司；公司和包其他项目公给司暂不需要翁的，项目公溪司办理解聘利手续，予以该解聘。叹2、公司在正项目后评价信完结后项目塘人员解散。月除了已经或筐将要调入其屑他项目公司修的人员外，扮项目公司经藏理到企业发证展中心待命辉，暂时归属根企业发展中恶心，接受企灿业发展中心讲的管理；其殃他人员到公瓣司人力资源恶中心报到，包服从人力资陆源中心的安廉排。戴3、项目公拳司解散后，证项目人员在沟未被任命新早的职务前，郊其薪酬待遇纠按照待岗工亏资标准发放议；被任命新晃职务的，其着薪酬待遇按誓新职务的薪乡酬标准发放堪。养特例情况由寿公司决策委环员会研究决劳定其薪酬。刑4、具有独诵立法人资格赞的项目公司尼解散，执行榨《中华人民淘共和国公司愿法》和《（萍项目）公司禽章程》的有档关规定，办肃理清算、注建销手续。延八、劳动关亚系使公司执行“创劳动关系随辅工资关系”省的原则，即凭工资在哪儿惠发放就与哪布儿签订劳动锅合同。具体近规定如下：御1、各项目碌公司经理与究公司直接签推署劳动合同霞，工资在公遍司发放。旗2、异地项静目公司、合登作项目公司董的其他项目沙人员，属于倍公司外派的河，与公司签盾署劳动合同阅。属于在项旦目开发期间睡公开招聘的炒人员，与项庭目公司直接贪签署劳动合贤同。辱3、项目人肆员调回公司窗后，与原项糕目公司签署哗的劳动合同军自动失效。颂4、项目人亿员调任其他溉项目公司后粒，与原项目勿公司签署的吹劳动合同自间动失效，应多与新所在的酿项目公司签鬼署新的劳动术合同。弹九、任职工句资标准、项跟目奖金俯1、项目公叶司的工资福我利执行《项符目公司薪酬友管理办法》原。晓2、在年度锦绩效工资或忘项目奖金发苏放前，项目子人员调离项带目后，不影堂响绩效工资律和项目奖金浙的应得收益玻：项目公司佣经理应根据摄该岗位人员萄的绩效考核丘结果，按以血下标准给予被应得的绩效陆工资：绵绩效工资＝顿阶段绩效工善资×实际工栗作日÷阶段苍总工作日彩公司根据该替岗位人员对价项目的贡献矿、项目公司肉经理的意见惯和公司项目滔奖金分配方悄案给予应得敌的项目奖金振。十、其他炕1、本办法沃由公司决策杠委员会负责续解释。响2、本办法粪自颁布之日松起施行。仗第二部分秤辫项目目标管练理庄2.1努项目目标管范理办法碍第一章总蒸则悲第一条线为了明确险项目目标的犯确定过程和举目标的内容艺，规范控制吧程序，确保袖项目按事先钩制定的计划参、实现最终患目标，特制冒定本办法。休第二条渔目标控制揭是指项目管袄理者根据项嗓目跟踪提供凳的信息，对棚比原计划（著或计划目标赞），找出偏着差，分析原缸因，研究纠乎偏对策，实讯施纠偏措施饥的全过程。绢第三条简公司采用长PDCA过骂程方法制定妙目标并进行医目标控制。陵职责分配如壁下寒：男公司总经理蓄提出碎提出项目目化标，公司决沸策委员会讨胜论、批准目添标，公司考宽核小组按照血绩效考核的顿方法测量偏蜻差，公司决卡策委员会提钢出纠偏与改取进措施，工逐程副总经理鸭协助、监督庭、检查纠偏置与改进措施若的实施，项萝目公司经理刻具体执行实棵施纠偏与改妨进措施，并淡及时沟通实巡施效果，公狭司考核小组办按照绩效考言核的方法进凑行再测量偏皱差。细第四条走项目目标惯控制的程序聪：制订控制目标制订控制目标跟踪实施、掌握信息原因与趋势分析采取纠偏行动厘第二章项随目目标的制树定测第五条丙在取得项战目的土地使电用权或与合僵作单位签署僵合作协议后翻，公司组织赠企业发展中畜心、人力资右源中心、财砍务管理中心稻等部门测算就项目开发经为营目标。测和算后的项目续开发经营目捆标应经总经阵理审定后，耽提交公司决交策委员会讨榜论批准。天第六条欲公司决策顺委员会讨论纯、批准项目怖开发经营目过标。经批准裕的项目开发巴经营目标是挥评价项目及对项目公司经滴理绩效、发巷放绩效工资洲、超额利润垫分享奖金、置进行目标控血制和项目后鸟评价的依据眉。雁第七条影每年的项目狂生产计划发贡布后，各项晴目公司经理恐负责拟定本巷项目的年度描计划，并报职公司决策委快员会讨论批炕准。声第八条亚经批准的项拢目年度计划怕是评选项目叶及项目公司贩经理年度绩膊效、发放年掠度绩效工资鞭、进行目标到控制的依据吧。龄第九条谦《季度生棒产计划》由击项目公司核队定。人力资辰源中心根据牵核定的《季教度生产计划骆》组织考核饺。季度目标克作为评价项法目及项目公贸司经理季度崇绩效、发放圣季度绩效工酸资的依据。叫第三章项索目目标控制烦措施佳第十条齐项目目标韵控制方法是泊以各种文件史、报表、图苍表等为主要仓工具，以定妇期或不定期乒地召开各类扑有关人员参外加的会议为概主要方法，岁再加上沟通重各方面信息佛的通讯联系芦制度。唱第十一条辆为了强化耕目标控制，朵公司对各项漂目采取的目潮标控制方法捆包括：抵（一）项目肠控制文件述项目控制文怜件是项目控隔制的标准。膛项目实施中弦，对数量、靠质量、时间煤、成本、效材益的控制标装准均来源于组这些控制文秋件，以控制兄文件为依据塞。公司通过箩以下控制文快件来进行目门标控制：羡1斧、合同柄——蚀执行公司《环合同管理制石度》。音2宗、管理制度崖——滨公司各级人免员要严格执泥行公司的各简项管理制度自。岗3毕、工作规程锋——缘执行本手册装及公司其他块管理体系文姻件的各项工逆作规程。售4破、职责划分筑——秋公司通过明什确部门职责场、部门间工关作接口关系赛，在各工作筛规程中进行导职责分配。朋各项目公司看、各部门必湖须严格按照差职责划分各考司其职、各钻负其责，工趟作中要发扬孝团队精神，嚼并及时向上色级提出职责私划分的改进遇意见。严禁姥推诿扯皮、圣推卸责任。牙5桂、计划文件池——朝计划是项目朗实施工作进砌行以前预先被拟订的具体全工作内容和海步骤。公司扬各级人员要害树立靠“防以计划为主循”阴的观念，不贼断提高预测壤能力和市场轨应变能力，好确保完成既浅定计划。未和经正式批准唯，严禁擅自沸调整计划。剃为了在项目筝控制中及时丢获得准确、豆有效、全方宇面的信息，谅保障项目控桨制活动的顺歌利进行，各扬项目公司要战及时提出各液类控制文件策的改进意见爹，总经理、耍各职能部门强要真实地记卡录、及时地箭汇总、全面张系统地分析隐意见或建议包，不断完善排控制文件，袍确保与各项签目公司建立泻全面沟通与固协调一致的毕工作关系。版（二）项目嘱控制会议煎公司通过总双公司决策委外员会及其它蝇与项目有关取的各类会议帐来检查、评暂估项目目标今的完成情况芦，分析问题球、找出对策痛，并安排下洗一阶段的主程要任务和目屿标。具体包匹括：疗1桐、计划完成嚼情况；敏2搏、计划未实恨现的影响原兴因；邻3浮、工作何时尽能完成；巩4樱、资源需求岸，是否采取增纠偏措施；斜5灰、何时才能节回到计划轨乱道；年6够、下一步工脚作安排。惠第十二条女宪项目目标控岂制的原则坝1影、针对未来趋的控制原则废；洋2攀、主管人控喷制原则；否3牢、控制关键钳点的原则；视4雨、例外（突洋发或应急事起件）原则；传5霉、灵活控制驴（动态）的疫原则；拢6置、提高效率佛的原则。闯第十三条洽蜻项目进度控况制侍执行《项目如进度控制办设法》。疏第十四条淹项目质量控茄制单执行《项目低质量控制办仆法》。骑第十五条叫项目资金控师制悦执行《项目谋资金预算管泽理办法》、迎《项目成本蓝核算管理办凝法》。洗第十七条教项目销售控筹制定执行公司《弄销售与客户附关系管理手晴册》。亩第十八条蹲项目客户关防系管理控制属执行《销售动与客户服务背管理手册》成。暑第十九条哨切项目安全、详文明管理岛执行《安全炮生忽产文明施诵工卵管理规定》血。榨第二十条自为了进一步韵强化目标控放制措施，公烧司在各项目骗公司严格推午行《绩效考倒核办法》，统通过绩效考轻核、且考核糟结果与绩效词工资直接挂蹄钩的方式来费跟踪目标实绍施情况，掌冻握实施信息漏。绸第四章偏摄差分析与纠扁偏鼓第二十条何公司通过日竹常对比分析种、绩效考核民等方式测量虽项目目标的男实现或完成品情况，找出秀实际完成情撑况与计划目卧标之间的偏坚差，进而对夫偏差产生的瘦原因进行分圾析。声第十八条酬偏差产生的裁原因一般有犬：福1恳、资金供应没不及时到位梯；起2锋、项目定位皇不准确；源3欢、决策中有受疏漏；才4畅、计划制订三不合理等。客鉴于各偏差盆产生的原因由有关联或互抛为因果的关胖系，原因分仆析时要找出太“扶直接原因访”我和万“岂间接原因搭”恼。凤第十九条忽分析出偏差碎产生的原因扁后，公司采鱼取改进措施梢进行纠偏。迁第五章附拖则揭第二十条织本办法由总姿公司决策委尤员会负责解茫释，修改时星亦同。巩第二十一条男获本办法自颁方布之日起施统行。胁2.2霉项目后评价训实施办法1目的翻为了明确项跨目后评价的身方法、范围警和过程，提番供对项目和草项目公司经敬理进行绩效流考核和综合阵评价的依据浮，不断提高恭项目决策和搁管理水平，登特制定本办必法。切2适用悟范围绪本办法适用痕于本公司投赞资开发的所票有项目。在宋项目全部结贪束后、项目排公司解散前附，实施本办铃法。穗3项目砍后评价的定城义载项目后评价孤是指对已经焦完成的项目疼的执行过程说、效益和影店响所进行的载系统的、客痰观的分析和兆评价，总结迷经验教训，弄并通过及时亏有效的信息检反馈为未来俗新项目的决扩策和提高投剂资决策、管筐理水平提出乎建议，同时梳为后评价项弃目实施运营妨中出现的问翅题提出改进放建议，从而镇不断提高投薄资效率和效魄益。泻4职责犯和权限傍4.1升项目后评价睡的机构思瑞由公司祥考核小组负减责项目后评址价工作。套廉公司可祝委托专业咨原询机构和专弄家参与本公揭司的项目后梯评价顿。辞专业的评价垒咨询机构和叠特聘的专家晶由公司考核演小组确定，稼并负责对其崭工作进行管载理，监督和陪协调相关轿部门配合楚。腔4.2睛公司相关各进部门负责项马目后评价所餐需的各种资此料、各项指直标的提供和径支持。攀5工作为程序豪5.1奔在项目公司施成立后，公属司应明确项湖目后评价的忽方法、范围问和过程。裤5.2铅项目后评价驼的评价指标鹊和要求应与拘项目目标相科一致。铲5.3鬼项目后评价培专业咨询机碰构和专家的墙确定削平由公司惰考核小组研课究选定项目劫后评价专业港咨询机构和兰专家。浮俯确定咨偏询机构和专曲家的原则：列（1）有房割地产业咨询呢经历；舟（2）有项悉目后评价的喘实施经验或愁咨询经验；外（3）与公岛司、项目公孟司、项目人名员没有直接惕或间接利害匀关系；优（4）公司贝规定的其他壳供方条件。伏5.4啦项目完成后茄，由项目公写司经理组织杆撰写《项目看总结报告》揪。依5.5侦由项目公司蛋经理在项目院全部交付后饼提供《项目趋人员分流建抖议》，其内假容应包括：箱（1）公司割派出的员工纹的分流意见躬；片（2）临时斜聘用人员的识留用或解聘习；盛5.6灯档案移交宝项目备案通描过后，项目流公司应及时拍进行项目各蚀类档案的归看档并移交城润建档案馆，袭并向公司总蔑经理办公室喉归档一份。挑应归档、移朽交的档案包怠括工程技术桑档案、客户恢档案、文书惨档案及其它浆档案。扶5.7项少目后评价的宰实施依灾委托评秧价程序从甚.1公乏司考核小组楚进行项目后卫评价，也可伯邀请管理咨估询公司或专箭家进行独立喉项目后评价践。效朗.2公反司考核小组候提供《项目题总结报告》戚及所需的有泄关资料。器口.3评予价人通过阅锡读所有的文杰件资料，找忍出项目主要庭调查的内容景并根据委托在任务的要求售和编写项目陪后评价报告裕的需要，认惕真准备现场本调查提纲。雹顿.4评暗价人根据工粘作计划进行凭专项调查和枣收集其它资叹料。委以.5根雪据现场调查臭提纲，评价训人赴项目实挑地了解情况巡，发现问题涉，分析原因六，有关部门棕等应配合协并调调查。霉盖.6公血司考核小组谅根据调查结旧果，会同专雀业咨询机构巷和专家分析想调查内容，迈总结和归纳京出基本意见魔。甘众.7按罪照项目后评莲价报告的格昌式，评价人押编写项目后本评价报告，挡经公司审核霞后，形成项燃目后评价报验告。开殖公司考膝核小组评价毁（内部评价揭）程序狭亩.1发贼放或传阅《数项目总结报黄告》及所需掘的有关资料蚀。纪容.2各屑组员对与本腾部门主控和块有关的指标湾进行调查、秤咨询、沟通书。让劳.3各臣组员进行初线步评价。燃统.4组描长组织召开宵“煤项目后评价财会议舰”膀，听取项目她公司经理述衣职报告，进吉行质询，最役后各自进行确“侦无交流、讨绿论袖”可的评价。蜘尝.5组闹长收集、计转算或委托他谢人收集、计映算评分。折嫌.6组耐长与项目公甩司经理进行束评价后的沟粪通。玩惧.7组昆长按照项目袋后评价报告勤的格式，编浸写或委托他效人编写项目病后评价报告德。幸恶.8总螺经理审定《在项目后评价纱报告》，交册项目公司经峡理留存和总胳经理办公室滚存档。鸟5.8项鞭目后评价的苏内容包括：蜓（1）项目萍目标完成情夹况评价：主腐要是指项目兽的财务评价晓和经济效益啦指标评价，锤评价指标与沙项目开发经影营目标一致扭；课（2）综合筑评价和结论拉（项目后评翠价结论是指长项目成功度桌，包括完全鞠成功、很成宏功、基本成丽功、有限成篇功、不成功批）；杨（3）经验堤教训总结：海包括项目决裕策和目标的雅经验教训，华项目实施过陆程的经验教想训，项目外批来因素的经捉验教训等；争（4）建议傅和措施：项秧目的补救和幼延续措施，刚项目的可持握续发展措施贤，项目可改排进措施，项粗目的不可控幼因素处理措蔑施等。龟5.9善项目后评价戒报告采架项目后汪评价报告由袍公司考核小沟组执行组长汽整理，或委擦托管理咨询工公司和专家窝整理，总经左理评审定稿而。毒炊项目后叉评价报表的厉格式素报告封面（赚包括编号、峡密级、后评们价者名称、槽日期等）铅封面内页（段项目后评价属权重指标及译其他说明）释项目基础数狸据鲁后评价报告像摘要耀后评价报告圈正文凯（1）项目适背景础（2）项目念实施评价仙（3）效果兆评价富（4）结论蕉和经验教训咱建议和措施冤；附件。焰5.10项员目后评价的趟改进挽总经理公布怀评价结果，醒总结后评价住成效，提出灶后评价的改萌进意见。包欲括：本办法窄的修改、公描司考核小组渗的内部评价祸技能培训；这后评价成果即的应用和推米行。6附则题（1）厘本办法由公净司决策委员份会负责解释季，修改时亦材同。掘（2）习本办法自颁刊布之日起施怀行。亏第三部分轰杨项目流程管姑理倡3.1赵土地投标与筝土地储备工吹作规程吉第一条突土地是房启地产开发的咳基本生产要史素之一。为食了规范览“敏找地饶”嗓行为，提高倾项目可行性考的旦“喂辨识能力肠”欠和竞标能力光，减少不必迈要的工作，功降低投标风齿险，保障土纳地储备和公纷司的可持续广发展，特制氏订本规程。蜻第二条近公司企业冻发展中心是赚本规程的责部任部门，负裕责寻找建设歇项目、土地映信息的搜集宵、拟订土地茎投标方案、饶参加投标等披，保证公司套土地储备目这标的完成。刃第三条谨坦“估找地令”叉原则味（1）与公智司的土地储蚕备计划和发演展战略相符低合。辜（2）与公闷司的专业形渣象相符合。谋（3）与公夺司的资源供典应能力相符纱合。隐（4）与公尤司的年度发字展计划相符竖合。鹅第四条途土地供应信盖息的搜集迹企业发展中五心应与土地事储备管理部墓门保持密切差的联系，及昏时搜集最新自土地信息，猴全面掌握拍泽卖土地的实巷际交易价格暑，随时关注串“哨土地招标公械告虾”医，定期向总管经理报送土喷地市场信息胁。具第五条伯如果土地痰满足公司的灭“锄找地众”食原则，企业咳发展中心应班进行进一步械资源调查和的市场调查。俘调查内容包伏括：胖（1）城市狼总体规划枝（2）土地护利用总体规将划禾（3）宗地虚规划要点桥（4）区域寄土地规划调孕整的可能性苦（5）项目缸成本概算薪（6）区域洞市场商品房煎价格情况趣（7）社区败环境因素据（8）周边茂配套情况尺通过调查和字可行性研究溪，企业发展负中心认为初喷步可行后，养编制完成《薯项目初步可宿行性报告》咏并报送总经立理，由总经么理提请公司纳决策委员会皆决定是否参坊加投标或进毫一步洽谈。书第六条储经公司决量策委员会讨月论决定参加锅土地投标后阅，公司财务看管理中心要表提前安排投丧标所需的保慨证金和土地毕出让金；企速业发展中心沸要进一步与踩土地储备管夏理部门密切矛联系，提前增了解土地拍餐卖的详细信吉息，调查其俊他投标单位奸的情况，并伪在规定时间有内制订出具首体的投标方驰案，包括投渠标策略。投蓄标前，根据铺其他投标单染位的情况和槽公司冤“岭拿地催”模的决心，公法司要明确投炒标最高报价漆。必要时，疲可与其他单差位协商要求局其退出投标盟或与其他单流位联合投标访。友投标前，企锹业发展中心窄应通过各种梢渠道或途径参了解其他投端标单位可能偿的投标报价春，同时根据喉项目初步策萄划方案确定族本公司的投地标最高报价饲。乘第七条普公司总经扭理、财务负即责人应尽量须亲自参加土挪地投标或合税作洽谈。参御加土地投标萌时，要严格屋遵循既定的产投标策略，委严禁超价举标牌。征第八条销土地竞拍立中标后，企玩业发展中心减负责与土地乒储备管理部熄门具体接洽贡、办理土地武使用权出让均手续。团第九条弃工作规范采：动（1）每月蓄一次向总经驳理报送“土蔽地市场信息虹”，内容要酱全面、真实糕，交易信息夫覆盖率要达睡到75%以描上。像（2）土地秩储备量要保巾持在公司年蹄度开发能力昂的1.5倍私（含）以上砍。军（3）市场楚调查的数据蚀准确，分析猴客观。景（4）对拟覆投资市场的烟土地拍卖信僚息要搜集完牺整，不遗漏膊；无论投标津与否，每年秒至少参加3偶次以上的土炎地拍卖活动攻。陕第十条漏本办法由划公司决策委冠员会负责解妥释。暮第十一条渔本办法自泄颁布之日起差施行。惨3.2尽项目可行性固研究管理办局法1目的钩为了明确项际目市场调查皆的内容，规面范项目可行暴性研究的程诞序，使项目雷的可行性研院究更加全面榨规范、更加钢切合实际，忍为项目的投蛋资决策提供跑依据，特制捧定本程序。诵2味适用范围亚适用于公司扶所有投资项爸目的可行性陈研究。辫3袍职责分配凯3.1忙企业发展中扒心是本程序滑的主控部门筛，负责：堤寻找建设项诞目；戒进行市场调蒜查和有关数愈据资料的汇播总；等组织项目的糊论证；持编制项目的减初步可行性垮报告（用于陆土地投标或朵合作洽谈）率；贝按照规定格巩式和内容要尝求编制、报娘审《项目可栗行性研究报登告》（报政膜府部门）；蜡项目立项后鞠，组织编制萝详细的《项叼目可行性研功究报告》（吗内部使用的酷、指导整个造项目开发经阵营工作的精匀细化版本）尿3.2连项目公司务参与项目的存详细可行性院研究。打3.3盼营销中心能协助进行市枝场售价、销但售费用的测钱算。于3.4的合同审算中债心伐负责项目配报套费用和建迈安费用的测商算，职参与界编制项目计翠划。抬3.5末财务管理中顿心析负责项目财捏务费用的测乖算。蛇3.6薯副总经理考指导、协助锦分管部门的至工作。串3.7窑总经理妙提出可行性交研究的指导迈意见和改进刊意见。扰提请公司决去策委员会讨阁论、批准项依目投资事宜善。经4咐可行性研究确程序绿企业发展中缝心是公司土采地储备的责译任部门，负幅责寻找建设熔项目和土地芝信息，并负想责前期洽谈姥和相关信息茫的收集。经丝初步判断可煌行后，企业丛发展中心报夺请公司总经首理进行考察款。总经理考块察后，如果束项目投资符阅合公司发展绸规划、年度颈投资计划和费年度资金预顷算，总经理爬可指示开展恳项目的可行默性研究，并特遵循以下研惩究程序：仪4.1辆调查研究警主要从市场起调查和资源派调查两方面续进行。牛调查研究可瓣以由企业发领展中心报请惯公司公司决瘦策委员会批懂准后委托专系业市场调研采公司进行。塞4.2视项目开发周贱期的确定萄捎链参与部门和杯人员：企业丛发展中心、伞合同审算中驾心、营销中坚心，曾经担局任过项目公举司经理的人瞎员。零壁遭项目开发周畅期的确定应蓄考虑市场需冬求、合理施泻工周期、公欺司发展规划道、公司资金我状况及融资镇能力、项目佣复杂程度、剧同业同质项丑目开发的实厨际平均周期项、本项目的耀不确定因素例对项目开发旬周期的可能弱影响等。伙寨沈项目开发周弊期应包括土犹地整理时间闻、前期准备钳时间、施工裤时间、销售卖时间、环境满整治时间、迹验收交付时剖间等。方4.3队项目成本预帖算苦尊企业发展中姜心根据调查累研究的结果盛，提出项目缩策划方案。乓项目策划方策案应充分考旗虑土地价值椅最大化、投甩资价值最大替化、产品定读位的差异性番等。佛港朱合同审算中车心、营销中卵心、企业发丢展中心、财风务管理中心堂等部门分别番测算不同方诚案的相关的商成本。具体驳分工如下：零项目成本宾包括的内容该责任部门维土地开发织成本筹拆迁费、补谋偿费、土地谜出让金等。魔预测时，要隐以同等级土累地的中标价催、实际拍卖您时的竞争态监势进行预测口修正。贿企业发展中吃心离各类规费盏包括办理各属项报批手续苹的直接费用阴和间接费用绸。胡企业发展中喷心猎前期工程费班包括德“呼三通一平杏”既费，测量、流勘察、设计晒费用等。照企业发展中闪心郊市政及其它智费用米包括谋“施七通一平宴”小费网合同审算中棵心降建安成本誉建筑、安装枪工程费纱合同审算中胃心蓝配套工程费专景观、园林绵、会所、幼川儿园、学校寇、道路、大泻门、围墙、西广场等。徐合同审算中丛心驱销售费用鸭售楼处、样惧板间建设、东装修费用；蜂广告费、展浩览费、代销终手续费、销暑售服务费；软设备设施费浴、模型制作伞费、水电费翠等；考察培泪训费，销售堂薪酬等。磨营销中心坚财务费用蔬为筹集资金立而发生的各萌项费用，包欧括公司在经老营中发生的然利息、手续矛费，金融机秆构手续费及学公司筹资中予发生的其他同财务费用等拾。盈财务管理中扰心丧管理费用嘱公司为管理票和组织经营搂活动而发生移的各项费用肆的分摊。稀财务管理中孕心义其他费用塞指依法应当狸缴纳的其行帽政性、事业过性收费。监财务管理中吹心杏不可预见费艳预提用于可狡能出现的物练价上涨、坏洪帐损失等引议起的费用箭企业发展中笋心叉4.4颠项目销售、惊租赁收入测棕算咏童腐由营销中心妇对不同方案禽进行销售、破租赁价格，尽销售、租赁言面积预测，国进而测算出笛项目的销售背、租赁收入仪。害刺阀在测算销售眉、租赁收入造时要充分考谱虑到不同方菜案的市场竞电争程度、未存来市场发展竞趋势、不确瞒定因素等。浆4说.5漠项目利润测亿算米幻帆由企业发展庭中心提出、住公司领导层敌研究决定。谢捉惕根据不同项马目的物业类股型、城市房抽地产竞争状赏况、城市房坊地产企业平堤均利润、公臭司投资心态顾（如短期或吓长线投资，发迅速回收资方金确保投资映安全还是高智风险下的利坚润最大化）缺等进行预测舞。堪（棵1域）用成本法绕计算物业最辩低允许售价骄时，可采用够市发改委、相建委、物价晚局《商品房短销售价格报悼价表》的有便关规定详计迈取。像（折2角）也可以用解测算的销售瓦价格扣减项尤目成本即为冲利润。河4.6便评估分析驶墓驾在进行评估绿分析时，评蜻估人员根据妨可行性研究趣的目的、物狠业类型、资破料的多少以足及公司的投苍资心态等选它定以下一种厦或几种方法腥评估，并将偶意见报直接貌上级审核。姥（垃1也）市场比较闪法赛（日2向）成本法宋（债3枯）收益还原鞠法味（界4共）假设开发具法歌（巨5盏）其他方法之（如专家调旅查法、德尔暴菲法等）信齿酸评估分析裤包括市场分虹析、经济分庸析、技术分公析、风险和肥敏感性分析奉等。各4.7眠编制可行性治研究报告新旱企业发展中谱心负责组织耕编写各个阶如段的《项目创可行性研究咸报告》。肯唇中《项目可行耐性研究报告触》编写完成熄后，发放的卸范围至少包苹括参加项目殿评审会议的董成员。蚀4.8阔《项目可行献性研究报告惭》的初步评床审纤秧食项目评审成驰员在接到《霞项目可行性散研究报告》步后应提出建腔设性、合理袖化的书面评问审意见。趟奋企业发展中旋心根据总经案理的指示组耗织有关部门芒和人员参加吐“亡项目可行性蜡研究报告评建审会议耕”禁。投资额较速大、风险较丸高的项目公别司可邀请房陵地产各领域搁专家、城市虚经济学家、狐社会学家、迁环境学家、忍水文地质专袜家等各方面产专家参与评菌审。虚着洗评审内容包繁括：灿（做1盲）项目发展捉与公司发展叠战略的符合砍性；脸（遗2圈）市场预测围的可信性；镜（热3镇）项目定位贯的可行性；顾（侵4热）市场的不宇确定性；塌（奥5作）技术方面赔的可靠性；氏（彼6允）对环境的醒影响等。唱汪圾评审会议由蛇企业发展中拣心负责会议恐记录。会后输，根据会议积记录在三日理内整理出经款过修改后的纯《项目可行三性研究报告酒》，供决策倦委员会作为担决策依据。偿评审后问题湾较多时，应震进行补充研觉究。蹈4.9全决策变拾项目决策应超由决策委员退会讨论通过探。跪牢当决策委员渠会认为需要冤补充研究、习再次评审时狱，企业发展竭中心应组织牺进行补充研锦究，直到决蚁策委员会通猎过。塑刷决策委员会祥批准项目发热展报告后，鸡总经理负责筑开始领导项沿目的实施工叶作。谱5芽斜详细可行性微研究母项目决策后旬，企业发展腾中心应在原锹可行性报告迎的基础上除扒了编制供项炎目立项用的搏报告外，还双应编制详细拒的、可指导齿项目全程开据发经营工作猎的可行性研尼究报告。妈6殊杀粪可行性研究票的委托斤以下情形可焰进行可行性支研究的委托湖：娇6.1鉴可行性研究场的人员紧缺马或任务繁多泳，有可能影墓响任务的按煎时完成和研路究质量；任6.2邮属于外地项错目，自我研煮究需要较长浑时间，又需盾要尽快决策谈；颗6.3咳项目属于公铺司未曾开发毯过的，自我傻难以在短时腥间内达到要钱求的深度和锁精度。胡委托可行性剩研究时，所接选择的可行床性研究单位模应满足公司变规定的供方闻条件或按照补《邀请招标猜管理办法》逐进行招标，懂并执行公司柿合同管理的匠有关规定。异7况附件：项目湿可行性研究涝与评审、决贤策流程图。高项目可行性肥研究与评审我、决策流程偷图市场调查市场调查企业发展中心委托专业机构进行可行性研究项目开发周期预测项目开发成本预算项目收入、利润测算评估分析编制可行性研究报告总经理组织初步评审公司决策委员会决策通过，进行详细可行性研究未通过，结束洽谈合作协议资源调查进一步研究公司总经理下达可研指令器饱否夫夹谱顾厦巾档集欧寻香倍记吊伸师洞丹槽盒瞎3.3荡项目证照手野续办理管理珍办法盆第一条假为了明确各个类项目证照则手续办理的加工作分工，侮加强证照手洗续办理工作严的管理，保叫障项目计划秩的按期实施氧，特制定本心办法。诚第二条挥公司有关部秃门、项目公葬司项目证照茧手续办理的魄工作分工：球证照手续告责任部门军协助部门跪项目立项柴企业发展中灶心蚂……放项目选址意除见书跳企业发展中框心玩……咏建设用地规不划许可证滚企业发展中赞心丰项目公司场土地使用证在企业发展中留心裹项目公司逝供电、供水扰、人防、消旋防、供气、敌