商业地产基础知识图文精讲

商业地产基础知识研究课件2012-12-10商业地产的发展模式商业地产的含义商业地产的分类商业地产的价值商业地产的销售模式商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。何为商业地产

商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPINGMALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。

商业地产与住宅房地产的区别住宅房地产商业地产发展商大多数采取开发销售的模式其资金回收模式相对简单商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有

大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的

大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的

发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待商业地产的发展模式商业地产的含义商业地产的分类商业地产的价值商业地产的销售模式商业地产独体商业商业街商业裙楼集中商业独体商业建筑（会所）底商商业街独体商业街住宅底商写字楼及其他物业底商按建筑形态划分独体商业商业街商业裙楼按行业类别分类健身服务及休闲功能房地产（健身中心、美容院）商品批发商业地产（义乌小商品批发市场）居住以及办公用商业地产（写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓）餐饮功能房地产（大型饭庄、快餐小吃、冷饮店）娱乐功能房地产（电影城、娱乐城、KTV）零售功能房地产（百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能于一身的大型购物中心和SHOPPINGMALL）按市场范围分类超区域型（出租面积在7万平方米以上，入驻商户数量150—200家，主力店如大型百货公司或批发店3~5家，商圈人口在50万以上，停车位数量在5000辆以上。）超级型（出租面积在10万平方米以上，入驻商户数量在250—700家，主力店如百货公司、超市、家店等3~6家，商圈人口辐射几百万人，甚至千万人不等，停车位数量在1万个左右或更多。如1992年开业的美国第一大SHOPPINGMALL—MallofAmerica,就是超级商业地产的典范。）区域型（出租面积在1.5万—7万平方米，入驻商户数量100家以上，主力店为大型百货公司或批发店，商圈人口在20万以上，停车位在1000——5000辆。）社区型（出租面积平均为1.3万平方米，入驻商户20—100家，商圈半径在30分钟车程以内，主力店为大型超市或从事批发的商店，停车位约500辆。）近邻型（出租面积平均为7000平方米，入驻商户10—20家，商圈内人口为5—10万，商圈半径在10分钟车程内，主要经营日用品和一般食品，停车位约100辆。）按照消费行为分类体验业态房地产（娱乐、休闲类房地产）服务业态房地产（餐饮、写字楼、服务性公寓）物品业态房地产（SHOPPINGMALL，大型购物中心，百货商场，超市，家居建材店，以及各种类型产品旗舰店和专业店）商业地产的发展模式商业地产的含义商业地产的分类商业地产的价值商业地产的销售模式现代商业模式经历由最初供销社、小百货到生活休闲中心四代商业模式。郑州市商业目前已完全步入第四代商业模式期。第一代商业模式第二代商业模式第三代商业模式第四代商业模式形态：供销社、小百货特征：古旧风貌，零散、自发式发展档次：低档、市井形态：单体百货大楼特征：大型百货+超市，单体百货档次：大众、实惠，满足日常购物需求形态:SHOPPINGMALL特征：休闲娱乐功能复合型商业档次：年轻化、中高档形态：生活休闲中心特征：休闲娱乐功能复合型商业档次：休闲性强，时尚、综合、现代基础知识发展模式第一代商业模式：主要存在于城市次干道的沿街位置，例：沿街小百货、小超市；城市商业模式已发展至第四代商业，商业发展模式先进，消费力强劲是助推商业发展的重要因素。第二代商业模式：城市早期集中商业的主要表现形式，例：郑州百货大楼、郑州华联；第三代商业模式：是城市新兴集中商业目前的主要形式，但档次集中为中端，是当前郑州商业市场主要的商业类型，例：大上海、百年德华、百盛购物广场；第四代商业模式：城市当前领先商业的主要发展模式，重在休闲、购物、娱乐一体化，如国贸360、万达广场、华润万象城。基础知识发展模式商业地产的发展模式商业地产的含义商业地产的分类商业地产的价值商业地产的销售模式商业地产的三种盈利模式及五个利润密码只租不售只售不租又租又售，且租且售SOHO地产六佰本大成国际购物中心万达广场中粮大悦城商业地产的三种盈利模式及五个利润密码盈利模式优点缺点适用类型盈利模式优点缺点适用类型只租不售分散出租租金高，开发商收益可最大化，物业升值空间大，容易出售表现租期短，容易改变功能或调整经营需充分重视前期的市场定位、功能定位、业态定位的策划工作，设立专业的经营管理公司负责经营管理，对招商能力、日常经营管理能力的要求极高，同时经营风险较大商业区域城郊的大型商业物业、有足够大的停车场及卸货区的商业物业。整体出租不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员，交易简单，结算方便；物业可进行抵押贷款，升值空间较大，有利开发新项目，带租约更有利于日后整体销售收益低、在3~5%之间的回报率，即使物业升值，其套现的难度很大，采取这种方式还要加强对租户的评估。没有商业专才、资金实力雄厚、经营相对保守的开发商，其物业面积一般不超过3万m2只售不租相对省力且风险较低失去了更大收益前景的可能性，商业经营不稳定资金实力不够、融资渠道有限、急于变现的开发商又租又售，且租且售分层或分片出租模式租金相对整体出现要高一些，风险分散、租金相对有一定保证物业可进行抵押贷款，比整体出租更适合日后带租约出售物业，如果某一层经营失败时，开发商能掌握主动权，并进行重新招租需重视前期的商业策划（业态组合、功能定位、市场定位等），需设立相应的管理部门及配备相关的商业专才；要求开发商建立储备租户资源库，并具备极强的招商能力资金实力雄厚的开发商层（或片）与散结合出租模式主力店的进驻有助于带动其它小商铺的销售，大小租户的结构使项目稳定性提高，有利建立完整的租户资源库，为以后开发商业地产项目创造成功动作的条件要求开发商具备很雄厚的自有资金；需设立专业的经营管理公司和配备相关的商业专才，对主力店的招租能力极高5万m2以上的商场三种商业地产的盈利模式对比商业地产的三种盈利模式及五个利润密码商业地产的利润密码心态融资外脑共同利益主题定位商业地发开发商要具备长线赢利心态：（例如：上海正大广场、金源茂，成功商业地产的利润远远高于住宅开发的利润）商业地产开发商应具备正视风险心态：（防范物业管理中存在的风险、防范市场环境风险）长线赢利与正视风险，就是应了“说得容易做到难”的老话商业地产驻的三种盈就利模式及陕五个利润肉密码商业地售产的利私润密码心态融资外脑共同利萌益主题定裹位一个大轿型商业井项目需浸要一次盲投资建壳成才能板形成商兔业气氛曾，因而炸所有的铺前期投独入都来榴自开发般商的积孙累，而惊且在租尾售过程历中，为宴了吸引奇主力店宪加盟，贱开发商落不得不恩采取前味几年租翻期内低葵租金，庭甚至部闷分免租欲金的形获式。成熟的商感业地产项恢目通常是封由基金作狠为项目的煌主要投资饥人，或是弹开发完成凡后由基金染购买，再裹进行统一圈的租赁经宴营等。中国典型盯的融资比指例是：50％权益/50％贷款针。商业地总产的三硬种盈利愚模式及截五个利励润密码商业地产谅的利润密籍码心态融资外脑共同利益主题定轿位一个商业稻项目在前年期的策划迁、招商中冲期的规划劲设计、以动及后期的跑经营管理楚三个阶段丝式都需要有炎高度专业扫化水准的宾操作能力石。发展商需春要在专业伸商业投资赖、管理与态顾问公司伤以及商业僻项目规划央设计公司奸的协助下盯，才能使尝一个大型狠商业项目淋达到专业肌化的高度羡。商业地凝产的利侦润密码支持管山理者的院专业意执见开发商投资者经营者消费者管理者站在城市挖建设的高肥度带动城罪市经济的柏发展保证投玻资者的巡寿租金收听入预留经粉营者的布增值空浊间符合消禁费者的有消费取轧向商业地亦产开发挪经营的池利益共卧同体心态融资外脑共同利益主题定知位政府三、商业值地产的三折种盈利模把式及五个亡利润密码智者说：虚赚钱的买垦卖不一定序是成功的通买卖，成辰功的买卖传是双方都成满意的买殃卖。三、商表业地产芽的三种毙盈利模娱式及五响个利润荣密码商业地产吩的利润密是码分析历史愿悠久的商膜业街与当室代成功的暂商业项目卷发现：商业地产铃的发展具莫有“向心格胞局”，一个灵印魂人物（阻项目），纹具有强烈扬的磁场效摇应；商业地产贡发展具有“集群效应”，成行成忧市更有利只于商业地猜产的可持唉续发展。无论是似向心格肢局，还间是集群宅效应，葡商业地蚕产的相却生相旺茎最终归及为一点——成功的主题定位办（用系统皱的理论来昨分析，包养括市场定蜡位、消费狮者定位、亮业态定位很等）。心态融资外脑共同利贝益主题定位怎样才能处让投资者辩觉得某个胳物业能增诞值呢？或者说帐什么才形能保证扑物业能饥增值呢卧？背景环羊境——大的经俱济环境盲是否健逃康发展行业环境——商业地婶产行业虎是否是跳投资热拘点地块价值——地产项团目所处新地块是宝否在未凤来有发刑展同类市场珍经营状况——某个地样产项目保预计经偏营的业创态目前蜂是否有说发展空啦间项目规档划——商铺规划英设计是否衬合理，是标否符合经音营要求价格合理——销售价头格是否酷与实际两价值趋僻同影响客户决断的因浆素客户：不仅指姓投资客抄，更是光针对经砌营者，摊因为征他辆们才是外更加专巨业、更乳加挑剔着的客户危。影响客户驰决断的因滤素参与开发欠的公司品太牌项目本身内在因素外在因菌素客户自粱身实力疏、知识斥、年龄区、偏好鸡、……其他（调唯一性交）外在因素参与开茎发的公旨司品牌开发商物业、屠运营公科司发展商建筑设该计公司实力信誉经验外在因素项目本身硬件软件地理位宿置交通状况周边商唉业市场同类市场忠整体水平周边居民摆水平建筑形式铺位划荣分配套设施●●●销售策略进驻品牌优惠政策未来前景推广力度运营管层理●●●影响商净铺（商梢场）的绩因素商圈的类剑型及范围人流道路类屿别交通停车位广场主力店影响商圈俘商铺的因签素1商圈的类调型及范围徒步圈：第一演圈层，林步行可贺到达商光圈半径饥，单程染以10分钟为限薄度，商圈半径500米以内。自行车内圈：也称夫第二商锄圈，单程1.5公里。汽车（机聪动车）圈：也称第再三商圈，三以购物为侍目的，距眠离约5公里左匙右，单程为10分钟。铁路圈软、高速逃公路圈泪、飞机调场：属于啦边际商睛圈。影响商圈饱商铺的因探素2人流金钱：¥，＄信息反馈口碑影响商闭圈商铺蒸的因素3道路类别道路级别设计车速(km/h)双向机动车道数（条）道路总宽(m)隔离带设置一级60～80>=440～70必须设二级40～60>=430～60应设三级30～40>=220～40可设四级30>=216～30不设影响商终圈商铺驾的因素4交通通达性：斯汽车顺利普通达，自津行车、摩赴托车、电辉动车等顺链利通达公交便京捷性：昆公交站辅台——人流通铜达影响商诸圈商铺李的因素5停车位停车场构所影响目商业几算个方面宝：提高购谣物人群水的消费亿能力提高商铺杀的辐射范绩围延长商铺诱的营业时傅间提升随膀意性消辩费份额聚集人气影响商泡圈商铺折的因素6广场聚集人英气从事商根业活动影响商圈惧商铺的因鼓素7主力店主力店能站够吸引人午流的原因具有强大姨的品牌号悦召力拥有众阴多追随贪“粉丝话”商品品却种多，遇款式新起，容易杏吸引人婆流商品质离量有保跌证，能帅吸引回超头客商家实力朝大，店面暑装修精美春，形成关搏注力主力店掘包括：大型超市大型百货主题餐饮服店品牌服饰睛店…揉…商业回报巨率的一般融算法公式：伙年租金/总房款*100富%=年回报率举例：驰假设本目项目一倾商铺总君价100万，面积20平方，日租金幕为10元/天/㎡，假设裹商铺租巩金增长衣率为5%/年、假设商侧业本身增片价速度为7%/年，计算客责户10年预期收益境。（暂不迁考虑税费蒙）。收益一10元/天/㎡x20㎡x30天x12月=7.2万/年收益二7.2万/年+（7.2万/年+7.2万/年x5%）+··链·≈司905算600元收益三100万+（100万+100万x7%）+··脏·≈歼183那846锦0元合计：（905晴600叙+83纠846习0）/10眠0万x10执0%假≈17膀5%商业地产效的发展模不式商业地产蜻的含义商业地产仅的分类商业地草产的价倚值商业地论产的销池售模式销售模式整体转让零散销售自由出租返租销售商业地啊产的销徐售模式概念：就是带租示约销售，搭即先引进次品牌商家捞，然后呢将商场划烈分若干小宝面积产权淋商铺销售默给众多小辛业主，并倒保证给小始业主一定黄的定期租谎金回报，谱发展商即蚀可在短期脑内回笼资激金并获得木超额利润御。返租销售实质：商品房售徐后包租是裤指房地产警开发经营珍企业为促辛进销售，辟在其进行抚外销商商沃品房售后顿包租是指袋房地产开武发经营企天业为促进疮销售，在约其进行外箭销商品房斑出售时与治买受人约缺