商业地产项目知识培训讲义

商业地产知识培训商业地产知识何为商业地产商业地产的内容商业地产的类型商业地产的销售模式商业地产的客户商业地产知识商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。何为商业地产商业地产知识

商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPINGMALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。

商业地产知识商业地产与住宅房地产的区别住宅房地产商业地产发展商大多数采取开发销售的模式其资金回收模式相对简单商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有

大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的

大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的

发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待商业地产知识商业地产在开发和运营中涉及到三个层面商业地产的内容资本运营商业地产市场开发运营管理商业地产知识贯穿商业地产全过程的三种行为开发行为投资行为经营行为商业地产知识商业地产的四元素开发商投资客商户消费者商业地产知识商业地产的市场发展条件欧美参考的主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量和公共交通条件；在国外人均GDP3000－4000美元时，家庭汽车拥有率15－20％，商业地产发展（ShoppingMall为例）才开始进入发展阶段；人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60％，才是成熟发展阶段。欧美：商业地产知识亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元；二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达10－15％。亚洲及国内：商业地产知识高品质商业地产分割商铺领风骚国际资本加紧抢滩第三方经营管理发展趋向显著商业地产发展趋势及特点商业地产的发展特点及趋势商业地产知识购物中心市场型商铺社区型商铺底商型商铺写字楼商铺按开发形式划分地产投资市场产品类别交通设施商铺商业地产知识购物中心——SHOPPINGMALL概念：Mall——林荫道在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店、娱乐设施和餐馆组成的大型零售综合体。ShoppingMall——规模在10万平方米以上，由管理商统一经营管理，主要采取出租方式运营的集零售、娱乐、餐饮、休闲等于一体的复合商业业态。商业地产知识

1、主力店租户：百货主力店、超市及娱乐主力店。

2、半主力店租户：运动品店、服装旗舰店、书店、音像店等。

3、娱乐、餐饮设施：诸如玩具反斗城、KTV、酒吧等娱乐设施，以及麦当劳、肯德基等西式快餐店、主题餐厅、酒吧餐厅、美食广场等餐饮设施。4、专卖店：包括国际一线、二线品牌及当地品牌的各种专卖店品牌。

SHOPPINGMALL项目可能包括的商业组合内容商业地产知识按投资价值划分社区型专业型便利型都市型其他商铺专业型商铺商业地产知识定义：专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切。

案例：北京中关村海龙电子市场属于专业经营电脑整机、电脑配件、数码产品、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等的专业市场，经过长期成功经营，目前海龙电子市场每平米商铺的价值达8万人民币，其投资价值可见一斑。商业地产知识按业态划分综合型零散型特色型商业地产知识销售模式整体转让零散销售自由出租返租销售商业地产的销售模式商业地产知识概念：就是带租约销售，即先引进品牌商家，然后将商场划分若干小面积产权商铺销售给众多小业主，并保证给小业主一定的定期租金回报，发展商即可在短期内回笼资金并获得超额利润。返租销售商业地产知识实质：商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其进行外销商商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其进行外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。

返租销售商业地产险知识利益：国内的眉房地产藏公司融迅资渠道蜜比较单投一，为去了应对跳银行银行根紧缩冈、成本谎增高的他不利局毅面，开芝发商利泳用售后跪包租融闸资进行个发展已忆是相当直普遍的润做法。对于个擦人投资饥者而言高，现在情商铺是握一种房宰地产和尿理财产拖品结合侵的产品量，不仅询具产权曾的房地筝产特性奖，同时逗在理想伤状态下挣，又是哗一种收匹益比较黑高的投道资理财眉产品。可见，栗售后包数租并非驼只是开晨发商单屯方获益溪的模式心，其本剩质仍是驶实现开杂发商与太投资人宅的双赢涌。返租销售商业地席产知识风险：由于商所铺产权抱发生转效移，作谨为第三率方的商风业经营倾管理机鸭构要么卵是发展除商临时孕成立的薄公司，爱要么是娃专门聘愁请的专鞋业管理她公司，染二者都稻不可能坦为发展疤商的承席诺负责虽，因为伶物业租述给大商自家的租阅金非常下之低，哀发展商削不可能忧从中获尽取相应是的利润饺，承诺各给小业爆主的租辫金回报皆成为发磁展商的样长期包得袱，很橡有可能锡无法兑恳现先前名承诺，挡尤其在威经营状医态不佳矿的情况冲下，其每风险更肌加巨大俗。返租销售商业地产设知识租金（著元/平米/天）＝销汽售单价（裹元/平米）＊回报率／３６损５天／汗出房率公式商业地唇产知识6%-房诚10%左右是合喊理回报率商铺投去资大部较分都是10-嘉12年收回投孙资成本。某些项派目开发勾商胡乱杜提高年耽回报率修承诺，说有的甚遍至达到20%，这完胡全背离滩了市场步规律，砍其后果雅自然落暮得一败光涂地。商铺定价脂操作程序商业地温产知识层别总价=（目标销漫售总额÷总权重夜系数）X层别权重纯系数凭经验雁对项目遭不同层冲别进行种系数设叶定（第码一层是林项目价累值最高勇价格最油高的层庄别，通涨常取系功数为100%，依次勉类推越追高层别浮系数越哲小，地并下层别考亦如此瓦。）系数X销售面积躬（建筑面渠积）=权重系祝数∑权重蚕系数=总权重系政数商业地产秆知识（层别姐总价÷层别总猛权重系笛数）X具体商改铺权重械系数=具体商铺舟总价设定各斩层别中遣各个商买铺的系拿数，位哭置最好兽、面积啦最合适氏、能见辨度最高穴、最容细易到达辞的商铺耍通常设填为100姥%，根据不驻同因素的啊变化递减骄。商铺系数X商铺销售低面积（建紫筑面积）=商铺权骗重系数∑具体商史铺权重系葬数=层别商茧铺总权横重系数商业地产冒的客户商业地枝产知识投资者最引关心什么亚？商业地厉产知识物业是否小能增值怎样才重能让投恳资者觉绸得某个亦物业能妖增值呢疯？或者说什费么才能保掀证物业能授增值呢？商业地锐产知识背景环瞎境——大的经级济环境贵是否健诸康发展行业环境——商业地读产行业槽是否是固投资热员点地块价捉值——地产项摘目所处气地块是兔否在未她来有发察展同类市场稠经营状况——某个地昂产项目绒预计经部营的业腾态目前烘是否有朵发展空室间项目规库划——商铺规划勾设计是否扑合理，是蓄否符合经非营要求价格合糟理——销售价叛格是否装与实际绕价值趋泳同商业地壁产知识商业地产江知识影响客户决断的剑因素客户：不仅指款投资客座，更是截针对经绍营者，统因为堵他吓们才是橡更加专购业、更委加挑剔康的客户纹。影响客户赤决断的因年素商业地脚产知识参与开发蚕的公司品尿牌项目本身内在因素外在因素客户自穴身实力湿、知识季、年龄收、偏好双、……其他（唯一吼性）外在因素商业地薄产知识参与开发连的公司品切牌开发商物业、肥运营公裙司发展商建筑设鞋计公司实力信誉经验商业地产踏知识外在因隙素项目本身硬件软件商业地产酒知识硬件软件地理位迈置交通状况周边商虾业市场同类市捷场整体焦水平周边居廊民水平建筑形式铺位划分配套设锦施●●●销售策略进驻品棋牌优惠政策未来前景推广力辰度运营管理●●●药都项目愚优势商业地音产知识针对北扰方药都胸项目来放说，什宰么最能港吸引潜贫在投资待者呢？光或者说束怎样才木能打击收到投资横者呢？硬件优羽势商业地抱产知识近40万人的医墓药营销队然伍遍布全睬国各地；200斗0多家医干药生产家经营企尚业中产岂值和销闪售收入灿超千万肤元以上愧的就有18家，利税孩超千万元锣的有4家；此外果，内蒙古雨药材资源饥丰富，蒙闪药材223或0种、蒙凑药药品俊达500肠0余种，在乳国内外都别具有很高厨的声誉。资源优旦势市场优势呼和浩户特一年删两届药库交会在豪国内医堵药业享伯有盛誉若，蒙药刃不仅在卸国内具袖有很高闸的声誉便，而且枪在日本驻、韩国鬼、俄罗软斯等国顺十分畅狭销。对野于药都西来说，田所在区惰域的药仰品市场秋整体水蛾平很高解，已经鄙形成了炒它所需旦要的市狭场环境判。商业地产阳知识建筑优阵势划分优胁势全街铺西性质的嚼建筑形兄式，使靠各个店肺铺的商财业价值忌均分，嫌降低了屈出现“固死铺”梨的可能荐性，利猫于销售址和经营容。而且亮项目内何街的设慌计轻松兼的解决禾了医药蠢批发必嗓须的装蕉修货问骡题，为缠经营者蔑提供便相利。100滤-20刚0平米为主物的划分，号保证了单猾位物业的坏总价款处黎于合理区幻玉间，避免免过大的资丢金投入降下低目标投择资者的投控资热情。软件优势政策优碎势大环境：国家驴规定：意中国医眯药行业蜜要走集拌约化、轿规范化尽、现代成化的道筋路，情从2000年开始，概利用3—5年的时间涝，培养5—10户面向善国内外久市场、造多元化聚经营、键年销售问额在20亿元以烛上的大周型医药抹流通集粉团。小环境：自治夕区和呼厘市、玉包泉区三嘱级政府烂给予了瓶大力支盘持，呼饶市有关伍部门先筋后出台乘了一系倍列优惠咏政策，护为投资紧药市的辰经营者易在税收筝、商用坝房使用岁年限、骄贷款、黑办证、外落户、台子女入卵学等方提面提供淘便利。商业地小产知识前景优嗓势做为蒙恶药的大鱼本营，糠呼市目示前还没肌有像北缸方药都绞如此大充规模的喊综合性傲医药供尖销中心李，一旦聚投入使怜用必定岛会吸引碗无数国伏内外的喇医药经杰销商来浑此洽谈颂定购，证经过一波段时间迁的运营柏北方药拘都就可败以成为故蒙药的照代名词敲，云集赏与此的秘药上足每以使药餐都的价立值迅速弊提升。商业地产散知识销售策略孕优势运营优滩势返租销重售的销转售策略嘉，对于刮投资者晕来说无济疑是个付稳定的阳投资保使障，而俗且药都泳较高的适租金回抵报率能灵够保证槽在十年狗内收回纹投资成还本，无本疑对客进户具有硬很高的坡吸引力待。在药都杀内的大裕型会展倒中心的民建设，赶保证在村项目投添入运营贴之后持傻续的医师药类产笛品展会划，经常齐性的持颜续吸引兆来自国汪内外的陪药商来旷此参展撕洽谈，叹为在此毕长期经谊营的商够家提供践了稳定左的客源老，此外诞这种展红会也是日对药都距品牌的贞非常有急效的推尘广。成功案镜例分析商业地产疗知识上谷商业核街项目基宜本情况项目坐落曾位置区域赚：地处天辨塔道以南开发商蹄：天津盟融创集肥团融创峡置地有勿限公司总建筑面跌积：562究89平米地上建筑爬面积：421扶09平米地下建遇筑面积我：141擦80平米地上三层前商业总建饶筑面积：232返51平米店铺面体积范围雨：74m驰2——取124也5m2（建筑面柄积）总店数:82间商务魔方谣面积：1885迎8平米销售均价运：商业艰：1F沸1650适0——1帅70002F史1250帮0——1斜30003F掏85呢00—居—90擦00SOH租O：4F—差—6F麻65晃00—侧—70哭00商业地块产知识项目定位1、筋