华盛星洲翠谷温州推广计划

华盛星洲翠谷温州推广计划一、前言通过对本项目特殊位置和规划设计的了解熟悉，以及我司对温州地区投资客户心理的把握，现仅对温州区域销售作针对性计划如下，以期在今后进一步合作过程中互相配合，协调工作，达到一个较为满意的销售效果，我公司有信心有能力将此项目的销售工作顺利完成。二、宏观市场初探（温州市场）自从今年“六一”以来，全国房地产市场都发生了很大的变化，温州也不例外。这对温州投资客，特别是针对“长三角”一带进行投资的投资客的投资热情受到较大打击，对外投资热情有所手敛。尽管如此，仍然有大量的现象证明情况并非如此，这从我公司最近操作的几个项目可以看出。在新的情况下，温州房产投资客户的投资行为发生了如下三大变化：1、投资区域范围逐步扩展：温州客户有前期偏好“长三角”到目前的全国性投资。分散投资以降低风险是现在的主基调。人们的目光开始转向其他经济实力较强，房价还不是很高的地区，比如经济实力较强的二线城市。2、项目选择越发理性：前段时间的一窝峰购买现象越来越少，对项目考察越来越深刻、周到，眼光越来越挑剔，除考察地段、价格以外，对其他的房产要素越来越重视，注重房产项目的整体综合素质的调查。3、风险意识逐步加强：由于这几年温州购房团在外地几次不成功的投资案例影响，和国家政策的约束，温州投资者注重开发商的实力与信誉以及项目属性、偏好投资额较少（或首付款较少）的、面积较小的、投资周期较以前长的项目等等。三、目标市场特性温州投资市场形成于2001年左右，因本地投资渠道单一以及本地房地产市场供应链的枯竭，温州人开始投资外地楼盘，也是最早在房地产市场投资并获得丰厚回报的人群。目前温州人用于投资房产的资金约1000亿，人数近10万人，这直接导致温州人在全国各地房地产市场倍受关注。温州人在投资过程中不断学习，从买房跟买菜一样的盲目行为到分析项目的理性投资。温州人看过太多优秀的项目，考察过太多城市，结合自身的投资理念，逐渐成为房地产投资的实践专家。目前，随着全国各级政府针对房地产炒作行为的管束政策的不断出台，包括银行调息、期房限转和高交易税的征收等等，对温州投资者的打击是相当的大。另外类似于上海的限转政策，使许多投资者的资金被套，难以短期脱套，使整个投资频率在不断减速。因此，以往的投资者中，大部分正在观望下一步房产市场的走向，但仍有部分有丰富经验与资金实力的投资者仍然活跃在房产投资市场。特性：①投资行为季节性很强：最强期集中在春节前后的几个月，主要是年终生意资金回笼，以及外地、外国的资金汇款；最弱时期为每年的6—8月份。②家庭背景较重：往往大资金的运作上以家族家庭为单位。③投资行为日趋理性：在分析开发商所做的营销策略上较透彻，在商业项目上往往以温州商人独到的眼光分析市场前景。窜④山对于开发商富与经营者的讽信誉度越来狡越关注。羞⑤余从众心态严桌重：因此在驶营销工作中盯应特别注重别口碑宣传。四⑥瞒投资回报预肺期值较高，抬主要是前期衬炒房的收入底较丰，一旦书转型为长线巩投资，在心委理上较难接旷受。变四、目标客垒户群定位翠堪1壳、准备在异逐地投资置业浮的温州客商遣。耻2蔽、温州地区觉的职业投资穴客。胖3挖、我公司长腔期积累的投号资客户。走五、关于促枕销以及广告轨根据我公司躁以往在温州着地区异地楼便盘推广的成据功经验，我控们建议本次远推广主要采圆用报纸媒体串广告宣传的蕉方式，具体垫操作如下：蛛1把、推广广告夕投入少量次粗的的报纸广堤告。袖2刃、利用我公悦司与报社的汗良好关系对权本项目进行拼软性文章报恋道，扩大知栽名度。没3被、利用以往猫自身的客户彩群体进行口牲碑传播。傻4笔、举行项目即推介会。大5慢、参加温州皮房产交易会归。到六、温州区松域市场推广惰计划伏六、温州区安域市场推广晚计划历推广计划是违基于温州客双户投资偏好等而提出。此利投资偏好是弃我司人员近尚六年的经验滩总结和我司蛛固定近析3000爹人投资客户劫群调查得出塌。桂（一）推广馒区域：温州惑地区丙（二）推广途时间：黄2005呜年金10垮月进—王2006踢年咬1边月箭（三）计划坟安排铺1太、第一阶段演：准备期与盖上市时机灶——杠房展会奉(1)就时间：舞10竹月升2—4辉日斤(2)工作小安排：叫①零完成合作洽然谈，并达成喉协议；惕②碍员工培训：壳开发商配合我，落实专人右与我司进行朱工作沟通；扎③押资料准备：有销售宣传品道，各类证件各、合同书范粉本、平面图货、价格表、谦地图以及统怕一制订的销横讲材料等道众具；肚④顶制定暂时的逆销控计划；柔⑤墨设定看房路客线及时间表轨，开发商确燃认，以便配干合工作；循⑥承参加温州房恭展会府10戏月距2—4朴日。遭(3)目的宣：乞①啄开展所需的吊准备工作。撞②忽时为本项目占提供一个良揭好的开端，赢提升项目知视名度。惨③胖拓展客户群宰。控④衣完成一定的壤销售额。错(4)讲上市时机：辱温州房产在蜘下半年的信9直月份开始逐记步回暖，这已是传统的旺秤季开始，特藏别是今年在摘房市冷了一留段时间之后猾，人们压抑槽的投资热情彻开始释放。也参加温州房情展会是一个歪最为明智的臭选择。温州驱最近一次房身展会时间是崭：辣10杂月央2—4党日，我们认盾为此为本项岛目最佳的上叉市时间。厌2锁、第二阶段巷：销售期柄(1)护时间：裳10阻月中旬迫——饺12前月初渐(2)壤地域：主要找集中在温州淘。鸡(3)制工作形式：尼现场销售。侦(4)工作拨安排：掀①崇广告计划投捷放；平②那在适当的时由机举行项目丝推介会；淋③真连续组团看件房，每次出外团人数控制伞在血10—20才人左右；杨④竭开发商接待拜安排，在现泉场讲解并完筑成与客户预粪定过程；裁⑤全本公司在销冲售的同时，哨与客户后期匹沟通，促成黎合同的签定离；蠢⑥龟积极拓展外笋地市场。攻3毙、第三阶段讽——摩巩固签约期直(1)勿时间：至掘2006搭年企1胞月惕(2)迈地域：本公侦司所代理的垮区域识(3)工作扫形式：似①临意向客户的伪继续跟踪；版②跪做好后续服铅务及讲解工馒作；叮③掩依托口碑宣偏传作用，继痒续开展工作丛。蔑(4)工作谱安排福①纤本公司派专后人配合开发馆商签约及办柳理按揭相关录协调工作；策②分对员工各自宴负责的客户求保持沟通，图深入发掘潜艳力；库③循有针对性的役制定少量广晴告计划，为晕项目制造声城势；画④巷继续在各地际的接待处现才场接待客户罪，并组织看虹房团。街⑤仗参加房产展昏销会。燃(5)嘉目的：主要百精力集中在液服务上，使教看房、下定钟到签约过程厨稳步推进，响促成有效交泉易的实现。嘴七、广告预竞算馆（一）温州均四大报纸分祝析誓《温州都市双报》定位在恩温州市民的炒都市生活报滥，是目前发皆行量最大的层报纸，其房搜产广告的影帮响度最大，量效果较好，辞费用相对适待中；发行量更35践万份每天。各《温州商报按》作为温州锯市唯一一份幻立足温州、叫面向全国公边开发行的综欺合类报纸，忽成立时间较千晚，费用较式低；息《温州日报等》温州政府萌机关报，社忍会舆论导向扒强，费用较岩高；轿《温州晚报枯》作为温州趣一份综合报扔纸，读者群约很多，费用吸适中，发行何量减32隔万份每天。仓（二）广告海媒体确定方我们认为在谦温州区域正钞式销售期间甲在《温州都机市报》封底脱版上做三次帝整版广告（苦投放时间另厦定），对温慕州市场进行调地毯式的百“驶轰炸阶”呜，给目前与醒上海房产市紫场基本一致坑的温州房市掀以震撼，以叮达到项目的兄高起点、高舅地位、高价之位的市场定戏位。劝《温州都市匀报》封底版距彩色整版摔1奔38000谊元；决（三）广告旗费用预算满1另、专场项目采推介会这仗骄零6蒸～牛8咸万元蚂2扬、都市报封尾底版彩色半烦版三期使34*23割CM爷10移月糊10养日（暂定）碑瘦笋这6.9忧万元也10青月底摧断（暂定）急插商怜6.9湿万元奇元旦旱坚（暂定）芹今锈乐6.9燕万元衬3驼、房展会（孝展位费和+炉布展）是2兼个标展闭4仅万元熄总计：环30.7亏万元。（以垫上报价未打喜折）棚我公司固定骂专业投资者帝中，不乏房萍地产开发商侨，其投资意方识和可用于里投资的资金剧量都相当的友客观；我司其在业务洽谈狸期间挖掘并尺开拓了大量鼻客户，相信乒这批客户能捉够为项目的秤销售带来可窃观的销售量娘，能为项目脚在温州完成爽销售任务做曲出应有的贡古献。裁本方案为初怪步实行的框偶架，有许多艺因素不确定竖，有待进一减步探讨，这副只是我司为班本项目做出俘的一点诚意妻，相信在今宴后的具体工支作中会不断日完善思路，堂凭借双方