地铁综合体的建筑策划思路与盈利模式概述

建设和谐城市的地铁综合体的建筑策划思路与盈利模式一、地铁综合体的最佳盈利模式城市广场与地铁综合体的教训新摩尔公司组织专题考察上海、深圳、沈阳、徐州等多个城市广场，已经建设的城市中心广场地下空间利用大多不够科学，突出表现在公共停车场的缺乏以及地铁连接空间规划设计不合理。

日本在火车站与地铁站结合的城市综合体与城市设计方面已经取得成熟经验，车站与商业设施、地下与地上空间一体化设计，顾客流线与机动车流线完全分离。胡宝哲博士总结了日本站前再开发的模式图，在东京商业中心专著中详细介绍。新摩尔公司在２００５年及２００８年分别考察日本高速铁路火车站与地铁站前广场开发的过程中，全面总结了日本经验，可以应用于国内各类火车站广场及周边综合开发的策划中。通过总结国内教训，借鉴日本成功的地铁开发和地下空间利用经验，运用城市设计和商业建筑设计理念，新摩尔公司提出了一个基于城市广场的地铁综合体盈利模型，把握社会效益与经济效益的平衡。

表1基于城市广场的最佳地铁综合体盈利模型二、城市ＣＢＤ地铁项目城市设计的机制完全依靠开发商进行城市ＣＢＤ改造和建设，难以确保城市的和谐，需要政府引导，确保公众利益和社会效益优先，尔后为开发商提供公平的开发机会。

借鉴法国新城区和ＣＢＤ开发的成功经验，我国城市ＣＢＤ核心区开发可以成立政府为主的城市开发公司，主要负责土地一级开发，首先做好城市设计工作，尔后与地铁公司联合完成交通枢纽建设，城市广场，地下空间开发，共同为开发商提供良好的城市空间，准备比较充足的公共空间停车位，发展商可以专心开发好自己的物业项目，可以是城市综合体项目，也可以是购物中心或餐饮娱乐文化设施。

图1广州珠江新城ＣＢＤ城市设计模型

一般以核心枢纽地铁作为综合体重点开发区域，充分挖掘人流的商业价值，形成城市商业中心和文化中心。综合体项目需要良好的城市设计作为依托，而城市设计的有效实施需要适当的开发机制。

地铁公共空间可以采用两种利用方式，一种是深圳大剧院地铁站模式，新开发的华润万象城利用２００多米长的地下通道与购物中心连接，已经运营多年的地王大厦也直接和地铁在地下连通。深圳书城等地下无法连通的建筑在大门口附近设立出站口。另外一种是华强北地铁站开发模式，充分利用地下空间设立大型商场，同时改善交通环境，让过街人流通过地下通道。

三、

地铁综合体的物业组合与营销时机研究

由于地铁综合体一般涉及酒店、购物中心、写字楼和公寓等多种物业，一般酒店设置在主楼顶端，充分利用ＣＢＤ城市景观，有效提升物业价值。通过高级酒店品牌带动写字楼和公寓的价值提升。其中公寓多数销售，销售时机选择非常重要。

通过研究美国桃树中心案例，我们发现会展中心与酒店、购物中心、专业市场和写字楼以及公寓同样可以进行有效组合。

桃树中心是美国亚特兰大市的一组为旅游服务的建筑物，总建筑面积１７６万平方米，包括十幢办公楼，三座会议酒店、三个交易市场和零售商场，一个大型健身俱乐部和整体式停车场.其中最高的一座建筑物"桃树广场旅馆",是一座圆柱形超高层建筑,建成于1975年,共70层,曾是世界最高的旅馆。

图2美国亚特兰大桃树中心开放式地铁综合体

图3桃树中心广场与综合体的结合

在地铁站设计中波特曼运用了协调单元的城市设计思想，有效利用了地铁提供的便利，设置大型中庭连接地铁。作为开放地铁综合体，桃树中心的成功之处在于

１、建立了完整的步行系统，天桥、地下步行道、边缘开敞的人行道和购物中心与酒店形成了完整的网络。

2、相临建筑之间有效连接，形成综合体。

３、街区的内部空间充分利用，可以开展娱乐活动。

４、促进城市多种功能的的有机结合，形成综合体共生功能，桃树中心成为亚特兰大城市名片。

四、

地铁综合体的购物中心定位与经营分析

地铁综合体物业经营难度最大是购物中心，服务要求最高的是五星级酒店。做好购物中心定位和经营分析是整个综合体成功的标志。

广州高德置地广场位于珠江新城中央核心区域的高德置地广场是高德置地在珠江新城发展的大型商业项目，总建筑面积达92万平方米，汇集商场、超甲级写字楼、朱美拉星级酒店、公寓等多种功能。

其中商场SeasonsMall建筑面积超过17万平方米，分春夏秋冬四个主题区；工程方面也分四期开发：一期、二期部分计划于明年年中开业，三期、四期则于2010年完成。该项目将大量引入国际流行时尚品牌商品，配置全新的业态组合，展示最现代的生活方式，打造成广州CBD最具魅力的国际时尚购物中心。

SeasonsMall划分四个区域，可以借鉴英国蓝湖购物中心的成功经验，设置不同的主题，初期以聚集人气的业态为主，在酒店区的购物中心部分重点设置高端品牌。

新摩尔商业管理公司通过２００８年对广州商业的深入研究和分析，认为广州顾客是理性消费为主，因此，我们主张以白领风格与价位作为珠江新城的购物中心主流定位，局部突出金领品味，避免盲目定位过高，导致开业后冷冷清清的曲高和寡现象。

地在商业建筑设计方面，新摩尔主张借鉴日本一流综合体设计经验，注重打造人性化空间，形成生活美学的展示和使用空间。

图５日本东京中城综合体公共空间与艺术作品

五、

铁车站与综合体的人性化设计

１．地下站点和综合体的公共空间，艺术作品，导示系都是需要人性化设计的重点。

悼２．在读设计地铁线阅路时候要充格分考虑换乘宰站的步行距固离不要超过爹１００米膜。深圳会展烂中心的环城尖就是非常便到利的换乘站菜点，而北京啄地铁的很多圣换乘站设置增非常不合理伍，乘客换乘沉距离太长，芽缺乏人性化章思考。

每３．在塑地铁与火车膨站结合时候颂，出租车和沸公共汽车等相可以利用地抽下空间和地岁上形成立体欢双路进站模犬式，避免乘旧客的过长等纵待。深圳罗灵湖火车站广封场交通系统泊设计就是一知个典型的失贝败案例，缺沸乏对乘客的博关心和专业鹅思考。

党

助在飞机挤场出站时候俗，一方面要瞎考虑方便进悟入地铁，第倍二要方便通略过双线路模寻式乘坐出租黄车辆，避免烘乘客过长等靠待时间。

苦４．地识铁综合体的醋设计要重点殖考虑使用好纠地下空间，雪充分挖掘地订下空间的商果业与公共空眨间价值，实蝶现聚集人流输作用，在整侨个综合体建车筑中要注重外购物中心、山写字楼和酒纽店的节能与宗环保，让顾纲客感觉舒适疼，运营成本锁较低。

串

贺新加坡瓦在地铁综合扶体人性化设接计方面很有印特色，IO择NOrc残hard税购物中心注敞定将成为新必加坡和亚洲石的新地标性炊商业建筑。必该项目包括沿一个建筑面努积达125惯,000m脾²的零售中桑心、艺术画娱廊，以及一抓座带有观景刃台的豪华住钓宅楼。

狼

荡该项目在的设计灵感顿源于提供了判充足的公共扫空间，发达终的行人道路皇的城市，以张及平衡美感绿和商业可行凤性的设计概扔念。

钟

俯图6锤benoy马设计的乌节嚷路购物中心饶与豪华住宅金楼

退

帝图７坡地下空间的邮有效利用

伙六、

肥地铁综合体爪的实施策略

果新摩尔黄公司在地铁赞和轨道交通渡综合体领域猪厚积薄发，肤以国际化视凭野与国外著塔名商业建筑挨设计公司联证手提出如下腐策略：

偿１．与恼地铁公司合虏作进行联合隔开发，政府孝规划部门牵命头，做好重次点地段城市航设计和联合笨开发的准备石工作。从被的动的城市规巩划审批，转呈向主动地推瓦动城市设计良工作。

凯２．政咽府需要把握牢城市社会功馅能，避免不帐服责任以过摧高地价拍卖音土地，应该茅明确规定城肆市设计要求月和社会文化越要求，避免堵出现过度损保害公众利益壶的单纯地铁忽物业开发模穴式，房地产旦开发企业也俩需要注重社站会效益和经彼济效益的统乞一，为和谐筋社会做出贡闪献。

逆３．我坦们与国外最丙著名的设计威公司联手完浓成商业规划沾与商业建筑寿方案设计，率实现两者最淹佳的匹配，将达到吸引顾苍客和降低运僵营成本的目搭的。

睛４．房烫地产开发低雅潮时候拿地捡和策划，高冬潮时候销售诱部分物业。

会５．开鞋业顺序我深们一般建议雪五星级酒店吼和购物中心四可以同时建帐设，主张五虽星级酒店首档先开业，购楚物中心在随藏后开业。观一．省级城捧市新区的发质展的经济学雀分析

怪1．静最优的人口组规模与空间蹄范围匹配

脂

戚2.

螺以知识创培新和应用作禾为经济增长只的主要途径

心3.

从以政治革巡新作为经济诉发展的保证

企二．省皂级城市新区证规划的新思虫想---中标外城市新区委案例比较

矩1.从纳田园城市到蚀第三代新城爆规划思想变词迁

钥2.办魔公与居住的管合理空间规让划，降低生磁活成本

传3.公艇共教育和医芒疗的优质资椒源配置，提鸡升生活质量

每4.统急一规划和集楚中力量实施比新区开发的故关系

怠三．关假于城市新区堂CBD开发寻模式的中外糖比较

盲四．中扭外城市新区陶开发的产业始结构调整与崭人才引进

免1.

固钱江新城的泉产业结构研很究---突贱出现代服务得业

行2.

缩产业结构调溉整与人才引宵进结合

网3.

扁移民精神和油制度保证-雅--创造个况人权力最大手的自由社会拾空间，保证参新区居民的慰幸福指数

监五．省赠级城市新区班的城市综合很体—以迪拜踩和钱江新城跨为例

赞六．省比级城市新区描的不同社会慢阶层和谐发页展

吗1.以岂品德和才华盼作为新区公饺开选拔行政崖官员的唯一经标准

幕2.混捎合居住区为批主的策略

况3.知搬识阶层带动钩贫困人群智姐力脱贫的机浑制

沸摘要

驻我们从戚经济学角度廊分析了新城暗建设的初步弊规律，运用洗了城市新区使规划的新思鲁想，总结了溜中外不同的劫新城建设模懒式，不仅要掌重视新区的呢硬件建设，卡而且根据科聋学发展观要三求，提出了开城市新区社驻会和谐发展近的新思路。

收杭州建耕设现代化城雕区需要制度讨创新。钱江叛新城与迪拜朱相比，自然嘱条件优越，膨今后要更高喉起点引进一最流投资商建俭设世界一流妈综合体。我诵们结合深圳灵新摩尔公司担多年实践经橡验，为杭州难综合体建设互提出了自己堂的具体建议版，阐述了世育界一流综合妻体内涵，强移调了质量第草一的思想。倍为打造品牌两城市尽我们哥的力量。

傍关键词既新区建设已

城市综右合体

镰一、省确级城市新区韵的发展的经峰济学分析

耗1．最抵优的人口规墓模与空间范层围匹配

漏二十世建纪六十年代道经济学家提厉出最佳城市琴规模，最佳叮城市规模是壶城市化过程凡中一个重要失实践和理论串问题。

栽作者认简为中等城市籍以100万江人口作为比杆较理想的规饱模，省城规理模以400鞠万人作为比主较理想的规鹿模，作者提娘出一种人口泉均等的省城啊规模模型。

虎写图1周一个中国省详城的400逗万人口规模

拿这种规翠模对于城市壳商业和教育寻资源等配置挡都是比较理保想的，中心平城区和副城详区之间至少葛有3公里的跪田园绿地。

佩城市新骆区开发一般闯以20万－亲50万人口臣为理想规模蔑，人数过少识难以设置大地型教育和商炕业设施。我循们认为适合闭配置CBD泄的城市新区添，至少要考盛虑商务区、蜓公园、居住南区合理的比梅例。

炎城市外左延型在空间缩上新区规模省一般应该达倦到6公里半祥径，城市内宽部建设新区蜜半径可以在翠3公里之内期。对2.

眠以知识创邪新和应用作熟为新区经济夸增长的主要谁途径，保持萄新区生态环达境优美冈传统的肯资源消耗型席经济发展以洲破坏环境为瓶代价，造成胃中国经济难乳以可持续发确展，只有提成高人口素质表，提升教育考水平，以知浊识的创新和霉应用作为经漫济增长的主述要途径，中仆国经济才能额长期健康发贸展。

劣新区的青产业选择要出重点选择没巡有放弃破坏臣污染的产业罗，保护新区贷的生态环境敬是新区成功巾发展的基础快，新区的环气境要明显优蓄于老区，这绩样才能保证联新区的入住居率稳步提高赤。

肤3.

歪以政治革志新作为经济延发展的保证飞

之

闸以众多烈的人口分享敬有限的资源蛙，造成中国界很多制度不钱利于人权的丸保障，落后阳的户口制度取限制人才的浙自由流动。舟我国的行政顾管理以人治呀为主，还没穴有形成行政贵以法制为主详的氛围，城等市领导人的幕更迭不断变梯换新区开发请方向，因此怎带来了巨大棍的资源浪费斧问题应该妥榨善解决。升二、省租级城市新区妨规划的新思湿想与发展模览式－中外城排市新区案例作比较融城市新不区规划方案肥水平高低直谦接影响城市终开发的质量饲，国内外在给新区开发方药面形成了很纺多创新的思扫路。

贞1.从语田园城市到载第三代新城梯规划思想变闪迁

崖在19蚀世纪末英国崖社会活动家厨E.霍华德戴关于城市规押划的设想提度出了田园城搅市的概念，励20世纪初棚以来对世界葱许多国家的膀城市规划有倾很大影响。预

再霍华德井在他的著作象《明日，一餐条通向真正莫改革的和平腐道路》中认话为应该建设夹一种兼有城施市和乡村优抢点的理想城芳市，他称之稼为“田园城蠢市”。田园白城市实质上在是城和乡的跨结合体。

复霍华德壳针对现代社早会出现的城说市问题，提肤出带有先驱榆性的规划思怪想。城市规炒模、布局结垒构、人口密建度、绿带等辟城市规划问挤题，提出一迷系列独创性制的见解，是浙一个比较完健整的城市规阀划思想体系故。田园城市炎理论对现代每城市规划思也想起了重要长的启蒙作用敞，对后来出窝现的一些城烟市规划理论乐，如“有机质疏散”论、扬卫星城镇的字理论颇有影穿响。

粗从最早弦的田园城市投到后来的第斑三代城市，肉英国在城市练规划思想方孩面不断创新此。

协位于伦洽敦附近的密库尔顿凯恩斯渔(Milt门onKe版ynes，揉以下简称M世K)新城是杨20世纪规滤模最大的新码城开发项目衫之一，也是律英国最后一着批第3代新奖城。MK于肾1967年唐进行规划编兼制，197涂1年开始进梯行建设。它著是在3个小奖镇的基础上盲发展起来的营，原有人口吸4万，现在埋为20万，晴总建成区面域积88.8弯平方公里。

续MK余是在一个平颤坦的农业地什区上进行建太设的，规划访试图通过景需观设计使它牺成为具有吸悟引力和标记控性的城市。拼1970年津代初开发时丧决定不建轻秤轨，当时汽联车还是一种储主要的交通杰方式，规划孕引入了美国派洛杉矶的网穴格式道路布鹿局模式，每叛个网格1平话方公里，即陕每1公里有套1个交叉口兆，1个网格抱就是1个社药区。路网中微道路两旁种炕有行道树，雪根据规划住街宅高度不应驴高于树高，沿所有基础设粥施管道沿路难旁开发，管仰线埋入地下屠。商业用房俱(包括办公卵楼)一般不倦高于6层。禾MK拥有步后行道(含自正行车道)网目络系统，全沉长约30公勤里，实现了富机非分流。

塌新城中桂公园用地占孩20%，设角计成线型的称公园串联成攀片。公园内赚有排水渠穿钳过社区，雨熊水通过排洪休渠汇入湖面喊，再排放至益河流，因而鸦MK不会出宫现洪灾，湖戚面可供休闲脾、娱乐使用窑。

迷在M蛮K的首阳期开发中，荒把3个原有脏小镇联系在卷一起，新城遥开发和老城股改造结合在吗一起，成为鸟很有效的分害期实施办法有。新城早期岩开发的住宅桐以简单廉价昏为主，以吸筝引低收人者紫购买人住新嚼城(因为初速期伦敦等大芬城市还是较故具吸引力的垄)。在住宅划区内部禁停贼汽车，在外灵围停车，使忍住区免受汽泰车干扰。住料宅建设均考山虑朝向，住居宅供暖一半停免费。到1渗980年代即经济调整时始期，新城兴案建了火车站继，建起欧洲陶第一个美国逢式的购物中魂心，使只有创20万人口葱的MK每周脚吸引60万黎人次来购物存，从而达到烂促进经济发辟展的目的。

吩在未来衔的建设中，拴MK还要建浴立新的购物腰中心、戏院住和欧洲最大挖的人造滑雪巩场，建设新闭住宅和举办字建筑展览会叙，采用多种龄方法来吸引叼更多的人。

哗2.办捆公与居住、谅商业教育等边的合理空间记规划,杏降低生活成字本妻

洲空间合认理规划方面坑，巴黎的新傍区规划给我煎们很多启发根，巴黎占地驾762平方久公里，62丽0万居民，抹巴黎花费4姑0年时间将乞人口的20胆％疏散到新政城。

篮法国拉理德芳斯是一损个约3.6固平方公里的病新区，吸引唱了巴黎64括％的国外公走司，50％膀是公司总部略。区内36毫00多家企饱业年营业额陪相当于法国桃一年的政府窜预算。

望

堪图2

俊

拉德芳滑斯区域鸟瞰

共这是欧咱洲最大的办危公区、最大工的购物中心葵，15万人拢在这里工作奴，4万居民刻居住，成为虾集办公、商扁务、购物、深生活和休闲缓于一身的现赛代化城区。

择

壶图3

她拉德芳斯历CBD建筑秤群

确法国巴提黎拉德芳斯句是典型的C验BD新区鄙，城市开发钟的物业比例蔽合理。拉德便芳斯是法国生首都的新区迁，他的CB尊D地位不是盗其他城市开患发新区可以黎简单模仿的滋。

舞

飘表1桥

拉德芳斯欺物业比例躲拉德芳汉斯拥有欧洲肃最大的购物株中心，叫做盼四季(Le指sQua目treTe协mps)，史拥有250顾多家商店,辞营业面积1谎0多万平方早米。位于拉孤德芳斯中心花，周边有环字形道路。艺里

烤图4

短四季购物见中心位置庸对于我息国的省城和口地级城市开逝发要根据具患体的实际状先况，探讨适犁宜的物业比正例，根据城匹市规模和地赌位，一般从即大城市到中饺小城市办公碎物业比例应循该递减。员深圳华图侨城位于深押圳经济特区弱的深圳湾畔开，面积4.矩8平方公里耽，由华侨城答集团公司开卷发、建设和具管理。华侨唱城以"规划满科学合理，是功能配套齐比全，城区环药境优美，风王格高尚文明排，管理规范雪先进"为规就划、建设和尝管理的目标尚，经过十多复年的努力，培已建成为一黎个现代海滨耍城区，被誉雹为深圳湾畔秆的一颗明珠篮。

乖华侨城逆是深圳规划鼓最成功的现槽代化城区之属一，它的规嘉划起步于八呼十年代，由刮新加坡规划阿师进行了超茎前的生态规院划，以旅游抛开发起步，逝居住区开发滤获得成功。朗目前集中增娘加办公空间丛和商业空间闹。

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滑目前，购许多学者将大深圳华侨城给作为ＲＢＤ撑区域，华侨燃城在国内休珠闲商务旅游洽结合方面做缺得最好。

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巨风景优美您的深圳华侨徒城

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深圳华服侨城洲际酒衰店

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涝图7

摄益田假日备广场

汇3.公神共教育和医企疗的优质资辫源配置，提有升生活质量肤由于宽烦带网络技术铁的成熟，办喇公区域选择惊已经相对受猪到较小限制围，但是，白拐领人群对子资女教育的关辉注占有突出嫂地位。优质嗓的幼儿园、净小学和初中姥和高中资源场成为区域首俭先要配置的盯最重要资源趟，其次，是持体育活动场拨所和优质医摔疗资源。挽4．统躺一规划和集即中力量实施顽新区开发的扑关系锯再好的江城市新区规侮划只是蓝图伪，新区真正你要组织实施耍好需要集中寇力量，一般窑要注意避免亩两种错误：

蜓（１）渣

一个城市档不应该同时毒开发多个新荷区，到处分份散资源。金血华在城市

朝区开发中没揭有集中力量殊开发最有前佣途的东区，严导致新区发速展缓慢。

凭（２）狂

同一新区晒的开发也不蜓要遍地开花催，一般适合佳采取分片滚拳动开发战略

链改变入住率正低，居民生晶活不便的盲尸目开发模式柱。南京市河扩西新区开发雅就存在这种父问题，开发件速度太快，圆开发的物业邪建筑形象和习设计水平不舞高。

追

老

茶通过实纳际比较分析梯，一般5万央人规模作为循一个片区开器发规模比较糖合理，可以占配置5万平阿方米商业面断积，按照1弓.6万人规山模配置教育邀资源。

语我们需抱要有序推进碗新区开发，唉保证区域内搜合理的入住继率，便于配辜置教育和商蝇业设施。

弟

解在新区而开发实施方读面，苏州工壁业园区是公划认的成功样续板。苏州工疏业园区不仅煤规划超前，土而且招商质里量高，世界顿500强企虏业进驻较多傅。在住宅区蝇域和工业厂调房开发成功选基础上，按尘照城市新区抱规划要求，核以金鸡湖为糠主的CBD叮区域办公商嫁务和购物中逐心物业都加殖快了进度，搅相关开发都灯取得了成功裳，其中苏州荒圆融时代广见场综合体开井发成为亮点企。

处三、新星区开发模式含的总结及其杏对钱江新城购的启发逆新区的役开发应该是篇百年大计，组对新区开发井模式进行总客结，可以供脆国内各级正错在开发新区彼时候借鉴。渡钱江新城可扁以重点借鉴随拉德芳斯和梳迪拜模式，慕钱江新城需梁要面向世界衣一流大公司唯招商，在公粮共设施建设阵上加快进度荐，在土地出其让和综合体多建设速度上久应该适度放胆缓，提高开领发质量和产贺出效率。搁

贯

恢表1

隶国内外新倒区开发模式腿比较云

运在以上结开发模式上泪，迪拜在开饭发宣传公关明上最为成功揉，通过世界道唯一性项目玻打动世界，益迪拜表现了渠城市进取的扁雄心。

评面对迪洽拜的创新，丧杭州钱江新怠城应该加强倾对国外宣传棍，钱江新城限不仅拥有一愿流的规划，颤而且拥有更心适合人类居帖住的环境，文因此，杭州浩钱江新城是鄙世界石油美室元投资最安乳全的落脚点圈。

湾通过钱圆江新城等新婶区开发的经另验和教训，洽我们总结一屑个省级城市眯开发区的正忙确流程：

搅

卡图8

柿新区开发护的流程图垒四、中虽外城市新区延开发的产业榜结构优化与父人才引进社迪拜是费个气候炎热内的国家，发益展传统产业筝没有优势，允迪拜重点发遭展金融和旅激游产业。

舅200谣4年9月，膊迪拜政府创岗立了DIF舰C，将金融呀服务业作为犹仅次于旅游弄业的重点开蚊发产业。这咱个被称为“洪自给自足的束小型国家”章。如今已向忆世界各地的交企业敞开了资大门，欢迎捉金融服务类久企业，特别肯是银行进驻咸其中。

援作为一瓦个新兴市场年，推行零税香收的DIF呀C与开曼群监岛等所谓“并避税天堂”缺的根本区别错在于：后者净是“离岸”蝴金融中心，弓而DIFC宣是“岸上”步金融中心。列其优越性在购于，不仅具胳备大型国际舌金融中心的递法律规范及出操作标准，鬼还拥有“离徒岸”金融中湾心的税收优向惠，结合了找两者的优势纳。

抛

阁图9鹅迪拜城市风巷光

绘更为重蓬要的是，D屋IFC的地扒理位置和时鸡区也得天独甚厚，它位于持亚洲和西方例国家的中间木，与伦敦有摄4个小时的步时差，与北叉京也是4个牙小时的时差演，一天之内颗可以覆盖东劣、西两个市尘场，刚好填恶补中国和西配方交易市场随上的“金融栽真空”。

惕同时，环它还可以向文中西方之间活的25个国婆家提供金融蠢服务。包括谨海湾国家、议中东国家、斤伊朗和中亚摆国家，总人英口约16亿慎，国内生产思总值目前已惧超过１万亿骂美元，是一饥个巨大的资怒本市场。据尸不完全统计恼，国际上进义入迪拜的热减钱已超过了灾8000亿当美元。这些塔因素无疑将涂进一步促使闪迪拜加速成确为国际金融郑市场和资本怜链上的重要时一环，这一平地位也是其摇他国际金融银中心所无法膀取代的。

纸1．钱刺江新城的产涛业结构研究射---突出拆现代服务业

繁

荡现代服穴务业应该在担杭州占有较壤大比例，金口融产业无疑陵是一个重点有，浙江广大脱企业也确实抵需要良好的怠金融服务。

念杭州发浪展金融产业指应该是上海省金融中心功促能的延伸，双杭州同样应浪该与上海同匙一规划充分乒发挥金融产节业的作用。

蹈除了金易融产业外，址知识含量较岩高的服务企瑞业是杭州大枕力发展的目热标，杭州文租化底蕴深厚虾，环境优美铸，适合发展悟知识产业。寨软件、文化恳产业等都是擦属于知识产峡业，适合杭杆州发展。

果200蛙1年，杭州览被确定为国稍家软件产业杂基地；20欺05年杭州婚软件产业的翁销售收入超罢过200多舞亿元，成为迅继北京、深忧圳、上海之突后全国第四裂大软件产业曲基地。１４纯家企业列入统国家规划布翻局内重点软融件企业，总漂数列北京、板上海之后为陷第三位。阿晶尔卡特等1趴1家企业被哪认定为“国妙家火炬计划盾”软件产业号基地骨干企污业。

赢杭州拥恶有浙江大学离计算机系等绪优质软件人仆才教育基地肆，基础条件喉好，软件业丸应该达到年您均100亿玉美元以上的稻较大规模。裂2．产便业结构调整妖与人才引进防结合可根据产稠业结构发展纱要求，首先从是引进优秀肾企业家，特佩别是创办中抚小企业有经涉验的青年企慕业家，尔后连根据企业需巨要配置优秀载人才。

产高技术抓人才固然是细重点的引进稳方向，高级工软科学人才悼，例如，文尾化艺术等社套会科学人才海，高级咨询盟人才都是杭侮州迫切需要闭长期引进的远人才。

哈

天根据软迷件、动漫企滤业、商业管难理、地产服帆务等咨询企孟业需要，放慌手引进人才熊，在新区取岸消户籍限制打。

播根据杭幼州经济和城宅市发展的潜故力，我们估追算杭州未来轻知识产业应垮该五年后应既该增加到5牵00亿美元鹿规模。

飞至少在工未来五年需白要在国内引辞进20万人挪才群体。从稍国外也需要结引进3万左踪右优秀人才性。

驻3．移蔬民精神和制秀度保证--伪-创造个人突权力最大的羡自由社会空甜间，保证动新区居民的具幸福指数。仅

瓶杭州是辰全国居民幸碎福指数最高蜜的城市，这克是一个较高丘的荣誉称号行。“上有天眨堂，下有苏羊杭”。杭州幅应该是世界秘的杭州，向愚拥有文化知伙识的世界移过民敞开怀抱益，向迪拜一现样开放，把邮杭州钱江新续城推向世界碧是杭州对外享宣传的重点坐。

绵杭州可早以根据自己饿的产业结构开调整需要，对每年规划5项000名海朱外来杭州的璃移民指标，策鼓励海外企珠业家前来杭丹州创业，投间资在50万类美元以上均染允许全家移辨民。

泰五、省戴级城市新区援的CBD建宴设问题--而-以迪拜和动钱江新城为览例

售在城市益最重要的新声区核心建设母CBD，障城市发展是越一件决定城叶市发展制高简点的大事。肯

根据《瞧迪拜201玻5年战略规胳划》（迪拜维酋长HH帮Sheik泳hMoh罗ammad浅Bin范Rashi员dAl商Makht凡oum的社惨会经济观点着综述和国家肆发展战略）啄，迪拜城市管发展框架将呜作为一个确泛保迪拜未来膊平衡发展和摔可持续发展抖的机制，并迟解决一些社愉会和环境问软题，以及空守间发展的议婆题。

承

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迪拜城泽市规划

岭

校图11杨迪拜棕榈攻岛项目

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俯图12趴迪拜ＣＢ跨Ｄ苗

依城市C垦BD建设应通该遵守经济乏发展规律，计我们认为应袭该在杭州钱描江新城建设怨世界上具有陡特色的CB匀D。

躁杭州市乳第十次党代照会确定的覆俯盖城乡、全妨民共享“生林活品质之城翻”城市定位舅，市委、市搬政府决定把罪杭州城市定欣位的表述完讲善为：中国海特色、时代宅特点、杭州刚特征，覆盖防城乡、全民猾共享，与世毅界名城相媲纲美的“生活冠品质之城”跟。

士钱江新屿城定位为杭照州CBD，袍钱江新城应门该为提升整结个城市生活傲品质起到龙朱头作用。

舅根据钱厉江新城总体腔规划，核心机区块即中央守商务区占地叠面积3.2李9平方公里抬,可建建党筑面积约为牙650万平仔方米，包括爱八个功能区配，即行政办丰公区、金融咳办公区、商麦务办公区、仅商贸会展区绝、文化休闲束区、商业娱榆乐综合区、远办公园区和根滨江休闲游宿游憩区。平枪行于钱塘江堵的富春江路连作为核心区福商务发展轴倚，将是钱江级新城最繁华均的景观大道松。

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返图13屯钱江新城农规划

挣CBD漂建设不仅要染注重硬件建袋设，更要注号重软件建设过，不仅要注搂重吸引世界刊500强企植业，更要注史重拥有竞争崇力的知识创习新型企业进林驻。

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钱江新尚城沿江景观

柄杭州位践于长三角的猫重要枢纽位彼置，拥有辽纷阔的经济腹欲地，气候宜砌人，文化积告淀深厚，杭阴州应该与迪耐拜展开有利弱的竞争，在摘世界范围内仪整合资源，迅吸引石油美益元投资杭州刻CBD，重圾点发展总部线经济，与上纤海形成两翼膨齐飞的新格瞧局，带动长烘三角经济升惹级。

鞠杭州需仙要参考迪拜筹、东京、巴义黎等世界一捕流城市标杆苗，规划杭州若建设杭州，窝通过制度创巷新和正确吸块引使用人才殖建设一流品调质的杭州，钥有效提升自扑己的核心竞秧争能力。

弯在未来库的城市竞争局中，杭州不渔能以人口规隙模拼大小，时只能以品质除争高低，以璃特色论输赢争。我们必须溉牢固确立品袄质导向，努凶力打造“品筛质城市”、宁“品质产业蚀”、“品质头环境”、“劣品质生活”扬，使品质成汽为杭州的鲜遇明特征，成镰为杭州的核装心竞争力。

丈六、省款级城市新区三的城市综合今体－以迪拜距和钱江新城把为例厌

依现代城葬市商业综合纷体一般包括票五星级酒店哑、购物中心窝和写字楼、祥公寓型住宅缸，它是城市叼集约化发展灭的必然要求抵，能够满足隐办公、购物奸和白领人士耍居住要求。

盏大型城奥市综合体适快合经济发达释的大都会和镜经济发达城移市，在功能咳选择幻

腰要根据劫城市经济特涛点有所侧重至，一般酒店段功能和购物蠢中心功能是露基本组合或穴者写字楼和乎购物中心功喝能进行基本供组合。

恳城市综授合体在各国离获得蓬勃发全展，如果说迈洛克菲勒代处表二十世纪留八十年代以许前的水平，雕那么东京六我本木新城代唯表已经21损世纪初期建没设成功的世宁界一流综合占体水平。

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东京六模本木城市综秆合体

翼世界一怨流综合体的敞内涵是：

鞠1.世兄界一流综合惰体拥有较高蛙的品牌价值凶，大型公司沉和商家愿意应积极入驻，塌可以成为商炮业和旅游目篮的地。

远2.世开界一流综合论体以品牌价惩值为依托，顷各个建筑公脊司均以参与德为荣，因而晋可以控制达有到最低造价的，拥有最佳屑的投入产出折比。

慈3.世立界一流综合伞体不仅拥有懒最佳的经济缎效益，而且遭可以创造良竭好社会效益把。

耳在城市规划山方面，迪拜骨是世界范围纺创新的产物议。在城市综笛合体方面，活迪拜非常重龄视各种类型病的五星级酒齿店、城市综鼠合体开发，沙可以说迪拜栽正在诞生世润界一流的城懒市综合体项踩目。

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阿拉伯逼塔七星酒店

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认图17抢迪拜20狮09年规划秩模型

拨根据城求市新区规划辽需要，对城葡市商业网点仁和综合体布裳局要进行深仓入研究，一技是要确保办贞公、居住、榆商业、文化置、教育设施材物业总体比筐例合理，二伴是保证商业季布局合理，精商业规模适绕当。

病拉斯维甲加斯在新城梢市的综合体吗建设方面，跌以主题酒店耐为主的多个扛综合体以及沈购物中心均乖取得了成功煎。

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拉斯维博加斯卢克索步大酒店--亦-埃及文化孝主题

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威尼斯早人大酒店及骂购物中心和谈赌场综合体

高拉斯维抗加斯的综合坟体开发成功讽带动了旅游仓商贸业发展弱，例如，是梯尚秀等大型笛购物中心发察展良好。

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时尚秀寿购物中心

济杭州要句建设100顶个综合体胃是一个宏伟趣的目标，我缸们认为要侧雷重不同类型富的综合体组亭合，不应该鲜过分重复和竖单调，应该克类似拉斯维乞加斯一样，勉不同文化风择格，不同功赠能合理组合鹊。

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北表2料杭州城市综廊合体开发策刑略建议淘

林在杭州柏城市综合体涌战略实施的婶步骤上，我泼们主张初战片必胜，有序扰推进，高起嘱点树立五个著不同类型的牙城市综合体鼓标杆，实事亚求是，总结道经验教训，首尔后推广到档各个综合体缓项目。

评城市综漏合体开发商阶不仅肩负企覆业责任，而喝且肩负社会最责任，我们晨鼓励开发商忧通过成功开得发一流城市集综合体取得诸良好经济效江益，提取部朋分利润用于熟智力扶贫，冈为和谐社会早发展做出自蹲己的贡献。执

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诊七省和级城市新区汪的社会阶层蛮和谐发展轮1.以累品德和才华国作为新区公赴开选拔行政喂官员的唯一复标准皂选拔优础秀人才不应酷过分受到党侧派局限。唯冷才是举是中旦国政治民主挂的必由之路狡。通过法制颂化治国，依胡法推进城市昌规划和新区懒建设，避免杨城市建设因码为行政领导洞更换产生的免随意性。

嫌迪拜城周市的发展得防益于政治清叠明，规划超朱前，通过制滥度设计和区湿位地理优势藏，借助石油求美元的推动毕，在根本不滴适合人类居顺住的区域，府创造了迪拜贷城市发展的忆奇迹，值得要中国的各级呀领导思考。

逢

箭高效率泄的政府与高息素质的行政蹄人员是新区始发展的基本言保证，苏州下新加波工业快园管委员可碎以说是全国宏新区管理的膨榜样。

昨

刷在坚持宗党的领导的蜂同时，要积博极吸收民主妙党派和无党捕派优秀人才矩加入到政府巩中，以公开雪选拔为主。

花2.混嚷合居住区为宪主的策略算

秩在新区谊城市规划中瓶，我们要避袋免纽约哈莱顽姆贫民区的劲悲剧。通过旱混合居住区亏策略，让部雨分社会弱势侧群体有机会宴和知识阶层耀同住一个区凯域，形成崇剪尚知识的良槽好社会氛围碑。

则混合居漠住区的实施鸟是世界性难照题，我国利合用社会主义巨制度优势，兄可以在这个席方面有所作呈为。

扒我们认蓬为过分集中蓬兴建以安置幕贫民为主的队安置房，会筹造成更大的雾知识贫困。晃政府应该采汇取经济扶持伴政策，通过废政策银行给倘予一定数量愚贷款，鼓励些贫困阶层购扒买中等社区升的一般性住旧房，鼓励贫印困家庭女子达接受良好教摩育，通过教柏育贫困家庭蹦子女成为优坚秀人才的方闲式偿还贷款贵。

金3.知例识阶层带动锋穷人智力脱蚀贫的机制，车共同分享新路区社会发展去的成果宁

右通过富洪裕阶层多纳暗税进行调节承是经济上的脆调控手段，教经济补偿只鞭能解决贫民禾眼前的贫困门，长远的方洞法是让贫民斜子女接受到卸优质教育。却因此，需要绍在制度安排驾上有所创新消，政府需要订在新区教育垃上优先投入军，确保贫困外阶层子女能首够分享优质肺中小学教育批资源。

宫知识阶堪层是城市的挎中坚力量，忙鼓励知识阶跪层帮助贫民脾阶层，政府迟给予知识阶任层物质和精酿神激励，通盾过制度安排腾，让更多贫仆民阶层分享锈城市发展的戏成果。

祥一个优秀大烤学生基本上症就可以让全丧家摆脱贫困菜，教育制度孟是最重要的痛制度安排，赔政府要给予婶贫困居民和唉外来农民工篮子女更多分馅享优质教育纱机会，政府污给予贫困家仔庭子女免除志学费和教育解贷款等是帮耀助措施之一边，此外，要枕通过税收政占策鼓励企业仔捐款资助贫冻困家庭子女拆读书，帮助茂他们交纳学朝费。

封总结

咏

逆新区建串设不仅要规普划合理，外波观漂亮，我件们更应该考箱虑新区建设呈的高起点，房产业结构优怪化，居民、臂办公、商业差教育等物业俗比例合理。

险新区的倘城市综合体勤建设要丰富敏多彩，我们狮认为要侧重形不同类型的唉综合体组合盖，不应该过音分重复和单挖调，应该类寇似拉斯维加偏斯一样，不荒同文化风格遵，不同功能伪合理组合。

碧在规划击建设合理的勾同时，我们若要考虑新区贡社会的和谐舞发展，让弱舍势群体能够届分享新区发倚展的成果，者形成全社会钢支持新区建滴设的良好氛摘围。捷地铁是近年被来新兴的一卧种交通工具程，伴随着城追市化进程的筹进一步加快庸，地铁成为泛连接城市中爱心与周边区尽域的重要枢之纽之一。由袜于地铁周边钳人流密集、征流动速度快退。因此很多敌商家也看好抵地铁未来的挤商业发展前盯景，开始投自资地铁物业升形态，与之秘相伴的是催你生了众多地攀铁商业类型伪。物业形态殖也涉及酒店鼓、公寓、写罚字楼、商业签街、购物中裹心等多种商陈务、商业形胁态。阅本期焦哲点关注将和会您一起来探爷讨天津地铁饱商业物业类舅型的发展现蛇状以及今后居的发展趋势纽。歪重关注焦点劝悼1、天赚津地铁物业蹄发展现状如酷何？持2、目牵前天津地铁年周边的物业拌类型都有哪筑些？那种业妖态比例比较还重？监3、发阿展地铁商业讯的要素都有侧哪些？较4、发海展地铁商业肾对区域或者沙是城市的发懂展有何带动悼作用？结5、目洞前天津地铁剪商业的发展领都存在什么豪问题？箭6、天赔津未来地铁金商业发展前政景将会如何膀？麻疫关注实录啊碑【主持窜人】：各位蛇网友大家好昂，欢迎来到峰本次的焦点诚关注。我们捏本次的焦点仗关注邀请到葬了恒昌顾问茅项目经理王避晓鹏来和大隙家一起探讨炸一下天津地卧铁物业的发前展现状以及叙未来的发展皂趋势。先请夸嘉宾给我们程讲一下地铁驴商业的概念累和类型。滴【王晓灿鹏】地铁商轿业代表城市佩轨道交通中摆,与交通动滑线站点相联俊接的商业系轮统.因为地缩铁是人流的侍重要集散地佩,这与商业球的发展需要折相符,因此闭提供了两种吵业态之间的霜结合。棋地铁商阴业因为建筑蛋的需要,可蜂以有三种主炊要的方式:钉点式商业耳、条式商业隔、立体化商夫业（地铁上温盖）。桂点式商秤业多为在地移下铁的公共禁空间部分,析如过道、候搜车点、出入蚁口等设置的沃商业零售点复，多以应急卷商品零售为思需要，比如吗报纸杂志、厕饮料、电话衣卡等；这些府点式的商业乔点多为地铁过运营商经营格或出租位置遭经营，提供脆一些基本的末必要商业服盘务。这种商碎业形式更多继的为乘客服意务，在地铁啊商业所占比阴例较小，基僻本谈不上盈雾利的概念。富僻条式商瓦业多为一些谷街道式联接妹在一起的若峡干家商铺或框店面构成的态地铁通道商彼业，可能会偶设置在地下缺的能道上，洽也可能会设壳置在必经的勤一些地面上劈，其经营的第主要是快速玻消费品，比蔑如快餐店、纲药店、多士抗店、花店、鉴书店等等；胖这类商业与色地铁的关系漏非常密切，源主要的客群岁目标均是出糖入于地铁的鬼客人。在国洽内做得比较塑成熟的地方刃，应该当属屈上海地铁过秆道商业。情立体化己商业则是位汉于地铁附近叛或相联的购馅物中心、超钉市等，而且坏规模相对比辟较大，包括脑多个楼层的盘经营空间，竿其中，大多磁有一些楼层宅是可以直接亭与地铁的通灵道相联接的答，可以使出渴入地铁站的咐客流直接通谋过专用的通渠道进入卖场吐。同时，这源类商业由于搬规模的原因企，虽然是零巧售业态，但息经营的品种解很多，范围陆很广，目标远客群也可以挑包括地面的匹行人。这宗一类商业也海就是我们经较常说得地铁掘上盖物业。滤比如位于南约京路上的伊梢势丹、津乐毕汇、环球置告地等。挨另外我怪认为此类商移业的一个延读伸可以独立横作为一个类密型，那就是蹦地铁周边商女业。该类商位业可能不是岂地铁上盖或次者和地铁出炊口想联通，鸦但是此类物车业由于在地锯铁开通之前怪就已经形成渠一个商圈，舟地铁开通之纺后使得该商姑圈覆盖的范天围更广，确回切的说是商割圈的形成影末响了了地铁觉的走向，而触地铁的开通疾又增加了客白流，并使得际该商圈以地筑铁出口为核忍心形成一个需向心园，向痕周边辐射。浅在天津比较创典型的当属晃滨江道、小昏白楼商圈，蓄米莱欧、滨朝江购物、及俘南京路沿线抛的一些商业像物业。而处物于地铁末端捏、位于地铁现口周边居民奖区的商业则假发展比较缓钞慢，更多的宗带有区域商育业或者社区仙商业的属性设。比如刘园赴、西横堤、规财经学院等托。嫂【主持势人】讲的非匆常详细，那冻么地铁和商简业及其周边音物业都有着桂怎样的关系第？把【王晓稀鹏】地铁能脚提升沿线所猫有商业地产辜的通达性，别进而提升其葡地段价值，毒但这对整体桶市场的长远盖影响而言，垦一些区域的枪商业相反会素因此降低消妇费力。比如则，香港沿着父地铁网络分话布的大约3貌0个购物中妹心，约占香症港购物中心闭总数的五分绒之三，此结拢果充分显示轻出香港地铁这对购物中心雅开发的影响谦，地铁成为妖了香港购物捉中心项目不承可或缺的元到素。但一些照规模档次不蜜够，或者经愁营不佳的老鸟物业便在地灿铁开通的数昼十年间，逐乔渐退场。在粗深圳的地铁茂建设期间，漂也曾有过不毕少人乐观估敏计过地铁的器沿线物业的台价值升值，秧但事实却是忙：地铁开通紫后的一段时碍间，不少项抓目并没有得凑到应有的效吧应，有些甚默至还不如过羡去。悼因此，抢地铁网络的茅密集对于商叙业物业个案粘而言，是一昼把“双刃剑久”。地铁便套捷带动了人迷流的快速流夸动，人流更脱容易向商业特氛围浓厚的招区域集中；唉而一些商业拣氛围比较弱漠的区域因此百会面临更大很的分流压力竟，因此投资税者可能更需慎要关注商业尿区域的两极蝴分化问题。伍因为地铁缩涌短了城市空烧间的距离，范在聚集人群底的同时，也播可以快捷地骄疏导人流，羞这种“双刃忍剑”的作用溜可以使原有包的商圈更繁傻华，也能分躺流人群。棚事实上挽，我们认识昼到在地铁商盖业项目中，脾人流并不简则单等同于商静流。地铁商棋城的成功，肿除了要有特具色之外，地止上与地下的脉呼应非常重恭要，地铁往宏往只是地上搂的强化而已闷。而现阶段羞，人们过度拦的关注了事验物的表面，坊大家都看到翻了营口道地潜铁站对于商斩业发展的优虾势，但是没蚁有看到南京恰路—滨江道号已经是一个源很成熟的商丈圈。大家都企看到了滨江帐道的人来人夏往，但却忘闸记了那里耸辽立了多少的不商业项目。招纠也就说牧，要做地铁羊商业，就要煮把握地铁商魄业的特征。率地铁商业有移别于城市中鲜心的繁华商燥业，地铁主护要承担的功森能是载客功煌能，但在体怠现交通功能腥的同时，也浊会带来人流庸，并将之转娃化成消费力残。客流是否捐得到有效的川转化，跟地就铁项目自身庭有很大关系勇。目前在天化津，完全脱呆离城市中心月的繁华商业涨还没有典型守的案例，朗逆香街虽然以姑情景式地铁眠商业为宣传吗噱头，但是粉仍然没有脱宪离小白楼这汉个繁华商业舱中心。摸在充满鱼诱惑的地铁绿商业时代，欧我们依然应掀该更多地关便注优势商圈理、优势项目夺。鱼【主持把人】天津地奋铁商业定位司都有哪些？鞠钞【王晓病鹏】借鉴国赖外、香港等竭地成熟的地模铁商业开发后模式，我们缠关注到：地劲铁物业的开过发与经营基馒本上是围绕岂“商务、休慎闲、居住”饮的三大主题百功能展开的惜。而地铁出谢站口周围步埋行5分钟到源10分钟范贿围内，是最晓佳的人流集嚷散面，也是毒地铁商业的厦黄金选址区捉域，10分毛钟到20分师钟区域就将薪会进入相邻形的站点外围棋商圈，这一占带发展居住抬、办公之类菜的项目会很郑适宜。比如守海光寺、南鹊京路——滨盼江道、小白扛楼这几大商歌务商业中心哑，聚集了众虑多的写字楼玻、酒店、公的寓及购物中钓心、超市等渗业态。地铁擦上盖商业项批目，也占尽他天时地利，欠投资效益很无高，但定位央不准往往会行形成着叫好筋不叫座的局势面。郊地铁商觉业的定位一修定要突破传摔统的单一商鸽业功能，与船地面已有商系业相结合，奋集商业功能哲、城市形象臂功能、便民愤功能于一体往，形成互补貌、融合和借稻势的关系。泼如天津西站争，乘客较多蔬，可以根据旧这一特点设筋计相应的业张态，而别的付站点可能就贴不具备同样狼的人流、也赢就不能照搬贝。师由于地禾铁内的客流白量大，但有怎效客流不多托，大部分客绳流以通勤为蔽主，乘客看逗重地铁的高配速及准时，刺对地铁站的多派生功能需可求主要以交魄通需求和满妈足日常生活燕为主，为顺率路型需求。象因此，点式拉和条式地铁计商业的业态瘦更多以经营室便利店、便咬利店、特色怖店、书报摊嘴、服装店、造食品店、银箱行、冲印店横等产品为主帆。这种小型跃产品的“点汇式消费”尽劫管消费额小销，但总量大灵，也将形成冒不小的市场播。属地铁连狡通的楼层应志倾向于和大延众商品相匹中配，因为地涨铁人流大众晃化。比如，椒朗香街地下诚一层、二层甜和一层的业事态就有一个垃明显的差别键，地下一层动和地铁连通寒，定位为年兴轻白领的消更费地，主要刑以大众的服蚀装、饰品和稠餐饮为主，胶而一层则是芹音乐厅。地神铁作为大众液交通工具，限针对的人群喂更多是普通揭消费者，所逗以连接的商冤业性是也要裂与大众消费廊相配合。地禁铁同样是人价们忙碌的交卫点，休闲消芽费也是它主房要特点。这衡样地下大众稍休闲消费与晨地上有针对可性地消费相盒结合，才能狂达到地铁商奖业的完美组痛合。械随着地耍铁商业发展押，天津原来喜相对集中的夺商业格局会合发生变化，辟地铁节点会足形成区域性鄙的商业中心京。但立体化阀商业或者地铃铁周边商业袄不会像传统形的商业中心寄那样强调服渣饰类的购物巡功能，也不码适合安排家云居、建材等望“重型”业辣态，而是偏驼向休闲、餐株饮和便利性荐消费。而各鸟站点的核心绩商圈的消费尖圈层（地铁朴人流）是地织铁商业开发撕与经营定位案的重要依据套，并且随着净后续线路的努逐步投入使甩用，城市的司可达性进一彻步增强，城逼市商圈将面晨临重新洗牌眨，传统的滨爸江道、南京中路、小白楼闻、东马路商希圈的强势地塔位不可撼动加，但商圈功穗能、商圈格筹局将会进一供步细分、进王一步分化。亲地铁各站点溉将是这种细存分的第一载写体，获得首热先发展的机殖会。所以，捡对地铁站点桃发展规划和勇核心商圈的寒研究将最终资决定商业地沈产开发和经辛营的定位。庙未来的商业宴格局将会形忧成特征明显偏、业态细分测的主题商业瓜圈层。大而地全的商业项塌目反而会经脖营风险倍增衣，投资者需伍谨慎。彻这里有及个案例比较奴有意思，那竹就是南马路膏上现在的麦久购（助查看地图迈）时代广场缎（告查看地图靠）。该商业升是2号线出沟口，属于地怠铁上盖物业想类型，在宣尽传的时候，挡定位国际五录金城，宣称絮某某品牌进汤驻，估计胡横总的意思是讲看到南马路膛五金城的拆秧迁想要抢夺春一些客户，软不成想有政耗府支持的新汗南马路五金掀城夺得头筹恩，再加上外超环边用于物王流的交通比炒较顺畅，租盾金比较低，谨自然难以抵是挡过新南马歌路五金城的脉招商攻势。锄最终，不知必道什么时候鼠，这个地方守悄然变成麦期购时代广场偷，成了一个你购物中心了团。其实该处棵的定位本身崭就是购物中寿心的定位，轿不说铜锣湾拔广场（耍查看地图勉）没能起来园，只是因为脏生不逢时，爷而地铁物业哈的属性本身车就不适合做朗五金类，再盖加上五金、丝建材类业态再一般会集中其在外环边上徐，而该地段嘴周边已经有护水牛城、远州东百货、新左世界、仁等含一些大型的古商业设施和雄一些娱乐、绪餐饮业态，鼠还有一些潜明在的商业物驶业，比如大获悦城、仁恒鸣商业等，五挪金城的定位旅从一开始就包是错误的，丘不过还好，掉在开业之时规总算把业态门调整到一个芹购物中心的清业态了。胡助总的这个耳逗光打得挺响换亮的。这个旨案例也成了室业内人士的跃一个笑柄了肚。桶【主持钩人】：如何遍运营地铁商共业？姥【王晓嫩鹏】在香港冠，地铁商铺密运作非常成饶功，在于香予港地铁商业帜基本上都采坝取“只租不轰售”，为的铅是香港开发衔商拥有绝对正的统一管理贫权，更有利伯于商场经营聋。通常是由还发展商自行桥招商和经营谋管理，还会烧适当让利，唯首先考虑的贯是如何在短同时期内吸引丰商家进驻，撇把商场做旺移。参目前广习州地铁商铺逐选择以连锁旧为主，行业制设置力求照稿顾乘客的需闯要。广州地姑铁商业物业蚁的经验主要嘉是，引进连酷锁经营和知卷名商家，区昏分商场、商丘铺的不同情说况采用分别惭招商、整体客招商相结合溪的方式，引皂导经营理念俗上有共识的纵商家进驻。抬从1999填年地铁1号泥线开通至今遍，广州地铁灶与之合作的脱行业包括便悉利店、时尚固产品专卖店态、书报滩、脾服装店、食舞品店、饮用瞒水店、餐饮信、银行、冲序印、鞋店、定商务等。塔地铁商宫业由于依附馒于地铁这一碎特定的交通境载体，地铁巾开通后，地除铁广告将成尼为又一新兴论的传媒在广碌告市场中占黑有一席之地盲。同样，能部够进驻地铁缸的商家在取义得经营收益惧的同时，也日将在无形中帖获得巨大的歉品牌宣传效塔应，这一附型加价值是不述需要另付成宽本费用的，滚地铁商业经旺营商家也因学此免费享有悦了地铁商业蛙的品牌宣传因价值。

继地铁作船为公共交通尝体系的一部企分，使地铁绢商业也附加拾了显著的社诵会价值属性澡。除在业态高功能上的便飘民性、服务悼性等特点外傻，地铁商业絮还可以充分宅利用后天独贴厚的地段优峰势，积极参盛与社会公益仰事业或社会源性活动，借渴此树立良好堡的社会形象琴和美誉度。遭

男【主持牛人】天津地辰铁物业发展回现状如何？确补【王晓例鹏】随着2针006年5居月28日天凯津地铁1号艺线正式对外榜开放，天津伏的“地铁商赴圈”一期规辨划也基本成踏型。按照当违时规划，地传铁1号线沿辞途将陆续建奉成22个哥大型商业设匠施，总建筑总面积达10刑0多万平米土。在今年疫，这些商业捏设施基本竣幼工，一些劈新开发的地钟铁沿线商业鬼也初具雏形涉。面地铁1乏号线全长近肉27公里，洒沿途的商业黎氛围与地铁寄通车后形成箱的巨大人流变，为商业发浸展创造了良颤好的生存条爱件。目前经渡营比较旺盛争得仍集中在裁南京路-滨笼江道商圈、写小白楼商圈溜这两个传统艺的商圈，比任如伊势丹、脊津乐汇等。粥而海光寺商拌圈已经初具考雏形，津旺吨铺招商工作碑已经接近尾怨声，国美、阵海光寺图书笑城等运营商爱均进驻正常距经营，数码亭港、环球置伪地也开始了召对外招商、奔租售工作；华西南角出站闷口的金盛国领际（身查看地图运）、翔宇大且厦（盆查看地图旬）均对外进馒行招商；西蒙北角的先春砖园（哄查看地图谦）商业正在代运作、富力榨城沿街商业拉已经开始有冻租户进驻；混小白楼站的符滨江购物进未行了整改，成海信广场对爹外营业也有茂一年有余，蜂朗香街正式量运营反响良伞好；大沽南焰路的沿街商临业在地铁开顽通后，比以索前旺盛了不搬少，酒吧、代餐饮、百货纱、银行等都乡非常的旺盛想。而处于地留铁末端的区驶域或社区商亦业也在静悄喜悄的发生着跟变化，西横虚堤站已经集缴中了瑞景新醉天地、集贤茫百悦、麦当地劳等商业设宾施，财经大推学站的天邦尤购物也在紧叼张建设当中那。米但目前酷，地铁只有输一条线开通招，还没有形峰成网络。与率北京、上海贡等城市相比钱，市民并没苗有养成乘坐酱地铁的习惯局。地铁商业副还不能算是捕天津商业地苍产的主流形险态，天津地槽铁商业任重赏而道远。企【主持昏人】天津未匪来地铁商业俱发展前景将岩会如何？严【王晓谢鹏】在上海嗓，随着地铁怪1号线逐渐泡交通的主动范脉，地铁商遇场也沿着地铁铁站点的延培伸向四处蔓文延，并形成献了新客站—平—人民广场丛——陕西南枝路——徐家孩汇四个赫赫拾有名的“地涂下商圈”。极其中，徐乌家汇商城最施大，有近万洋平方米面积亩。

托在广州免，地铁商铺葱以连锁店为某主随着地铁兼线不断从中砍心城区向四亮周延伸，广悬州的商圈也子不断扩展。陶其中，地铁徐1、2号线平共有车站商思铺4000浊余平方米，企站厅商业街联约3万平方渴米，沿线地白面物业约6扒万平方米，乌年经营收入利数千万元。波

赏总体而劲言，天津地破铁商业正蓄怀势待发，随踩着2010示年2、3、线9号线的通越车，地铁网缩络渐成，几答何倍的商业仪价值将凸现础。地铁1号广线、2号线姓和3号线为逼轨道交通骨较干线；天津给地铁4号线后、5号线和期6号线为轨特道交通填充骆线；7号线行和8号线为三轨道交通外返围线；9号地线为津滨轻氏轨线的延长拉线，总长度狮为227公朱里。远期预抚计，九条线匹路单日客流朋量将超50驳0万人次，关这无疑将是卵一个巨大的淹商业契机。朗顶邪附：天津在胁售地铁上盖差、周边物业嫁项腾环球置地广徐场（1号线灵海光寺站，耕地铁上盖）拌译◆销售亮模式：售下◆层高愉：3.7米叫甘◆层数骄：42层它偿◆总建朵筑面积：8强.2万平米踏返◆总套抄数：200社多套白◆价格佣：145叶00元/平肢米（均)例◆开盘菊时间：20陪07年4月湾

厅◆车位肿：200多另个（地下）浮壳◆装修邻情况：精装来聋◆电梯肥：22部权破◆周边掩主要干道：料南京路、卫诊津路、南门酒外大街撞◆周边肯餐饮设施：闻必胜客、西够子湖饭店、瑞肯德基、狗办不理包子计◆周边蜘购物设施：斥家乐福超市铸、运动10鹿0户◆周边浊金融设施：牛工商银行、咳建设银行、漏中国银行且◆公共借汽车：6寄09、64练6、800锻、906、鲁631、6替81路等笛◆开发痒商：天津海蛙顺置业发展拍倡◆投资歌商：香港利畜雅集团、天叉津地铁总公椅司妈钩提示：眯借环球置盘地广场地处油南京路海光援寺地铁站之挡上是天津市愉地铁沿线首呜座与地铁车偏站相结合的眨经营性大厦舅，其办公标部准层建筑面摇积为150仔0—170着0平米，其其中既有10并0—200半平米的小型证办公间，也辛有300—酿500平米孟的中型办公枣空间，可以则满足多类企写业的办公需坚求。求春金厦中恺国上际广场（1某号线海光寺棚站，地铁周醋边商业）杜哈◆销售秧模式：售

蕉，目前有1牢7、22—游26层未售颤抵◆单套尝面积：69狱－1142俗平米蹲◆价格竖：1300死0元/平镜米

故◆开盘煌时间：20指06年6月弹

◆交房时依间：200僚7年10月徒战◆层高隆：3.3米烛

姓◆层数戚：28层访◆车位鸽：地下匆◆物业屡管理顾问：段第一太平戴摩维斯渠◆装修令情况：精装梁坊◆建筑糟设计：香港条何弢建筑设萍计公司天耕津市中天建秃筑设计院喷◆周边动金融设施：垂建行、工行率钻◆周边射餐饮设施：岗肯德基、狗肚不理绘◆周边菌购物设施：泡家乐福、苏艺宁电器业◆周边奋主要干道：朝南京路、卫浓津路界◆公共赠汽车：86袄5、855妨、633、蛋906、8米67、14呜、675路腊牧◆开发吩商：天津市佩金厦中天房周地产开发有置限公司标◆投资咬商：中恺投堆资有限公司帜冶笨提示预：错金厦中榴恺国际广场站写字楼采用狗全框架办公访格局，可根暮据客户的需杠求进行空间付分割与规划赴，从69到粗1142平刘方米的空间盲灵活分隔组环合，3.3扶米层高满足洋办公空间的先多种要求。叹特别配套的察商务会所设核施，包括多立媒体会议室壮、VIP商姓务洽谈室、弱商务中心等疼。彩宴小白楼•朗来香街（已营例业）跪蒙◆销售宁模式：租形回◆层高封：4.6平玉米，局部7击.2平米拘◆层数躲：地下三层啊（地下一、您二层为商场浪，三层为社川会停车场）释瑞◆总建劝筑面积：3交1713平码米旱◆总套躬数：240守套帝◆租金骑均价：10块元/平米/京天

说◆物业敢费：10躁—15元/腰月/平米应◆开业垄时间：20猜08年12即月练◆车位趣：300个咏（地下）柜◆装修串情况：毛坯到、精装逝◆电梯甲：2部货俱梯、1部观翅光梯、8部粘扶梯拔◆周边俊主要干道：配南京路、建迅设路音◆周边筋餐饮设施：辅滨江万丽捆、起士林锡◆周边策购物设施：炭图书大厦、手凯旋门百货丹政◆周边危金融设施：窃工行、建行冬抱◆公共侦汽车：8管67、86累8、631岛、632、京641路羡◆开发誓商：天津地质铁置地商贸首有限公司烦◆投资玩商：天津市倦地铁总公司止、天津市大甚通建设发展饼集团有限公筐司羊◆运营继管理：天津朋地铁置地商膏贸有限公司顽麦哪提示：疏寨项目整默体由音乐厅近、法式园林御广场、地下烘商场及停车佳场三部分组奋成，该项目尽定位于“青君春、时尚、仿美食、休闲悬”，目标客吹群为18—屋35岁的都在市时尚青年跪，是天津的盯首例地铁情社景商业街。小高速铁路火土车站商业物鉴业的开发与家经营前言闻20望05泼年杨宝民系祥统考察日本淡新干线高速于铁路站点商翠业物业言,惰从日本大阪回的新干线难虎波城到京都让火车站购物耽中心帖,旷日本不仅形涛成了轨道交田通综合体开帅发成熟体系偶，而且非常报善于利用高姐速铁路带动抚周边城市规绵划和经济发棚展，因此牺,洒我们深感高材起点开发我俭国高速铁路想站点物业的丈重要性迫切晌性。词我们不仅要梢充分利用高垃速铁路火车闭站点的商业兽物业貌，曲而且要充分榨利用并规划擦好周边济8欣公里土地的用商业价值偿,拢完善高速铁留路经过城市义的商业布局医，梦充分发挥高她速铁路的连哗带作用。器忠本文以长沙搏高速铁路站透点物业及周嘴边丸8蓬公里区域作介为研究案例租,座运用区域经屡济学和商业乳经济的知识迹,淹重点阐述商茫业定位和周据边城市规划云与商业规划侄的新思路翠；棚运用总部经杜济理论盈，核探讨在长沙行依托新火车巷站建设我国浴中部区域意CBD究的可行性。葵对即将兴建延的京沪高速颈铁路等芽21纽个站点渡，堵我们重点分矮析区域经济织特色和重点帐站点的商业田规划特色据，板介绍如何借典鉴发达国家泳经验单，砍利用高速铁诉路兴建机会狡，大顺利实现商则业布局的转腐型和城市经另营的升级换卡代姑，本高起点规划呆高速铁火车祝站点周边核5排公里半径的把整体开发斤，叹充分发挥高罚速铁路对经大济与社会和丙谐发展的火喇车头作用。

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高速砖铁路开发及糖其对重点城汽市区域经济查的影响违1.武汉斯—广州高速邪铁路对长沙薪区域经济的乓影响盈汁额蓬图箩1墨武广高速铁洋路线路图

营在思考武广肉高速铁路对算湖南的影响现需要开阔视她野随,泡充分借鉴欧碍洲和日本发雀展高速铁路吩对区域经济薄的带动作用黎,盲避免单纯从吸交通观点规瓶划和论证高宴速火车站周京边区域。意怪武广高速铁愿路经过长沙样,陕不仅大大提壳升了长沙的帆物流中心地妈位衔,捉而且为长沙别经济发展带后来重大商机握；不仅加快瓦广东产业向坟湖南的转移乞步伐女,猫而且提升了它长沙在全国药的商业地位疤。长沙具有看发展我国中马部傻CBD纳的潜力夺,保我们呼吁积图极论证其可苹行性敢,凑加速提升长崖沙在我国中元部地区的地叙位良,神借鉴日本新虾干线带动大络阪、京都、均神户等地区封发展经验园,营加快武汉、温长沙、广州洁之间的区域敏经济联系。预2.迁京沪高速铁继路对长三角渠区域经济的继影响肝打开地图，轨我们就能看子到，京沪铁火路的两端是横中国最大的联两个经济区欺域稀——峰环渤海经济糊区和长三角盘经济区。唱“饮这种关系就贡像一个哑铃臣，环渤海、止长三角是哑优铃的头，京柳沪铁路是中蒜间的杆。馆”作长三角是一拌个已经发展竖成熟的经济冠区，现在需钩要的是向外范辐射其产业裂升级，而环负渤海是一个码正在建设的独新经济区域羡，正需要承念接这种辐射子。但现在这姑个哑铃的杆蔬显然是太细雾了。怎么办干？？双图隶2棒京沪高速铁随路关键数据圆示意图郊京沪铁路堪浇称中国最繁群忙的铁路，禁沿线居住着宾全国1/4忍以上的人口肉，还有济南痕、蚌埠、徐着州这样的交糊通重镇。京亮沪铁路只占梯全国铁路营艇运线的2%广，却承担了衫全国铁路客丘运量和货物荐周转量的1币0.2%和熔7.2%，遥运输密度是咐全国铁路平犬均运输密度爬的4倍。亮京沪高速铁描路拉近了南援京和上海之肤间的距离,摇今后南京到兰上海购物消浴费人群将会册增加,同时内上海到南京东旅游人群也餐将相应增加浮。无锡的的计城市商业与苹物流地位加首强,无锡区贯域经济发展斧增加了拉动亡力。扛京沪高速铁带路对上海经荡济发展影响洋最大,上海刻市闵行区华氏漕镇的房地洋产价格开始针上升,相关题商业地产和绸住宅地产项饱目开发量加哀大。满面对高速铁朴路发展机会丑，新摩尔公恋司充分发挥轨自己在高速胁铁路、地铁奔和轨道交通糖商业物业开派发和区域规塔划积累的优遣势，帮助地座方政府主动奉把握高速铁询路给当地区家域经济带来渔的发展机会升，组织专家绸研究５－１瓦０公里半径丝区域更新规饺划，高速铁侵路带动本地胆区域经济发妻展的策略、脏高速铁路站隙点周边物业伟开发计划等骄课题。闻二、妈高速铁路铁疯路站点商业敲项目的定位蚁方法是1.

锄城市中心商察业定位方法昨影违日本京都火盒车站和中国胸大连火车站咳都属于城市放中心项目后，肝商业一般以跟零售业态为脉主。负大连胜利广伸场位于大连牌火车站南侧贼,饼所在地区是献大连商业中企心淹,植高层建筑较染多缎,璃建筑密度较胖大福,撕交通比较拥答挤。原来并皂无广场微,物在开发后形血成一个广场逃,蚁面积灯2.7裂万平方米奖,络广场下兴建急了目前全国江最大的地下贝综合体唤,爬有商业餐饮没娱乐停车等壤多种功能蛇,趁建筑面积贡12邪万平方米榴,接地面上还有悟2维座各庸1对万平方米的逐塔楼。询顶部的下沉形广场除了作扔为主要出入劈口以外拒,再同时作为露袖天表演舞台修,坑吸引许多大畏连市民前来外休闲购物。喊怀监图严3脊大连胜利广泊场掀开发成功经紧验狐:吊充分利用城职市中心地下泊通道优势妙，锻有效引导人融流进入大型璃地下商业购分物中心，突涝出青春时尚也等业态宏，艇多种业态有谣效组合。香持港开发商特叨别注重长远如经营禁，肚成为全国最抱成功的地下酒购物中心。芒2.驾城市边缘和虚新城区商业挠定位方法竭毫煌我国许多高纸铁站点尽量赢避开老城区适，目的地是瞒降低拆迁成敏本，因此，捏大部分高铁捎站点位于城饼市边缘和新吓城区。涂在商业定位棋方面有两种昏思路：垫思路散1能是在城市边第缘按照批发勺商圈为主定贪位。思路隐2僚是以新的站津点作为新城离区的重点，火把站点规划泄为区域商业尘中心，零售静业态和批发御业态同时发英展，但是以咬零售业态和拼高附加值批词发市场为主王，中低档批担发市场大部尽分留在老火愉车站批发商属圈。驳徐州是京沪杰高速沿线重误要的交通枢摩纽城市之一枣，徐州市境菌内正线长5歼5.3公里悼，联络线长双约15公里企，同时京沪熄高铁徐州段援还设置了4上条联络线与邪现有京沪、贪陇海铁路相茧连，工程投摄资60余亿滥元。线路由纷苏鲁省界张参山子附近进容入江苏省，械沿途经徐州筑市贾汪区江旅庄镇、铜山激县柳泉镇、炎经济开发区询大黄山和大笑庙镇、云龙浓区潘塘办事属处，经铜山宿县棠张镇出商徐州市进入贩安徽省境，灵徐州境内共狭涉及3区警1县7个镇精（办事处）品，在大庙镇影206国道取南侧将建高旦铁徐州站。贪京沪高速铁映路徐州段建句设的本身，已将为徐州创书造数万个直够接就业岗位依，并带动徐厦州商业、钢椅材、水泥、株机械、电子蜓等行业的发套展。同时，灾京沪高速铁委路建成后，缺从根本上解哪决了京沪通翁道运输能力订紧张的状况刃，京沪铁路烟的货运能力椅也将在高速田铁路建成后想得到极大释石放，为徐州太市商业和物辨流产业快速枕发展提供了纸可能，徐州三的煤炭、粮最食、建材等尾大宗物流和冤旅游业将成惹为最直接的牺受益者。扰京沪高速铁丸路符在雷徐州关东贺村东南抹上山设置客漏站，猜徐州铁路枢玉纽内现在基杰本实现客货沙分线运营，弱京沪高速徐配州段建成后摩，运输能力凝得到极大地努提高，使之榆由目前的限混制性枢纽发五展为适用性蛛、发展性枢右纽。新建徐茧州高速站，心采用无柱雨眠棚技术，并剖按现代化水消平建设徐州凤高速站房。盐高铁客站附标近将建长途依汽车站，为嚼批发和物流馅业发展提供戚了良好机会股，从长远发赞展角度，应夕该在新城区歌规划中，做特好商业网点竭规划。厨在充分论证循后，特别是赌完成城市规亩划与商业规熔划后，发展絮商可以在周坐边进行商业赶、办公、住洲宅等高密度切开发。介据徐州城市锯总体规划的搂要求，规划背高速客站地廊区将形成拾“淘一轴、双心止、四片绢”欺的空间结构计。艇高铁客站周查边地块位于安徐州市主城籍区东部，距握离正在规划盆建设的徐州梯新区仅3公园里，距离徐肿州市老城区宏仅6公里，陡距离城东新权区2.5公遮里，距离金袍山桥开发区箩1.5公里嫂。徐州市高兴速客站地块土规划范围南赞起郭庄路延堤长线，北至窗城东大道，手西至规划中币的金山桥至岂徐州新区快岭速路，东至稿京沪高速铁璃路，总用地晴面积约为8叨.7平方公隐里。

堪谈控“打一轴西”轰是在客运枢竿纽地区和金电龙湖公共服让务综合区之犁间形成的城访市功能及景渠观轴。

油撕

“勒双心朴”绩是指交通功底能中心和公纹共服务中心刘。交通功能丘中心指以铁赛路新客站、届长途车站、阵公交场站、暑停车场以及醋其他配套设铺施所形成的掠客运枢纽地叶区；公共服锡务中心是指抖以规划建设腰的金龙湖为辫中心形成的晴，以行政办医公、商业金坚融、文化娱估乐为主的公营共服务综合刊区。

还不“冻四片熊”刻是指高速客熟站的四个功席能片区，分燥别是客运枢絮纽综合区、滋中部综合区拴、金龙湖综遍合区和翠屏压山综合区。教客运枢纽综轧合区（站前院路以东的地土区）：以高撇速铁路站、慧长途客运站婶为核心功能迅，综合城市核轨道交通、闻城市公交、固小汽车、出风租车等交通边出行方式为伐一体的大型径对外交通枢净纽，同时配赏套一定的商类业和旅馆业捉等。中部综哭合区（金新炼路和站前路耀之间的地区钉）：以服务站交通枢纽为熊主的旅馆、茎商业、餐饮师、文化娱乐姥、金融、商吃务办公为主狐，同时包括进居住等功能持。金龙湖综裹合区（和平析路和金新路欠之间的地区刮）：以行政农办公、商业巨金融、文化越娱乐、居住尊等为主的综识合性功能区原。翠屏山地更区