上海新联康 极少出现的上海大佬作品

目录TOC\h\z\t"正标题,2,报告主标题,1"市场篇 2一、区域行情 2二、产品分析 3三、客源分析 8四、未来推量 9五、区域结论 10六、代表个案 11产品篇 17一、地块属性 17二、SWOT分析 19三、工程定位 20四、规划建议 26执行篇 27一、推案进度建议 27二、销售前期准备 29合作篇 33一、个案配合的人员架构及根本职能 33二、工程主要负责人介绍 34三、全程总代理个案合作方式 36市场篇一、区域行情永宁路地块周边区域工程列表情况公开日期案名位置产品类型规模(万平方米)均价主力面积(平方米)主力总价(万元)销售率交房时间工程进度备注2005.6盛世名门二期晋陵北路20号高层、小高层204800三房135-14565-7060%2007.6地基在推二期6栋小高层，99折2005.6红梅假日花苑二期竹林北路竹林岗亭旁多层9.55000三房115-12658-6385%2006年底结构体少见多层，销售状况良好，一次性付款有一定优惠2005.7金色新城五期钟楼新市路6号小高层、高层55朗园熙园5200，68#特区4700三房111-12456-6340%2005.122007.12结构体目前购置优惠100-120元/平方米现推至第五期，目前主推6、8#两栋高层2005.8聚缘雅居一期竹林南路、北环路高层、小高层154858三房108-12552-6150%2007.11结构体在推2栋高层和2栋小高层，一次性付款每平米优惠58元2005.8金百国际二期钟楼常澄路18号小高层、高层224200两房85-97三房125-13435-4152-5650%2007.8地基在推5栋高层、小高层2005.12嘉盛苑北环路高层、小高层3.884380二房91-108三房138-14240-4760-6230%2021.6地基在推1栋高层和2栋小高层，开盘97折2005.12金新青山湾一期晋陵北路农工商超市以北通信新村旁小高层224880三房110-120130-15054-5963-7330%2007年底整平在推一期5栋小高层，每平米优惠100元2006彩虹城永宁北路与外环路交界处高层33平地-二、产品分析规模案名总建规模〔万平方米〕5以下5-1010-1515-2020-2525以上盛世名门二期红梅假日花苑二期金色新城五期聚缘雅居一期金百国际二期嘉盛苑金新青山湾一期彩虹城目前，本区域个案规模集中在20-25万平方米。产品类型案名产品类型多层小高层高层盛世名门二期红梅假日花苑二期金色新城五期聚缘雅居一期金百国际二期嘉盛苑金新青山湾一期彩虹城高层和小高层目前是本区域的主力产品，未来本区域也将以小高层、高层为主。主力面积案名主力面积〔平方米〕90以下90-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160以上盛世名门二期红梅假日花苑二期金色新城五期聚缘雅居一期金百国际二期嘉盛苑金新青山湾一期一房二房三房四房天宁区的主力户型为三房，主力面积一般在110-14平均价格案名平均价格〔元/平方米〕3800以下3800-40004000-42004200-44004400-46004600-48004800-50005000-52005200以上盛世名门二期红梅假日花苑二期金色新城五期聚缘雅居一期金百国际二期嘉盛苑金新青山湾一期从目前在售的工程情况看，对外报平均单价在4800－5000元/平方米；此外根本上各个楼盘都采取了一定的优惠手段，一种是97-99不等的折扣，另一种是每平方米优惠几十到一百元不等；一些楼盘给予一次性付款的客户略高的优惠，还有些楼盘在特定时期内推出折扣；总体来看，折扣优惠根本都在50-100元/平方米之间。目前区域内周边个案的现有实际均价范围在4600-4800元之间。从2005年的价格走势来看，上半年价格处于上扬趋势，但6月宏观调控以后，局部价格上涨幅度较大的个案价格有所回落〔如盛世名门〕。而下半年推出个案的价格根本上保持平稳。从现有情况看，06年价格仍将保持一定的平稳状态。主力总价案名主力总价〔万元〕20以下20-3030-4040-5050-6060-7070以上盛世名门二期红梅假日花苑二期金色新城五期聚缘雅居一期金百国际二期嘉盛苑金新青山湾一期香梅花园三期一房二房三房四房从目前在售的工程情况看，三房主力总价在60－70万元。销售率公开日期案名在推体量平均价格〔元/平方米〕0-10%10%-20%20%-30%30%-40%40%-50%50%-60%60%-70%70%-80%80%-90%90-100%2005.6盛世名门二期在推二期6栋小高层2005.6红梅假日花苑二期整个工程在推2005.768特区2005.11金色新城五期现推至第五期，目前主推6、8#两栋高层2005.8聚缘雅居一期在推2栋高层和2栋小高层2005.8金百国际二期在推5栋高层、小高层2005.12嘉盛苑在推1栋高层和2栋小高层2005.12金新青山湾一期在推一期5栋小高层在售工程销售情况还可以，但140平方米以上大户型目前销售普遍近乎停滞三、客源分析该区域的属于常州市的中心区域，客源主要为常州市的本地居民，主要由拆迁户再购房和改善居住环境购房组成，由于位于常州市的中心区域，周边配套成熟，生活方便，本地购置者的认同度较高。四、未来推量案名总建规模(万平方米)已推及在推体量未来推量盛世名门二期20已推约906年预计推约11万平方米金色新城五期50已推及在推共约18万平方米约30万平方米聚缘雅居一期15一期在推6.5万平方米06年预计推约6.4金百国际二期22已推及在推共7.506年预计推3金新青山湾一期22在推5栋共3.3万平方米约18万平方米彩虹城33/预计06年开始推出二建司地块14/06年预计先推5万平方米05年本区域周边个案推案量共26万m²左右。根据推测，06年上半年存量有望与今年推案量相当，因此竞争还是比拟剧烈，且上半年新推案时间集中在3、4月份。由于今年下半年受市场影响，本区域周边个案的销售情况一般，造成明年市场存量较大，再加上明年本区域也会有3～4个新推个案，在市场没有明显起色的情况下，预计明年本区域市场的竞争比拟剧烈。五、区域结论工程规模以20-25万平方米的楼盘为主；产品类型以高层和小高层为主；主力面积为110-140平方米对外平均价格集中在4800-5000元之间，实际成交价格在4600-4800元；主力总价集中60-70万元之间；客源主要由周边区域内的拆迁户和改善居住环境的购房者组成；该区域内楼盘根本于今年下半年开盘，总体去化较为平稳；未来区域竞争依然比拟剧烈。六、代表个案金色新城五期发展商：常州新城房地产开发建设指标：总建55万平方米所在位置：钟楼新市路6号开盘日期：2005.7，68特区均价：5200元/平方米，68特区4668元/平方米主力面积：三房111－124产品类型：小高层、高层销售率：40%物业费：0.8元/平方米/月优惠措施：目前优惠100-120元/平方米优劣势分析：优势：1、规模较大，较容易规划，有一定的规模优势；2、开发历史较长，在购房者众有一定的口碑；3、靠近市区，周边配套较为成熟；4、周边没有在售工程，没有竞争对手。劣势：价格较高，根本与城内的一些更中心位置的房价持平，去化存在一定的难度。盛世名门二期发展商：常州盛世房地产置业建设指标：总建20万平方米所在位置：天宁区北环路南侧、晋陵北路西侧产品类型：小高层开盘日期：2005.7均价：4800元/平方米主力面积：三房135－145主力总价：65－70万元销售率：35%优惠措施：99折优劣势分析：优势：1、规模较大，有一定的规模优势；2、开发历史较长，在购房者众有一定的口碑；3、规划理念出色，有竞争力。劣势：工程南面是铁路，对小区环境有一定影响。金百国际二期发展商：常州金新房地产，江苏百兴房地产建设指标：总建22万平方米所在位置：钟楼区常澄路18号〔靠近新北区〕开盘日期：2005.8.28均价：4200元/平方米主力面积：两房85-97平方米、三房125产品类型：小高层、高层销售率：50%物业费：0.8元/平方米/月优惠措施：10月1日至今优惠100元/平方米优劣势分析：优势：1、规模较大，具有一定的规模优势；2、周边在售项不多；3、房型种类多，可供选择的余地大。劣势：1、位于市区和新北区的中间地带，周边配套不完善；2、小区规模较大，同时有大高层产品，有一定销售压力。产品篇一、地块属性1、地块位置本案地处常州市区天宁区，南临永宁路，西靠常州市检察院，东侧近北环路，北面其他工程地块。地块现状北面二建司地块永宁路、北环路交界处2、周边环境本地块位于市区传统居住区，附近有翠竹新村、北环新村等大型老新村居住区，居住气氛较好，有一定人气。区域内也有一定的生活配套，但档次还不是很高。而永宁路沿线目前多为汽车销售、汽配店，感觉比拟杂乱。3、交通出行本案所在地区交通出行无论是公交或是自备车出行都非常便利。4、工程描述本案占地2.5万平方米，容积率小于等于2.二、SWOT分析1、有利点本地块位于市区传统居住区，出行便利，居住气氛较好。随着欧尚的引进，本案所在区域的人气、商业气氛会被进一步提升，地段价值也会被进一步提高。2、不利点本案周边的环境相尚需进一步改造。3、时机点目前常州整体楼市还算平稳。周边有大量老新村房，从目前市场情况看，存在大量有换屋改善居住条件的客源。4、威胁点考虑到未来一段时间宏观市场依然存在一定的不确定性。本案北面二建司工程未来将进行直接竞争，同时区域内住宅推量会进一步加大。三、工程定位1、工程总体定位本案位于市区传统地段，周边生活配套设施完善，居住气氛良好。因此，结合前面的SWOT分析以及周边区域市场情况，本案的工程定位为：欧尚商圈·精品住宅+LOFT公寓设定理由：欧尚将会成为地区的一个标志性商业，其影响力可以进一步提升本地区档次和本案的市场吸引力。着力打造一个常州高品质住宅社区。本案有时机专门打造一栋自住型LOFT公寓，而目前常州没有此类住宅性质的产品。2、客源设定精品住宅区域区域本区域市区其他区域百分比80%20%购房动机购房次数第一次购房第二次购房〔含换屋客源〕百分比30%70%客户年龄购房年龄26－30岁31－35岁36－40岁41－45岁46－50岁51－55岁以上百分比15%20%20%20%15%10%教育水平教育水平高中及各类专科大专，本科其他百分比50%35%15%收入水平〔平均家庭月收入〕收入分段3000-4000元4000－5000元5000元以上百分比35%60%5%工作职业公司职员政府公务员、教师私营业主其他30%30%30%10%综上精品住宅的主力目标客户群可描述为：有一定经济能力，考虑换屋，需求改善居住生活水平的区域客源，比例约70%。首次购房、有一定收入水平的工薪阶层及中青年白领，比例约30%。LOFT住宅区域区域本区域市区其他区域百分比50%50%购房动机购房次数第一次购房第二次购房〔含换屋客源〕百分比60%40%客户年龄购房年龄26－30岁31－35岁36－40岁41－45岁46－50岁51－55岁以上百分比20%25%25%10%10%5%教育水平教育水平高中及各类专科大专，本科其他百分比40%45%15%收入水平〔平均家庭月收入〕收入分段3000-4000元4000－5000元5000元以上百分比45%50%5%工作职业普通白领/公司职员政府公务员、教师其他50%40%10%综上LOFT住宅的目标客户群可描述为：首次购房的中等收入水平的工薪阶层及中青年白领，比例约60%。有一定经济能力，考虑换屋，需求改善居住生活水平的区域客源，比例约40%。3、产品定位考虑到144平方米这样一个标准，以及目前市场上工程的主力产品和相关市场接受情况，我们建议本案产品定位如下：产品类型户型面积户数比例精品住宅二房二厅一卫90-40%〔仅精品住宅自身比例〕三房二厅一卫105-40%〔仅精品住宅自身比例〕三房二厅二卫120-1320%〔仅精品住宅自身比例〕LOFT住宅一房40-60平方米30%〔仅LOFT住宅自身比例〕二房70-90平方米70%〔仅LOFT住宅自身比例〕以上面积控制比拟合理，LOFT住宅的层高建议做到4.2-4.5米建议户型如下：4、价格设定本案附近翠竹新村的二手房价格在3600元/平方米左右，区域附近在售的工程均价一般都在4600-4800元/平方米左右。而本案的立地条件与周边在推及待推工程比并无绝对优势可言。因此综合考虑本案自身条件、市场情况和未来推案价格的平安性成长，如果本案于06年中公开，那么精品住宅均价4800-4900元LOFT住宅均价5200元以上价格设定以目前市场行情为基准，预计06年市场会保持稳定的前提下预计的价格。最终定价建议视二建司所推出的价格及销售情况以及整体市场走势进行调整。四、规划建议执行篇一、推案进度建议时间进度备注2006.3月中旬工地围板、高炮〔看板〕完成，接待开通尽可能提前对外宣传，吸引来人2006.4月中旬销售人员进驻现场现场来人积累，销售前现场准备工程开盘尽早入市销售，减少外来竞争压力2006.5-6月销售A区以标准住宅入市，保证市场接受度和价格平安性2006.7-8月销售B区〔LOFT产品〕在传统销售淡季推出有创意的LOFT产品，创造新的销售热潮，同时有利提升销售价格。2006.9-12月销售C区推出最后两栋标准产品，包括一栋位置最好的，以提升后期售价，并确保有不错的市场接受度。设定理由：鉴于未来区域内还有不小的住宅供给量，以及宏观市场的不确定性，建议本案可以及早公开，最好能够在06年5月1日前开始销售，以防止未来更加剧烈的市场竞争和可能产生的整体市场不确定因素的影响。从目前市场情况看，标准住宅产品市场接受度高，平安性最高，因此建议以标准户型入市，躲避市场风险。在传统销售淡季建议公开LOFT住宅这种常州很少见的特色住宅产品，在平淡的市场上掀起新的热潮，也有利于提升销售价格。希望销售LOFT产品时有样板间配合，以提高该类产品的市场认知度和接受度。最后再以标准住宅产品收尾，同时包含一栋位置最好的住宅，以确保全案销售价格始终保持稳重有升的态势，同时也可以保证有不错的市场去化。以以上推案进度计算，预计到2006年底可以完成住宅整体案量的90%销售率。希望售楼处内设有样板间〔尤其是LOFT产品〕，以为销售带来有利的保障。A区A区BA区A区B区B区C区C区售楼处A区二、销售前期准备1、售楼处设计根本要求A销售道具摆放区域是常用道具如展板、模型〔全区模型及单体模型〕、建材展示板、透视图灯箱等的组合。设计考前须知展板处上打光或以其它方式光源照明透视图灯箱的散热、维修等细节此区域与销控区无视觉障碍为好B销售区是集中摆放销售桌椅的区域，要有6-8张销售桌。设计考前须知C销控区是掌控销售的区域，一般后面设计个案LOGO墙，以可容纳售楼处70％人员为宜。设计考前须知D辅助区域包括会议室、1～2间签约室、茶水间、储藏室、更衣室、办公室、前接待区及卫生间等为前三个主要区域效劳设计原那么及考前须知〔上述功能区相互间可以取代，如储藏室与更衣室，会议室与签约室等〕2、室外配合主看板：售楼处室外大型看板，表现个案案名等，注意预留光源。工地围板：从售楼处延伸包围施工现场的围墙，上做个案广告宣传〔希望能够加上欧尚的相关介绍〕。精神堡垒：售楼处外的标志性建筑，较高且有一定造型设计，要预留电源。建议设在交叉路口开阔处。停车场：考虑足够的小轿车及自行车车位，并考虑回转空间，自行车停放处应设于角落处，加设雨棚。合作篇主委业务部企划部研展部主委业务部企划部研展部专案文案设计市场专员副专案专案助理组长组长组长销售代表3-5名销售代表3-5名销售代表3-5名主委：主控个案的整体执行和各环节、部门配合协作企划部：个案整体形象包装及相关企划物制作，阶段性广告策略的制定与执行。研展部：市场动态的追踪报告。专案：整个案场的总指挥，销售目标的制定及相关行销推广方案的执行，协调业主、企划、研展及相关厂商各方关系。副专案：协助专案进行工地日常管理，保证销售工作各环节的畅通。专案助理：工地行政管理者，相关销售报表的经济分析。销售组长：销售主力，带着并指导销售代表的工作。销售代表：销售第一线。二、工程主要负责人介绍1、