天津通达尚城策划案

UPON·建苑·CH—003[项目发展目标]项目将通过建筑设计、市场营销、物业管理等各个环节的组织、协调、发展成为天津市南中环新干线标志性住宅社区。通过项目周边市场调查报告取证，项目SWOT分析及潜在消费群体的需求分析，本案力求打造属于21世纪的家居产品及住宅模式，与周边社区趋于同质化的产品力及推广模式，形成鲜明对比。21世纪的居住模式以追求个性与崇尚自然为核心，目前天津市由于自然景观较少，借自然景观打造的项目并不多，但开发商越来越注重社区自身环境的营造，目的同为趋于自然化心理需求。本案由于开发规模较大，适合人造自然景观的营造。创造社区自然化，体现在家居方面，注重追求建筑风格与家居布置的独特；在园林绿化方面，追求自然（人造景观）的贴近与回归。标志性现代化社区要点：◆建筑：建筑空间尺度宜人，富有亲和力，同时具备一定的超前性。◆环境：居住环境国际化，生活环境健康化，人文环境高尚化。◆生活：创造一种与人为善，生态环保，崇尚自然的生活模式。标志性现代化社区并非代表着都市的喧嚣，它是城市人实现个人价值的领地，是产品全面素质的表现，即：某一特性超前，但其“强化整体，弱化局部”，使产品的社会弹性效应发挥至最大，避免销售阶段诉求的单一性，造成销售障碍。1.一般因素分析及专项调查1.1总体经济情况（2001年·天津市）尸粘综合论井述厕国民经济持生续快速发展漏，社会生产疤力水平继续雀提高。全年悬实现国内生湿产总值18利26.67劈亿元，按可邀比价格计算名，比上年增坝长12%。盛天津市增速床位于全国前潜列。人均国抱内生产总值碧由上年的1铁7993元司增加到19设986元，慎增长11.蹄6%。全市表财政收入完这成304.席5亿元，比蕉上年增加2屋4.4%。和我市三类产渴业全面提速债。第一产业抬完成增加值犹78.56荣亿元，.增怪加6.3%哥，较上年提界高2.6%殊，占国内生胶产总值的比严重为4.3事%。第二产圣业仍是全市邮经济增长的谣主要推动力决量，完成增炭加值891丹.51亿元波，增长12础.7%，比则上年加快1慨.2%，占巨国内生产总孟值的比重为愤48.8%肾，其中工业辛增加值80馆7.3亿元部，增加12枯.5%。第丙三产业完成铜增加值85挡6.6亿元屡，增加11碍.7%，比宾上年加快1疲.2%，占凤国内生产总枯值的比重为设46.9%闻，比上年提笨高1.4%纳。浅全市私营企棋业4.05馒万户，个体耕经济19.竖3万户，私奉营和个体经容济从业人员兰分别为46会.36万人详和26.3餐6万人。私讲营个体经济遗零售额占全满市的比重达近27.9%凑。教2001年则末全市共有曲189万在墓职职工参加棒养老保险，与85.2万怕离退休人员句参加社会统泰筹养老保险源，养老保险碑社会发放率当保持100向%。顺利出禁台了城镇职挠工基本医疗咳保险制度，立参加基本医猪疗保险的职倒工和退休人堡员人数共计柏268万人盏。槐我市就业结棒构继续发生紫变化，再就撑业工作取得皆新的进展。锦全年新安置财就业人员1高6.5万人左，年末全市植社会从业人耍员488.源34万人，班其中第一产浓业从业人员谷82.7万姨人，占17普%；第二产五业从业人员熔212.6查5万人，占棒43.5%脏；第三产业唐从业人员1坝92.99跑万人，占3督9.5%。眼一系列优惠月政策的全面留落实为下岗浸职工拓宽了聚再就业渠道圾，当年有5抹.43万下蚕岗职工通过还多种渠道实撤现再就业。馋全年登记失督业率为3.燥6%。婆综上所述，械我市经济和败社会发展中严存在的主要此问题是：殖经济结构仍透不尽合理，却第三产业的幕比重有待进瑞一步提高；李受外需减弱钟的影响，外吧贸增幅回落望；城镇就业圾压力还比较榨大。捧狂固定资什产投资（房德地产业）蓝全年房屋施届工面积25肆38.炒5万平方米释，房屋竣工最面积975嚼.桥3万平方米压，其中住宅悟竣工面积6衬59.于5万平方米辅。元房地产业保住持快速发展樱。全年完成副增加值81字.51亿元垦，增长17咐.2%。房俘地产开发投歪资161.冶27亿元，图增长20.绵4%。房地禽产开发规模午适度，全市计房地产开发两施工面积1粱862.刑7万平方米叶，增长18野.3%。随榴着住房制度份改革的推进市和人民生活疤水平的提高辟，住宅消费俊迅速增长，页全年商品房绒现房销售面龟积537.裤4万平方米凉，销售收入能127.6灶亿元，分别或比上年增长绢37.2%房和39.9拐%，个人购雨房比例提高揉，在商品房防销售中，个茅人购房面积概的比重高达趁97%。外埋秃随着天津市轨开发量的逐愧渐增加，同栽时更由于投进资商开发面奉积逐渐规模核化，特别是奸目前河西区插开发项目相舍继上市（如固名都新园、驳梅江小区、音瑞江小区、亭半岛蓝湾）唐，而且规模呢不断加大，央环境越做越垮精致，功能流越来越完善丝，配套越来翁越齐全，增撞加了物业间峰的可比性，随而同质物业滩的相继开发撒，使购买市源场由比较、据鉴别的过程豆逐步走向成领熟购买的心剪态并引发持看币观望，以激求新一层级百水准的物业家上市。酿随着经济发茅展趋缓，消商费者的成长核周期在延长立；而房地产水周期经过9瞎9年、20鸣00年的波西峰，也在开剧始调整。虽敌然如此，市光场的需求量爸仍然很大，溜另一方面市碰场的供给量估也不小，而洽正真能满足艰有效需求的馆供给量则较除少，造成许塘多商品房的美积压。因此厘我们再开发堡项目应生产蜘适销对路、软性能价格比街合理的产品狭，才能在市伤场上立于不脂败之地支下列表格予丰以说明天津计市近几年来菜商品房销售殃情况：睁1993-逐2000天宏津市各类商室品房销售许损可证核发情床况熄辆蕉董伟皆扮养渴单位隔：万平方米表—1闹1993蜂1994匙1995观1996语1997距1998茅1999畏2000苍和平顶7.12劲31.47东16.05至25.1劝23.46逼50.65贪61.16稠6.4急南开辣58.39笼99.41趴57.85懂120.8汪6滨71.22动210.1驱2弓91.37存114.3赤红桥着2.6售27.65赞13.42奋29.47声39.99希118.2筝6厉99.99匪82.蛾2面河北患9.62啊62.99公35.37咱16.05翻39.29卵84.63尿121.6薪5以90.81小河东锐5.28穴28.54常35.3龟42.53航36.28静226.3发6喂86.89廉96.7承河西菊39.81好63.15何31.27钩55.09晌94.24猫141.2若7模99.38呀67.8疯新四纹1.59小16.9撕17.74览7.2万55.75励180.7睡7缠185.3钟6少87.71吃塘汉大移21.8布44.34抚17.81馒23.16透45.5条62.45布54.9党95.87雪五县易0肠4.31缴0尖0煮0勉18.79奋20.47绒26.1错总计窃146.2宰1为378.7订6械224.8觉1件319.4喉6彻372.7杏3路1093.窑3触821.1录7冻667.8蓄9蛛1997顺—陕2000年黎天津市商品奶房交易备案逮分组情况胞表注—通2蒙鱼圆朴目枪男单位：椒万平方米姻衡1997共1998月1999怠2000霞销售认面积浸比例拢销售袄面积份比例仆销售夫面积喉比例副销售段面积前比继例钱按呀区看域他分家和平哀11.5洞8朴5.5南11.27什3.3锋15.98属4.2腊20.79精3.3征河西圾34.05感16.2晴51.44采15.3诉57.07亏14.9新84.25舅13.贼4旋河东胖33.72往16.1消68.87落20.5易69.51染18.2揭93.66阴14.芽9答河北粉23.83和11.4米35.68拢10.6殊35.57浇9.3洪110.6驾7子17.5嫂南开盼82.93假39.5却72.49容21.6满83.72熄21.9誉37.68加11.7克红桥绢5.85铜2.8离33.4恩9.9则5具4.64丢14.3榆105.2斩16.7册塘沽须13.2毛6.3倒39.18舱11.6吉34.96凑9.2窑59.12域9.39胃区县殖4.54替2.2捏23.93罗7.2配30.62气8.0彻82.6厨13.1年合计糠209.7锣100详336.3脑100壤382.0浸7亲100兰630上100塔按房粪型面似积分甲60谁m²项以上驼21.86独10.4鹅32.59塌9.7匆32.09汉8.4疑45.03吐7.15势60至妹90利m²耍101.9穴48.6丹126.6软5艳37.7凯133.4丘8干34.9殃324.0愚2难51.4臭90命m²暖以上汇85.91刃41彩177蹈52.6缘216.5纷56.7句260.9到5怎41.4膜按每归平米芳成交波价分仓2000元萌以下队80.33章38.3纤120.3向2范35.8宗135.6剃9宿35.5戏238.2瞎8断37.8最2000至封4000喝元秩108.3随51.6姐182.0座9杜54.1叨208.5镰1级54.6沫340.0休8台54.0称400刮0嘴元以上该21.07薄10.1柜33.85桑10.1陷37.87醋9.9策51.64猎8.2狡按每套谈房屋成氏交价分掘12万元以白上近27.65插13.2棚48.06讯14.3勉49.66嘉13局76.86跟12.2政12至2朵0万元蜓82.07次39.1箱114.7救6摆34.1颈135.3耽8生35.4价228.5昂4喂36.3壁20万元以直上感99.98末47.7贱173.4亚4糕51.6呀197.0矮3毅51.6迈324.6往0阻51.5猾1997嫌—昼2000年仪天津市商品咐房交易备案良平均价格情辨况单位：元表—3艇年份绍和平例河西社南开钱河东玉河北功红桥竟塘沽吵区县洁全市染1997顺4698镜3482墨272臂3刚2565惊2545真2060萝2430膀1476舅2846敲1998厨4932酸3222介2712爸2329孤2329拐2014警2132舞2043哑2571肃1999长4167饱3314至2869详2205巡2327砍2021咽2022补1802乎2534未2000兄4472荒3234若2991顽2353岂2373重2082夫1997减1608复2478留厦锈撕注：以市房捞管局商品房商交易备案统滋计为准（含诉期房）恭1.2崖项目地澡理环境调查虹总项目周顾边区域俯瞰用图畅本案地处陈存塘庄工业区严内，东邻洪袋泽路，南邻舰黑牛城道，利西接太湖路斤，北邻澧水蛋道；呈长方习形地块。慰图岔—淡1西北辉方向俯瞰图诸恐项目周边油大型企业烂本案周边主张要有宝洁公抄司、三星电集机、天津市僻电机总厂、她天津市冷轧晌薄板厂、奥火的斯等大型骆企业。弃图理—息3三星段电机有限公究司泉图辩—答2宝洁荷公司评图公—蚊4天津迎市电机总厂径图雀—扔5天津写市冷轧薄板冶厂堡1津.2.3防项目附近配欺套设施调查轧本案的大小胡市政配套基峰本齐全，与抖百姓生活有范关的设施如欲：超市、学剪校、医院等突严重缺乏。妈但由于本案蚀的辐射区域披较为广泛，翻辐射区域内仆的配套设施也相当完善，今这就弥补了沫本案自身的把不足之处。在图科—搜6国美希电器商城借器有背图怀—裹7家乐坏超市恼图佛—皱7瀚金抢佰龟映覆汁项图毒—佣8乐园消舒耕图附—男9天津斯砖波泰克现代稠技术学校蕉捕妨图孔—石10二螺附属医院岗图迅—侮11伊岔兰达商厦悼驾参白图软—吵12河坐西十四幼汁绿交通状况淹本案主入口渡位于太湖路照，向北40在0米即是大门沽南路，向谊西200米氧紧邻解放南艇路，两条主票干线辐射小纷海地、尖山模、友谊路、队体院北、下品瓦房、小白座楼、中山门永等地区，公弱交发达，公剩交路线多达艇13条，为胀出行提供了槽很大的方便蒜。现将公交痒路线列表格疾如下：饼图纤—确13黑交牛城公共汽扬车站仔表渡—祥4瞎纲庸查拆岔肤路线掘终始站扶主要站点诚44荡体院北料—微怒江路淋体院北宾婆水道紫金症山路友谊声路洪泽路呜怒江道抵93查中心站召—认双水里隙中心站图番书馆市政游府海河中夜学棉纺二主厂围堤道汽大沽南路慧土城陈恒塘庄洞庭骗路怒江道档双水里枝95杜王顶堤虹—栗灰堆搅王顶堤天吼津图书馆赠手表厂八羡里台佟楼痒儿童医院丘友谊路艰西南楼南伶楼土城译复兴门疑灰堆寄96垄天津站后广涌场秀—找珠江道厨天津站后广咳场李公楼阅天津站盏赤峰道市讯政府海河赤中学围堤夜道大沽南续路黑牛城拍道珠江道进98侦水上公园究—判双水道解水上公园咱天塔紫金甚山路佟楼晚儿童医院蹦友谊路西搁南楼南楼概太湖路纹洪泽路洞化庭路双水顿道遵615钻渤海大楼颂—径海地安江里演渤海大楼另烟台道大信营门下瓦拜房东楼南旋楼太湖路谣洪泽路布洞庭路怒农江道河西斑支队海地党安江里供676沙商学院朗—乖柳林慨商学院咸塑阳北路洪横湖里黄河身道鞋城西垮南角南门像食品街歪百货大楼运天津站金彼海马大桥标道湘江道挠围堤道大黑沽南路土抖城洞庭路哑财院柳筛林雷693咽新安广场溉—姑泗水道影新安广场用南市百货稠大楼食品姨街滨江道垮大营门页海河中学较围堤道大偶沽南路土今城洞庭路靠泗水道例695择王顶堤炉—秒灰堆服王顶堤手芬表厂八里危台佟楼滴儿童医院伙友谊路西恳南楼南楼乞土城复衰兴门十三详中灰堆忌698荷王顶堤饿—阿泗水道用王顶堤手连表厂八里晨台德才里催佟楼儿洽童医院友狡谊路西南折楼南楼宴太湖路洞套庭路泗水厨道蜂800毁本溪路凯—四贵山里驱本溪路勤煌俭道洪湖身里西北角收西南角尊三马路海低光寺南门炮外大街鞍旗山道西康贝路佟楼夜围堤道乐付园太湖路针洪泽路灿洞庭路贵捎山里凑855宋白庙房—烫柳林遗白庙勤俭桐道西沽权西于庄三举条石鼓楼产南门食徐品街海光亭寺七里台蝶佟楼儿蒸童医院友望谊路西南驻楼南楼宏土城复趁兴门十三幕中灰堆信柳林勾908找万科花园新匠城翠—晌洪泽路刑万科花园新律城仓联庄核盐坨桥哥建昌道温绢州城北宁桂公园北站薄昆纬路恭金狮立交桥准百货大楼邮河北路马海光寺新尊兴路贵州若路西康路每儿童医院阅友谊路紧南楼土城叠洪泽路东周边楼盘专遮项分析幅黑牛城道、苍大沽路与解脑放路周边区还域的楼盘是美本项目定位微的主要参考挥和研究对象凤。为此，我丝们对顺驰世饶纪城、汇文互名邸、瑞江雷花园、名仕乘达花园、金休海湾花园等腹楼盘作为专科项研究和分降析。表—5应楼盘名称魂路段弯规模苍（平方米）型开发商迹主要卖点纷顺驰世纪城轮黑牛城道辆220，0假00称顺驰集团殖现房，环境啄较好，开发强商实力强知面名度高施汇文名邸红解放南路粱60，00采0走弘泽建设稿位置优越，勉配套齐全哭瑞江花园偿解放南路拍400，0秩00漆天房发展楚小区成规模监，邻近梅江涉价格较低宫名仕达花园嚼解放南路遮118，0评00者永泰房地产目地理位置优竖越，交通便鞠利，配套完俱善，有游泳白馆茎金海湾花园缝大沽南路机220，0铅00浅众诚置业允小区规模大闯，价格较低睡，邻近海地雅人口密度较森大紧2.1煮顺驰世纪城减（一、二期糟）表—6哑区域级河西区推类型怀商品房缺地点晶黑牛城道与吵紫金山路交担口称售楼电话惊88358悔666/8获83596矛66墓发展商借顺驰投资集延团众总建筑面积肤220，0境00平方米救投资商粱…孝占地面积释170，0境00平方米锡销售代理虎顺驰置业有晌限公司显绿化面积奉35%道物业管理打顺驰物业管烂理有限公司临车位松1080个服左右地上车浓位奉按揭银行与建行、工行才首次推出时拘间禽1999年裤11月委按揭贤8成30年侮交楼日期乓2001年娘5月悼预售证号懂…确管理费骨0.9蛾—积1.2元罚小区规模摩总体规模为乞48栋，其沿中5层10蒙栋，7层5牢栋，12层我3栋，其余休为6层斯配套设施守小型会所，饼游泳馆，健根身房，棋牌森室，咖啡厅哈等批装修标准竖楼宇释设备栗可视对讲，血OTIS电陆梯，智能化爸外墙摆瓷砖旦毛絮坯结房拘门窗驰合金拴内墙哨坯腻子待天花美坯腻子抹平抢楼地面耽水泥沙浆麻酒面缴厨厕彼坯腻子炊◆初目前在售资值料表—7百单元售价见最高（50责50元/柴m荒2介）画12928扔00元骡最低（36贱00元/缴m塔2哥）同20880疗0元挪在售单元面罚积沉最大面积脏256平方头米帅最小面积泪58平方米观平均定价（浓元/平方米减）耗4200元蝶展销期按揭肠均价（元/岭平方米）艳4116元◆付款方式表—8竭种类精一次性付款约银行按揭温分期付款板折扣葛优惠2%缘没有优惠匪定价悼广告宣传主渔题齐：国际化园厨林脸◆验楼盘点评：便美国易道公遮司规划设计驻的园林环境艇，别具特色厚，使东方文另化与西方园岛林，传统模吊式与现代灵秀思充分调和厌。项目本身绣的品质、品戴牌也间接的病激发了潜在索人群的购买轿预望，因此难销售活跃。猪但该区域生楚活配套还不旁是非常到位稻。季◆钢该楼盘销售防业绩突出，智主要原因在贵于：价社区环境，咐开发商品牌强，及项目本赖身品质。巩2.2汇文织名邸表—9条区域欧河西区惑类型着商品房伸地点敞解放南路丧售楼电话俗28238您888拥发展商明弘泽建设长总建筑面积罗60，00喜0平方米映投资商尚…局占地面积纺35，00领0平方米暮销售代理变…惊绿化面积弱35%喊物业管理斧车位元地上停车场曾按揭银行公建行永首次推出时这间乖2002年嫩5月18日桨按揭罩7成30年蛋交楼日期（弓一期）枕2003年谣8月吊预售证号演…阶管理费响0.6元末小区规模遭高层5栋，摘5层6层3片栋暑配套设施捏羽毛球馆威装修标准魂楼宇洞设备旗可视对讲，耍电梯，智能牺化负外墙闻瓷砖陶毛赢坯畅房丽门窗稼塑钢宏内墙昏水泥沙浆麻项面所天花繁刮腻子浅楼地面顷水泥沙浆麻愈面第厨厕箱水泥沙浆麻勉面映◆娃目前在售资冶料表—10恭单元售价摧最高（45第00元/平版米）狸96750接0元严最低（31砌80元/平辞米）样21264伸67元恐在售单元面始积英最大面积戚215平方慎米啦最小面积兄66.87秒平方米撇平均定价（激元/平方米摆）辟3600元衡/平方米家展销期按揭陪均价（元/仍平方米）怨3528元锹/平方米◆付款方式表—11谨种类块一次性付款渠银行按揭枣分期付款起折扣屯2%孝首付款的2他%你定价悠广告宣传主守题：村◆丙楼盘点评：员该项目地处围河西区，地旺理位置优越恶，交通便利港，由于该项洪目定位于中拘高档住宅，舰因此潜在目昨标人群，对摊居住环境，扫配套标准要里求较高，由镰于小区规模涝较小，会制鲜约一部分购拒买人群。赖◆百该楼盘销售袭业绩突出，鸡主要原因在便于：项地理位置优董越，交通便纠利，人文素饼质较高，房秆型多样，价子格相对合理董。造2.3瑞江停花园表—12游区域化河西区穴类型解商品房千地点辆解放南路眯售楼电话叼88253仓301/8等82533久02啦发展商携天津市房地羊产发展集团狼总建筑面积辨420，0浮00平方米谁投资商店…稍占地面积么357，0雷00平方米燕销售代理墨大树房地产槽绿化面积势35%贝物业管理遍天房发展叹车位小地上停车场迟按揭银行稍工行拾首次推出时虽间仍2002年浸2月惜按揭付8成30年系交楼日期（滩一期）互2002年妈11月献预售证号割200租1001锁管理费偏0.52元乖小区规模罗目前8层9夏层4栋，6探层24栋，奶5层4栋桶配套设施饲网球馆，羽油毛球馆脾装本修团标准谱楼宇设备蜘非可视对讲楚，高层电梯袜/2户，智推能化锁外墙卵涂料，少部深分为清水墙芽毛率坯阴房栗门窗式塑钢窗，木款门，东西向腰为双层中空群玻璃缺内墙滋罩白回天花典刮妮子刑楼地面哭水泥沙浆麻早面被厨厕猎沙浆麻面坟◆兰目前在售资岛料表—13刻单元售价召最高（29漂80元/平宝米）丹44700左0元哭最低（23薄85元/平湖米）均11925吊0元述在售单元面特积议最大面积忆150平米酬最小面积珠50平米伞平均定价（激元/平方米莫）棒2750元阀/平米耻展销期按揭虑均价（元/盛平方米）勇2695元跌/平米◆付款方式表—14陵种类圈一次性付款不银行按揭喊分期付款甲折扣蠢2%在1%差定价属广告宣传主才题：拖◆抚楼盘点评：盟项目规模较江大，房型多子样，价格与辟周遍楼盘相制比有一定竞亩争力，由于先立交桥和铁洲路线，是该稠阶层的人群辫出行带来不粗便，影响了咳一定的购买掏力。枣◆乒该楼盘销售牌业绩突出，婆主要原因在娃于：愚临近梅江生等态居住区，副周边社区环软境逐渐成熟危，价格较低梯。哭2.4名仕婶达花园表—15狐区域智河西区件类型掘小高层商品丢房购地点债解放南路忌售楼电话肚28259胞987/2神82599淋88脸发展商香开发区永泰甩房地产公司姥总建筑面积俯118，0耗00平方米便投资商寿…倚占地面积画58，00移0平方米染销售代理伐红勘房地产种销售有限公删司作绿化面积换41%到物业管理造红勘物业管夹理有限公司桥118，0巡00户开发区永泰朗房地产沫按揭银行孤招行铸首次推出时证间蚁2002年障5月踩按揭乌8成30年总交楼日期（古一期）挨2003年羡12月均预售证号杏20020眨91树管理费追1.2元稳小区规模殿11层8栋能配套设施舱游泳馆，超点市错装修迅标准巡楼宇昌设备变可视，电梯领，智能化油外墙煤瓷砖示毛劣坯练房玻门窗轨塑钢窗，防吗盗门招内墙尿水泥沙浆麻菜面邪天花蛋刮腻子沉楼地面混水泥沙浆麻牵面请厨厕片水泥沙浆麻恶面思◆柔目前在售资需料表—16半单元售价必最高（45验00元/平台米）验96750冷0元落最低（36索50元/平繁米）冬41245语0元屋在售单元面党积寇最大面积绞215平米旅最小面积杂113平米接平均定价（砍元/平米）棋4000元同/平米百展销期按揭令均价（元/势平方米）航3960元稍/平米◆付款方式表—17越种类遭一次性付款次银行按揭优分期付款夺折扣洁1%舰没有优惠责定价肢广告宣传主炉题：吴城市淳熟之存美浴◆但楼盘点评：急地理位置优宋越，交通便辱利，生活配厉套齐全，全俘部小高层设躺计，但房型雕比例欠合理峡，无一室，犬两室房型所手占比例不足惜5%。盗◆西该楼盘销售薯业绩突出，字主要原因在闻于：宿地理位置优立越，交通便蔽利，生活配闸套齐全。宪2曾.5金海湾蜘花园表—18躬区域状河西区猜类型殖商品房棵地点面大沽南路挡售楼电话乖28345编088殊发展商芬众诚置业瓜总建筑面积肿220，0悼00平方米迅投资商羞…证占地面积邀130，0这00平方米经销售代理体…敬绿化面积开35%扁物业管理诊世纪物业涂车位嘉地上停车场节按揭银行泪中行泡首次推出时俯间餐2001年捞5月杨按揭机8成30年蔽交楼日期（汪一期）捧2002年爸8月坊预售证号睁…豪管理费殿0.35信—暴0.5元做小区规模盘12层7栋所，6层31跨栋洽配套设施酬网球场携装修院标准字楼宇认设备乱非可视，电谣梯，智能化关外墙选涂料过毛院坯使房挡门窗渗塑钢窗米内墙刑水泥沙浆麻悦面弯天花每刮妮子静楼地面嘉水泥沙浆麻猛面鸭厨厕猫水泥沙浆麻谜面明◆陡目前在售资散料表—19幸单元售价疲最高（30亲00元/平脾米）董72000莲0元睡最低（19轰70元/平洁米）娃10835祸0元棵在售单元面尸积庆最大面积车240平米灿（跃层）猎最小面积腥55平米苗平均定价（调元/平方米昼）弄2500元拜/平米党展销期按揭吨均价（元/现平方米）巩2425元呼/平米◆付款方式表—20筛种类赔一次性付款瞒银行按揭告分期付款景折扣栏3%猫1%乡定价临广告宣传主凳题：键都市有梦限·短梦圆金海湾偶楼盘点评：楼项目规摸较早大，房型多悔样，距市区捎较远，定位腔中低档。田该楼盘销售旅业绩突出，叛主要原因在乓于：骂小区成规摸例，配套环境缓相对告完善，该项终目地处小海文地居住区，乘且人口密度彩较大，区域枯内同档次楼小盘不多，价观格相对较低穴。皮项目SWO亡T分析嫩3.1孙优势：振◆沿本案紧依黑仿牛城道，交身通十分便捷劣。治戏卧◆帽西南楼、尖躲山、小海地踩、土城为成乱熟社区，人阔口密度大，粪有一定的潜裂在购买力。见腹免◆雪开发商为成肾熟公司，有肯经验、有实斩力，以建院展设计实力为栏依托，为市忙场提供优良废的产品，为耻目标人群建递立了信心平党台。抓◆劳本案在规划玻设计上，将亮多层与高层颗进行了合理撤分布，错落语有致，视觉垒上富于层次振美感。溉◆促地理位置优惕越，因河西侄区中环线以迎里可供开发灾的土地资源龙稀缺，使得矛该地块尤显蹲珍贵。烂◆哈该区域尚无乞开发项目，笛更无名盘，经此得唉“渴天时崇”锋之利。寄◆验本案规模较列大，能形成研市场影响力嘉，有打造成紫名盘的可能示。肚3.2伯劣势：序株终◆乖本案周边多誉为厂房，杂汪乱无章，整毅体规划凌乱亿，视觉效果崖差。塌鸭器◆府该区域原为舟工业区，人皮气淡薄。封慢阔◆圾高层其价位膝、面积公摊观、物业费较交高，对购买厚人群存在一榆定的压力。浇◆妨本案周边的毒生活配套服版务设施不完蹈善。拜仁◆汁宝洁公司的义环境污染等举，将使本案庙受到一定程辨度的影响。帝3.3雹机会点：党◆心河西区物业论整体价格较付高，多数在百4000元表/平米左右新，3000贯元/平米的缘项目较少，朵存在该层级耍消费的市场锋空缺。共◆馒地铁一号线剃、津滨轻轨君的修建将进总一步提升市世场空间。本锦案为地铁一同号线、津滨初轻轨受益范昼围之内，潜促在市场空间陶扩大。绕◆鉴滨河大桥落爸成、新中环途线开通，也做将提升物业局的市场空间勾。攀3.4凯威胁：搏◆老瑞江花园等父项目，工程饲进度、房型角、价位等具赏备一定的竞竟争力，将瓜佳分部分有效蜜客户踏◆悠庆达在灰堆糟的项目、龙塑都在薇山路妨的项目，这遮两个潜在项员目将争夺一围部分边缘客闷户。活◆状整体市场的扭变化，是不事可预知的潜详在威胁因素休。壮由以上分析揭可以看到，都本案周边的抬物业定位中架档水平，若秩本案项目定正位趋同于周兰边物业，形终成同质化，雷必作然增加其市冒场的竞争难情度，增大投观资风险，乎因此建议本袋案的市场定浩位策略走差凳异化开发策单略，即在一慕般同质化物朗业中，通过座自身优势的御提炼、机会瓣点的把握，式提升本案的跟差异化形象掠，如从最能吨体现社区品挑质与形象的泄要素：外檐专、园林入手钩，在不增加暖根本成本的鬼情况下，提筑升物业差异亚化的品质与凑形象，通过唉推广、营销萍、广告等环狸节强化该形抓象，从而使惊产品形成一勒定市场影响冲力，并为物百业价格建立践市场认可平介台。人群定位田市场人群分攻析祝由于物业在痒开发过程中焰的同质化日按趋显著，而要同区域内由匀于主流人群详的相似性，雄如人文、阶拍层、价值趋丙向、生活方衣式等方面，雨更使区域物融业在定位上竹趋于一致。芳因此购买者放在地段确定窑后，选择物牺业时止“义名牌效应槽”惭的心态较严严重，以开发际商的知名度四、楼盘在区文域内的影响昆力及日后的夹“理升值会”登潜力为最基巨本的判断，葡以此为基础竭再进行其它底购买要素的冤考量。旺对置业人群幻分类及心理演分析主要为袋：最晋首次置业究首次置业的佩本案目标人硬群，应该是形集中于收入炎稳定偏高的福阶层，年龄康在三、四十壶岁的置业安扰家类型。采追用按揭贷款敢的购房方式附。对于他们穷而言，事业吸是生活的基擦石，是不断韵追求的方向武。因此他们蓄希望物业具泽备高安全性蚀，为琐事而控操心的状况房少之又少的招良好保证。逐他们受过良竞好的教育，写这部分人通唉常有自己享危受生活的方秀式，很多人劈不免会流露平出杏“观小资情调竿”削的倾向，在疲他们的思想原里，生活的附品质也是体敏现个性品位愈的重要方面粥。他们追求散外在的丰富缘表现，也不珍停地追求内箱在有深度有盯涵养的存在城。家庭成员推通常是具备砖独立经济基珠础和思想方盗式的职业人骄士，因此个质人购房的要锄求自然就演贫化成为一个绸家庭的整体弓需求。一种径生活方式和贸概念的追求考。二次置业仙二次置业类抓型有两种原误因，一是为姑父母或子女炒置业，而另钢一种可能则葡是他们已经饲具备相当的朋经济实力，野需要改善自嘱己的生活环世境及居住条梦件。对于这校类顾客，选退择本案有多凭方面的可能坐，包括区域墙概念，保值喊、升值，甚扫至是一种被槽动的要求。铺因此，质量经和服务对于雀他们有相当爽大的吸引力毒，以帮助他继们将一份责蛋任心进行到捎底。他们可趴能不会太在慈乎付款的折观扣点，但是拥，他们重人浴情、晓事故救，在制订相糠对于他们很摊人情味的广界告诉求的同英时，在营销仗方面给他们驼无微不至的记关心和认真乖细致、不厌晒其烦的服务茅，使他们在且感情上得到快充分的满足纱。而这部分堪顾客也是本贱案口碑销售吐宣传的最有啊力度的人群愈。额停聚4.2谁目标人群的啦区域设定和控分析狸彼摸脏目标人群特山征：续本案目标人雕群，应具有联良好的教育未背景，有一抓定文化素养糕，收入较平导均水平高，临工作稳定，更他们对新鲜脾事物容易接室受且对居住招区内人群素著质要求较高窗，此类人群暴潜在购买力宫强，综合考要虑事情能力晒强，属于理红性追求型人司群。他们对竹居住区内人克文及文化设犁施要求较高折，即理性消竹费。他们不龟会承受过高中价位及物业讲管理费用，凝不会追求奢亦侈；而是追丘求一定的生许活方式和生里活质量，追财求现代的生靠活格调，向出往舒适、自挠然生活。更咱需要的是一运种肃“究轻松、休闲纱、到位伍”耕的生活空间自。盗4恭.饼2.2挺目标人群的笛分布马◆基目标人群祥首先分布在封周边区域、点尖山路以东鹿、大沽南路挠以南区域市仙场。该区域方近几年改造火力度不大，瓣只有尖山温勉泉小区、艺翠都花园等少近量物业，其烟它住宅均为榜30年以上耕的公有住房丝，居住人群伟多为工矿企源业职工，年开龄结构偏大造，居住环境扮差、户型面妄积小且房型丢落后，存在魄对住房改善缓的需求，对撑所在区域有趴极强的依恋议情节，认同集本案区域价项格及区域位犬置。赖◆类其次分布在肉小海地居住竞区。该区域释为大型居住路区，近几年仅的开发力度钱较大，但由绵于开发水平门和开发意识责的局限，仅忍满足了市场蹄的较低需求顾，像财院、缘轻院、一航获院的中高级专知识分子的将有效需求并饶没有得到满鸽足。诊◆夏友谊路以东炸，尖山路以饺西，包括乐笼园地区，该柿区域人文素召质较高，但剑周边物业价肢位较高，且忆多为高层。琴因此相对来拴讲，本案对迹该区域人群敞有一定的吸环引力。那◆席体院北、小完白楼、佟楼订等区域。随正着物业的知壁名度、认知令度的增长，唐会辐射到上肺述区域。耕4.分3目标顾拼客群组成成完分的分析与澡判断此沙目标顾客群馋组成成分判摘断絮本案的目标蒙顾客群主要禾由民营、私砍企老板、个叛体户；高级伸白领；机关丙、事业单位爆/国企中高裹层管理者和悬教师等组成脾。液已李目标顾客群促的消费心理眠分析栏◆企诵民营、私企妄老板、个体怎户鱼这类买家主购要是附近区筹域经商人士眼，手头资金侄充裕，有剩驾余资金投资皱物业，希望好改变目前居谱住环境或增枕大居住面积铃。这部分人显往往是第二研次置业者，拘消费行为趋乒于理性，注元重房产的整智体素质。高级白领榨这类客户由惠于知识层次缺高，综合素剧质高，消费揉行为理性，排对事物比较之挑剔，属于域完美主义者纠。由于长期亩工作于办公馅室，对自然右景观和社区迟人文环境、线运动设施极认为重视，同哈时对楼盘建轿筑风格、色确彩、平面布艰局等也极为毅关注，地理蚊位置好、综相合素质高的滑楼盘是其首捕选。走机关、事业宽单位/国企曲中高层管理地者毛这类客户年庆龄在40宜—磨55岁，社猜会地位稳定物，部分有隐烈性收入，支遍付能力强。勤这类客户由崇于子女相继银成年，会考积虑购买一套主自住或给子所女预备，对再楼盘综合素总质要求较高扬，消费趋于伞理性。教师揭这类客户由艇于知识层次贵高，综合素恨质高，消费月行为理性，镇对事物比较袋挑剔，属于唇完美主义者欢。同时收入萝稳定，支付萄能力强，对纺楼盘综合素味质要求较高点，消费趋于雾理性。弦5.捐项目定位总5.1易产品定位薪需尿腊浅艳项目开发档丝次母鉴于本遣项目的地域傻性质及周边倦竞争对手情阻况，项目规最模大，分期腊开发，同时丰规划形式采所用4层半、朵6层与9层读小高层组合浩规划，从发爸展商整体利雄益及目标人鼻群的要求方慌面考虑，本终项目整体开勤发档次应幕定位为中高讲档住宅言。提供菜单叹式装修标准盖，采用中档秆实用型材料脏，若客户不翠采纳成品房泄方案，可适丘当自总房款危中扣除。嫌暂中高档住肯宅应从两方煤面体现：锹◆蚕硬件方面，梨即产品力，耽包括建材、语质量、相关鱼配套设施、蛛外檐、室内球装修等，靠其色彩的运用期、材料的选关用来体现本皮项目的整体迹风格及个性零。槽◆甘管理服务方寒面，需向客往户提供完善潮优质的服务禁信心和保证骂。目前天津川市房地产销病售服务状况乘不佳，包括彻取费标准、则维修的及时挡性及客户建极议反馈情况滤不佳等，对耐开发商塑造栗品牌及物业再口碑不利，使甚至直接影萌响销售。策5.1.坦2项目耗户型比例侍呼本案开发笑初步定为两瓶个周期，一率期分为13后个砖混住宅肃和6个小高漫层，初步户收型设计围绕拖小区绿化景列观进行布局捉，即周边楼登座的户型以制两室为主，陕以低价位切陶入市场，中腥间四层半建签筑以100纯m²蹈两室及跃层须为主，户型阳、面积以景桶观划分，9旋层小高层分甲布围绕中心呆绿地，户型昨较为方整，燥采光良好。侍目前，一期霜共有住宅5势59套。户钳型比例如下圆表：表—21廊房扁型誓平层些户型天每层木套数赶层数镰总套脑数阅平层杯户型构每层颠套数蜂层数干总套乡数风顶层四户型盲每层溉套数借层约数饰总套糕数衬G1油三室测2*3去9喝54灵偏单赤1*3势9按27佛独单社0米0雕0阴G2拳三室努1*3酸9址27教偏单晕1*3伴9天27回跃层端1*3帽4瘦12级B2崖跃层予8酱2炊16炸偏单肉8馒1瘦8透独单选0鬼0论0英A1姑三室及2腰4距8桂偏单傲2化5魂10挠独单仔2榨1炒2疤A1辈三室做2夜5私10紧偏单近2碎6令12剑独单位2姥1献2越A4互三室乏2佛4牙8筒偏单诚2夫1虏2各独单别0压0挺0虏A4蹈三室触2肾4岔8潮偏单默2三1亿2咏独单批0恢0易0痰A6丽三室垃2励5裳10渗偏单板2粥6筝12椒独单攀2根1泳2亩A9俗三室所0会0值0耍偏单伴2筛1围2况独单蹄0断0丽0证C2挨三室蒸0随0展0湿偏单领16陵4弊64产独单救16发1岗16待C2量三室桌0洲0买0煌偏单搭4墓5菌20畏独单倡4窝1淹4渗C3迎三室客0烤0嘱0非偏单便16授4故64隆独单擦16丑1奶16任C4蓄三室商0畅0押0掉偏单文8败4稿32皆独单赤8累1平8北C4赠三室质0哭0闪0旱偏单模6僚5叫30草独单机6角1坊6轰C6倒三室匪0风0午0秤偏单虾6仪4商24群独单托6茅1伟6熄总计（套）锅三室135逼（24%）往跃层28雁（5%）滴偏单334招（59%）条独单74（稠13%）姿共（套）忍559魂浪淋师米轧注铃只犯柜绍遇嘉练罢苏此5燃.1.3美项目规垒划风格定位终源自项目发硬展目标，打寸造属于21览世纪的住宅切产品是我们膝共同追求的醋目标，产品成差异化体现状在项目的规庆划设计。考题虑因素颇多节，目前天津燃市房地产多昌采用直排式闷楼宇分布，纸一是考虑采滥光朝向需求洁，另一方面王由于土地成能本的增加，荒使开发商在禁房屋面积上聚做足文章。贯叙.1纲整体空间结捕构：招根据项目分砖阶段发展模趟式，本项目然规划将形成板全围合式组老团结构医黑牛城道采仇用30就—萌50餐m稀绿化带，与篮城市新干线渠分开杰澧水道与洪皆泽路采用1棵0乐m垮宽绿化带围恶合，与周边摔工厂完全分亿隔成太湖路利用狱现有建筑布适局会所，会烈所一层，二话层可做经营抖性公建乐此方案使居弯住区内外环钓境产生差别矮，形成居住始区的独立性场与围合性。魂在首期开发歇的楼座中，蹲临近太湖路杏营造彰显项臂目个性的入死口广场，建低议采纳原始自石材及现代牵色彩指示牌好，让古典与扶现代在此交添汇，形成项疮目鲜明特色泻，而并非采柏用常规项目器所用的欧式葛社区入口。纺通过社区入抱口，实现机仙动车、非机爸动车、人的魂三向分流，贿使社区交通筋流畅。本项慰目整体空间贤布局利用楼沾宇高差形成边高低错落，棵避免了视觉颜疲劳，但在偏销售过程中扯存在以下难机点：肾3座社区入弊口处的短板杂小高层临近药经营性公建日，南向存在柿视觉上的障撒碍标澧水边的5乒座6层住宅引由于临近附睬近工厂，存坐在噪音及气损体污染呜针对上述难光点，以下方床式可以将风皇险降到最低机临近销售中掌心的两座6网层住宅划入谋一期，以低壶价入市由黑牛城道商轮业用房北侧啊以植树及绿鼻化将机动车垦与短板式高认层区分，短乌板式高层一蓄层架空，形警成庭院。搅介.2猴规划设计在漆阶段开发中布的作用脏在开发第一抛阶段中，4戴层半建筑共裂计9栋半，酷6层建筑3额栋半，高层承建筑6栋，供建筑类型以孕多层及小高炎层为主。外负檐轮廓变化耍生动，社区牌主入口及中庭心绿地划入杂一期，有利柜于项目二期铺的销售，鸭建议营造高厘、中、低层浑次分明的植点被层次，（慈即：远观树听木，中观灌认木、近观绿摧草）丰富其聋空间感。开吃发第一阶段蒸的规划形式进确立了项目理的主题及空话间、绿化特靠色。亩在开发的第情二阶段以4至层半及6层狐边界楼盘为目主（项目土伐地拆迁原因喂造成），同赔时公建项目号及白领公寓参开工建设，拳、规划上并宋无特色，可神凭借一期园煌林及市场知焰名度进行消羊化，使项目很生活设施逐柄步完善。苍忍.3款景观与规划族的协调惑外部景观轴驱线睬本项目外部错现状景观差裂，周边被工嫌厂包围，但提随着黑牛城疗道的拓宽及比城市新干线广的形成，以希及项目自身车特色的营造左。黑牛城道考城市景观彰辜显，但本项庆目强化自身帮的个性与自游然，故外部耗景观轴线并尸不存在。究◆影内部景观哭轴线和——受设置动、静朋态景观轴线触动态景观轴搜线馆，居住者步稻入社区入口烦，通过人行皆道进入中心携广场，沿途患经过入口茎牌剂鹅卵石或方阵型绿化苍拘中心广场，故步移景异，吨获得动态的狱视觉景观，爷故动态景观善轴线自西向少东形成。然静态景观轴特线造，以中心绿轮地为核心，卷各楼座形成客指向中心绿铃地的景观轴泽线，据此布定置高低错落锹的楼座，从窜而最大效率绍地利用中心愁绿地与小绿撤化之间的衔委接，故静态辨景观轴线以蒸中心绿化为固核心呈放射扑状分布。锦湾.4棍环境生熊态因素与规换划间协调◆绿化因素刊主体为自入道口处至中心疾绿化广场，居最后到达各望色小绿化点沫，加上社区木周边的绿化旦带，起到外捐动内静的作樱用。◆风因素沫风因素的主糖旨是空气的狂交流，因为朋本项目周边微大环境不好振，规划设计译着眼点应利至用社区高层字局部架空及糊楼宇之间的娘间隙形成空报气流通。◆热因素零规划中利用喊大面积的草历地绿化及林磨木植被，减阁少辐射热，忘建议在选择聪铺地、人行导道的面层材群料时，应做非不同的处理牛，如采用式“荡绿砖行”欲等手法。◆声因素金项目主要噪脚音来源于黑拣牛城道机动扁车及项目周获边工厂，故葬规划已经考泉虑在项目外闪周布置6层尤建筑及公建墓。逆点项目建筑风详格定位脾随着房地产买市场逐渐趋喜于成熟，消弟费者的精神蓄需求也进一患步体现。从始住宅来讲，码除了原来的价注重地段、繁平面设计、则物业管理、嫩价格、发展边商信誉等逐高渐过渡到追毫求社区环境厉、景观、建雪筑外观等精沙神领域上来埋。目前消费境者对于住宅絮的建筑风格祝要求也越来溜越高，及时统把握消费心底理是房地产为开发中的成口败因素。守◆质建筑风格是锡建筑物的独借特个性，是商建筑艺术和领审美价值的絮直接体现形衣式。鞋◆哗建筑风格是业对消费者的稻直观号召，签是精神上的韵愉悦。始◆郑建筑风格是添消费人群个汽性价值观的影直观体现。祥通过《项目盘发展目标》票以及《项目敞人群定位》出，本项目在寻规划形式比识较超前的前冬提下，建筑场风格以标新何立异、崇尚饱个性、简洁逝使用为宗旨佩，在新干线线趋于内激发撕目标人群的反消费需求。垦目标人群与粥建筑风格关击系促上劲公司一著直秉承产品医及营销适当拢超前的经营寻理念，即在城产品的开发腥期做到适当弃超前，力求隐使产品迅速爬打动消费者会，节约周期搅成本。从人辅群分布上分解析，其不能床打破黑牛城祸道以及海地易人群固有消奔费观念的桎刚梏，产品很是难产生突破悼力，就有再蛾次成为一个伏“事普通楼盘辞”纠，刷“哄大众楼盘京”捧的可能，这撇样会与40军万平米的瑞心江花园及金抛海湾花园发拼生正面的人味群冲突，必许然会加大项只目的风险。航本项目目标馆人群的需求恭，建筑风格咱为：个性与贪自然，非流担俗，非贵族抚化。芬周边环境与北建筑风格关睬系专目前本项目闲周边现状为庭工厂及未来姥城市新干线北，城市控规珍前景为新城彩市住宅区（纤需5年内完梦成），本项逐目居于率先歌切入市场的谦先行者。机恨遇与风险并茧存。要素:懒◆真地址；河西奶区新干线，弊人群逐渐趋洒于认同彼◆点现状：周边汇为大型工厂蚕，社区外大蜡环境差董◆楚人群：周边越无人文底蕴年，无特色居恼住区淘故本项目从译周边环境分凯析，对建筑蔽风格的需求慨为：在大环笼境的不利中神脱颖而出，徐以轻快、简乡约、典雅的消外檐特色跳专将出来。租蜓.3础建筑风糠格要素斤力求简约的倘手法体现建悄筑本身的美蔬感，在外檐呼设计中，抛内弃欧陆风格菜的大红、大慧黄的浮躁。◆高层建筑新建议采用分洗段式处理。屈一层二层局治部架空，采撞用深棕色与枣绿色植被相鼻映，同时运垮用一些色彩欣指示牌，依面然展现现代本风格的建筑转特点，顶层宴依靠阳台的朱立体化做出遥造型。◆多层建筑塘多层建筑一陆层同样采用器深棕色石材遮，二层及以丽上采用浅米判色，外檐瓷渗砖与白色塑口钢窗，并以萄绿色宽线条驱区分整体的章呆板。纠◆隙商业用房及贯会所勤商业用房及霜会所位于社革区外围，由堤于项目位于牧老工业区，筹在建筑风格削上利用现代过的素材加以铅装饰，即铝炉塑板、玻璃扛幕墙，形成誓内外的强烈沾反差。兵体现现代风勾格，推崇时即尚主义，突喊出个性张扬沸，做属于2兴1世纪的住股宅产品，是旁对整个项目烤建筑风格的焦概述。龄项目景观定涝位绳进入21世勇纪，天津市蝇住宅消费需寨求正从扩大魂面积向优化刷居住环境转炎变，环境在答价格附加值乞上体现至关痛重要的作用参。本项目属姿于先期进入拆黑牛城道的洁项目，附近匹景观差，所扯以营造适合介于项目的景培观园林可以投优化项目定浩位，同时利婶于销售。呜发展商对于胃园林景观的缓理解，可以测直观的反映背开发理念，浴目前天津市具园林景观较焦好的项目包风括万科城市专花园、久华谁里、世纪城暮等，在实际苹销售过程中弟，园林特色视起到关键作陕用。侄根据一期用彼地计划，在筝销售初期可抢进行黑牛城诊道绿化建设染及会所、销药售中心园林诞景观工程，娇使园林不仅抵仅停留在图防线上。利点：求黑牛城道属茄于城市新干讯线，来往车令辆多，此处茅园林景观直辽接反映城市按道路前景，侦形成鲜活的巾广告。评会所、社区染入口、销售将中心、周围扒景观反映项扣目园林特色腥。根据《项忍目发展目标死》及《项目物人群定位》值，园林景观涉整体风格趋旬向时尚化，僚并不采用一膛哄而上的欧映陆风格，即忠重园艺及景斯观设施，体行现项目律“咽自然上·袄个性过”具的风格竭。注重要点:季◆能模拟自然，卫再生自然现园林景观小呈品设施讲求将精巧，与周弦围绿化景观侦协调，具备抽浓郁的自然时特征。◆健康设施油可以在活动福设施上采用柄儿童、中年挺、老年三个协年龄档次做巨休闲活动设嘴施，但不要性过于庞大，个体现观赏性设与实用性相谦结合。量◆妈服务设施全目面革21世纪住风宅模式产品藏设计要求药“蜘以人为本而”铸，在本项目赢上应力求体呜现主要服务顾设施，包括愉会所、入口碗导视牌、计召时塔、邮局赵、电话亭、喉自动售货机踏或小超市、熟书报刊、告重示栏。◆园艺布局徒园林艺术与燥建筑外型相蓬呼应，多应范用现代雕塑斜及城市景观典设施（如皮屈蓬、地灯等锈），体现项塘目时尚个性掏。挥总之，本项朴目景观园艺石体现为城市臭化、时尚化房，对吸引本尚案目标人群梁的购买心理哲起到至关重映要的作用，熔具体景观细鼠节建议与景胳观设计人沟孔通、互动。晒6上.价格定位弦6.1隐价格策略术本案一螺期户型及位奔置在整个楼京盘中处于优蝶势位置，即摆开盘期将价省格定位于3穗100元/弄m数2众。目的：德其一：以边葱界楼盘作为县起价楼，规执避风险，回框收资金，减临轻销售初期村的资金压力钻；栽其二：为销市售过程中价壮格调整埋下结伏笔，树立苦项目形象及凤稳定买家信岭心。泡6.盈2依整体价格的姐制定期逗根据席本案所处地椅理位置及规躺划状况，将仰小区分为三层个价格阶段眠：边界楼、鲁四层楼、高喘层楼。毁6.2.牙1板由于四层住慨宅在本案中例占有相当大店的比例，其桨价格占主导芽地位，所以级价格应略高万于本案的均怎价位，均价网3200元关/m液2预。将多层住索宅根据景观臣位置分为两穿个价位体系膜。宇6.军2.2钳高层住宅属丧于高档住宅倒，位置好、努户型大。遮但考虑市场千接受力建议呀均价低于四州层住宅价格旗入世，即3愤050元/恶m限2滨。级字捡纤六层住宅位眉于社区边界筹，定位为起饭价楼并在销贪售初期起到味拓展市场的侮作用。均价薄不高于30如00元/m胞2经。拘7．项目案箩名建议寇名称1：尚拿城练◆券广告定位语迅：悬自然顷&轮个性培悼属于自己帽◆计案名依据：特以项目综合馅品质作为依汪托，突出项梳目个性化、刚时尚化卖点迹；本案位于洪城市上风地洒带，取凯“效上楼”稻之谐音，同挣时它所坐落冈的位置处于桌城市新干线袜上，有着广睡阔的发展前强景，寓意着呜积极向上的旋美好未来。参◆有案名利益点借：去言简意赅，起朗朗上口，与容易产生记帽忆，易于延四展其内涵，寒同时在推广很过程中容易蒜加入许多索时尚品牌文鞭化，弥补项壁目自身一些口不足。签名称2：兰广郡书◆呆广告定位语渠：举阳光下的名钳品生活推◆假案名依据：贫本案名偏重聚于渲染项目厚的品位，赋掌予项目浓郁桨的文化内涵予，以达到同鄙受众人群的圆心灵沟通，剃同时该案名盖中的归“错南想”呆字亦是与本竭案的坐落位凭置有关，而辈“厚兰询”浙字则是赋予阳其一份现代杀感强烈的节孝奏布鲁斯风抗情，与明快你的生活基调推。疼◆制案名利益点猜：即有着较为明骡显的形象风绑格与文化内纸涵，取意优古美，易让人扩产生美好的闸联想。竞名称3：名松筑胜典排◆菠广告定位语敬：宫盛世名品典受藏人生幸福春时光佳◆轨案名依据：勺偏重于渲染碗项目内在品锅质上的利益厌点，树立项蚕目庄重大气躲的形象。森◆阻案名利益点弹：战该案名庄重勿大气，优秀干的产品力。糊名称4：瀚昨斯小镇尿◆货推广广告语玉：假时尚生活啜丧饮都市浪漫马闲情茅◆缺案名依据：伯本案名可理吩解为翠“汤浩瀚人海中危一个属于自办己的个性空秃间逐”眉，而竹“段瀚斯杜”揭音同于法国之香槟酒盛产斥地之名，以绣嗅觉与味觉玻上的感受带篇动起生活的设整体品位想饥象，同时赋崇予本案以浓刚郁的异域风统情。寸◆栗案名利益点妨：脏朗朗上口的尺名字，意境羽优美，明显帜的风格特征背容易让人产舟生美好的联姥想。甩名称5：锋糖度抵◆瘦推广广告语壮：傅聚焦都市先越锋文化刚◆嫌案名依据：舞此案名有着划很厚的城市踏先锋文化特腥色，将项目环峻朗的外檐潮与优异的内喷在品质用语疼言外化地表塔现出来，兰“腥锋度纽”畅与兴“腰风度宾”由音谐，可取降其意，而定“拖锋沃”右字，有着螺先锋与进取胡的精神内涵踢。销◆良案名利益点倡：针简明易记，耀风格化很强助，缸集中针对目顺标消费人群起的心理。庆建议：案名三采用[尚城蹦]，以产品代的整体性弥黄补局部的不杜足，以[自幼然盖&夜个性]打造式属于21世熔纪的新干线勾社区。同时粥，广告延展希度及市场知伶名度易迅速倦量化。川9．膝宣传推广策径略嫂9.顺1打推广目的兄马为商“竭尚城廉”视塑造一个位殊处天津城市貌新干线上，屡环境景观优众美，品质优彼良的住宅小吊区形象。品咸娘利用定期广锈告宣传,以育渗透、拓展绘市场接触面煮,务求加深迫市民对榴“蕉尚城侍”须的认知，制咽造口碑。预催皮开发上实力搂雄厚，建设纯自然化、个芬性化的住宅造小区，斥资沈同步或提前笋完成周边园打林建筑，对卸购房者有莫很大保证。狸月线吸引意预置销业者的注意复，莅临销售狱中心，通过万销售中心内剥悉心营造的重氛围及展销闯期内的优惠屡折扣，激起篮在场人士的姜购买意欲，乞以达促销目寿的。欺悲耳势锐的广告粉及成功的展亩销会不但可肾以成功的推汉广一个楼盘刷，更可以成贩功的建立起略开发商的知睁名度和信誉