房地产企业成本核算讲义

房地产企业成本核算房地产企业财务核算关键点项目开发模式收入开发成本期间费用房地产企业开发成本项目土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费房地产企业开发成本项目一、土地费用及拆迁补偿费1、土地出让金——国家土地使用权出让（土地交易一级市场）（1）招标、拍卖、挂牌三种方式。（2）房地产企业需缴纳土地出让金、契税、印花税（3）入账凭证2、土地转让款——企业之间土地使用权转让（土地交易二级市场）（1）转让特殊要求——年限延续，使用性质延续——原土地使用权出让合同规定的权利和义务《城市房地产管理法》（2）交易双方涉及税费出让方：土地增值税、营业税、所得税、印花税受让方：契税、印花税（3）入账凭证转让、投资、合并、分立房地产企业开发成本项目一、土地费用及拆迁补偿费3、相关税费（1）大市政配套费市政公用设施配套费及其他（2）契税（3）耕地占用税（4）土地使用费（5）土地闲置费所得税、土地增值税区别（6）土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费注意：土地使用权核算科目问题，摊销问题房地产企业开发成本项目一、土地费用及拆迁补偿费4、拆迁补偿费（1）货币补偿方式房地产公司入账的合法有效凭证补偿方为单位：补偿协议，对方提供的发票还是收款收据？其他资料补偿方为居民：补偿协议，个人提供的发票还是收据？其他资料补偿方为村民：补偿协议，批文，补偿花名册，村委会收据案例国有企业甲拥有一处土地及土地上的办公房产，房地产开发企业乙准备在该土地开发项目，请问是购买土地还是购买不动产？房地产企业开发成本项目一、土地费用及拆迁补偿费4、拆迁补偿费（2）产权调换方式A、房地产开发企业如何计算拆迁补偿费？回迁安置部分房屋视同销售，同时按照市场价值计入拆迁补偿费。视同销售的涉税问题：营业税、土地增值税、所得税营业税同其他税种的差异B、补差价款处理——房地产企业补给被拆迁户（面积差或价差）计入拆迁补偿费——被拆迁户补给房地产企业（面积差或价差）抵减拆迁补偿费房地产企业开发成本项目二、前期工程费前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。1、设计费入账凭证：协议，发票或其他有效凭证。境外设计费问题2、勘探、测绘入账凭证：协议，发票发票税率？是否需要项目所在地发票？3、三通一平费用入账凭证：协议，发票4、施工图审查费5、招标费6、各种检测费7、监理费房地产企业开发成本项目二、建安成本指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。基础工程土建工程安装工程主体工程装饰工程人工土方机械土方土钉墙降水工程桩基础满堂基础钢筋工程商品砼模板工程填充墙工程保温工程轻质隔墙门窗工程栏杆工程屋面工程内外粉工程上下水电梯消防工程暖通工程强电弱电天然气空调通风房地产企业开发成本项目二、建安成本1、入账凭证工程施工合同、发票、工程进度验收报告、决算报告、监理报告等。2、建筑安装工程费发票审核是否在项目所在地税务机关开具3、各项成本的合理性——同当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本比较。4、甲供材问题（1）甲供材发票能不能直接入账做成本？（2）甲供材营业税问题（3）甲供材处理方式（4）甲供设备的问题房地产企业开发成本项目二、建安成本5、建筑业混合销售问题甲供材的混合销售行为建筑业特殊混合销售营业税暂行条例实施细则第七条纳税人的下列混合销售行为，应分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税，未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额。（1）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；（2）财政部、国家税务总局规定的其他情况本条实际源自于国家税务总局关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知国税发（2002）117号文房地产企业开发成本项目一、关于纳税人销售自产货物提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务征收增值税、营业税划分问题纳税人以签订建设工程施工总包或分包合同(包括建筑、安装、装饰、修缮等工程总包和分包合同，下同)方式开展经营活动时，销售自产货物、提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务(包括建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业，下同)，同时符合以下条件的，对销售自产货物和提供增值税应税劳务取得的收入征收增值税，提供建筑业劳务收入(不包括按规定应征收增值税的自产货物和增值税应税劳务收入)征收营业税:(一)必须具备建设行政部门批准的建筑业施工(安装)资质；(二)签订建设工程施工总包或分包合同中单独注明建筑业劳务价款。凡不同时符合以上条件的，对纳税人取得的全部收入征收增值税，不征收营业税。对上所称建筑业劳务收入，以签订的建设工程施工总包或分包合同上注明的建筑业劳务价款为准。房地产企业开发成本项目三、关于自产货物范围问题本通知所称自产货物是指:(一)金属结构件:包括活动板房、钢结构房、钢结构产品、金属网架等产品；(二)铝合金门窗；(三)玻璃幕墙；(四)机器设备、电子通讯设备；(五)国家税务总局规定的其他自产货物。该条已废止。拓展到建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业等全部建筑业应税行为。四、关于纳税人问题本通知中所称纳税人是指从事货物生产的单位或个人。纳税人销售自产货物、提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务，应向营业税应税劳务发生地地方税务局提供其机构所在地主管国家税务局出具的纳税人属于从事货物生产的单位或个人的证明，营业税应税劳务发生地地方税务局根据纳税人持有的证明按本通知的有关规定征收营业税。房地产企业开发成本项目如果是纳税人提供建筑业劳务同时提供非自产货物怎么办？销售非自产货物同时提供建筑业劳务怎么办？核心问题是判断到底属于营业税的混合销售还是增值税的混合销售。如果属于增值税的混合销售，则统一缴纳增值税，营业税的混合销售，则统一缴纳营业税。案例一：建安企业乙为为房地产企业甲提供建安劳务，合同约定为大包，总金额中包含材料、设备在内，请问乙如何缴纳营业税？案例二：某工程设备公司与房地产企业甲签署建筑工程施工合同，约定工程设备公司承建甲的中央空调工程，整体工程采取包工包料形式，其中中央空调工程（非自产）造价1400万，设备价款1200万，安装费200万，该公司为一般纳税人，请问如何纳税？案例三某消防设备公司为一般纳税人，且具备相应施工资质。该公司同房地产企业签署工程施工合同，销售自产消防设施同时提供安装，请问应如何纳税？房地产企业开发成本项目建筑行业材料（设备）税收政策对比表施工方（乙方）提供材料或设备建设方（甲方）提供材料或设备自产材料（设备）外购材料（设备）甲供材料甲供设备分别计算缴纳营业税、增值税并向对方分别开具不同发票。如：30万材料开具增值税发票，70万工费开具营业税发票。按照混合销售判断，缴纳增值税或营业税。如：30万材料。70万工费，按照100万缴纳营业税并开具发票。营业额应当包括工程所用所有材料。如：30万甲供材，70万工费，按照100万缴纳营业税并开具发票。营业额不包括建设方提供的设备。如：30万甲供设备，70万工费，按照70万缴纳营业税并开具发票。房地产企业开发成本项目三、基础设施建造费开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。（1）入账凭证合同、发票、验收报告等（2）多个(或分期)项目共同发生的基础设施费，是否按项目合理分摊。房地产企业开发成本项目四、公共配套建造费开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。（1）项目基本完工时，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按照预算造价合理预提建造费用。财务、所得税、土地增值处理差异（2）多个(或分期)项目共同发生的公共配套建造费，是否按项目合理分摊。（3）房地产开发企业与国家有关部门合资建设公共配套设施，建设完工后有偿移交的，国家有关部门给予的经济补偿，抵减开发成本中的建安工程费。（4）盈利性配套设施房地产企业开发成本项目四、公共配套建造费公共配套设施四种类别：——盈利性：单独成本对象单独作为核算对象，成本与收入配比。——非营利性：公共配套非营利性配套设施产权可能属于全体业主，或无偿赠与地方政府和公用事业单位的，先统一归集，后成本分配进入开发对象。——固定资产性：单独成本对象，进入公司资产。——产权不明性：先统一归集，明确后再处理。房地产企业开发成本项目五、开发间接费企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。（1）入账依据项目部成立的合法文件；项目部人员确定的文件；项目部资产确定的文件；项目部办公场所的文件。其他要求同管理费用相关科目费用。（2）营销设施建造费核算（3）利息核算房地产开发项目的借款费用资本化在房地产完工前计入开发成本。当所开发的房地产竣工验收合格，停止借款费用资本化。房地产企业开发成本核算划分成本对象归集开发成本分配共同成本实际发生成本预提费用待摊费用确定完工标准计算单位工程成本计算销售成本后续成本调整房地产企浩业开发成恩本核算房地产蚀开发企覆业甲拿隆到一块帅土地，满面积1锣00亩躲，计划邪分两期仪开发，根一期2新0亩，眨沿街开恐发高层授两栋，屈下面五泽层是商赚铺，上志面25柜层是住栏宅；另陆有配套富会所一今个，地壁下人防逆车库一封个。二期8照0亩，滑规划为复多层6时栋，高动层4栋蔽，非人齿防独立拘车库一推个，物衬业管理基场所、喂幼儿园批各一个泳。请考虑搅该企业滑成本对爆象如何福划分。房地产企丽业开发成剂本核算成本对校象：为辰归集和夜分配开坛发产品乱开发、农建造过倍程中的饭各项耗胡费而确胳定的费或用承担虏项目。（一）可熄否销售原理则。开发态产品能够熊对外经营并销售的，宾应作为独架立的计税纺成本对象万进行成本葵核算；不搭能对外经贫营销售的饶，可先作顺为过渡性厦成本对象牧进行归集惹，然后再杰将其相关尸成本摊入脱能够对外吧经营销售血的成本对迅象。（二）分裁类归集原贴则。对同矮一开发地蒸点、竣工冲时间相近雀、产品结爬构类型没板有明显差断异的群体俗开发的项印目，可作倘为一个成珍本对象进荣行核算。（三）功纸能区分原端则。开发狱项目某组济成部分相穴对独立，鲜且具有不记同使用功摘能时，可纱以作为独钉立的成本欧对象进行裂核算。（四）默定价差启异原则怀。开发怀产品因应其产品睁类型或绕功能不胃同等而津导致其谦预期售未价存在筛较大差任异的，吗应分别券作为成愉本对象格进行核催算。（五）成脚本差异原妥则。开发怎产品因建纷筑上存在坏明显差异辜可能导致剩其建造成宣本出现较寻大差异的蚊，要分别浮作为成本黄对象进行坏核算。（六）愧权益区默分原则嫁。开发强项目属斑于受托遇代建的英或多方懂合作开俱发的，榨应结合旅上述原议则分别派划分成荷本对象肠进行核命算。会计核掩算成本抽对象、烫所得税屈成本对治象同土收地增值贺税清算劝项目可稠否不一津致?房地产撞企业开贯发成本球核算一、开距发成本粪归类（一）土潜地征用费脖及拆迁补杠偿费。指粗为取得土纯地开发使为用权（或旗开发权）汇而发生的富各项费用膀，主要包漏括土地买煮价或出让皇金、大市喂政配套费裙、契税、跟耕地占用献税、土地万使用费、器土地闲置露费、土地升变更用途糖和超面积槐补交的地熄价及相关语税费、拆妹迁补偿支赌出、安置决及动迁支习出、回迁爷房建造支雹出、农作下物补偿费窑、危房补吼偿费等。（二）前僵期工程费恋。指项目法开发前期讨发生的水炉文地质勘每察、测绘响、规划、施设计、可骄行性研究盯、筹建、发场地通平洒等前期费改用。（三）建悄筑安装工雄程费。指斯开发项目属开发过程俭中发生的蚊各项建筑回安装费用俘。主要包梅括开发项慎目建筑工做程费和开拒发项目安阁装工程费卡等。房地产嚷企业开缎发成本馅核算（四）基稍础设施建瞎设费。指散开发项目狗在开发过逃程中所发粗生的各项取基础设施怪支出，主然要包括开叛发项目内为道路、供枪水、供电染、供气、沙排污、排棉洪、通讯导、照明等凝社区管网唱工程费和台环境卫生什、园林绿械化等园林娇环境工程睡费。（五）公私共配套设只施费：指蹲开发项目晴内发生的挂、独立的巴、非营利钢性的，且膨产权属于掩全体业主躺的，或无南偿赠与地艇方政府、知政府公用诸事业单位现的公共配畜套设施支饭出。（六）架开发间道接费。狠指企业责为直接卷组织和哲管理开锋发项目的所发生低的，且五不能将驻其归属困于特定贿成本对猪象的成保本费用洞性支出丹。主要拴包括管济理人员爆工资、守职工福谎利费、校折旧费辽、修理晨费、办迟公费、管水电费丘、劳动购保护费碧、工程贤管理费讲、周转蜓房摊销姑以及项晶目营销朗设施建悼造费等右。房地产企拾业开发成语本核算二、预伞提费用贝与待摊潜费用房地产开拍发企业甲垒项目分两货期，划分勒为两个成专本对象。起在一期项克目中修建副休闲会所写一座，造棕价200旗0万元，宝该会所为织整个一期将二期整体纠配套设施姓。假设一乖期二期建摩筑面积相技当。一期捉项目计算景成本时，者如何扣除躺休闲会所诱成本？房地产企就业开发成辞本核算三、公布共成本峰分摊方辞法1、占地帮面积法土地成梢本分摊柄必须按毒照占地塌面积法2、建傻筑面积郑法单独作为领过渡性成驼本对象核兰算的公共乓配套设施款成本必须工按照建筑廊面积法分谨摊。3、直匀接成本虹法4、预举算造价恼法借款费弊用属于脂不同成正本对象仗共同负章担的，采按直接嘴成本法趟或预算犁造价法美进行分均配。房地产需企业开孔发成本靠核算土地成纱本分配房地产开抓发企业甲赏拿到一块鞋土地，面习积20亩卡，一期开喝发写字楼灵两栋（楼皂座面积2诊.5亩）辆，二期开膏发住宅楼零四栋（楼泛座2.5尝亩），另投有配套会俱所一个（贤2亩），铅非人防独顷立车库一欧个（2.公5亩），径物业管理腿场所一个虾（0.5胜亩）。道咏路、绿化锦共计10肾亩。土地面身积如何宽分配？写字楼汁：2.帝5/1记0×2他0=5胆亩住宅楼：缎2.5/市10×2辽0=5亩会所：秆2糟/10贼×2然0=4亩车库：连2.谱5/1明0×2他0=5翼亩物业：扫0.兼5/1师0×2公0=1群亩物业和征会所是赏公共配译套设施爷，因此召再同其躬他成本只一起以含建筑面遇积法分凉摊至独什立成本线对象。房地产企苗业开发成少本核算公共配套圣设施费分粉配房地产开僵发企业甲续拿到一块参土地，面拴积20亩捕，一期开搂发写字楼苍两栋（1斗0万平方脱），二期尘开发住宅贺楼四栋（炭12万平具方），另本有配套会尝所一个（爱6000窝平方），症非人防独满立车库一之个（30版00平方冈），物业坝管理场所鞠一个（1肢000平孩方）。物值业和会所姓是公共配院套设施。垦如何分配丙成本？1、假定初会所同一参期一起开屡发，先在透开发成本俘—配套设烤施开发成累本—会所鉴成本中归组集各项开严发成本项封目2、假定名归集后会穴所成本为稻600万羞，如何在新各成本对拥象间分配太成本？是耀否需要给序独立车库滋分配？如埋果是物业爹成本，是硬否需要分袋配给独立汪车库？3、假定届会所同二泉期一起开圣发，一期摆开发成本床如何分配欣？房地产企使业开发成丸本核算借款费用贵分配房地产开销发企业甲向拿到一块道土地，面腐积20亩晨，一期开墨发写字楼耀（10万假平方），巩二期开发访住宅楼（丹12万平缸方），另邮有配套会已所一个（笨6000戒平方），木非人防独皂立车库一衔个（30持00平方贴），物业木管理场所症一个（1丛000平载方）。假姐定一期二完期同时开嚼发，银行堤借款3亿数元，产生释合法利息晓费用48驴00万元额。请问利固息费用袍如何在搁成本对乒象间进究行分摊即。1、直静接成本默法：4800合×一期直左接成本÷夏（一期直扣接成本＋质二期直接袭成本＋车锡库直接成足本）2、预况算造价榨法：4800革×一期预产算÷（一忙期预算＋尸二期预算敞＋车库预北算）确定完伞工标准除土地位开发之浮外，其透他开发宵产品符简合下列爆条件之鞠一的，授应视为薄已经完政工：(一)逝开发产型品竣工皆证明材炼料已报垄房地产雀管理部未门备案斑。(二)开害发产品已驳开始投入轻使用。(三)开酸发产品已斧取得了初庸始产权证巾明。1、竣楼工验收艰备案表2、开发子产品开始读投入使用妻是指房地矿产开发企愧业开始办攻理开发产鱼品交付手说续（包括易入住手续保）或已开扔始实际投挪入使用。国税函【莫2009眠】342脉号3、初始倾产权证明骡——大房乔产证4、完亮工标准愈针对的响是成本躲对象，联而不是煤一栋楼垒。确定完揪工标准完工标布准的重司大意义1、未完幕工销售收裁入和完工搞销售收入财的分水岭匪（预计计碌税毛利率暮）2、税务纷稽查风险枣的增大（盖关注开发闸成本）3、达养到完工剪标准结盘转成本回的时间碑点开发产品馋完工以后临，企业可赶在完工年丑度企业所攻得税汇狐算清缴简前选择确送定计税提成本核父算的终独止日，盏不得滞杠后。凡撕已完工且开发产乡丰品在完宽工年度柴未按规槽定结算震计税成掀本，主德管税务固机关有腾权确定孩或核定举其计税余成本，泼据此进音行纳税疾调整，障并按《湿中华人校民共和艺国税收交征收管港理法》半的有关月规定对疮其进行全处理。风险：发抽票取得不财及时计算单位南成本单位工宣程成本涂＝成本棉对象总规开发成气本÷总陕可售面圾积什么是菊总可售躬面积？纠是否可工以剔除疲拆迁补等偿面积弦？划分成谢本对象归集开瓜发成本分配共同主成本实际发属生成本预提费断用待摊费用成本对渠象总开发成豪本计算销售印成本配比原则销售成本冠＝单位工挎程成本×佩已销售面攀积房地产怕企业甲晃单位工宇程成本购为每平狸方30辣00元毫。1月击份销售邮房屋1搂000照0平方麻，其中休800笼0平方岩米为银盲行按揭肌，业主剃已支付流30%贝首付，蝇银行按游揭款尚贴未批下覆，请问饭1月份桑成本如寨何结转绒？面积：2理000＋许（800乳0×30授%）＝似440梯0结转销售扶成本：3拣000踪蝶×440狭0＝13皆2000绢00元后续成本侮调整特指成亿本对象吐完工后植发生的挤开发成悦本，应凉该按照稳计税成拢本结算报的规定保和其他田有关规西定，首评先在已怜完工成仔本对象矩和未完螺工成本查对象之远间进行灯分摊，绩其次再陶将由已立完工成患本对象杯负担的君部分，河在已销王开发产晋品和未悟销开发镰产品之双间进行樱分摊。但应当注世意，上述口成本分摊烛后均扣除证在后续支咳出实际发馒生年度，笼不允许追扇溯调整。后续维修屑费用问题柳如何处理兽？企业对尚疯未出售的坚已完工开绪发产品和偏按照有关象法律、法陈规或合同扒规定对已侧售开发产筒品（包括则共用部位跌、共用设池施设备）瓜进行日常遥维护、保辨养、修理奴等实际发福生的维修堂费用，准数予在当期毯据实扣除映