湖南衡阳市某高端住宅项目营销推广策略

***·***花园营销推广策略（一期）深圳·***地产2004年7月10日整体定位衡阳高端住宅的典范演义全新的人居生活衡阳真正的高尚住宅1、*****花园是衡阳高端住宅的标志，站在业界领袖的高度，强调唯一性2、*****花园站在人居大环境的高度，演义一种全新的生活方式3、*****花园产品推广的关键词：规划、园林、户型、配套和安全项目优势1、.区域形象：项目所处***开发区，规划起点高，市政配套全，是衡阳未来的行政、文化、经济中心，目前市民对该区域的认知度和认可度都很高，对该区的未来发展充满信心；本项目作为该区域核心位置的高尚项目，利用未来新城市中心的良好区域形象，为项目定下大基调。2、企业品牌：***集团****百，它的品牌家喻户晓，知名度和美誉度在衡阳零售业中首屈一指，对于初涉地产的***公司来说，有助于迅速拉近与客户的心理距离。3、产品素质：总体规划低容积率、高绿化率、良好的均好性社区园林衡阳楼市中的稀有珍品，这是产品自身的一张强势牌，也是本项目与其他项目拉开差距的主要体现户型设计“入户花园”设计概念的引入入户花园=本项目=好户型智能化完善的楼宇智能化系统物业管理深圳强势品牌物管顾问*****花园要素扫描价位户型区位环境规模/配套开发商/项目品牌形象*****花园各要素可复制性很难较难容易可复制性区位价位环境户型规模/配套开发商/项目品牌营销策略篇营销推广总原则

1、确立领导地位：产品的唯一性，定位的高端性，概念的先进性2、突出产品特质：规划、园林、户型、物管、配套、智能化3、促销为主广告为辅：由于衡阳媒体的弱势，项目推广应充分利用香江百货的现有资源以促销活动为主导，硬性广告为辅助，节约广告费用，达到更好的效果４、树立品牌：为二期及三期的销售打下坚实的基础

我们的客户是谁？？A.企业老总B.经商小成者C.银行证券、医疗卫生、邮电通信、教育科技行业中层以

上人员

D.所辖各市、县党政机关实权阶层E.衣锦还乡者F.部分公务员及其子女我们的客户素描年龄层面以３０—４５岁之间为主文化程度大专以上文化、接触外部信息较多、有一定的视野收入水平家庭年收入在10万元以上交通工具有私家车，或有单位配车择居倾向重视现代感、舒适度、居住环境，爱面子，重身份，认可１５０—２００平方米的面积指标，可接受价位一般在２5－４０万元我们拿什么引领生活20年??引领生活20年高尚住宅的标志人居环境的倡导者20年不落后的社区项目的品牌魅力我们的客户关心什么??品牌形象环境规模/配套价位区位户型安全关注程度时间向度低高现在未来卖点梳理区域:

政治、经济、文化中心+优良的人居环境+便利的交通=富人居住区品牌:

***品牌+专业化运做*****花园品牌形象:

创时代全景观园林高尚社区衡阳高端住宅的代言人产品价值:20年不落后的社区规划、户型设计、园林景观先进的智能化系统人性化的物业管理完善的配套设施便利舒适的购物环境强强联手精心打造购房心理攻略1．广告造势通过大量有效的广告宣传，将楼盘区域、品牌塑造得完美无缺、充满诱惑，只要你有购房意向就没法不去看一看。2．蓄势虽然广告连番轰炸,却不开盘,积累客户，蓄势待发。3．现场人气在售楼部营造出人头攒动，认购踊跃的气氛，甚至摆上点钞机不停地数钞票，充分利用人的从众心理，使其不由自主地将钱掏出来。4．头羊效应一旦有人签单，现场应通过各种方式大造声势，以通过头羊效应来带动其他客户尽快落单。项目定位*****花园项目定位形象定位创时代全景观园林高尚社区引领生活20年营销推广节奏造势蓄势引爆市场持续刺激造事树立产品品牌推广步骤第一步造势期：推区域推品牌第二步蓄势期：推形象推产品第三步销售期：推园林推户型第四步扫尾期：推物管推建筑质量第五步建立项目品牌

二期销售

*****花园推广线路以实现销售为传播的第一目标针对受众接触的信息量越来越庞杂的趋势，较高的注目率和到达率是实现传播效应的第一步产品的创新需要以推广手段的创新来支持推广手段的多样性将导致推广成本的增加；但这是必需的广告推广篇广告推广过程推广主题预热广告开盘广告销售广告下一期*****花园GardenCity各推广阶段的主要诉求点接受过程传播重点认知了解好感信任认同下单开盘信息产品信息产品优势产品承诺折扣/促销信心/承诺各阶段推佛广主题造势期蓄势期销售期扫尾期“到*灭***惊开发区抚去！到提***著**花岛园去！药”“让你河的生活南成为别拢人的旗摩帜！”“好房子本，值得期踏待！”“新城创幅时代全景责观园林社侄区”“诗意的娇生活，粘挥洒的松空间”“家的温共馨在于无绢微不至”设“家攀的温馨在配于贴身的声关怀”****冤*花园推移广通道***朽**花昂园广告新闻软文户外DM香江资蜂源活动口碑推广整合骑要素示意促销活动香江资酱源户外广袋告软文及新促闻DM直邮公共媒体盲硬广告重要性投放侧重媒体组藏合传统媒体互动事件活晨动促销消費者香江报晚报都市频道省交通咬台移动电晴话生活频历道日报户外广咽告香江卖场ＤＭ楼市周刊网络营销推广风费用篇营销推广抹费用制订穴思想***订**花练园作为衡技阳市高哄端住宅钩项目的纵标志，般是一个岭全新市像场的开勿拓者和测领跑者权，因此供我们的愚广告推刺广应以迫建立概勉念、形全象、品弹牌公信自力为主板攻目标瓦，这就俭需要全宅方位的瓶专业包懒装及推弹广；****闻*花园规模大另，总户点数近600户，但胁衡阳地你产项目连普遍消庙化速度扔缓慢，栋如都市雾春天、康憬华花箩园等明睡星项目省每月销拉售量也之仅仅2绑0套，昌而我们18个月要雹基本完肯成销售宣，面临氧的压力断可想而夕知；***化**花卸园以其卓榜越的产贞品素质萝和引领歉生活2汪0年的魂领袖气眯质，将稿挑战衡裳阳传统仅的价格窃瓶颈，祥第一期帐就要突腥破20段00元忧/M2艘的大关拜，营销筒推广力臂度和质印量是重镇要保证迷；总营销踩费用预秘算：总除销售额佣1.8栋亿×2燥.2%佩=悄450那万销售中称心沙30万理元样柱板呢房剑9区0万元窃(装修尖\装饰层\家居纽奉\电器症租用)销售物料横3恳0万元户外广责告牌融60万仇元活动营翠销孕7杯0万元媒体发布拼12闸0万元现场包装复20管万元其他费用摆30译万元总营销她费用预址算营销费用鸽分布销售周绿期：一酿期蓄势蜻一期朴强销精一矩期持续祖一期收寸盘各二妈期强销寻二废期持续压二期收晶盘二期引导时间节点：7/04珍-9/2旅79/28络-12/胆301/01轻-2/3伴03/01板-4/3挺05/01图-6/3刺07/0阅1-8丝式/309/01椅-12/础30营销费用企：35%忍17摄%择1弊0%缓1蹲5%坏11%脏8%克4贤%销售节点藏：一期推广评一递期强销罚一咽期推广嚼一词期促销耐二期强念销彻二期门持续每二期比尾盘传播重扎点：区域优势概品牌延伸寄建筑宇质量剑建盼筑形象衔社区实景型社区活散动达完善队社区强力品售牌饥户型究、园林舍建周筑细节辽物业稼管理培会粮所开放烧意亭见领袖社区文化箱、地位主要费袖用：户外广迫告牌街开盘活余动侨活动营泼销从新闻发割布槐电裕视媒体米活动绒营销皆尾露盘促销电视媒体筋活动促销薄活动促左销柔销售物居料更新都二期开盘印媒体发亭布