宁波鄞州房地产年度报告

鄞州房地产分析报告史愤狱股摇继化既菊仅幼重脸辽况医隙直窑推况鞠砌滥原配本城弱2羊009年1堵0月4号目录射一莫、馆鄞州概况歼……………壶……………敬……………誓……………吧……………观……………混……………虑…剪3坏二掠、喇鄞州住房情才况概述仍……………惯……………虽……………愚……………立……………辟……………四……逼5焰三、桨鄞州区09塔年上半年商暂品房市场分皮析报告政……………那……………攻……………演……………咐………寒5爽栏1．涝鄞州各片区惹成交讲情况阴……………扫……………州……………额……………亿……………枕…………妈……用5狂把2删．姓新推楼盘情帜况紫……………嗓……………族……………岔……………烦……………长……………亭……增……顾6蛮桂3烧．纵鄞州各片区邪商铺支成交情况笛……………厨……………请……………窝……………涨……………轧……穴……肝7源拳4祝．顶写字楼市场明成交分析页……刑……………辉……………母……………焦……………异……………怪…………踢7亡四、蜓鄞州两大商价圈鲜……………勤……………童……………牢……………旺……………命……………须………督…戏8疮霞1．贵天童北路舌——侵万达广场蜓……………剩……………规……………晌……………钱……………很…………识…禾8敬彻2盈．朽建新路洽——单麦德龙群……………业……………葡……………议……………来……………召……………多…此…矛9塞五肯、牧酒店郑……………付……………毙……………慢……………升……………仇……………木……………邻……色…氧10正六纤、晒写字楼均……………纳……………编……………肝……………源……………航……………乡……………筑…述…总11度七求、闪土地灭………种……………车……………替……………的……………票……………慌……………强……………染11挺八锁、靠总结拦……………或……………置……………萌……………座……………茶……………扮……………眠………并11中干一、脚鄞州沸概况晕鄞州地处浙厨东沿海，紧例邻宁波市区亿，区域总面利积一三80傅平方公里，拍现有人口7絮3万。鄞州拜历史悠久，和人文荟萃，宰物丰民富，钟气候宜人，灶是典型的江扬南“鱼米之帽乡”。鄞州床经济发达，勺社会安定。迟全区现有工铸业企业一五龟000多家车，已形成以涛轻纺、服装写、机械、电伍子、汽配、姑食品为主的吊门类齐全的霉产业体系，胀综合经济实图力位居宁波奉市各县市区森首位，全国蛛第12位。傍翼袜鄞州交通便属捷，是宁波环市区通往港劝口、机场、羊高速公路的坟必经之地。顺距中国大陆即第二大港—偿—北仑港2银0公里，可例与100多市个国家和地虑区的519斤个港口通航最；沪杭甬高批速公路、沿像海大通道横窝贯全区。鄞武州境内还设司有铁路专用咏线和货运中希转站，宁波狼栎社国际机控场座落在鄞本州境内。持鄞州外向型见经济发达，储目前已有美吊国、日本、远德国、西班史牙、香港、贝台湾等20逗多个国家和锦地区的客商企在鄞州区投监资兴业。至适2002年满，全区现有尘外资企业7刑61家，协命议利用外资忽9.2亿美歌元，到位外望资5.5亿屡美元，20保02年，全核区实现进出臂口总额一八巡.2亿美元怨，其中出口施14.3亿碍美元，名列渡浙江省第一泪。氏鄞州环境优押美，风光旖棚旎，拥有号视称“太湖气腹魄，西子风死韵”的国家巧级旅游度假度区——东钱腊湖，日本佛治教曹洞宗的列祖庭——天苹童寺，供奉晚佛祖释迦牟举尼真身舍利化的阿育王寺贝，全国四大凤古代水利工锦程之一的它宗山堰，中国劫四大民间传邻说之一的梁去祝故事发源钱地梁祝文化址公园等，这陶些傲人的旅巷游资源，既仗是鄞州深厚油文化积淀的絮集中体现，逝也是激励鄞巴州人民奋发饺向前、永不宏止步的无限秆动力。用改善投资环耽境，多渠道建、多形式、绸宽领域地面挪向国内外招策商引资，是温“十五”期贝间经济和社店会发展的基练本任务之一经。在改善投时资环境方面忧做了大量卓辨有成效的工家作。烛

交基通运输状况度如何，是衡睬量一个地区很经济发展环料境的一项硬罢指标。“十借五”期间，离随着鄞州新场城区的规划吨与建设，鄞铃州区公路建叉设成效显著沃，为改善全驾区的投资环告境做出了较绒大贡献。公飘路通车里程枣由2000取年的855惨公里增加到拳2005年迫的约970稻公里，增加宰1一五公里予；高速公路渔达到61公松里，村村通踩等级公路的版目标提前实闹现。职伴随着通车赵里程的较快雄增长，农村贺公交改造步冬伐进一步加减快，遍布全画区各村的公麻交网络正在饭形成，大大嫂方便了我区劈居民的出行卷。经济的发畏展同样促使习我区客运和绑货运量的大迎幅增长，客史运量由20方00年的2主587万人掉增加到20致05年的3境750万人马，年均增长嚷7.7%；穗货运量由2都000年的挥一三22万威吨增加到2度005年的竟2400万燕吨，年均增演长12.7单%。昨笼扣棉威随着经济和老人们生活水潜平的不断提三高，我区拥旨有的机动车谈辆也同步快嘱速增长，2监004年末建全区机动车烈辆约为3.待7万辆，比瘦2000年爪增加2.4找万辆，年平花均增加58牺96辆。2牙004年末铲全区拥有客糕车2238敞6辆，货车仆14532坝辆，分别比佳2000年兔增长2.7软倍和1倍。耀恐二形、鄞州住房细情况概述凯住房质量逐娃步提高。“嘉十五”末，赏我区农村居鸭民人均居住拾面积达47辫平方米，年烟平均增长率单为3％，而眠在1995辰年和200彻0年人均居剧住面积分别秀只有34平密方米和41吵平方米。在录住房面积已轮经足够的情腊况下，改善刃住房质量已咳成为农民建论房的重点。匠二是住房更叙加卫生和舒苍适。根据农泄村住户抽样著调查资料，书到2004倦年我区80呼％农户住房委拥有卫生设绸备、100手％农户饮用堪安全饮用水李、95％农碗户使用液化捷气燃料、1唯00％农户茎住房外为水眠泥或柏油路块面。泻返狼回设钟三移、鄞州区0印9年上半年放商品房市场皇分析报告佩统计数据显文示，碧2009缘年拦5炮月份，市六涛区商品住宅鹊房销售量为辞4094墓套，比鸟4肿月增加垮1175贵套，其中鄞很州共销售笑2319谁套，占总量椅的一半以上架。市六区商肿品房销售量际前坐10葛位的楼盘中踏，鄞州区独任占具5婆个。随着筑5偶月份商品房性住宅交易量肿的增加，快5痛月末市六区恶可售住宅大顾幅减少。据经商品房网上链实时备案系园统统计，布5薯月末市六区蝶住宅可售套揪数为送16026裁套，比丛4邀月减少皮2692驼套，可售面沈积为擦196联万平方米，驰比乎4己月减少识31慰万平方米。忙返回移培1、星鄞州各片区近成交帖情况傅鄞州各片区婚成交一览表拌鄞州区滤09年6月愉：成交14肚40套，区幸域成交均价窄为1001使6元/平方罩米，各片区钓成交量均比岔5月份要小代很多。从成逃交区域看，猫中心区成交背597套，纺位列鄞州区炎榜首。盛世湖天城二期、宏城市花园为敌成交的主要淡楼盘，其中捆，盛世天城体二期单月成巩交176套偷、城市花园岛成交121冈套；城西片边区本月成交旦454套，昏该区域成交般主要楼盘为概水岸枫情与箱广博博奥，赶分别成交1堵一三套与8雅7套；下应匹片区共成交肯290套，妖主要成交楼僻盘为上上城宿、东方湾邸防与紫郡，其哥中，上上城腿成交量达到悉102套，乏而上上城与驳紫郡的成交尤量分别为6抓9套与60仰套；南部片蒸区本月仅成炮交61套，前主要成交为军格兰春天，挠成交45套师，值得注意矛的是，由于膊政府对东部字新城的大力挽建设以及一快号轻轨的效学应影响，使盐鄞州区东部背（如五乡等估地）的一些蹲楼盘也悄然列入市。威返回削2、誉新推楼盘情容况门6月，新开窃楼盘依然大斤部分集中在隐鄞州区，挽江东区就一滩个锦绣东城雪二期。从开征盘的情况来拼看，可以总比结出几大特灶点；一，新浙房源大部分佩为前期较热稿销楼盘的后畜续推量，甚功至是老盘的明存量“新推锅”；二，在独价格方面，寸与4、5月闭份相比有较触大的上涨，景1万以上均海价楼盘屡见姿不鲜；三、愿所推出的体感量均不是很毫大，如万科课仅推出最后绳一幢61#省楼，而锦绣章东城二期的贩相对体量最芦大，推出3遮22套住宅膜，推出面积脆约有3.5爸万平方米；照四，从销售辽情况来看，膏4、5月份志的“开盘即错热销”不复下存在，许多蛇楼盘的开盘荒销售率在5啄0%以下，勉而较为特殊但的，如广博较博奥在5月睡份就开始认示购，开盘时蔬基本销售已拆在70%以敏上；锦绣东趟城二期在东眨部新城、轻弱轨一号线与此雅戈尔品牌茶效应的影响尸下，依然能皱有较好的销蚊售态势，但披与前几期相贝比，价格的警高涨还是会汁对销售有所由影响。批09年6月踪份住宅新盘钥推出一览表类3、管鄞州各片区永商铺逐成交情况驰09年5月忆鄞州各片区裹商铺逼成交情况一畜览表抹09年5母月成交商铺至79套，成邮交商铺面积扯8099.诊46平方米从，成交均价械为一八96蜂8元/平方钉米。在商业氧广场项目中骑，横溪的鄞码南商业广场箭成交最多，比成交6套，怀成交面积为青795.3封1平米；联茶盛商业广场梨，也成交7搏套，面积为薪763.9灶8平米。绘在住宅商铺艺中，成交分去布在鄞州中晃心区、城西膊片区以及下仆应片区，繁栗返回松4、柳写字楼市场然成交分析棵6月份，在既红5月住宅吓市场量价齐高升的情况下躬，许多投资追客逐渐进入茫市场，使低队靡的写字楼济市场也有所喉起色；另一队方面，在鄞溉州新城区政瓣府对南部商芒务区的推动区下，提升了渡宁波整体的宽商务平台；伯此后，科技飘园区、江东塘区与南部商积务区的写字护楼均又不错蹲的销售量，佛许多前期销浴售停滞的项舟目也有所起该色。宁波市葛四区写字楼摆市场共成交陆办公产品2矮80套，成轰交面积为8记2190.橡53平方米垫，成交均价众为7322括元/平方米掩。与5月份重相比（5月症份宁波市写暑字楼成交量丢为一五7一骑五.24平县方米）桨化何，成交量增哈加了664痒75.29胜,环比增幅张达到4倍以搜上。蠢催6月份糠鄞州软写字楼成交暖一览表浩返回和四胀、鄞州仔商圈掏鄞州目前最漂大的商圈是室万达广场恰，其次是麦员德龙。贞1、钻天童北路井---杨万达广场味其磁位于鄞州中挠心核心区，势东面紧临城线市主干道天素童北路、北但靠四明中路练、南依贸城艇中路毗邻鄞颠州区政府、见西至宁南北恶路，总占地炎面积21.竹09公顷，务由国际购物鹅广场、国际冻商务酒店、揪高级城市公总寓三大功能虑板块构成的释大型城市建方筑综合体。针位于万达古广场东北侧孤的国际商务咐酒店区，它献隔河与国际盘购物中心相艰望，总建筑幅面积超过9饥万平方米，黑包含了国际吹著名酒店、物酒店式公寓说、高档写字吐楼。国际商胶务酒店极具鹊后现代风格杆的建筑造型锁，浓郁的商堂务化装饰风北格，及高品榨质标准的配牵套，将成为泊宁波最具艺津术与城市景秘观价值的地胁标性建筑之集一，也是宁饼波城市发展迹的一大航标耀。国际购院物中心位于勒万达广场西荐北部，总建慎筑面积近2未6万平方米左，是迄今为闭止万达开发宴的最大规模例的商业广场箭，包含了大胆型超级市场率、建材超市封、数码广场挑、娱乐广场刑、电影美食习广场、家居客广场、国际歌百货等多种垃商业形态，最不久，宁波趋万达广场成叮为宁波乃至泛长江三角洲犹城市商业领踏域中又一商拣业巨擎。万达广场万达广场叮返回令2、兄建新路笼---粮麦德龙照宁波麦德龙落位于伍鄞州区断建新路，东副湖大厦对面茎。世界商业翁"巨鳄"麦市德龙在进入膊中国市场后补,以其独特厚的经营谋略霸让人刮目相糕看,在未来芝5年内,它趋将在中国新冤开40家商德场。位于德饱国的麦德龙介国际管理股循份公司的麦晋德龙超市开栏进中国后,亩给我们带来宁了许多全新钉的经营理念楼,同时也带扰动周边配套杰的发展，形奶成了一个“我麦德龙商圈首”！长麦德龙东部印就是杭甬高乡速的入口，桥为驾车出游修提供了方便趟；南面正对怨雅戈尔的东行湖花园小区蜂，环境优美患，商业配套凡齐全；麦德拦龙的西面有村锦江之星和胶四季瑞丽酒叼店、鄞州汽廊车总站和新超世纪装潢市糖场，为附近喜的居民的购纠物、出行、箭住宿提供了暗极大的方便候。北面有一清座正在兴起劈的娱乐中心没：神话，为舌周围的居民冰提供的娱乐踪休闲的场所绩；西北方向票是宋诏桥中点学和宋诏桥屿小学，琅琅爹书声为麦德万龙商圈点缀欲了一丝文化给气息。麦德龙麦德龙麦德龙入口交通麦德龙入口交通东湖花园杭甬高速入口东湖花园杭甬高速入口堪返回五、酒店标目前，已查访到鄞州主城贵区拥有28爽家二星级以垒上的酒店，躲其中五星级线的共有2家询，四星级6辆家。有酒资料显示，制目前却鄞州顶已经建成的住5星级以上崖的酒店有2闸家，而正在嘉筹建的5星起级以上的酒张店有孙5渡家，也就是美说，未来5得年以内，肺鄞州暂的五星级及形其以上的酒朗店将达到辈7锤家繁。柳相关人士透脾露，享鄞州将侧是离宁波装高星级酒店让发展最快的跑地区，预计股到20徐一五鹿年，将有近柳10乞家五星级酒固店，这也意嘱味着口鄞州纱将成释宁波专酒店第一垂区古。汽目前锄鄞州相五星级酒店企的入住率在文49迫％左右，房圣价啦在500-傻600元堡之间。而鄞顶州恼的酒店一半躬以上的住房咳率和三分之准一的餐饮消捆费是依赖于攻旅行团队、市会议、商务伏等客源，特材别是罚靠近宁波叮主城区的四断、五星级酒翼店，基本上委以这些客源读为定位。歪返回六、写字楼插目前，已查程到鄞州拥有断7栋纯写字蚕楼及3幢商腹住楼，主要遇集中在万达扮广场附近。弓其中甲级写赏字楼有麒麟个大厦、鄞州坟商会、奥利头赛大厦、鄞虾州银行大厦暮、和邦大厦普、羡新州银座纵等。写字楼猴最高售价为伞鄞州商会，世售价达到一炼五000元缝左右每平方仪米。其余皆烧已破万元。读总的来说，地鄞州的写字茶楼市场租金受、售价都在睛中间徘徊，专相信随着鄞暑州经济的发辣展，以及在活国家的大力戏支持下，鄞秤州的经济将帅达到一个新帅的高度。训返回七、土地铺2008年挠鄞州区出让凝土地（不含宿工业用地）宿89.52姻万平方米，庆成交土地8奇0.55万赌平方米，因嫁各种因素流朴拍的土地达愁8.97万超平方米。其停中住宅用地钱成交了57腹.84万平冈方米，商用韵土地成交一散八.84万徒平方米，综柔合用地成交臂3.87万巷平方米。鄞死州区的住宅冷用地开发是叠未来宁波市戒的主要集中临区域，目前诸鄞州中心区去经过前期大辈量开发建设请,实际可开伐发利用的土焰地逐渐开始删减少，但是座像鄞州东部辈、鄞南商务丑区以及城西穗可开发利用夕的土地相对甜还是多。烫住宅用前地供应减少谦，商用土地冠供应增多：名2008年单住宅用地供固应同比07领年减少30劣％，商用土输地供应同比仇07年增加朝22％。葛土地成汗交楼面价回个落，开发商伍拿地热情不前高：200舌8年住宅用海地成交楼面牢价同比07抽年有明显回近落，受宏观辞调控，消费染者观望气氛迎浓厚，商品示房去化缓慢孩，资金回笼匹慢，资金链滥紧张加上金无融危机的冲瓜击，导致开更发商放缓施代工进度，拿廉地热情不高刷。吩2009年晌土地市场依仁然冷清，市扭场整顿还将祝延续下去，级供应量上升浊，政府调整纯土地出让价惯格成明年土辟地市场的格恶局。带返回彼八、总结纤首先，受0雾7年10月筹开始的国家恋宏观调控，瘦及去年9月求爆发的世界寒金融危机影万响下，鄞州猴区的房地产垂开发有所放犁缓，但经济刺适用房投资择明显开始走胞高；开发商对资金日益紧辰张，不仅银烤行贷款出现刮负增长，商抹品房的销售昏也有所下降姿。此外，0尼7年房地产气开发过热的咸问题也开始何显现，在目枝前的经济形趁势下商品房笛的竣工面积帐加速回升，波也会增加商旦品房的供应猎量及空置率宽。凝第二，宁波馆市房地产成盟交量同比去碎年同期下跌登了34%，弹但是鄞州的械成交均价却为没有受到任阻何影响稳定欠在8500忧元/平方米疯。这主要是意因为鄞州房池地产商一般辟是以成本法众来确定房价换的，08年舱开盘的楼盘闹土地一般是浊在07年招跳牌挂所得。邮虽然07年校鄞州土地价崇格飞涨，但弓楼面均价仍担然坚挺在3鞭500元/恭平方米。随林着全球经济师的复苏，鄞蚊州先已借助材其特有的优盘势，吸引着温各界的投资五者、知名企丛业，所以它种的房价随着絮经济危机的秒消退，在0捎9年度下半筛年将会有所劝上升，还是遮会保持在8监500且—喊12000科元/平方米茄。