宏观调控背景下的房地产行业发展趋势和投资策略

宏观调控背景下的房地产行业发展趋势和投资策略内容提要：房地产行业受宏观调控影响较大，而房地产企业自身又具有信息不透明和业绩波动较大等特点，因此，我们给予该行业中性的投资评级；对于房地产上市公司我们的投资思路是坚持选择投资业绩稳定、可持续经营能力强的龙头企业，如万科Ａ。一、今年以来房地产行业发展回顾今年以来，国家采取的一系列控制投资高速增长的政策措施成效明显，国房景气指数处于回落态势。但7月份“国房景气指数”为105.25，比6月份微升0.07点（如图１）。其中，房地产开发投资额、新开工面积、竣工面积等指标增幅走低，而商品房平均销售价格仍继续攀升。图1：国房景气指数数据来源：国家统计局1、房地产开发投资额增幅回落1-7月份，全国累计完成房地产开发投资6055亿元，同比增长28.6%，增幅比去年同期回落5.5个百分点。其中，商品住宅完成投资4111亿元，同比增长28.1%；办公楼投资297亿元，增长31.5%；商业营业用房投资766亿元，增长35.6%。2、开发土地面积和房屋竣工面积的增幅明显回落1-7月份，全国完成开发土地面积9560万平方米，同比增长12.2%，增幅比去年同期明显回落；本年购置土地面积1.87亿平方米，同比增长6%；全国累计完成房屋竣工面积1.18亿平方米，同比增长12.9%，增幅比去年同期下降24.8个百分点。3、商品房销售状况保持良好，销售价格依然上升茫1-7大月份，全国粉商品房完成艺销售面积镇1.34末亿平方米，逢同比增长颤25.2%事；商品房累畏计销售额华3657父亿元，同比炮增长星41.4%卵；全国商品乒房平均销售师价格为斧2724剪元掉/破平方米，同肾比提高章12.9%节，是取1996零年以来同期赢的最高增幅确。分地区看宋，全国有券12港个地区商品鹅房平均销售突价格的提高完幅度超过悼10%询，其中，江够西、甘肃和膏天津等嫌6父个地区价格费提高幅度超颜过篇20%芦。战舍4盼、商品房空下置面积增幅膨继续回落凑7刷月末，全国阻商品房空置碧面积为锹9678伟万平方米，识同比下降允0.8%昌，已是自兼4顺月份以来连绪续第岛3曲个月下降。捏分地区看，暂上海、天津姜和湖北等阿12碗个地区的商侨品房空置面氧积为负增长秒。其中，上盲海商品房空浊置面积同比仪下降兰37.7%垃，是下降幅畏度最大的地吧区。岔二、球宏观调控政秧策对房地产滤行业的影响绪国家近期出器台的一系列苍政策，从土妄地供应、银亦行信贷、机合构监管和产次业政策等各讲方面对房地云产行业逐步鲁进行规范和剑完善，将引抓导房地产行刘业向着更加鹊理性、成熟平和健康的方杨向发展，将经会提高行业绪的进入壁垒斑，那些资金倡规模小，缺馆乏可持续经壁营发展能力绸的公司将会贸逐步被市场封淘汰。而对使于具有规模鞋品牌核心竞描争力的公司腥将会不断获亏得壮大。阁近期政府出日台的抑制房兴地产投资过骑热的政策有唱：庙银监会：偏2暖月软26-3节月映26伪日发布了《狗商业银行房难地产贷款风其险管理指引版（征求意见辞稿）》擦――拆调整购房个滚人贷款收支阵比例设置，腥加强信贷管滤理。浙央行：赛4音月意11言日宣布，从宾2004羊年茅4撇月脚25换日起，提高勤存款准备金开率护0.5确个百分点灶­秀――那限制商业银辜行的信贷盲皇目扩张，房袭地产业是信篮贷调控的首挑要对象之一旬。耕发改委等：玻3筝月焦9劲日联合下发回标注为印“盛特急巧”啄的《关于清宗理整顿现有周各类开发区如的具体标准神和政策界限配的通知》己――图缩减开发区繁的数量和规舅划用地规模航，防止开发休区过多过滥啄、违规用地义等突出问题散，促进开发俊区规范、协献调发展。瓦国务院：柜4华月共28既日发出通知衣，决定适当下提高钢铁、嚷电解铝、水愧泥、房地产拌开发固定资待产投资项目涝资本金比例信――挑提高项目资扰本金比例，似抬高行业进盗入门槛。捐这一系列的哀宏观调控的迷紧缩政策表泽明政府十分狗关注房地产呢行业高速增坟长可能带来叫的风险，在岭前阶段紧缩酬政策未能达窃到效果的情娱况下，越来树越希望通过录产业政策和劣信贷政策来恐加大调控力黎度，以抑制掏投资的过快姥增长。这些信政策表明了属政府降温房循地产投资的善决心和进一捕步紧缩政策围的预期，将掌在一定程度而上抑制商业败银行对房地列产开发贷款骄的投放适。失在目前房地惩产行业融资骡渠道比较单状一的状况下悬，房地产企固业很难从银应行以外的渠培道获得开发截资金，紧缩邮政策必将会驴拉紧房地产仇企业的资金湿链，实力不卷强的开发商搁面临较大的早困难。融资凤难度的加大阵意味着房地拿产开发商的拜开发成本的宵提高，无疑雀将加速房地眯产公司优胜泄劣汰的过程恩。有品牌、仍实力，管理驴能力较强的灶公司将获得猾较大的发展悔空间，并获尊得更多的政展府的支持；跨而实力不强颜、信用资质供较低、历史晕包袱沉重、奸负债率较高层、乱盲目扩张拌的房地产开岛发商将被逐答渐淘汰出局遮。寻三、支持房课地产行业发跃展的因素忆在宏观紧缩困的背景下，丑国房景气指爽数出现了回棍落，而商品丢房销售面积苏继续保持快零速增长，商司品房平均销蜘售价格继续刮攀升，这表且明房地产市占场需求保持店旺盛，行业限前景依然看测好。典１、湿消费结构升有级继续支持额房地产行业阔发展复消费者的消洒费观念发生域变化，将增征加市场需求观。从国家统丝计局砍2000拥年公布的城梳镇居民家庭惜住房现状调舰查的数字分请析，全国平终均使用面积舒为醋52称平方米，与稠人们期望的研住房水平，拦还有较大的枪差距。所以震，中国的房与地产市场发邪展空间非常深大。档鞭图微2友：全国城镇益居民家庭住宽房现状调查哲数据来源：丝国研网络从住房消费烦结构来看称,渔居民个人购理房需求快速刑增长是房地殿产市场较快尝发展的基础幕。档2002泄年，个人购岗买新旧住房变和建房支出浊总额约若8000未亿元，居民京住房支出已姨成为支撑房疤地产市场需织求的主体，阳成为房地产徐业发展的根香本动力。目慧前，个人购甜房比重已接虑近螺90%质，其中个人段购买住宅商解品房的比例捆达到识94.2%黄。良1992勉年、钳1993打年个人购房级在整个房屋乔销售总面积移中占比分别冤为益34%厌和妖44%躬，而近年来享，个人购房役面积占比直篇线上升，从妈1998笋年的戴58%烤上升到监200比2场年的丙80%秃以上，已经捧成为推动房蕉地产需求的湾决定性力量渴。腊寺仪灭图改3刺：个人购房焰比例趋势调数据来源：器申万研究所胆２、大规模等城镇化进程绣将支持房地域产行业发展脱1998盐年以来，我悉国城镇化进勇程明显加快食，城镇每年缩增加的非农际业人口大都思在孝800们万购-1000书万人。城镇谦人口比重增茂幅较快。按遵照发展规划遭，到碌2005是年城市化水扎平将达到止40%糟以上。据预遥测，到毒2023滤年，我国城邀市化水平将冻达到于52%鹅左右，每年晕将增加那0.8%-两1.0%革。谈表开1些：城市化水插平预测礼城市化水平弹预测（鄙%悲）蚊2005将年雷2023旦年暂2023鉴年多2023旁年有38.3件42.7物47.2旁51.8江大规模城镇驻化进程的直虹接后果就是盼城市人口的敏增加。据估切计，寒2023熊年中国城市喘人口将超过土5掩亿，人口城孝市化率将达份到碑40%名。城市人口该的急剧增长揭带来了巨大户的住房需求食，而更为重托要的是这一默进程还远远吓没有结束，央将推动住宅垫需求的长期遵持续增长。轰我们认为大银规模城镇化惧的政策在未让来些10乐年都不会改引变，我国将叫进入城镇化波率塞40%敲到桥60%供的加速扩张秧阶段，成为旗影响商品住旧宅需求的最锹重要因素。登图园4变：城市人口锅增长趋势勤器巷数据来源：迁申万研究所殿四、房地产喉行业未来发舍展趋势姓1影、投资增速聪放缓，行业美盈利水平降漆低涛2004毅年，房地产段市场将继续胸保持相对稳堵定的发展，璃但增幅预计伙会比高速增既长的瓜2003依年有所下降碑，同时，企听业的竞争和牛两极分化将随会加剧，行自业的盈利水哨平将会降低盈。海土地市场趋般紧、供给总点量减弱将抑北制和影响投五资的速度与企增幅，信贷犹规模的控制历将直接影响晃到投资的增革长速度。背2003尤年怠6那月央行发布穗了软“舟121芬号辜”素文件（《关沃于进一步加滴强房地产信努贷业务管理惊的通知》）庄，房地产信未贷规模开始沃逐步紧缩。圆今年祸适当提高房雷地产等四个首行业项目资怠本金比例和屿控制信贷资能金流入等政玩策，又一次输拉紧房地产件企业的资金啊链，在产业稠政策和货币蹲政策的双重状配合下，房未地产行业的期进入门槛提宜高，融资难葵度加大，意乞味着房地产如开发商的开额发成本提高称，将在中长形期内对房地低产行业的供脱给产生一定合的抑制作用蝴。牺２、企业融智资渠道将趋蹄向多元化幼宏观紧缩对刑整个房地产锦业的发展格程局开始产生毒重大影响。涨其中，最直批接的影响就崖是对房地产葛企业融资渠溉道的冲击，永导致资金密匹集型的房地道产企业被迫页寻求新的融掉资方式和渠乞道，这意味荒着房地产融饱资将趋向多好元化。呜直接融资将绿成为最好的或选择。房地封产企业若能阶通过资本市居场融资或再狱融资，可从凝容化解房贷塑紧缩政策所搂带来的影响不，缓解来自爷房地产项目弹资金需求方纺面的压力。灿可以预见，域出于融资方冶面的考虑，饥会有越来越升多的大型房幼地产企业加茄入到脚“谷买壳旧”付上市的行列扛中。烘房地产信托塞将脱颖而出烦。扔去年央行标121惕号文的颁布漂后，房地产徒开发商以银威行作为主渠谊道的融资方仰式受到限制煮，房地产信畏托经过一段律时间在局部旋地区的试探涛之后，去年颗第四季度全梅国共发行房钻地产信托滩37聚个，募集资请金胸35斤亿元霉,耍比第三季度孩骤增了始22婆个、猫22.9印亿元，占所泰有信托产品娘的数量和金欲额的比重也地上升了一倍老左右。亲房地产信托著将成为除银搞行以外房地活产业全新的添融资平台，悟将会对房地疲产业的产业乖发展起到越瞎来越大的作给用。含房地产基金孤将有可能出卷现。房地产滩基金的出现听及发展将会俯对房地产业念的持续健康督发展产生深趁远的影响。伤对房地产企箩业来说，可寒以通过获得淹房地产投资赠基金而大大率拓宽融资渠摧道，解决资钻金瓶颈问题棚。而对于投技资者来说，嘉不仅可以从菌房地产基金鸦中获得较高招的投资收益撑率，还能有陈效地规避风肌险。喝３、优势企矩业群体将脱巩颖而出盛在央行箱121碎号文件出台螺后，随着业鬼务流程的规柔范，使房地搞产业的资金嗓密集型产业类特点迅速显榨现，最直接痕的效应就是挡行业内两极慕分化不可阻键挡。而泄2003忽年利9殃月对1收日国务院艇18螺号文件《关纪于促进房地债产市场持续格健康发展的移通知》给出邀了明确的政饰策信号：助“森对符合条件科的房地产开刚发企业要加率强信贷支持绑力度披”怠，同时嘉“纽对空置量大敞的房地产开役发企业，要盯限制其参加干土地拍卖和镇新项目的申门报哀”假。这些内容欺一旦实施，泳可以说在提该高行业进入匪门槛的同时阴，那些拥有溜专业化优势语、品牌优势闹和市场优势颗的企业将获犬得高速发展疫的机会，这葛既顺应了目尾前行业内加评快集约整合脾的趋势，也犯会带来规范罩行业管理、贴提升行业竞馒争力，提高呜土地开发价自值、降低银萌行金融风险穷的系列效应装。随着政策镇效应的逐渐胡显现，行业物内两极分化宵将日益严重党，具有规模添优势、资金己优势、土地悉储备优势和享管理优势的简企业将脱颖个而出。饱４、结构性窄矛盾将有望帖缓解搁目前我国房荒地产在快速抓发展的同时返，存在着很妹多深层次的胞问题，最主停要的是结构授性矛盾。比泰如从增长结岁构上看，存恰在结构性增嫂长不平衡和门区域性投资怎扩张过热的稻矛盾。总的延表现在粪:默部分城市房购地产开发规悠模过大、房我地产价格上剩涨过快、住轰房供求结构鲜失衡和空置色量增加、对泊银行资金的税依赖很严重聋等。对出现姨的种种问题讯，政府部门温和金融机构妨非常重视，塌今年以来，革以杭州、上征海、南京等扒城市为主的割长三角地区队相继出台了衔一揽子遏制染炒房的政策柳，主要包括泛杭州征收助“悼二手房交易虑税拒”话、上海出台洲“岭期房限转秃”热政策、南京诚实施识“旅购房实名制指”则等，这些政疫策的出台表尺明地方政府拌对房地产市帆场的监管力爪度正在逐步次加强，目的薄是维持房地锐产市场持续滥、稳定的发灰展。因此，予可以预期未终来房地产行犬业的结构性抱矛盾有望得宗到缓减。泪燥五、房地产雄板块投资建瓣议辆１、房地产皆板块总体评档价见总体评价房及地产板块应盒从两个角度诸来看：糕一方面，酒从行业发展厌状况上看，深房地产行业鉴近年来发展程态势不错，土市场需求旺越盛，消费结社构的升级、柏居民住房需岩求的扩大，饰城镇化的加侨速、大规模貌城市建设和伸拆迁力度的午加大等等都新为房地产行铜业的发展营碧造了很好的糕宏观环境；阿而从房地产膨企业自身来输看，不少企客业的项目经掀过前几年的趁建设之后已上经陆续进入春收获期，从鼠业绩的波动写周期上看，理这些企业的芦业绩将进入深快速提升期众。从这一方粘面来看，我互们对房地产终企业持比较炒乐观的态度祥。还另一方面，榴国内的房地掀产市场还不颠成熟和规范欧，上市公司氧的信息披露拿还不够透明封、调节利润香的空间仍然肉很大，这有早可能造成企袭业业绩表现刚和实际情况诵的背离，或名者人为的加睡大了企业业迟绩的波动；艘同时，房地嚼产板块内的抢上市公司资泼质差别很大熄、良莠不齐粮导致业绩分那化明显；而终且，房地产寺开发具有周稍期性特征，坊业绩波动较碎大。房地产旺项目从开发暑到竣工的周程期一般在裁2-3夜年，一家公胞司如果没有暴几个项目同亚时运转，业匹绩的大幅波详动在所难免培；房地产行曾业收入确认蜘也具有特殊源性，上市公志司四季度利棍润将占到全结年利润的较签大份额。从欧这一方面来恒看，我们对午房地产板块堵的态度又是述审慎的。拌因此，我们冠对房地产板众块给予中性嗓的投资评级竟。染２、房地产表板块投资思爷路鬼我们应该注若意到，在宏焦观紧缩政策奴的影响下，侮此次行业的蒜调整，表面撑上是行业增蜻长速度的下险降，其更深谋层次的意义中在于市场结献构将发生根卵本性变化，愤中小开发商皂的淘汰速度转会有所加快旦，行业集中袖度进一步提翼高，那些资茅金实力雄厚假、土地储备剪较多、管理耐规范、具有溜一定品牌效侵应的公司将锁在行业的本秒次调整中获床得更大的发夸展机遇，坚始持价值型投县资理念的投腰资者将会获需得超额的市亡场回报。因算此，我们认剃为在投资房鲁地产上市公姨司时应捐重点关注肢――亡业绩有