03月28日重庆长寿碧桂园·仿古商业街营销策略暨组团包装创作沟通提案

长寿碧桂园·仿古商业街2021年营销策略暨组团包装创作沟通提案重庆·长寿2021年03月28日目录长寿碧桂园给您一个五星级的家PART1：2021◆商业市场分析PART2：仿古商业街◆概况PART3：2021年度◆营销策略PART5：2021年度◆商业街推广费用预估PART4：

创作工作长寿商圈分析长寿商业特点分析主要竞争对手分析2021◆商业市场分析长寿商圈分析：长寿目前有2大商圈较具规模，协信广场商圈、以阳光世纪城为主的新城商圈。

其中协信商圈商业气氛最浓，银行、餐饮、KTV、小吃店较多；

新城商圈因区政府搬迁至桃花新城，周边楼盘开发较多，入住人群较多且有一定消费实力，自2005年开始逐渐兴起，至今已具有一定规模。

长寿商业环境分析

长寿古镇协信广场商圈本案阳光世纪商圈餐饮街.黄桷湾2大商圈：协信商圈+新城商圈盛世桃源主要竞争对手分析长寿古镇洋世达·世纪广场维丰·涴溪里华盛·盛世桃源古镇核心区占地800亩，另1200亩为纯商住小区，总建筑面积为130万平方米，总投资43亿元。按照国家5A级景区标准打造的长寿古镇作为菩提山风景区的核心局部，将与菩提山景区互相依托打造5A级旅游风景区。

长寿古镇〔重点关注〕古镇设计理念

古镇规划定位为旅游地产以巴渝文化为背景，以中国西部〔云、贵、川、渝〕建筑文化为平台，展示几千年来巴渝人文文化及中国寿文化。吃、住、行、游、购、娱等形成一条线。长寿古镇〔重点关注〕销售速度：

首次开盘2021年1月16日，销售A区78间商铺，均价6600元/㎡，面积从30㎡—2300㎡不等，主要以240㎡为主。其中：30㎡-14000元/㎡；240㎡-6900元/㎡；2300㎡-6200元/㎡B区目前正接受诚意登记，预计均价6900元/㎡；货量103套商铺。优惠政策：一次性97折，按揭98折。长寿古镇〔重点关注〕租赁政策：一楼临街商铺35元/㎡，临河商铺一楼25元/㎡，二楼20元/㎡，三楼15元/㎡。2021年下半年展示区对外开放，可签意向性协议，免租期1年，至2021年。2021年下半年开街后，签正式合同，最长可免租半年。业态限制：靠近工程主干道有业态限制，其余商铺无业态限制，重点铺位可返祖，返祖率未定。长寿古镇〔重点关注〕长寿古镇〔重点关注〕长寿古镇〔重点关注〕长寿碧桂园长寿古镇〔重点关注〕长寿古镇〔优劣势分析〕S优势W劣势◆定位明确：

旅游地产（项目）、寿文化（推广）◆功能划分明确：以旅游为支撑，涵盖餐饮、民俗、旅业、购物、娱乐等◆规模优势：商业面积800亩，住宅面积1200亩，又后劲支撑◆景观资源：菩提山4A级风景区◆政策优势：商业地产年+长寿区政府重点支持项目◆经验优势：操作过云南楚雄“彝人古镇”，河北“滦州古镇”，操盘经营丰富◆价格优势：首期开盘商业均价仅6600元/㎡，目前价格6900元/㎡，但仍对新城各商圈形成价格打压！◆商业体量太大，本地客源难以支撑其商业发展，需加大外部客源开发力度。◆商业气氛缺乏：虽处桃花新城片区，但与桃花新城各大楼盘发展方向背离，周边楼盘较少，常住人口较少，短时间内气氛难以形成，商业消费习惯有待培养◆交通不便：离老城区和新城区均有10分钟车程，通往项目仅有部分是双向4车道，大部分为双向2车道，且路面坑洼不平◆区域认知度低：菩提山风景区知名度有待市场培养，外界认知度不高（外界对长寿旅游资源第一印象是：长寿湖）长寿古镇〔优劣势分析〕借鉴1、开发模式借鉴：学习并研究对方开发方式，对某些优点加以强自身信息渠道传播；2、操盘经验借鉴：对方的某些操盘手法可以研究，并运用到自身项目中来；3、客群分布研究：该项目与我司项目在某种程度上相似度很高，研究对方的成交客户分布，有利于我项目更精确、快捷地找准客户源，提高效率。洋世达·世纪广场

洋世达·世纪广场位于新区政府对面，总建筑面积25万㎡，业态涵盖商业、酒店、写字楼、公寓等。其中商业总体量13万㎡〔11万㎡为商业，2万㎡为地下车库〕。已开盘，只租不售。沃尔玛即将入驻。洋世达·世纪广场

①购物中心：12000平米的国际知名生活超市，20000多平米的知名大型百货，3000平米的国内一线家电卖场；10000平米的家具家居城，30000平米名品专卖店；

②美食中心：8000平米的品牌餐饮，1000平米的国际中〔西〕式快餐，1000平米的美食小吃广场；

③娱乐中心：3000平米的五星级电影院，600平米的儿童娱乐城，10000平米的少儿才艺中心；

④休闲中心:2000平米的保健中心,2000平米的健身中心；⑤商务中心:1000平米以上的商务会所、国际商务公寓、写字楼；

⑥金融中心:农行、交行、建行、工行、中国银行、商业银行。6大中心洋世达·世纪广场

洋世达·世纪广场

租售政策：11万㎡商业全部为工程持有，只租不售。目前1000㎡左右商铺租金45元/㎡，100㎡左右商铺租金80-100元/㎡。洋世达·世纪广场〔优劣势分析〕S优势W劣势◆区域优势：地处桃花新城核心，新区政府对面，靠近体育中心，交通便捷

◆客群优势：周边住宅楼盘较多，有客户量支撑◆商业优势：洋世达步行广场已建成并投入运营，目前商家较多，且以餐饮为主，中国银行、农业银行、沃尔玛等机构入驻促进该区域商业气氛的提升。◆区域认知度较高：是仅次于协信广场商圈的长寿第二大商圈◆商业类型多为沿街布局，分布较分散，不利于集中式发展，扩大影响力。维丰·涴溪里

维丰·涴溪里商业工程位于维丰·沁园坊住宅工程对面，依桃花溪而建，〔处于我司商业街上游，距我司商业街约1里路〕。总体量2.5万㎡。预计2021年4月下旬—5月初开售，均价约2.5万元/㎡。维丰·涴溪里

一层商铺以50—100㎡小面积为主，二三层可以相互连通，做成不同面积大小的铺位；工程自己持有4000㎡商业招租大型餐饮，其余商铺只售不租。华盛·盛世桃源

华盛·盛世桃源位于长寿中学、长寿体育中学对面，其商业按照地块特点，分为餐饮街、装修街、建材街，其中餐饮街正对长寿中学，目前已有本地知名餐饮品牌“老陈菜〞入驻营业，大型超市永辉超市即将于2021年下半年营业。因其正对长寿中学、体育中心，餐饮商业气氛较浓。目前售价：9600元/㎡——16000元/㎡业态：建材租金：50元元/㎡1、2大商圈，协信广场为商业中心；2、以社区性商业为主，大型独立性商业步行街仅协信广场为主，阳光世纪城为辅；3、餐饮商业以黄桷湾为主，但档次较低；阳光世纪城、泊景湾等餐饮气氛尚未完全形成，较分散；长寿商业特点4、娱乐性商业明显缺乏，只有为数不多的几家KTV、酒吧、茶楼，但环境普遍一般，装修档次较低，更缺乏景观性。桃花新城为未来商业开展中心！清明上河坊将成为中心的核心！〔政府着力打造的总部经济区，新区政府所在地；长寿碧桂园、碧桂园凤凰酒店、盛世桃源、长寿古镇、维丰·浣溪里等大型工程开发将加速该区域成熟速度，有人口支撑、消费力支撑〕

结论长寿碧桂园◆仿古商业市场仿古商业街概况所属区域及开展规划简述商业街SWOT分析仿古商业街◆概况概况：沿桃花溪而建，全长1.8公里；

总共8万㎡，分两期开发，首期3万㎡长寿碧桂园给您一个五星级的家特色：沿桃花溪而建，全长1.8公里体量：分两期开发，首期3万㎡，总共8万㎡关键词：仿古、巴渝风、桃花溪、独立性商业、1.8公里、清明上河图首期仿古商业街◆概况风格：以北宋名画?清明上河图?为设计蓝本，巴渝民居建筑风格，场镇式空间设计长寿碧桂园给您一个五星级的家仿古商业街◆概况长寿碧桂园给您一个五星级的家特色：休闲广场、观溪台、垂钓台、码头、

古牌坊、塔楼、茶楼仿古商业街◆概况规格：一类商铺：3811㎡、3676㎡、2977㎡、2447㎡二类商铺：1200㎡、1000㎡、595㎡、569㎡三类商铺：50~100㎡10间；100~150㎡5间；

150~200㎡32间；200~250㎡12间；

300~350㎡6间

长寿碧桂园给您一个五星级的家仿古商业街◆概况长寿碧桂园给您一个五星级的家关键词：

仿古、巴渝风、桃花溪、

独立性商业、1.8公里、

清明上河图首期开盘预计：2021年10月！1.城市开展方向商业街地处长寿未来城市开展核心“桃花新城〞，自2005年开发建设以来，已有12个楼盘开发建设，并且大局部将在2021年交楼入住。新城人口规模约3万人。2.人口支撑：光宇、鹏运、水墨、碧桂园最靠近商业街的4盘共有约10000户的住宅体量，在商业街结束时全部将入住；商业街桃花溪对岸的土地是桃花新城未来住宅土地储藏的核心区，现已经确定指标的已有2000余亩，按照容积率2计算约可规划2.6万户住宅。3.紧邻长寿中学、体育中心，人文气息浓厚

所属区域及开展规划简述所属区位：区域开展规划：双百规划长寿规划构建双百特大城市，即在1小时经济圈内率先建成一百万人口，一百平方公里的特大城市，到2030年城市人口总规模到达100万以上。10年后长寿化工园区、晏家工业园区将到达4000亿工业产值。所属区位及区域规划简述长寿区政府长寿碧桂园规划利好仿古商业街〔SWOT分析〕S优势W劣势◆区域优势：地处桃花新城核心，未来城市发展方向，交通便捷

，下高速后5分钟即可到达

，环线公交从商业街路口而过◆客群优势：周边住宅楼盘较多，有客户量支撑，并有消费力保障，靠近长寿中学，有一定人文气息◆品牌优势：经过一期项目开发，当地受众对我司产品、品牌已有较大认知◆配套优势：五星级酒店开业，长寿最高端配套，凸显了我司打造高端项目的能力。◆景观优势：长寿唯一大型水景商业步行街◆规模优势：首期3万㎡，二期5万㎡，加社区商业，总共超过8万㎡体量，建筑类型多样◆商业类型多为沿街布局，分布较散，不利于集中式发展，聚拢商业氛围。◆区域认知度偏低：人们对该区域从住宅角度上逐渐予以接受，但商业消费上尚未形成习惯，认为比较偏远。◆商业气氛未形成：周边较荒凉，人们对在该区域进行消费习惯还未达成，餐饮、购物更多的是去协信广场、洋世达世纪广场等地。仿古商业街〔SWOT分析〕O机会T威胁◆政策：2011，商业地产年◆交通：重庆三环即将开建，接驳长寿；渝万高铁即将修通，经过长寿◆社区商业：我司42、43幢底层商业已经租满并且开始运营，有超市、餐饮、汽车4S店等，对仿古商业街的运营有信心提振作用；周边楼盘开发的临街底商对该区域商业价值也有较大提升作用◆长寿古镇体量大，价格低，推广手法密集，为本项目最大威胁◆维丰·浣溪里项目抢占本项目较多前期客源（本地客源经过长寿古镇、洋世达、维丰三个项目已消耗殆尽，必须寻找新的市场予以突破！）◆银行政策多变，加息等不利因素更促使按揭购买商业难度加大。2021年度◆营销策略PART1：租售策略PART2：推广策略整体营销策略策略分解◆租售策略分区租售、以租带售，互为根底即：一部份功能面积较大者实行先租后售，另一部份面积较小先售后租，独立操作，互为根底，最终到达本工程租售双赢的目标。◆租售策略目标分解：1.首期开盘，通过极富竞争力的价格以及高规格的工程展示，提振消费者信心，到达迅速签约的目的；2.首次开盘消化60%，次月消化20%，年底前消化90%以上甚至售罄，销售业绩超3达4！3.商业工程一炮而红，成为集团开展大型独立商业地产排头兵。首期销售目标：3亿元！◆推广策略Ⅲ：寻找客群

Ⅴ：确定案名、推广语Ⅵ：推广及传播策略Ⅳ：商业街市场定位

Ⅱ：推广目标Ⅰ：推广思路◆推广策略Ⅰ：推广思路将巴渝文化的包容、不屈与广博精神与仿古商业街的特征进行完美结合。通过巴渝文化的展现，将仿古商业街提升到一个高度：桃花新城商业核心的战略设想。◆推广策略Ⅱ：推广目标—高端商业核心区〔面向招商〕1、使“清明上河街〞迅速成为长寿乃至重庆商业市场的招商热点工程；2、为“清明上河街〞的成功招商制造市场人气，并实现首期100%的招商率和销售率；3、促进大品牌运营商加盟“清明上河街〞，促进工程的运营。◆推广策略目标分解：1.通过大型活动表达开发商打造高端商业的能力2.通过与招商业相关的推广活动，营造商业气氛，让客户形成消费记忆〔如营造系列酒类活动，让客户记住这里是酒吧一条街〕3.通过精致的现场展示、精美物料，文化气息浓厚的标语表达商业街精致、艺术风格4.通过在重庆主城的系列推广运动，给予长寿本地人以消费信心〔墙外开花墙内香〕，并且通过不断培育市场，后期主城客户成交比例将占据主导地位Ⅱ：推广目标—高端商业核心区〔面向招商〕◆推广策略Ⅱ：推广目标：市场领导者〔面向终端消费者〕1、短期内迅速树立“清明上河街〞在市场中的领导品牌形象；2、使重庆及长寿等周边目标消费人群,翘首以盼“清明上河街〞的盛大开幕；3、使“清明上河街〞的工程定位和独特卖点为终端消费者所认同。◆推广策略Ⅲ：

寻找客群根据长寿古镇首期A区成交客群分析，约有80%客户来自长寿本地，且该80%客户中，有6成以上是长寿人在主城区工作；20%左右来自重庆主城和其它区域；首期B区成交客群，约有70%来自长寿本地，25%左右来自重庆主城,5%来自其它区域；据其市场人员估计，首期C区来自主城客群比例将到达30%以上。◆推广策略Ⅲ：

寻找客群由此可见，商业街首期开盘将以地缘性客户为主，但后期将更多的来自主城区客户；由于长寿古镇、维丰·涴溪里与本工程相似度较高，且在本工程前期开售，本地客源将被抢去相当大一局部比例；故，寻找新的客源市场为营销重责所在！在主城区进行深度、精准推广，能培育市场，并对本地市场起到提振作用。◆推广策略Ⅲ：

寻找客群我们的客群目标：主城为主、本地为辅客群特征描述：富有的，有较强消费能力的，有车的、年龄中上的，具有投资消费习惯的，具有较深生活阅历的人客群出现场所：机场、酒店、高铁、别墅区、度假区、奢侈品店、高级轿车4S店◆推广策略Ⅳ：商业街市场定位

市场定位：酒吧餐饮购物一条街招商定位：时尚+艺术+餐饮〔参考重庆天地〕主打酒吧文化以及艺术文化，通过酒吧、艺术等活动带动该商业街〔与长寿古镇主打寿文化区别开来〕◆推广策略Ⅴ：确定案名、推广语案名一：清明上河街命名缘由：商业街绕桃花溪而建，蜿蜒流转，与北宋名画?清明上河图?建筑形态及街道布局有较多相似之处，故命名为清明上河街。案名二：凤凰水岸仿古商业街命名缘由：一：与公司企业文化相符，我司企业文化为凤凰精神、LOGO标志也为凤凰；二：商业街旁边有五星级凤凰酒店；与长寿工程现有住宅可形成联动效应，便于推广；三：凤凰名称更显大气。◆推广策略Ⅴ：确定案名、推广语备选一：打造重庆首席巴文化休闲消费之都备选二：心醉巴文化，感受不夜城备选三：吃喝玩乐购，就在碧桂园清明上河街备选四：打造东重庆的南滨路备选五：畅享人生，惬意生活备选六：玩转上河街，品巴渝味道主推广语：滨水天地，巴渝味道推广语要素：玩乐、休闲、巴文化、碧桂园、案名◆推广策略Ⅵ：推广阶段划分策略1、形象推广期2、招商推动期〔储客期〕3、热销期〔开街〕4、二次热销期5、清货期在此，我们主要讨论“形象推广期—热销期〔开街〕〞期间的推广工作，二次热销期、清货期工作可待开盘后的市场反响做调整后再行推进。◎从推广手法上，可分为线上〔群众媒体〕+线下〔小众传播〕两条线索来展开。◎从工程开发时间进展，推广工作可分为以下几个节点：◆推广策略Ⅵ：推广整体策略推广未动、舆论先行、活动造势以事件营销吸引舆论关注，形成主动传播以区域价值炒作形成引导投资热点，提升区域形象主城区通过报广+户外+机场大巴影视+航空杂志+高铁月报+别墅折页投递等形式精确打击高端消费人群长寿本地通过大型活动+区域新闻炒作+集中式推介等形式长寿本地高端消费人群◆推广策略Ⅵ：推广阶段划分策略1、形象推广期〔核心：区域价值沟通+大事件营销手法〕目的：推广清明上河街价值，形成巨大社会效应高调亮相：通过一次较大、参与人群广泛的活动，迅速引起外界注意，拉开形象推广序幕区域价值炒作：通过对桃花新城区域开展价值的炒作，到达对桃花新城商业前景的全新认知；独立商业概念炒作：到达对“清明上河街〞工程唯一性认知，传播投资价值；商业业态炒作：到达对酒吧餐饮一条街定位的清晰认知◆推广策略Ⅵ：推广阶段划分策略1、形象推广期〔核心：区域价值沟通+大事件营销手法〕◎时间：5月～6月◎线下：大事件营销+户外广告〔户外T牌、围墙广告〕大事件营销手法，侧面传播工程信息，形成轰动效应，到达口碑营销效果。◎线上：新闻为主+报广为辅+网络炒作通过系列新闻的宣传，逐步提升客户关注度和知晓度◎效果：从众多信息大海中区隔出一片天地，让目标客户迅速、清晰地记住工程名称及特点，引发持续关注。◆推广策略Ⅵ：推广阶段划分策略2、招商推广期〔核心：事件营销+新营销手法运用〕目的：推广清明上河街的招商优势及招商进程通过商家陆续签约提振市场信心，消除购置者疑虑具有广阔的商业开展前景〔区域价值诉求〕具有消费潜力巨大的商业根底环境〔消费者人气、已进驻商家诉求〕具有科学的商业业态设置〔商业业态规划诉求〕具有和谐稳定的投资环境〔长寿区政府支持、优惠政策诉求〕手段：通过与商业业态相关的系列大型事件活动，加强市场对该区域业态认知及培养消费者记忆习惯◆推广策略Ⅵ：推广阶段划分策略2、招商推广期〔核心：事件营销+新营销手法运用〕◎时间：7月～8月，持续时间2个月或更久◎线下：事件营销为主+新媒体投放引起最大程度关注事件营销：以新颖、有趣的活动或联合政府、商家等进行大手笔事件的运作，形成轰动效应，引发主动传播；通过商家的不断签约，增强购置信心新媒体运用：杂志、LED、楼书、折页、短信、DM等形式，最大程度接触目标客户，并吸引其前来了解咨询〕◎线上：大面积硬广强化+新闻炒作〔加强外界对工程直观印象，增强信心〕◎效果：让重庆主城知道该工程，让长寿本地熟知该工程特点，吸引客户前来售楼部参观咨询，到达实地现场了解的目的，增加储客量。◆推广策略Ⅵ：推广阶段划分策略

目的：关注形成高点，开创热销奇迹通过舆论加硬广，形成关注高点，引发热销奇迹通过现场展示，加强客户体验，增强直观印象通过商业街开街，进行碧桂园会首批商家签约仪式，增强商业气氛3、热销期〔开街〕〔核心：硬广+新闻+活动〕◆推广策略Ⅵ：推广阶段划分策略◎时间：9月～10月，持续时间1个月或更短◎线下：通过活动造势，并通过“首期成交客户〞答谢会的形式，提振老业主信心，增强口碑传播效果◎线上：〔报纸+影视+网络〕硬广为主、新闻软文为辅热销期是整个推广阶段投放火力最集中阶段，所有的有效宣传手法都应使用，以加强开盘的造势效果以及客户购置的迫切心理。◎效果：通过开盘前系列活动，筛选诚意客户，使开售当日现场有序、可控。3、热销期〔开街〕〔核心：硬广+新闻+活动〕◆推广策略形象推广期招商推广期开盘期开盘2021.10新闻软文〔清明上河坊，开启长寿夜生活〕2021.05新闻软文为主〔报广+影视为辅〕、〔清明上河坊系列建筑特色、业态定位、产品形态介绍〕2021.06工程硬广+软文〔清明上河坊形象、业态、区域价值等介绍〕2021.07影视宣传〔清明上河街系列建筑特色〕2021.08活动软文〔各类推广活动信息宣传〕2021.07产品硬广〔报纸、影视、网络〕、开盘系列软文〔品牌、物业、产品、区位升值系统介绍〕2021.09开盘硬广〔报纸+网络〕2021.09强势宣传期线上宣传示意图◆推广策略形象推广期招商推广期开盘期开盘围墙、户外形象广告、楼书、折页模型制作到位、影视片制作完成DM投递、影视投放、网络互动、

短信、工程展示区开放，商家签约仪式、活动开盘活动碧桂园会商家签约仪式强势宣传期线下宣传初步示意图2021.052021.06活动2021.062021.07·主城区户外到位·主城区展点开放