房地产工业项目地块定位报告

xx厂地块定位报告第一部分解读区位第二部分解读地块第三部分解读宏观第四部分解读市场第五部分解读需求第六部分项目定位研究思路解读区位充分挖掘区域价值，提升项目形象。因慈溪市慈东片区行政区划调整，由原龙山、三北、范市三镇和慈东工业区合并而成。现辖区总面积140.86平方公里，其中耕地59241亩、林地42915亩、滩涂8661亩，境内山丘、平原、滩涂由南向北逐步向杭州湾延伸。现有总人口11.79万人，其中暂住人口5.44万人，下辖28个行政村，3个居委和1个农垦场。区域概况区域重新整合，概念提升为慈溪东片区，行政及地理重要性凸显。龙山镇地处慈溪市“东融宁波”最前沿，与宁波江北区、镇海区接壤，东距宁波市区约30公里，西至省城杭州约171公里，329国道、中横线贯穿全境，是宁波城市北扩、融入上海的重要节点，也是宁波大市产业梯度转移的重要平台，区位和交通条件十分优越。区域概况区域位置优越，交通便捷，为宁波及慈溪、杭州湾的链接地域。区域规划（一）龙山新城开发建设面积超过2平方公里，基本形成“六横三纵”城市道路框架，一批重要公共设施投入使用，一批招商引资项目相继实施，新城开发建设初具雏形，是未来慈溪的东部新城（二）范市—三北和龙山两个片区城镇功能更加完善、配套设施更加健全、环境更加优美，并形成若干环境改善、设施配套、服务健全的农村新社区；（三）全镇基本形成“四横六纵”骨干道路网络体系，建城区面积拓展到13.5平方公里，以龙山新城为核心、两个片区统筹发展、镇域内外加速融合的中心镇建设发展格局基本形成。两成熟片区围绕新城核心区统筹发展，构建慈东强区模式。2009年，全镇预计实现地区生产总值41.9亿元，同比增长10%（其中，一产增加值3.4亿元，同比增长8%；二产增加值28.1亿元，同比增长6.2%；三产增加值10.4亿元，同比增长21%）；完成社会固定资产投资9.14亿元，预计实现社会消费品零售总额7.6亿元；完成工农业总产值181.4亿元，同比略有增长。2009年，镇级财政总收入达到4.43亿元，其中可用资金达到2.43亿元，分别同比增长-10.7％和2％；规上企业万元增加值综合能耗预计下降10％，规上企业万元增加值水耗预计下降15%；农村居民人均纯收入达到11495元，同比增长10.1%。区域经济区域经济增长稳定，农村居民收入见长，消费能力逐步提升。地理位置优，交通便捷

规划明晰，发展前景好

经济增长稳定，居民消费能力提升

区域小结为提升项目的形象价值，区域定位或可依仗整个慈东片区概念。。。。解读地块认识自我，理解价值地块位于慈东片区—范市

北至329国道，西与滨海路接壤，南至官塘路，东临人民路地块位置范市龙山新城慈东工业区项目地块项目地块地块位于范市中心区，道路畅通，交通便捷地块四至项目地块北至329国道西临人民路商业中心东临河道、龙山中学，范市政府南至范市居民区地块属性经济指标土地面积19796平方米（含商业）容积1.5—2.3用地性质商业，城镇住宅用地地块呈长矩形，整体方正，利于规划地块SWOT分析

内部因素外部因素优势Strength劣势Weakness有河道景观；地块方正，利于规划地块道路畅通，交通便捷地块周边为龙山中学及行政中心，价值提升；地块处于范市最中心区域，知名度高周围有几个工厂，工业污染存在一定影响周边皆为民房，一时难以形成良好商住氛围机会OpportunitiesSO利用这些WO改进这些慈东片区整体规划优，区域整体前景看好；范市为规划中的旅游居住片区，整个慈东片区的重要组成部分；区域内土地推量小，本地块稀缺性体现；项目应借助慈东片区形象，拔高项目地段价值，突出景观、行政等先天优势随着板块的建设开发，配套将会相应地跟上；几个工厂也在迁移规划中，未来影响小；风险ThreatsST监视这些WT消除这些目前整个片区难有居住氛围，具体形成还有待时日；未来龙山新城的开发，势必拔起众多项目，对本项目造成竞争压力；目前政策严打，大形势不佳；项目应争取抢先入市，避开竞争新城配套不足，形成有待时日，我们的优势在于地段、配套成熟，知名度项目产品富有创新性，高附加值，避免项目产品平庸化、边缘化；项目产品与地形，自然景观良好结合，转劣势为优势；项目推广专业化，避免推广平民化；项目优势大于劣势，机会威胁并存；拔升区域价值，适时抢先入市；区域平台：整个慈东片区的中心位置交通平台：道路四通八达，出行畅通无阻配套平台：护城河道、中学及行政中心商业平台：区域商业核心，配套齐全地块平台：呈四边形，地块方正，便于规划慈东核心片区稀缺优质地块地块属性界定项目或可朝区域标杆方向迈进。。。。解读宏观洞悉宏观市场，承接发展趋势新“国八条”以严格控制需求为手段来抑制房价，投资及多次需求将面临被打压。2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作；至此更严厉的差别化信贷、限购、物业税、全额交易税等均被列上的提案。调控政策宁波出台的新政，基本是对国八条的跟进，限购令对行业打击最为致命。限购对已有1套住房的当地居民家庭、限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地居民家庭限购；对无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房；可提供者限购一套信贷强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。税收调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加息自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整关键词调控政策房产税敲山震虎，此举对楼市影响还未显现，但对全国的投资客具有很大的警示作用。上海：【人均60㎡以上起征】【超出部分计算】合计家庭全部住房面积人均不超过60平方米的，其新购住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按《暂行办法》规定计算征收房产税，即0.6%。对于应税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的则适当优惠，税率暂减为0.4%。重庆：【独栋及高档住房】【主城区为范围】面对范围：独栋商品住宅，不管存量还是增量；个人新购的高档住房，主城新建商品住房建筑面积成交均价高两倍的房子；无重庆户籍、未在当地工作，在重庆买房，第一套不收税，但是两套及两套以上，开始收税。具体税率为，“独栋商品房、新购商品房价格超过均价3倍以下，按照0.5%征缴，3至4倍收1%，4倍以上收1.2%。”此外，重庆目前以房产交易价为征税基数，但3年或5年后可能有其他评估方法。调控政策新政出台后，成交量明显下滑，同比下跌过半，后市发展不容乐观。近期宁波楼市成交清冷，在售中高端项目以个位数为主；部分楼盘曾以短信告知购房者在本地”限购令“出台前抢订。市场反应支撑中国房地产业向上的核心推动力，行业运行大背景没有改变。中国的城市化进程之路还将至少要走20年目前中国的城市化率只有45%左右，城镇人口每年都以1500万-2000万在上升，到达发达国家70%以上的城市化率水平至少还需20-30年。中国“人口红利”将持续到2020年人口统计数据表明，中国“婴儿潮”中诞生的人口在2009至2020年的未来12年间仍将是生产、消费与投资的主力，将对经济产生深刻的影响。房地产业作为经济支柱及政府收入核心部分没有改变房地产对经济贡献率为2%，增值占GDP比重超过10%，“保增长”核心是维护经济发展可持续性，作为重要经济支柱基础面不允许出现大幅波动。前景预判将以加快那转变经济哪发展为总胀方向，促衣进城镇发允展，副中浮心级区域锐将迎来历列史性的机筹遇。“十二五村”规划概拥要信息链妄接国家发显改委发愧展规划案司司长遥李守信倍表示，泛“十二苍五”期夕间,我严国城镇峰化水平枝预计超撞过50沙%,进袄入城市减社会。看未来1倍0年至驴15年权,我国壶仍将处策于城镇晨化快速池发展阶欧段,城镇化艇水平将泊年均提趋高0.涉8-1坦个百分宝点,城镇每化将快醉速发展汗。全国政低协委员抓蔡继明挨指出，迅当前中油小城市但和小城摔镇发展帐中需要盗重点加缎强的是椅以县级市煤为主的中小术城市和汽近20额00个拜具备相箱应基础绞设施、卖就业条辅件的重甚点镇。前景预己判市场供应撕双管齐下厌，基础需止求由政府简解决，商往品房市场接将向高端咸大户型发拼展。201逮1年开踩工建设减100勇0万套2011搁年开工建驾设600边0多套201啦1年分心配销售健340象套保障房商品房民众寻求市场供给全国保障性再住房宁波保障奏性住房奉化保简障性住垒房前景预判一、二银线城市康影响最陡大，三躁四线城纵市发展南稳健。一线城市二线城芬市三线城市四线城蛾市量跌价爬稳量价平稳量价增长一线城理市：作为调控小的重点，钥投资性外型来购房比狡重大，但贱市场供应师有限，需赏求总量较拼大，总体接量跌价稳胸；二线城市滔：为本次调碗控扩大区泛域，但地秆方细则相套对温和，轿刚需比重贺大，受冲索击力度小缴于一线城泰市，短期脱内有一定送波动，但扮降幅较小桌，长期来遍看总体量核价平稳；三四线城悟市：房价相对纸较低，发仙展潜力大表，受政策尊调控影响氏小，市场洒总体量价偿上升，将庄成为企业衔扩大市场然规模、分渴散经营风靠险潜力的司重要扩张跃区域。前景预肌判本轮调控笔对于乡镇慢客群影响罩较小，此跳类客群比量例高的项瘦目，受政谜策影响相终对较少。主要条款对乡镇客群影响影响力评级1、进一步落实地方政府责任乡镇客群多为自住，投资客较少，受房价控制目标影响小。★2、加大保障性安居工程建设力度乡镇人口进城购买者，多数有较强资金能力，居住保障房的比例很低。★3、调整完善相关税收政策，加强税收征管乡镇客群房产交易极少，此项规定影响小。★4、强化差别化住房信贷政策乡镇客群多为两三代同住，人均住房少，可有效规避此项规定。★★5、严格住房用地供应管理乡镇住房供应基本为集资房或自建房，与保障房关系极小。★6、合理引导住房需求乡镇客群多数住于自建房，商品房购买量较少，受限购影响小★★★★7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制奉化房价相对较低，受关注度小★8、坚持和强化舆论引导乡镇客群购房基本为自住，此项调控基本无影响★前景预判行业支风撑动力臂依然，慈前景继枝续看好拦。趋势一副中心级诵区域将迎墙来历史性骄发展机遇鼓。趋势二未来商午品房将斗向高端爸大户型装发展。趋势三调控之柱下，三坟四线城驰市发展犁依旧稳百健。趋势四宏观小污结启示：项目所缴在区域惠受政策霉影响小适，高端闯、大面兰积的发似展趋势仁值得本虎案借鉴刷。解读市场整体市加场的透央析，竞纵争项目损的解析整体供求慈溪住宅考市场供求倡平稳，价过格以年均叨35%左威右的速度谢增长。200毕9年、津201畜0年慈协溪楼市贱出现了隔前所未株有的高层涨，市俊场需求乱旺盛，窄量价齐境升，楼泪市发展叮空间良缎好。

指标05年06年07年08年09年10年房地产开发投资（亿元）19.0421.4417.1425.1733.4542.75同比涨幅-8.60%12.40%-20.10%46.90%32.90%27.80%商品房销售额（亿元）20.2819.5937.0722.7551.9660.42同比涨幅45.80%-3.50%82.90%38.60%128.40%16.48%商品房销售面积（万方）36.9740.5967.1335.8365.6765.67同比涨幅45.25%9.80%50.60%-46.60%83.30%83.30%整体表现土地市葵场地块编号出让面积（M2）建筑密度（％）容积率绿地率（％）规划性质土地用途成交日期楼面价（元/M2）竞得单位慈土储（崇寿）0901#-A地块3125624-301.4-1.6≥30商业

住宅批发零售用地、城镇住宅用地2009.12.301861宁波宝诚置业有限公司慈土储（崇寿）0901#-B地块29211慈土储(崇寿)0902#地块2603818-301.5-2.2≥30商业

住宅住宿餐饮用地、城镇住宅用地2009.12.301152宁波宝诚置业有限公司慈土储(长河)0702#地块1713524-301.2-1.6≥30商住批发零售用地、城镇住宅用地2009.12.301970慈溪中骏房地产开发有限公司慈土储（崇寿）0901#-A地块3125624-3024-30≥30商业

住宅批发零售用地、城镇住宅用地2009.12.301861宁波宝诚置业有限公司慈土储（崇寿）0901#-B地块29211慈土储(长河)0702#地块1713524-301.2-1.6≥30商住批发零售用地、城镇住宅用地2009.12.301970慈溪中骏房地产开发有限公司慈龙山Ⅰ200921#地块5220424-351≥30商业住宅批发零售用地、城镇住宅用地2010.2.82003宁波光大置业有限公司慈龙山Ⅰ200924#地块52653目前整个吵龙山地区父土地推量岭不大，且控多未开发杯。土地市慢场未来待蛙推土地倍均集中稻在龙山嫁新城，脚商住用樱地推量昂在13碌0万平购米左右未来区蜡域内的曾市场格绝局将是慈东痰成熟片区坟与龙山新尿城之间的望直接竞争因此。殃。。我们需类剃比区域产扬品，集聚四自身优势木，准确定赠位！市场格询局在售项伙目楼盘类型户型（平米）均价（元/平米）总户数入住率雅戈尔香湖丹堤别墅500—100010000约30010%左右慈都家园别墅200—5008000—9000约5620%左右目前龙披山地区用在售项天目仅两茅个，且臣均为别腐墅，对痰本案参啦考价值混不大。离项目1辩0公里左密右的观城陵将是本案越作为参考趋的理想标舅准观城范市观海卫镇熄是个大镇舞，全镇区胸域面积1加50.2镜平方公里户，总人口16.2茫7万人（龙溪山现有人横口11.7选9万）截止2沉010吓年底观慨海卫生坏产总值专为52.钳47亿元（趴龙山2扫010扑年生产爹总值47.销8亿元）我们或可竞选择对比链同级别的别镇级住宅紧项目。。败。观海卫房霸地产市场筹起步较晚旗，但发展端迅速，开汗发项目逐胀渐增多，妈市场格局淋已形成。尚南华柔庭嘉润国际野广场顺达国际歪壹号公馆如意花飘在售未售观城项救目分布案名物业类型总建户型面积户数价格范围均价备注尚南华庭住宅15.56万方88-174㎡910住宅8200-11200住宅9000商铺14000观海卫体量最大的项目，市场形象较好，认可度高冠城晶典住宅4万方84-154㎡218住宅7100-8500住宅8000商铺只租不卖地段好，市场认可度高嘉润国际广场住宅购物广场酒店式公寓17.4万方未定912未售未定一站式大型购物商业中心，集商业、超市、娱乐、美食于一体，同时将引进知名的大润发超市作为商业的重要组成部分顺达国际壹号公馆商业单身公寓2.02万方未定单身公寓40余套未售未定公寓全部内定完，下面商铺开慈客隆超市，推出时间不祥如意花飘住宅8.4万方预计120-170㎡426未售未定规划产品为11层小高层和31层高层观城项谋目列表观城案例瓶分析总建面蕉积：1天556肢32㎡基地面棚积：6全811她4㎡规划户数奥：910从户规划产品种：多层、挎花园洋房玩、小高层油、商铺建筑楼层蹦：5F、仪9F、1战1F面积范属围：8选8-1讲74㎡标准层高谊：2.9思M容积率：蜂1.8建筑密雹度：2乔8.6绿化覆盖宵率：30旅.1%,异约200减00多平杯米得房率：巴多层：约约90%、党小高层：运约85%物业管理请：宁波联硬合物业物业费裁：多层渴、洋房闯：0.处84/样㎡，小欢高层：书1.3奏4/㎡犁，商铺狗：1.摘2/㎡尚南华侦庭尚南华庭增是观海卫废体量最大粒的住宅项属目，市场强形象好，少市场接受杆度高。户型方正宣，格局较致好，动静去分离，功滴能区分明涝显。户型方椅正，采芬光通透不性好套型动妈静分离各房间方益正，便于冤装修客厅带大烤阳台设计尚南华庭观城案例棋分析观城案接例分析市场认可摇度高，去燃化速度快步，价格上彩升提升快营。尚南华庭开盘时间推出体量推出产品销售价格销售情况2009.6.29住宅356套、商铺16套洋房、多层、小高层洋房6000、小高层5500、商铺12000售罄2009.12.15住宅194套、商铺10套多层、小高层多层7700、小高层8000、商铺14000售罄2010.7.6138套住宅多层、小高层多层8200、小高层9800销售率达到85%总建面积雨：400拢00㎡基地面龄积：1仅449鼓1㎡规划户数奖：218宽户规划产品有：多层、杰小高层、士高层、商系铺建筑楼层吃：5F、手9F、1键1F、1究8F面积范围纽奉：84.杨5-15荣3.6㎡容积率违：2.呼0绿化覆欧盖率：壮30%得房率：召约89%冠城晶做典冠城晶典猪创新架空自层的设计倾突破了传拨统，将架蹄空层与园欠林景观有新机结合。观城案描例分析户型格鹅局好，储通透性祸强，利虾用率高伞。冠城晶典观城案杨例分析地段好伪，市场贵认可度值高，去竭化速度撇快。开盘时间推出体量推出产品销售价格销售情况2010.6.30218套多层、小高层、高层多层7700、小高层8400、高层7300已售172套，销售率80%冠城晶典观城案例箭分析大型复合室式购物广徒场，市场岂形象高，煎辐射能力贵强。工地位民置：3俱29国拳道以北颗，KF红C穿梭宇餐厅对尼面.开发反商：粉嘉润置咸业占地面积趟：220略05㎡总建面夕积：1初320项85㎡驶（住宅霸100冈000晕㎡、商冻业32兽085尽㎡)总户数肾：91拨0户(德住宅）停车位淘：12兄12个规划产木品：商居铺、住削宅、酒之店式公刺寓项目介眉绍：集位购物、祥休闲、蜘娱乐、战餐饮、若商务、饮居住、灵文化、愈旅游等艳功能为苹一体大央型复合颜式项目亏，大润纹发超市签将入驻痰该项目召。一层窃东面及飘二层整盈层均为策大润发粉超市，仪一层西锄面为商弄铺，三布层为餐刃饮、休腾闲娱乐有。预计销订售时间炸：20废11年民5月户型面积怨：酒店式期公寓80息-120毅㎡、一层离沿街商铺落60-2径00㎡、粘一层内铺姓30-5锈0㎡（内自铺可打通断）层高：一愁层商铺5奖.4米预计价格仿情况：1临2个沿街顾商铺，预弯计价格4-5物万元/潮㎡（因外铺葱数量少，舰到销售时奔可能会采繁用拍卖形污式）；一六层内铺预叉计价格2-3育万元/渠㎡。嘉润国际则广场观城案潜例分析项目规划模较小卵，商业遣和办公丢性质的梯单身公万寓组成撒，以内蝴部消化县为主。工地位置岔：观海卫铅路以前，规神仙路以窗东.投资兴匹建：顺边益置业建筑设野计：慈樱溪市顺槐益置业舰有限公桑司营建商搂：浙交江省洪尖聚建设禾有限公使司景观设计冻：浙江新朋中环建筑失设计有限伙公司行销企划耗：杭州海槐秀房产策适划机构总建面积嫩：202细03㎡规划产品拣：商业（嗓商铺、写早字楼）、术单身公寓狱（地下一季层局部二适层，地上挤八层、十车二层），乱其中单身凡公寓40执余套，据秃称单身公好寓已全部扁内定完，周下面商铺负开慈客隆电超市。顺达国窗际壹号组公馆顺达国愚际壹号个公馆观城案电例分析观城案例误分析总建面积滩：842尚63㎡基地面积队：282兽81㎡规划户数资：426勺户规划产品缎：板楼、帽小高层、腥高层建筑楼极层：1笋1F，亏31F面积范围笑：130奏-170雄㎡，跃层博230-哈290㎡标准层高泳：2.9网M容积率六：1.耕8建筑密度酱：28.港6绿化覆视盖率：帐30.奇1%,辨约20巴000敲多平米得房率柏：多层剂：约9扇0%、倍小高层匙：约8垦5%物业管理跌：宁波联氧合物业物业费：靠多层、洋携房：0.验84/㎡固，小高层果：1.3念4/㎡，撞商铺：1熄.2/㎡如意花飘如意花飘携定位观城沾最高端住偶宅项目，装户型均大奔面积，市剩场期待值脚高。跃层C削跃户型租6室3率厅3卫脆1厨2岛32.蛇00㎡观城案例携分析户型方泳正，面淡积大听，均显坝高端大唉宅气质标准层B将户型3室护2厅2卫喝1厨13苹2.90秘㎡标准层C累户型3室辉2厅2卫绿1厨15既3.70锯㎡标准层D桨户型4室雄2厅3卫技1厨17尘9.90录㎡市场小结市场小妥结近两年年市慈溪住宅鹅市场供需森两旺，量遵价齐升，聪发展空间钞大；区域内产疗品供应稀灯缺，项目船迎来良好猴机遇高层、小兔高层等高靠端住宅产婆品，受市嫌场欢迎，显销售较好中、大产队品户型受尖青睐，市县场反应好轻型加以工业发赌达，居庆民购买茧力强，铸价格承心受能力削高中、高温端类产总品已逐加渐入驻均镇级别女地区，辛且已为听广泛接肃受。。解读需求剖析客户矿需求，判颗研价值趋菊向慈东片毫区市场璃需求分扫析地区经济犁、居民收用入情况龙山镇2弃009年伤农民人均明收入达1东1495牲元，其中术非农收入央占到85许％。预计岗到201稳1年底，瘦人均收入嚼将在13镜000以次上。而且宜众所周知怜，以私营舱经济为主书体的经济洲结构的区者域中，其牲居民实际厦收入在统晋计中往往陶被低估。根据实排际调查触的结果拦，在龙殖山当地陵，家庭夕月收入佛超过3工000际元的占罩了55价.96第％，其迟中，家轰庭月收睡入60列00元押以上的蜓高收入私人群占幸据了2性2.0谢2％。足而家庭竭月收入嫂过30待00元献的这部虹分人群史都是有舒能力消姻费商品密房的有潮效客户洲群体。贫而且，鹊在我们晃实际调姐查中发属现，因扭为宁波奸人不露后财的特前性，大忆多数受节调查人铲员都会贼有意将慰收入水脊平低报睁，实际怎收入水婶平应该帽高于调会查所得舟的数据愤。无论益怎么样昏，当地漏居民的伞整体收岁入高，棕购买力酷强劲是虽一个不招争的事河实。同时，再产进一步深绪入，在有荒购房意愿五的客户群谎中分析，据很明显的捷趋势，高炎收入人群答显著增多轻，其中6眼000元满以上家庭阵收入更是远上升到2习9.79某％，30原00元以惩上家庭月谣收入的人导群达57姜％以上，鹅这部分人坡群是本项模目需要直吹接面对的翻有效客群者。小结：龙山当敲地居民渣强劲的剑购买力羽，直接搂体现在运购房付哑款方式烦上，根袍据调查旦的结果倍显示，跟44％彩的客户坡选择用哗家庭存铅款直接只购买，枝只有3颜8％的跳客户会且采取银谨行贷款惜，10油％的客秘户向他灿人借贷岔的形式屑。这个职特征和虚当地的狡经济收需入和消签费习惯积一致。整体家饲庭收入重比例需求解杨读人口组裳成分析龙山镇现汗有总人口铜达20万卡，其中本材地常住人貌口有12待万人，外适来人口7真万余人，毙根据调查垦的结果显泊示，在有牵购房意向罢的人群中序，本地人剩口占了近招90％，故占据了绝袭大多数，什外来人口凝岌岌可危询，分析其歌原因，外哪来居民大欲多从事的运是劳动密宪集型工作刻，在工资狸收入、理微财投资等很经济来源栽上明显要小少于本地纠居民，而取本地居民历因为从事设个体经营强或拥有私冠营企业等星，所以在盏收入上要睛高出外来训居民很多露。从人口么年龄结宗构分析嫁，根据余调查的追结果显及示，在智有购房左意向的城人群中帮，31软－40提岁人群松占了4洽2.5脸5％，斩成为最覆庞大的首消费人旬群，而疑20－友30岁泛人群和笛41－谢50岁泪人群分级别为2睡5.5螺3％和怎21.流28％激，力量股同样不邪可忽视个，成为用重要的粮组成部凡分，整薯体分布拐结构呈慌现“橄瓶榄球型寸”。我百们发现恨，30慈－40赌岁人群蓄，这部漏份人占骄据了龙怕山社会薯经济阶额层的主到导地位伟，同时经20－悉30人票群开始示渐渐进蓝入主流灵，和3轨0－4舒0岁人获群一同棵构成了故本地最黎坚实的脏消费人坡群。同城时，从尊深入数枪据分析井得到，戒在20林－30沙岁人群五中，因舌为大多庆为适婚撒年龄人哨群，购码房的目裹的主要姑是为了业结婚用推房，而么30－毛50岁壁之间的换购房人秆群，主阶要是为趟了改善辽居住条开件或投袭资。有意向购瓦房人员的呀年龄分布偏：小结：朽本地人瞧占据房药地产消时费人群佳的绝对老多数，巡寿而且3鞠0－4边0岁人蝇群成为巩中坚力揪量，2令0－3讲0岁消陷费人群将开始日兵渐壮大装。需求解撤读职业分墨布分析在龙山爹当地，大根据调遵查的数初据显示搞，个体选经营者辨在当地怪的经济茫组成中克占据大蝇多数地泄位，是削消费人谊群职业仍分布最哑主要、乌也是最乡丰突出的梁特征。窝而且在裹有购房仍意向的韵人群中淘，更是毅有67壶%是从狂事个体朋经营，尾这和龙返山的经版济结构仪相吻合顺，以个云体经营乞和私营坊企业为否主的经旅济类型干，培育剧了大量亏富有的信个体经薄营者和以私企老贝板。可强见，个虏体经营京者和私鹅营企业火主将是谱本项目贡重点进皂行公关相的对象覆。整体抽样爽客户职业小分布分析碗图有意愿参购房客棕户职业稼分布分疲析小结：虑在购房挣消费人慈群中，耗个体经并营者和饺私营企克业主占唐据绝大亏多数，扎其次为减企事业导单位职驾员和其项他人员业。需求解踏读购房原因痛分析在购房碍原因中贸，以改据善目前墙居住条滨件为主宣要购房扣原因的钳人群占庸了大多陷数，有牢55%买的受调藏查人员烟表示，剧要买房拒的原因韵是现有梢住房不柴能满足北实际、按或心理度上的需帜求，要罚更换居钥所，以闲享受更选好的住煌房环境增和生活跳追求，暑其中还云有部分外客户进额行第二税套住房掠的购置筒，一方名面是为比了改善侨现有居遍住条件哄，同时记，也为仔以后小浓孩的房居子做打骆算。另怨外有一章部分人谈购房，栽是因为捉婚嫁置标房和投扔资的需举要，同非时，因帆为工作买的需要屈也占有俯10%欠以上。在有购房优意向的受巴调查人群绣中，投资渗用途占据名第二的位阿置，有近波20%的与比例，而砖置办婚房环等刚性需柜求达15尽%。整体抽浅样客户棋购房原焦因分析有购房意殖愿客户购妹房原因分耽析小结：根改善居烫住条件籍的原因慰占据大树多数，率其次为愉投资用葱途，和植婚房置椒办需要钟。需求解堪读住房习惯暑分析通过对当柴地消费群茫体的住房宏习惯分析清，能够对阿本项目的赏产品定位朝提供直接宗参考和有阀力支撑。纹主要从住掩房户型，免住房面积您和住宅要佩素偏好等好方面进行永分析。1）户检型偏好姐分析龙山房地批产需求呈中现以三室两厅种为主，两淹室两厅的脸小户型和猪四室两厅剑以上大户终型为辅的紫需求结构煌，整体结速构呈橄榄葬球形状。茎这个结果侮和上面家站庭组成结夸构分析的田结论一致朋。而且深肚入分析有它购房意向弟的有效需袄求人群发章现，除了犹三室两厅食是主要需秃求以外，诱对大户型工的偏好也嫁是当地需使求市场的详一个主要迁特点，有25.糊53%逼的客户愁选择四她室四厅适及以上亏的户型玩。整体抽样娃客户户型铜需求分析有购房授意愿客票户户型歪需求分炒析需求解暑读面积需求倒分析当地客户件对大面积备的房子比夸较喜欢，串120平殊方米以下丧面积的需英求只有3部6.69具%，而1泛20平方吼米以上面煤积的客户慢需求达6僻6.31择%，其中泪120－贤140平坏方米占2拥4.77青％，占最请多数。而猪在有购房叔意愿的有麻效消费人超群中分析宿，除了1逐20以上生面积需求棍同样占多拦数以外，约对140反以上大面隙积的偏好呢进一步突继显，其中桑对201后以上平方央米面积的解需求占了遗19.1逮5％。同意时，对1剂00-1雹20平方牧米之间的症使用面积孟，同样占相据了很大全一部分。整体抽边样客户断面积需土求分析有购房意糟愿客户面冈积需求分尸析小结：炉龙山房刚地产需铸求市场抱，除了评三室两销厅以下速，10舌0-1石40平猜方米的每实用型突户型需挣求占多兴数外，犬四室两岔厅以上剩，及面岩积14生0平方塌米以上死的户型泉，同样坟存在着研强大的亮需求。益值得注检意的是删，20再0平方督米以上童面积户黑型的接支受度亦羞达到了酿20%幕左右，灾这说明消档次较很高的别菠墅住宅卷在当地罩亦有相赛当的市淡场。需求解盖读现有住宅亦类型分析龙山当地蔽的住宅类半型主要有考普通的自懒建房，个呜人或集体否建造的别历墅，以公纺房为主的三普通商品智房。大多垂数居民都盲拥有普通焦自建房，途占了调查包人数的6翅0%以上炉，同时，吵部分客群贝拥有商品铲房，少数肝人拥有自蠢建别墅。泛通过以下抢调查数据吨显示，在陶有购房意是愿的有效悄需求人群温中，有自滑普通建房纵和自建别刺墅的人群希占据了绝烂大多数，膀达75.魂59%。叼而在商品来房中，小画高层、高词层受青睐菌。整体抽充样客户侵住房情维况分析有购房意母愿客户住薄房情况分鼓析需求解兽读产品形态闲接受度分健析在对各种秃住宅类型掀的接受度滋调查中，板发现龙山浅居民对别隶墅有特别碌的偏好，盟在整体客恒户的分析鱼中，占了即23.8染5％，而标对多层和猎小高层的原喜好强烈雁，分别占融28.4斑4％和2乔7.52丢％。在有崇购房意愿促的有效消暖费人群中皱，小高层急占据了2臭9.79侄％，其次顽是别墅2充7.66分％，再次康是多层，远21.2讽8％和高赶层14.暴89％。整体客群而住宅类型损偏好分析有购房意藏愿客户住习宅类型偏杆好分析小结：追对各种伸形态住寸宅产品才的喜好杀比较平陆均，对著于非中运心城镇盼来说，效对于小拜高层和疲高层产稀品的喜你好，显很得偏高银；同时挽对于执别墅产码品也有交特别的凳喜好。需求解善读分析目践前龙山榴的市场膊需求，识主要呈焦现以下滥几个特辣点：市场需求竖旺盛，改烫善型购房熄意愿强劲由于龙慎山居民巧住房多佳为自建阅房，区潮域整体骗住宅陈遵旧，改戚造难度夏大，居笑民普遍喉倾向购向买商品房，改踪蝶善居住计环境，斤且喜欢脉一步到蛾位式的蠢购买心灭理。市场需求脸上，以本需地需求为案绝对主体当地市场驳需求以本低地居民购特买为绝对当主体，很病少有外地叙人购买，蔬房地产投尸资性需求源比例比其章他地区小烈得多，旬当地居仔民置业穗更多是己一种自历住性需冈求。喜欢别墅源和小高层绘，高层各婆有较大需忍求群体和多数城食镇市场类次似，当地振居民喜欢汉多层住宅乔，但是受制周边城市全的生活方仙式影响，位在小高层荐，高层和经别墅的需逢求上，同亡样强劲。喜欢套跳型以二灯居和三竹居的中渐、大面尽积为主恶，大面抓积需求忌旺盛以三居功室、1躺10－君130且平方米毫面积为革需求主颗流，四炮房以上夺、14湿0平方肥米以上谢大面积病需求人开群庞大恐，而对坚于一居灯或零居累室的小匠户型，巨市场需疗求几乎群为零。经济收辰入高，刃购买力伤强，对撑住宅品畜质要求俯高当地居民吊生活水平克高，同时烧受宁波等朗地居住方滚式影响，换对住宅品肝质要求较迟高，尤其私是对小区逝的物业，枣环境景观想等方面关雪注度大。需求解读需求解值读—小题结客户地缘齿性强来访客户绘92%为疲项目周边枯，龙山为胀主客户来源残：小高层海点式户迅型受到咳关注客户对模首期推谅售产品姥意向较励偏，有日压力关注房职源：客户购房银习惯固定客户选峰房中高签层为主防，东边流套优于箱西边套购房习惯欺：注重周边秘环境、安赔保客户多关愈注周边景业观、配套白、教育、诉物业客户关乘注问题备：观城的几哲个项目（遭尚南华庭荣等）竞争对手券：客户眼旷中的高今端项目项目定跌位根据市摸场需求克，准确春定位产怒品结构梳理中、高功端项目处进入城匪镇、并虹为广泛沸接受解读区亲域解读项目解读宏意观解读市药场项目聪整参体社定位目标锁逮定高端添，直指赤层峰领吴域解读客户连接宁波临、慈溪及搜杭州湾的场慈东新片击区适逢发展姥契机，扩平大优势，株打造高端湾稀缺产品慈东核心锁区稀缺萝优质钢地块整体定位慈东核缘瑞心之上·尊崇商住标盯杆按照购桶买力分扔析，目夺标客户纪群大致善可分为细以下几冷个阶层叠：1、龙罚山地区个体经营之者、私营恐企业主这类人顾群在事歇业上已脖经有相炎当成就蝴，经济左收入丰烈厚（以慈腥东工业亲区内企亭业主为演典型）但可能在识文化层次件上较低，磨所以他们前购房的目障的一方面荷可能是改很善目前居廉住环境，永另一方面牛在身份地至位上也有饥一定的彰消显，同时吹亦作投资骨、保值增王值之用。公务员及、企业葵及其它咳机构中的高管理愉层、教表师、医陡生等这几类林人群在奴龙山当呈地基本贵属于上贴层阶层难，自身案具有比罪较高的惕文化素纳质，而园且收入刻相对较卷高且稳吊定，对雪生活品印质的要拾求较高凤，购房示的主要谊目的是腊改善居贩住条件惯，所以后在住宅视的选择酒上，对这品质以枯及环境逮的要求懒相当高灿。工人、农孔民以及自赛由职业者该类人群葱中有一部村分为企业压外来高级坦打工者，琴他们对居集住品质的寨要求较高烦，但对住精宅的需求逝往往以过肺渡性公寓维的需要而三存在。随主着龙山民滴营经济的脊不断发展坟，此类购祸买群体的讽上升比重损将不容忽呼视。还有霸许多农民腥及其它自俗由职业者飘，本身不想务农营生牲，而是通袜过其它投烂资途径获锋取财富，绒具有相当牌强的购买测力，购房醒，除了改禽善居住条密件的原因沫，兼投资鲁的作用。客群定位归纳起脑来龙山振潜在的播购房群攀体主要些分为改嫩善型需位求人群李、年轻滥型的需李求人群育和投资露型需求束人群：（1）件龙山当态地改善锦型需求名类型因为农再村自有姻土地等薯情况，倚龙山是室住房资欲源较为辛充足的灭地方，麦其基本两的住房卫条件和祥面积通厘过自建滴房等形巧式大部榨分都能得到包满足，缺愤失性需求箱（因为住旺房缺少购渐买，大都孩属于一次柔置业者）叔较少。而样出于改善锹目的和不件同生活方怪式向往的扛购买动机婶占龙山混当地商损品房消鼓耗的主厘流，这全类人群撞大多属汗于二次痕置业者役。人群特点随:作为区别跪于公房和晃自建房的旧高档房产剩品，龙山年二次置业删者大都为她龙山上层馅人群、高怀素质人群遇和经济精淹英阶层，战其收入较高钻，具备一鹿定的购买赶实力，因关而改善愿死望最强。狱该人群大盖多为龙山柔当地成功罢人士，年均龄层次在粱30-5屑0之间，际该人群见识较其把他人群要边高，生活也观念城市电化，普遍煮崇尚超前终消费的消诞费观念；抱有成就感达，注重身秆份与品位扬，注重生盒活品质，蝇因而对产品贩有更高的属要求，对染产品品质邀有自身独狠立的理解宜和评判。购买动机睛特点：1）从龙炊山镇的特冈点出发，稻当地人群抹对现代城胶市生活的蒜理解和向声往，反映克在其对商袭品房购买猴的城市特闲征上。2）一种弃显贵的心疲理动机。烦购买商品变房，特别四是购买高辽档次的物花业，在当唱地来讲是庭一种实力汉的象征，奴因而也代启表一种地位和榆身份，干改善型讯购买者瓶有部分晃因素是们由于区邀别于其协他阶层家而进行量购买的冲需要。幕炫耀性杨消费心们理在这溜部份客知户身上体现的歉非常明显饲。3）为瓦改善生暴活的动史机。此眯动机更绍看重产由品的本绵身，包枝括产品卸的地段握、优良此的自然榜生态居焦住环境煮、健康揭生活的环水准、记建筑及景观倚的差异性姑和优化特尖征、人性屠化的物业雷管理、丰煌富多彩的财社区文化讯、单纯的碑居住人群村等等。这部份客苏户比较注押重生活的巷品质，构漂成龙山当怜地人群的煎市场主流蝇，也是未羽来楼盘销跟售去化的山一个基础弹人群。客群定位年龄年龄集中在30－45岁处于事业成熟期，财富快速增长期文化背景中式传统文化影响对家的责任感和归属感，有强烈的置业传统习惯当前分布区域范市—三北、龙山、慈东工业区等周边地区交通方便，区域相近经济实力多为私营企业主、公务员，收入丰厚稳定对居住条件和身份标签有新的考量，开始新一轮切合工作与生活的更新型置业成长经历60、70年代生人，成年后赶上经济起飞浪潮新成为所从事行业中的成功人士，成为当地的财富上层阶级，希望所购买物业的位置能更好的体现这一标签作用住房情况自建房、自建别墅，或者普通商品房过去的物业难以满足目前对居住质量的追求，比如房子的空间格局，居住的景观环境，生活配套，品质属性等职业属性多在外贸加工厂，或其它制造企业对健康看重，需要一个与工作环境有较大差异的，具有良好居住环境的居所。家庭结构多为三口以上住宅的空间格局，要求三房以上，面积多在120-160平米之间购买行为特征以改善自住需求为购买目的，辅助投资性目的对龙山地区的房地产市场看好，对住宅要求高。关键客户锅表征客户特叨性主要客源虫构成及消辨费特征客群定牙位（2）年勺轻型的需泥求类型该类人群兄成为龙山斗当地房地藏产购买的裤一支重要奴力量而存逗在。一方塘面年轻人桐由于经济兰条件的限甘制，对大析户型的购买有己一定的检阻隔，羊所以对统于中小奶户型有烛所偏爱悔，另一弄方面，卖因为结摆婚置房携等刚性嫌需求的卖存在，登他们往舞往选择季小户型作为婚纸房，或者鉴过渡性居泽住而进行忙购买。从龙山毫目前的不实际出助发，中辜小户型孔的需求拍人群数坦量不如仓其他城皂市那样妥庞大，烂根据调格查的结杜果显示颗，只有握不到3格0%的顷比例光，而且鼻需求人低群也较贴为单一咳。但随柱着城镇绢的扩容滋、外来险人员的倘不断涌勾入，年帜轻阶层鞭的迅速活增长，宁80年担代结婚脆潮的来临，务这部分思需求将采不断增守大，同迈时年轻雨群体开盾始进入掠社会主死流，其堡经济能架力也在唉不断提何高，其残购买力熔亦将表凑现强劲。人群特征姑：年轻，魂追求时朵尚一族始，易接没受新观滚念，购角买产品把时具有历更多的全感性成趴分，对绸生活文碧化有一营定的要逢求。该人群多坚为一次置挂业者，但倡具备一定钓的经济实挤力，大多恢为年轻个悠体经营者容和企业白伪领阶层，绣以情侣准乎备结婚者具居多，亦部有部分贞事业成答就的单舟身人士酱。该人群对御住宅的理稼解更贴近产时代的前挠潮，对先四进理念和幅概念有相难当的敏感受度。购买动机此特征：置办结婚体用房，强拌烈的刚性敌需求，或氧者，为以弹后做好准扒备。追求时尚进前卫和个春性自由的托生活。对目前赖居住状裤况（如惭混居状改况）的疮不满，活而寻求链改善和抖脱离拘押束。客群定奔位（3）吹投资型揉需求房产作为登投资的一伏种选择，于目前成为何人们投资佩增值的重点要渠道。挥宁波的民刻间资本丰承富，房产祝投资相当厚活跃，作为宁波添私营经拔济较发底达的区卸域，龙早山房产集品的增绒值空间刮也很大手，将为薪广大有青闲置资猾金的人劳群提供熔了一定即的投资也空间。尽管口当地二手背房及租赁烫市场并不巩活跃，但貌由于供需刺结构性矛崭盾突出，欣特别是大谈规模、高祝档次优秀恶楼盘供应洒缺乏，因此往往继造成新盘宵供不应求航的状况。虚而且目前壶股市处于血高位运行困，已经过疾了高利润级阶段，很也多资金开标始向房地鼓产领域流动。控同时，限分析这笔部份人专群的房乱产投资丝式行为，杆除了纯驱粹投资痛目的，裁还有不案少与其晋他购买理动机相啄结合的牧复合类局型投资岁，如为子女贿打算，或窄养老用途缓等。人群特征多为个体奇