房地产商业管理使用权销售及招商策略提案含收支测算

使用权销售及招商策略使用权销售定价和返租办法第一部分1、定价2、返租的制定3、收支测算1、定价所以，为了名利双收——出售给农民40年的使用权，同时，按阶段给予农民户主每年返利。这样做的目的：按这样的价格出售，是保证我们的项目建设资金；返租，是保证每一户农民的正常收益；而对于我们自己而言，则是在运营一个完整的市场，40年产权在手，可以申请贷款，可以出售套现，可以有稳定收益……

定价：二层：2200元/平米；三层：2000元/平米。这是成本价二三层都是要销售给农民的，但是在一个市场成熟之前，出售产权是合不来的2、返租的制定

怎样返租？返多少？这是制定返租的最直接原因为了给村民一个稳定的收入来源，为了解决政府移民安置的政治大问题，为了实现更多的回报收益，我们决定给村民40年使用权全部返租的完美政策，这在中国实属罕见；返租额的定法，取决于招商政策的制定方法第一年（2011年）：一层20元/平米/月，二层15元/平米/月，三层10元/平米/月第二年（2012年）：一层25元/平米/月，二层17元/平米/月，三层12元/平米/月第三年（2013年）：一层40元/平米/月，二层25元/平米/月，三层18元/平米/月2、返租的制定

大商户数量最多为20%，其余为一般商户。

入驻率（保守测算）：第一年入驻率约为60%，空置40%；第二年约为90%，空置10%；第三年为100%。在此基础上进行返租和回报测算。第一年：我们对经营时间满一年的大商户进行追加奖励，即将其所交纳的租金全部返还，按入驻率60%计算，剩余收益为36%的面积的收益。第二年：不再进行追加奖励，即按正常的租金收取，可得90%面积的收益。第三年：可得100%面积的收益。这三年之中的剩余收益，包含要返还给农民的两层全部的返租额和市场运营的工人开支。

向农民销售使用权，一定要有一个回本周期，我们将它定为最长时间为10年，40年之中，最高的回报为三层20元/平米/月，二层21元/平米/月，即为12%，是现在银行存款利率的3倍。具体返租总额如下表：3、收支测算

孟克烛拉农贸副食批发市场2010年招商策略提案第二部分●项目营销推广与招商策略及程序策划建议提案内容●目标客户定位●

目的●

招商执行招商目的,,,,认同这个城市鄂尔多斯-中国资源城市之首接受这个项目

进驻这个项目

认同这个区域鄂尔多斯财富城市认同这个项目孟克烛拉农贸副食批发市场认同这个定位内蒙古独一无二的数字化平台农贸副食批发市场■我们招商目的之一目的1孟克烛拉农贸副食批发市场做全国的说服客户“孟克烛拉农贸副食批发市场”主人说服区政府做内蒙古第一流农贸副食批发市场做达到三者共赢的结果农贸产品的安全示范城市■我们招商目的之二目的2目标客户定位,,,,◆谁是我们的客户〖准商户〗项目招商目标客户主力客户1农贸副食行业的蔬菜类经营（一批）2345约占60%/36000平方米■孟克烛拉农贸副食批发市场招商目标客户浅析农贸副食行业的水果类经营（一批）农贸副食行业的肉类经营（一批）农贸副食行业的副食调料类经营（一批）小商品行业的厨房用品，居家日用类类经营（一批）◆项目次主力店及散户目标客户次主力店与配套散户1休闲商业｛中西美食/超市/便利店｝2配套商业｛银行/电信/移动/干洗｝3办公，库房约占40%/24000平方米■孟克烛拉农贸副食批发市场招商目标客户浅析｛物业/商户｝孟克烛拉农贸副食批发市场项目营销推广与招商策略及程序策划建议关键词注重前期科学的定位/包装/营销/招商策划就是水到渠成项目的品牌价值与经济效益！,,,,先定位后动作先定位/后动作是指：首先要科学的以市场为依据（但又要创造市场）把项目功能/项目形象/项目业态划分/进行井井有条的又别具一格的定位，再可进行营销推广原则是：内蒙古农贸副食行业的升级版/西北地区农贸副食交易的一流平台1◆项目营销与招商策划六大策略六大策略先形象后内容先形象/后内容是指：创意产业的形象包装与品牌塑造相当重要，包括建筑形态、产品形态、项目主打形象等。原则是：过目不忘、触动客户又能极大的表现项目内涵与特征2（转下页）■孟克烛拉农贸副食批发市场营销推广与招商策略及程序策划建议◆项目营销与招商策划六大策略（承上页）先招业类大户后整合散户先招业类大户/后整合散户是指：我们首先要在项目各业态功能中各重点招进代表项目定位的大的商户，再去整合散户进驻。招主力店的原则是：大户必须先“入”才能为“主”！(大户带动小户散户)先招内再招外先招内再招外是指：招商要以鄂尔多斯本地商户为招商平台，先招鄂尔多斯本地的主力商户，再整合包头以及全国其他地区商户，才能保证招商质量，才能刺激内外部商户进驻。原则是：内优外紧、内先外后43（转下页）■孟克烛拉农贸副食批发市场营销推广与招商策略及程序策划建议◆项目营销与招商策划六大策略（承上页）先政策后招商先政策后招商是指：先制定招商政策，再统一招商，其政策有两大政策：其一：政府对项目制定的产业招商政策；其二：项目为进驻商户制定的招商政策原则是：政策扶持、进驻优惠政府+企业品牌+行业捆绑推广捆绑推广是指：在进行项目营销推广时，不要单一的采用项目优势孤军奋战，要把政府支持/企业政策/数字化平台/专业市场等优势与卖点捆在一起进行四合为一的强势推广原则是：整合资源、紧拳出击65（转下页）■孟克烛拉农贸副食批发市场营销推广与招商策略及程序策划建议◆项目营销与招商策划六大策略（承上页）六大策略孟克烛拉农贸副食批发市场→价值连城五唯论鄂尔多斯资源商都城市价值项目地处城市大发展及着重迁徙之地板块价值内蒙古地区唯一数字化平台服务的农贸副食批发市场科学定位，功能价值政府的高度支持项目的招商政策政府价值唯城市论农贸副食行业的龙头产业商机无限行业价值唯地段论唯定位论唯行业论唯政策论■孟克烛拉农贸副食批发市场营销推广与招商策略及程序策划建议◆项目策因划推广程敬序12大推广程挺序由2009年10月1日始，马太福星项目组井开始作饰业；并其在2010年1月20日前完成建每筑形态修船饰定位与蛛功能划分伪定位；并雀确定主要紧业态，产键生项目定位纹报告1功能定位在2010年1月20歇日-3月20云日，马太福星页需要完成项目妇的整体形见象定位、形象招商手册、主闸打推广文浊案等，产额生项目形筛象定位报公告2形象定位在2010年3月30日养前，马太福星协助甲险方向政蛮府进行耀项目定北位说明汇报会，共并借机机争取政府混招商政策谷，并在4月15换日前完鱼成与落累实政府与项目稿的招商藏政策文忧件3招商政谢策（转下页召）■孟克烛腰拉农贸磨副食批港发市场营销推广棵与招商策似略及程序尿策划建议◆项目妇策划推程广程序（承上页进）在2010年7月前马太福星协助甲方积确定项目倒的物业管专理与营运管理机贪构及合合作模式侮，便于佳项目招贡商推进赏，提高练项目附秀加值！6在2010年1月-2月-3月，马太福星在此之前池产生招商紫会馆的软羡包装，甲方开投始进行钱装修，咱并争取闸在2010年3月前完成循，并对外屿公开！（届时爹举办公瓶开活动芹）5营销会页馆（转下缓页）在2010年3月10日前，马太福撕星完成营销渐道具的所洽有文案策呈划/版面设继计/并交雹付甲方制缘瑞作，争取羞在4月1日前产响生营销挑道具4服务机除构■孟克烛西拉农贸态副食批晕发市场营销推广厦与招商策掩略及程序供策划建议营销道旷具◆项目策椒划推广程伤序（承上妹页）从2010年正月到二准月（春熔节后），进行蜻项目的第狐一次强势眠推广，分岛别为：形象片篇→功能难篇→招商麻篇8招商推否广在2010年3月份，马太福星协助甲泄方招聘嘴与组建哨及培训域一支精忠干而又善专业的招商帐团队，正基式向意向沾主力店开瓶始进行目秘标式一对忘一的招商9招进主力（转下说页）在2010年新年元来临时倘，项目乐正式对束外推广知，并在扔营销会摆馆公开桌时举办内蒙古媒体/撒意向商腔户的新薪闻说明仍会，充姜分调动饮本市及内蒙古主要媒体与行盟业杂志贴进行经惕济新闻宝式推广7推广进行■孟克烛拉赞农贸副食摩批发市场营销推广协与招商策娘略及程序葡策划建议◆项目锡策划推带广程序（承上页首）在2010年10月薯1日前争头取正式营哲业，及主途力店先开幕业（目的乘：让主力菊店先开能带矮动与提高谜项目人气段、商气、贷与后期招血商完成）11主力开片业在2011年春节笨前项目众正式全稻面开业叼，并在象开业期题主办第克一次鄂尔多停斯市食品安全文化节债（以后体此节每兽两年一恐次）12正式开扇业在2010年5月确定剥几家意赵向主力研店后，晴并主办忠项目第医一次招琴商说明怠会，在会上签唇定主力店滥意向书，料并开始强岗势网式的剖招商推广逐与招商实物施10整合招摆商■孟克烛片拉农贸命副食批币发市场营销推广醒与招商策兄略及程序旨策划建议招商执轰行,,,,方向：渠插道接触削形象但引爆体验提丧升圈层扩会大整体招商策略渠道接烦触形象引爆体验提桨升客户渠道联系人猪法则吸引客户搞定客场户圈层活慎动接触成交扩大圈层扩桂大■孟克烛拉苗农贸副食椒批发市场栗招商执行■招商执行---渠道策颈略1、形象宵调性树娇立户外广告·调性和信考息点报纸·溢价和信渠息点3、二期浊调性推随售信息1、客户依情感匹柳配诉求2、项目承卖点挖围掘地块润价值传掀递3、引导财豆富、精神骗诱因项目溢价能摧力挖掘电视、网贿络·调性和盼信息点1、形象窝调性树寸立1、项目调坟性信息短信·信息点·截流客户1、项目劈燕卖点信吴息DM·信息点·截流客户2、售楼处豪开放邀请2、售楼税处开放墙信息3、开盘距信息2、售楼处更开放显性渠异道隐性渠道后：圈层效厉应针对客削户的职汪业特征贱，着重宣传王市场与国站内知名市龄场（如山东恰寿光，北趴京新发地玻）等同盟市梢场同步信鹊息的概念完（将为商浪户提供更键多更好的方上游客户脉）■招商执说行---渠道策略核心：建立独特欢的深刻的能引起客默户共鸣的睬标签化形非象内蒙古地加区唯一采辜用数字化线平台服务揪的农贸副特食一级批睬发市场，愚其软硬件谊配套设施堂之先进与龄完善就内部蒙地区绝芦无仅有。捡其蕴含的暴商业价值害可见一斑瞒！■招商执弦行---形象引爆仍策略目标：通过形求象的系眼列引爆嘱，建立孟克烛拉怎农贸副食肃批发市场的高端持定位!通过形象柔的系列引走爆，建立孟克烛奖拉农贸晕副食批命发市场的高端贯影响力当!■招商执滩行---体验提升由策略考虑的庄核心：庭变卖场著为体验妥馆“关键遭摸遇”—招商中心考虑的核涌心：打造“电旋子交易”借市场买卖泪体验体验网络瓣信息平台“关键时刻”—活动体验■招商执半行---圈层扩沸大策略商户入悟驻行为分杏析模型外部影孤响市场环境圈层家庭影响活动自我概念牢与经营方式内部影筝响动机个性情绪态度需要欲望决策过程影响关键人捡的影响项目的影工响环境的埋影响进驻行为■招商执行---圈层扩吩大策略报纸广播蛾电视广告通过广告替信息类实揭现受众认茅知圈层扩瘦大口碑人东脉宣传通过内外逆部的关键就人（公司撑员工、招区商人员、成交是大户）对伟项目进行膀认知宣传行销人员惨推广通过招特商人员昂一对一规重点有于针对性某的走访胃宣传活动推附广“安全皂示范基与地启动技仪式”揭、“食谎品安全百文化节”销等公关讲活动以妖及促销摊活动孟克烛拉妈农贸副食摧批发市场201及0年招商政摧策建议第三部分一、政沟府对项信目制定悠的产业极招商政耕策政府给柱予经营膝商户三春年免税政府对粱商户工蜻商变更犬实行一光站式服袜务政府下力颂度整顿不糊卫生、不肆安全的专埋业市场（模包括富兴若、再就业惩、鑫通等叹）二、项民目为进税驻商户制定的肠招商政钻策开发商给矮经营时间思满一年的狂大商户租张金全免开发商谋给肉类经经营者劲提供免解租金的色冷库开发商强积力扶持入不驻商户，尤免第一年例管理费，宁并为市场匙做大力宣榨传开发商顷针对最翅早入驻散的小商己户给予骡招商租械金折扣■优惠政热策一、与瞒大客户合同期为1-2年.基本期1年，执排行最高配招商价片格；2年期，城实行第动二年9折优惠。大客户桑满1年的返还丙第一年全疾部租金，纲第二年优司先进驻，盗并按第一贩条实行优惠。招商中可麦介绍十组采以上（含漏）其他客锁户的，给尤予现金奖歉励，具体烧奖励数额为所介滋绍或带来评客户签约没总金额的10%（只限络第一年女）。二、与猾一般商汇户合同期会为6个月到1年。基本携期六个月悠，执行最畅高招商价亮格；1年期，峡实行后半年9折优惠耗。一般商户果介绍其他漂商户进驻字，五户以勿上（含）做奖励大部拢地自己铺友位面积的半年租磁金；十户皮以上（含陵）免自己落商铺一年筛租金。■合作方馅式孟克烛拉辣农贸副食父批发市场项目运胜营收益提测算第四部画分1、保守测盆算：假设颗四十年租西金不变，债维持在一族个平均水卖平，三层川平均租金为50元/平米/月。那浆么5700初0平米的屑年收益闸为343扣9万元。40年总收访益：13.贿76亿元。返给农民远的总数为捕：793异502画00元*4.60腊2=3.萌65亿40年净收益日：13.猪76亿元-3.甩65亿=10亿元2、常规算碧法：三年资之后，返臭租每五年淋一个周期么，无论招肾商和返租蜂比例都是一个比筹较稳定勒数字。舰按租金新的一般奥递增规劳律测算腾后37年的变委化及交手易总额鞭。■项目运营租收益测算第一个阶越段——五年：平均租泄金应该能膜维持在40元/平米/月，返恰租五年扯定为平孩均11%，五年裙共计55%。租金收爪益：40元/平米/月*12月*570晨00平米*5年=1.削37亿元返租额盯：793劣502漠00元*55%=闸4364万元五年净收且益为：1.3以7亿元-43薪64万=933组6万元第二个阶损段——十年：平均租堵金基本能苍维持在60元/平米/月，返租寒十年平均栗定为封顶酸的12%，十年置共计120%。租金收斧益：60元/平米/月*12月*570极00平米*10年=4.1亿元返租额透：7935测0200元*120%股=952