XX全市销冠的营销战略地图080414完1837129063

武汉沿海赛洛城08年度营销推广策略308年赛洛城销售目标208年房地产市场分析1赛洛城07年销售总结54汇报目录

08年度营销推广策略工程、产品和客户定位6

08年度营销目标实现的瓶颈工作武汉沿海赛洛城07年销售总结第一章

组团推盘套数可售面积可售货值去化套数去化率去化面积成交金额2/3组团1022216618，424万99%18881，386万4/5组团2753036812，648万26697%2931312，189万8/9组团2452771010，551万22190%243749，207万6/7组团4345635124，327万34981%4482718，685万10-12组团5036541523，486万49899%6475823，188万合计155920201089，436万134386%16516064，655万2007年，沿海赛洛城一期产品去化率86%，累计销售1343套；其中普通住宅1334套、别墅9套；统计时间截至2021年3月31日2007年实现品牌、销售双丰收品牌荣膺“联合国全球人居大奖〞，首次获得“中国房地产工程品牌价值TOP10〞，沿海企业品牌在武汉树立一流开发企业形象。业绩8月，夺得武汉市销售冠军，全年单盘销售第三名商业武汉知名品牌超市——中百超市等16家商家成功签约6家于3月底试营业配套国内著名教育品牌——北大附中成功进驻效劳沿海赛洛城一期二次于07年11月30日和08年3月29日顺利入伙，入伙满意度超过95%。一期营销策略武汉第一城

项目卖点整合营销公交户外短信北大附属中学健康生态社区大盘的生活配套适时优惠政策集团整合非常“6+1集团整合“9城同举”“母亲水窖”活动“老带新”客户一期营销策略利诱点低首付认筹优惠开盘抽奖认筹优惠优惠选房08年武汉房地产市场预测第二章

1、2007年武汉商品房价格涨幅较快，最高涨幅到达36%。年末房价有所回落。全年成交1070万平方米，较2006年上涨17.7%。数据来源：武汉市房地产信息网2、2021年武汉市房地产市场现状简析□受“宏观调控和金融政策〞双重挤压，导致近期武汉市房地产市场“价、量〞齐降，武汉房地产市场未现复苏迹象。□据统计2021年武汉市商品住宅结转量为220万平方米，08年商品住宅市场新增货量约896万平方米，经济适用房、双限房等约300万平方米。供求关系趋向失衡，销售形势不容乐观。2021年武汉市房地产市场竞争加剧□08年春节过后以“万科〞为代表的大批开发商集体降价促销，更有个别开发商降价30%的非理性动作，导致大局部置业者持币观望，市场表现持续冷淡。注意：1、武汉赛洛城工程2007年整体价格走势与东西湖区的平均水平根本保持一致；2、武汉赛洛城07年1—12月销售备案面积〔14.6万方〕占东西湖区份额的10%。数据来源：武汉市房地产信息网3、2007年东西湖区商品房住宅价格涨幅落后于武汉市整体水平，最高涨幅28%。成交146万平方米，较2006年上涨50%。4、2021年东西湖区房地产市场整体供求分析预测一：07年占区域市场需求比例约40%的异地置业及投资、投机性需求将受到未来预期的消极影响及调控政策的抑止，将大幅萎缩；“1+8〞城市圈和“两型社会落户武汉〞的利好刺激，预计东西湖区2021年度的成交量在150万平米左右。预测二：08年武汉赛洛城工程方案总成交量预计为22万平方米，占东西湖区的14.6%，赛洛城工程占东西湖区市场份额同比07年增长1.5倍。2007年供应量2007年成交量2008年预计供应量2008年预计成交量224万㎡146万㎡约258万㎡约150万㎡2021年武汉赛洛城工程充满挑战！5、近期武汉局部楼盘开盘情况项目区域开发商开盘时间推售套数产品形态推售价格开盘成交成交率爱家国家华城徐东武汉爱家房地产2008.3.29370高层900020.50%东湖春树里水果湖武汉双环房地2008.3.28220高层850030.13%人和天地盘龙城武汉名流置业2008.3.25420小高层4200205%世纪星城后湖武汉江汉发展2008.3.8170多层55006640%都市经典卓锦园光谷武汉三镇实业2008.3.16387高层70885214%恒大华府、金地国际、融侨华府等局部楼盘推迟出售方案，开盘工程销量不佳；武汉房地产目前没有回暖的迹象。武汉沿海赛洛城08年度销售目标第三章

武汉沿海赛洛城总体营销目标时间截止为08年12月2008年度计划完成销售额12.73亿、营业额10.58亿组团套数面积均价销售金额（亿元）丽水商业营销中心217546000.1一期别墅891940980001.55一期住宅1011380242000.58二期129312060745005.43三期C3、C47316290048003.02三期C1、C23864433048502.1508年销售额合计260026322312.7308年营业额合计2214218893

10.58二、三期工程销售方案5月17日入市78788平米、558套包括：B内环32577平米、368套〕+一期尾33211平米、190套〔小高、多层7月19日入市67521平米、776套包括:B5到B14栋〔高层〕9月16日入市96519平米、1007套包括:A组团(20508平米)、C3组团(42630)、C4组团(33381)〔小高层〕11月15日份入市52152平米、454套包括:C1〔29385平米〕、C2(22767平米)〔小高层〕09年4月份入市95724平米、1152套为C6组团〔小高层〕工程、产品和客户定位第四章

沿海赛洛城二期工程定位 ——沿用一期工程整体定位145万方生态居住公园二期工程案名及logo沿用一期沿海赛洛城二期工程定位之推广要素二期工程推广调性沿用一期并深化沿海·赛洛城沿海赛洛城二期产品定位

——自由组合弹性可变空间产品魅力核心创意小户型·完美大居住物质性的主导广告语

80余平米两房变三房，您说了算！3，客户定位3，客户定位二期认卡客户来源分析〔止4月12日335人〕

3，客户定位赛洛城客户群来源分析

通过对一期两次集中开盘成交客户以及对目前二期认卡客户来源分析，地源客户和“大汉口〞客户是我们的核心客户群。

地源客户大汉口武昌汉阳外地小计江汉江岸侨口2007-8-2536%40%18%9%13%4%4%16%2007-11-426%46%19%13%14%4%7%17%认卡27%46%15%16%15%14%4%9%3，客户定位来源：地源客户+大汉口（江汉、江岸、古田等）职业描述：私营业主、企业中高层管理者、公务员、医生等置业目的：改善居住环境价值取向：关注项目区位、居住环境、教育、生活配套置业特征：比较理性、总价承受力有限、愿意安家该区域核心客户群来源：核心客户群之外的“1+8”城市圈客户、职业描述：私营业主、高级公务员、企业高层管理等置业需求：二次置业、投资价值取向：喜欢城市生活、关注产品品质、物业管理、居住环境品质置业特征：住宅环境的舒适性，同时关注实惠和后期增值战略客户群来源：外省及其他区域客户职业描述：湖北籍在外工作、经商人士置业需求：二次置业、投资、居住置业特征：关注生态环境、综合配套和后期增值潜力偶得客户群3，客户定位赛洛城二期客户分类二期客户将会以地源、大汉口〔硚口、江汉、江岸等〕为主基本特征属80后年轻人士，准备结婚或刚结婚武汉本地人为主、外地人为辅文化较高，许多武汉高校毕业职业特征职业白领，工薪收入泛公务员群体、部分年轻教师、医生外资企业中层管理、少部分自由经营者

置业目的基本都是自住首次置业改善环境，教育投资等关注价值点性价比合适关注项目未来发展及教育、生活配套等看中区域规划和发展前景核心客户群特征青年新锐阶层家庭年收入在4--10万元左右，多为贷款购房，对单价和总价较为敏感首期款支付能力有限，月供能力较强有较高的文化层次，追求生活品位对居住环境有较高要求注重产品的品质和品牌客户描述3，客户定位沿海赛洛城08年度营销策略第五章

全年主推二、三期普通公寓；一期普通公寓和别墅采用“顺水推舟〞的策略；全年采用“快速销售〞，“快速回款〞的快打策略。赛洛城08年度营销总纲：赛洛城08年度营销“策略地图〞大盘营销的差异化竞争模式事件营销成熟配套活动营销整合营销集团“母亲水窖〞营销延续整合品牌“TOP10〞、“百强〞营销“奥运火炬进社区〞活动商业街商铺逐步进驻及营业北大附中奠基及幼儿园开园商业地产的启动带来的价值08年启动婚房置业大行动沿海会活动、业主联谊会等通过整合营销的实施持续建立工程大盘形象和品牌，增加客户上门和来电、来访；通过事件营销推广完成阶段销售目标；同时利于提升现场人气和强化销售气氛；通过超级大盘的配套改善，提高现场人气和居住率，促进“老带新〞；活动营销在全年开展，最大程度刺激客户够购置，并利于工程口碑传播，提高现场销售08年赛洛城总体策略大纲母亲水窖通过“健康住宅●母亲水窖〞活动，树立工程美誉度和品牌形象，以情感传播拉近客户与工程距离，促进销售；企业品牌利用“TOP10〞等其他荣誉与成绩，提升工程产品价值感，让客户信赖、认可产品其他配合集团大型营销主题活动，推开工程的销售整合营销工程品牌利用工程获得人居奖项、07年销售前三甲等荣誉与成绩，提升工程产品价值感，让客户信赖、认可产品事件营销成熟配套活动营销奥运火炬传递通过“奥运火炬传递〞事件，聚焦全城眼球，点燃群众对工程的关注热情，并结合奥运相关活动整合媒体资源同步推广，进而提高工程人气和销售。北大教育提速以“北大幼儿园开园〞和“北大附中奠基〞为08年工程教育卖点推广，激发关注、重视教育投资客户购置商业地产启动工程四期商业的开发完善了赛洛城的配套功能，充分提炼商业价值结合产品进行宣传，提升大盘的配套价值和建立客户购置信心利用二期景观广场的开放，推动实景看房；通过定期举办广场活动提高现场人气。二期广场开放整合营销事件营销成熟配套活动营销商业街开街工程四期商业的开发完善了赛洛城的配套功能，充分提炼商业价值结合产品进行宣传，将会大大提升大盘的配套价值和建立客户购置信心商业地产启动公交线路引进、赛洛城社区巴士开通，改善了业主出行问题，解决客户交通不便的问题通过商业街商户进驻，到达提高现场人气和增强生活气氛，从而树立客户购置信心交通改善“沿海400客户热线〞成立，为客户提供了一个良好的效劳平台，促进与客户的交流沟通，有利于提升客户满渡度和忠诚度，增加口碑传播和推荐购置其他配套整合营销事件营销成熟配套活动营销婚房置业大行动通过婚房设计大赛、婚纱摄影、婚宴、婚庆礼仪等一系列主题活动实施和媒体炒作，在全城掀起赛洛城婚房置业的“旋风〞席卷江城目标客户沿海会活动入伙活动利用赛洛城一期第3、4批入伙活动和收楼效劳，提高客户满意度，提升工程美誉度，促进口碑传播通过“车友会〞、“投资理财会〞等大型主题活动，提高现场人气和深入产品了解，促进别墅去化 定期举办业主联谊会、沿海会活动，深化客户感情，通过“老带新〞方式促进销售其他主题活动整合营销事件营销成熟配套活动营销4月13日—5月16日推盘588套

主推二期B区(B1-B4))，一期附带去化

主推二期B区(B5-B14))，一期附带去化

主推二期A区和三期C3、C4，附带B区尾货

主推三期C1、C2，附带前阶段结转尾货5月22日—7月18日推盘776套7月25日—9月19日推盘1007套9月26日—11月15日推盘454套通过大盘差异化营销推广，启动集团整合营销——“奥运火炬进社区〞活动事件全城爆发，结合产品卖点“两房变三房〞进行借奥运营销余热，以活动营销为主顺势推出“婚房置业大行动〞，在江城形成第二波赛洛宣传“狂潮〞，并集合产品、价格策略同步实施持续“婚房〞活动，通过“北大教育〞和“商业地产启动〞等事件营销，掀起赛洛城第三波高潮，配合品牌宣传和“母亲水窖〞整合推广延展“婚房〞活动，通过成熟配套营销模式，整合“一期入伙、商业街进驻、幼儿园开园〞等利好，补充沿海会和相关主题活动目标实现08年销售218893平米实现08年销售2214套超级大盘的差异化营销：整合营销事件营销活动营销成熟配套2021年年度赛洛城营销推盘节奏08年赛洛城第一次推盘节奏主力推进二期B区(B1-B4)面积32577平米一期尾货(33211平米)合计78788平米推广周期08年4月13日---5月16日销售目标货量588套(一期190套二期B1-B4区368套)，开盘目标去化315套。营销大纲通过大盘差异化营销推广，启动集团整合营销——“奥运火炬进社区”活动事件全城爆发，结合产品卖点“两房变三房”进行主题导语沿海地产——做老百姓买的起的健康住宅；沿海赛洛城——品鉴145万方成熟大社区的名牌配套；加油中国——沿海地产“奥运社区行”。表现诉求产品特性：健康住宅，弹性自由组合空间”，“80余平米两方变三房，您说了算”策略执行执行：通过样板房开放和产品发布会让二期产品高调上市，结合奥运社区活动、巡展、房交会、车友会、夜间看房、商业街开街等活动进行蓄客价格：采取中低价入市和小步快跑，逐步提高的价格策略媒体整合前期户外、公交车身、网络推广为主，从大盘形象导入市场，后期通过报纸、短信、电视等媒体具体深入实施08年营销策略阶段实施推进表一08年赛洛城第二次推盘节奏主力推进二期B区(B5-B14)面积67521平米，推广周期08年5月22日---7月18日销售目标货量776套(B5区---B14区)，开盘目标去化660套。营销大纲借“奥运火炬”营销余热，以活动营销为主顺势推出“婚房置业大行动”，在江城形成第二波赛洛宣传“狂潮”，并集合产品、价格策略同步实施主题导语沿海赛洛城——2008奥运火炬传递武汉第一城；沿海赛洛城——2008为爱筑“巢”，婚房置业大行动。表现诉求产品特性：健康住宅，“弹性自由组合空间”，“80余平米两方变三房，您说了算”策略执行执行：通过婚房设计大赛、婚纱摄影、婚宴、婚庆礼仪等系列活动实施结合媒体炒作“引爆”全城；后期推动“北大奠基”、“商业地产”事件活动价格：采取中低价入市和小步快跑，逐步提高的价格策略媒体整合前期户外、网络推广为主，从大盘形象导入市场，后期通过报纸、短信、电视、现场包装等媒体具体深入实施08年营销策略阶段实施推进表二08年赛洛城第三次推盘节奏主力推进二期A区面积20508平米三期C3区、C4区76011平米合计96519平米推广周期08年7月25日---9月19日销售目标货量1007套（A区149套C3区、C4区858套），开盘目标去化856套。营销大纲持续“婚房”活动，通过“北大教育”和“商业地产启动”等事件营销，掀起赛洛城第三波高潮，配合品牌宣传和“母亲水窖”整合推广主题导语沿海赛洛城——我们“爱”的家，婚房置业大行动；沿海赛洛城——“北大梦想扬帆启航”，北大幼儿园盛大开园。表现诉求产品特性：健康住宅，“弹性自由组合空间”，“80余平米两方变三房，您说了算”策略执行执行：持续“婚房置业大行动”炒作,紧跟“赛洛城一期第三批入伙”活动、“幼儿园开园”、“北大夏令营”活动、中秋业主联谊等系列实施价格：采取中价入市和小步快跑媒体整合前期户外、网络推广为主，从事件活动导入市场，后期通过报纸、短信、电视、现场包装等媒体具体深入实施08年营销策略阶段实施推进表三08年赛洛城第四次推盘节奏主力推进三期C1区29385平米、C2区22767平米合计52152平米推广周期08年9月26日---11月15日销售目标货量454套（C1区235套、C2区219套），开盘目标去化386套。营销大纲延展“婚房”活动，通过成熟配套营销模式，整合“一期入伙、商业街进驻、幼儿园开园”等利好，补充沿海会和相关主题活动主题导语沿海地产——连续五年荣膺中国房地产品牌十强；沿海赛洛城——2008收获爱情——婚房置业大行动；住沿海赛洛城，读北大附中——让我的孩子比我强。表现诉求产品特性：健康住宅，“弹性自由组合空间”，“80余平米两方变三房，您说了算”策略执行执行：借“婚房”活动余热，结合品牌营销、沿海会活动、一期第四批入伙活动具体进行——邀请北大名师与赛洛城业主对话，促进“老带新”。价格：采取中低价入市和小步快跑，逐步提高的价格策略媒体整合前期户外、网络推广为主，从品牌营销导入市场，后期通过报纸、短信、电视、现场包装等媒体具体深入实施08年营销策略阶段实施推进表四5月17日开盘去化套数315套7月19日开盘去化套数660套9月20日开盘去化套数856套11月15日开盘去化套数386套推售套数368套领卡1500张到场450组推售套数776套领卡3200张到场950组推售套数1007套领卡4100张到场1230组推售套数454套领卡1850张到场555组二、三期工程“沙盘推演〞蓄客分解70%70%70%70%30%30%30%30%08年沿海赛洛城上市2605套，根据去化目标85%计，08年度需要销售2215套08年度营销目标实现的瓶颈工作第六章

08年度营销目标实现的瓶颈工作二期规划许可证4月底前获取；二期、三期C3/C4区12月底前完成竣工备案；

谢谢武汉沿海赛洛城08年销售执行分解附件一

婚房置业行动奥运火炬传递社区行08年9月幼儿园开园北大附中的奠基节点卖点整合短信启动通过信息渠道将产品优惠信息前置，直达目标客户群营销活动通过阶段的营销主题活动和巡展、房展进一步储藏客户多方支援推动沿海会活动和业主“老带新〞实施，定向锁定客户户外电视通过户外、公交、电视的形象推广，固升工程大盘形象利用强势的通路推广，放大宣传二期产品价值点，迎合5月份市场可能渐入回暖的机遇，一举完成二期首战的蓄客目标1、销售执行方案实施步骤弹性空间二房变三房三套经典样板房开放日渐成熟的社区配套商业街商家进驻16家阶段采取的优惠政策第一阶段2021年3月15日~5月16日认卡3200张平均每天发卡50张3月15日---4月15日巡展蓄客短信推广市区巡展宣传产品发卡200张短信发样板房开放认筹优惠信息发布户外发布户外发新产品信息发卡200张4月16日---5月16日巡展蓄客产品发布市区巡展宣传产品发卡600张产品发布会召开举办沿海会活动巴士100变全城公交广告宣传发卡500张发卡400张发卡1100张第二阶段2021年5月24日~7月18日认卡3200张平均每天发卡58张5月24日---6月24日巡展蓄客夜间看房媒体推广结合奥运发卡500张市区尊站宣传产品启动夜间看房活动奥运大势奥运活动开始启动发卡700张6月25日---7月18日婚房活动媒体广告婚纱店\酒店到位发卡1000张婚房全程无忧方案针对婚房媒体推广婚房方案婚房设计大赛开始发卡1000张发卡1200张发卡2000张第三阶段2021年7月26日~9月20日认卡2550张平均每天发卡48张7月26日---8月26日巡展蓄客北大附中媒体推广婚房置业发卡800张市区尊站宣传产品北大夏令营期启动婚房方案婚房方案中期延续发卡500张8月25日---9月19日北大附中媒体广告幼儿园即将开园发卡800张配合幼儿园进行针对婚房媒体推广婚房方案婚房置业中期延续发卡450张发卡1300张发卡1250张第四阶段2021年9月27日~11月15日认卡3350张平均每天发卡58张9月27日---10月27日优惠政策秋季展会媒体宣传卖的火爆发卡800张适时采取优惠政策秋季房展会的蓄客开盘造势利用开盘进行造势发卡700张10月28日---11月15日沿海活动北大附中采取的沿海会活动发卡1000张北大附中隆重奠基幼儿园后续炒作婚房方案婚房置业后续活动发卡850张发卡1500张发卡2000张别墅营销推广策略附件二

2007年东西湖区别墅全年可售量为96997.69㎡，共305套。2007年东西湖区别墅去化量为35719.03㎡，共126套。成交均价为7813.25元/㎡。东西湖区域别墅市场现状分析□2007年东西湖区别墅月平均去化仅为10套，其别墅市场需求并不活泼。□目前市场供给量仍相当可观，供大于求的局面一时很难改变。现状08年一期别墅营销推广策略工程销售现状分析中央别墅12月30号开盘，102套全部推出，认购13套，签约9套。位置第一排第二排第三排第四排数量28282224认购数量2236认购率7%7%13%25%从目前销售情况和已售产品位置分析，别墅的销售工作没有实现预期目标，陷入了停滞的境地；第四排别墅的销售情况相对较好，说明客户的购置动机主要是“低价因素〞。前期形象定位世界级的湾区别墅对产品认识度不够理性，定位过高，客户期望过高，无法得到满足，拒绝购置。湖景\生态高尚社区里的情趣美墅先天优势生活气氛亲民化全新的形象定位，目的在与吸引真正的目标客户,并促进成交取消中央别墅的提法，突出精致、精品，主体