重庆城市区域投资分析报告

重庆城市区域投资分析报告2020年3月

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在全国个各省直辖市中排名倒数第，收入质量有待提高。图表：重庆2018年一般预算收入增速仅高于天津，税收收入占比较低亿元一般预算收入税收收入一般预算收入增速(右)14,00030%25%20%15%10%5%12,00010,0008,0006,0004,0002,00000.6%22660%-5%-10%-15%广江上浙山北四河河湖安福湖辽江山重陕天云内贵广新黑吉甘海宁青西东苏海江东京川南北北徽建南宁西西庆西津南蒙州西疆龙林肃南夏海藏古江资料来源：各省市预算执行报告，XXX市场研究中心综合财力排名中游，城投有息债务负担较重。重庆综合财力3在全国排名中游，中央预算务城投有息负债）/综合财力计算调整后债务率。由下表可得重庆债务率不高，年为73%年末城投有息债务为中排名第，导致调整后债务率高达。3地区政府财力=（本级一般公共预算收入+中央（上级）一般公共预算补助收入-地方一（本级政府性基金预算收入入地方政府性基金预算上解支出）图表：2018年各省直辖市综合财力对比（单位：亿元）120172018年底数据；）浙江省一般中央预算补助收入和一般公共预算上解支出为省级口径数据，其余为全省口径数据；（3）各省城投有息负债为2018年底数据资料来源：各区预算执行报告，各区决算报告，财政部，公司年报，XXX市场研究中心半数市辖区一般预算收入负增长，多数区域调整后债务率高企遍较高且年多数实现正增长；而城市发展新区、渝东北、渝东南下属多数市辖区一般预算收入规模、增速均相对较小。为响应财政部提高财政收入质量的号召，重庆各区年压缩非税收入。此外，渝财预【号规定重庆市从年6月1日起将年个市速为-20%，增速排名倒数。主城各区所受影响相对较小，除沙坪坝、南岸、渝中三区外，超20%。图表：一般预算收入分化严重，年半数市辖区负增长一般预算收入一般预算收入增速(右)亿元9030%20%10%0%80706050403020100-10%-20%-30%江渝九南沙巴渝北大江涪璧永合长铜大荣南綦潼万开梁黔武北北龙岸坪南中碚渡津陵山川川寿梁足昌川江南州州平江隆区区坡区坝区区区口区区区区区区区区区区区区区区区区区区区区主城区城市发展新区渝东北渝东南2017年6-12月城市建设配套费的2017年一般预算收入计算增速。资料来源：各区预算执行报告，各区决算报告，XXX市场研究中心北区税收收入提升尤为显著。区域分化在税收收入占比上也有体现，主城各区年税收收入占比均在及60%。税收占比变化方面，各市辖区因取消部分行政事业性收费项目或税收收入增长，税收收入占比较上年提升。在实行减税降费的同时，重庆多数市辖区年税收收入同比增长，尤其是主城区中巴南区、渝北区税收增速分别为30.4%，增速远超其余。图表：各市辖区税收收入占比提升，多数市辖区税收同比增长2018年税收占比2017年税收占比税收收入增速右)100%90%80%70%60%50%40%35%30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%渝巴南江大渝北沙九长涪合江铜綦永潼璧荣大南万开梁黔武北南岸北渡中碚坪龙寿陵川津梁江川南山昌足川州州平江隆区区区区口区区坝坡区区区区区区区区区区区区区区区区区区区区主城区城市发展新区渝东北渝东南资料来源：各区预算执行报告，各区决算报告，XXX市场研究中心因财政体制主城各区政府性基金收入较少或为零，其余各区年政府性基金收入规模较大，多数上涨。渝财建【】号文规定主城区土地出让收入由区级调整为市级，基金收入金额总计较少或为让收入同比增加近个区政府性基金收入同比增长，其中梁平、涪陵、黔江增速超。图表：2018年多数市辖区政府性基金收入上涨政府性基金收入政府性基金收入增速(右)亿元100160%120%80%40%0%806040200-40%璧山区合川区江津区长寿区涪陵区铜梁区永川区大足区潼南区荣昌区南川区綦江区万州区梁平区开州区武隆区黔江区城市发展新区渝东北渝东南资料来源：各区预算执行报告，各区决算报告，XXX市场研究中心水平。年重庆成立全国首家农村土地交易所，进行“地票”交易。地票是将农村宅经济4。地票交易系统有助于建立城乡统一的土地市场，用主城区较高的土地价格反哺其他区域，提升周边区县农民和集体经济收入水平。预算支出/一般预算支一般预算收入)/GDP来计算预山表现不遑多让，年财政自给率达，与南岸、渝中等区接近。开州、合川、年财政自给率分别为26.3%、29%。自给率低的地区预算赤字率往往相对较高，如武隆、合川年财政赤字率分别为19.8%、。4喻小倩.重庆地票交易的困境和出路[J].农业展望,9(3):39-41.图表：2018年主城九区财政自给率较高，武隆区预算赤字率接近财政自给率预算赤字率80%70%60%50%40%30%20%25%20%15%10%5%0%江渝九南渝沙大巴北璧长江铜涪永荣南大綦潼合万梁开黔武北北龙岸中坪渡南碚山寿津梁陵川昌川足江南川州平州江隆区区坡区区坝口区区区区区区区区区区区区区区区区区区区区区区主城区城市发展新区渝东北渝东南资料来源：各区预算执行报告，各区统计公报，XXX市场研究中心大，年上级一般预算收入规模均为全区预算收入的倍以上；璧山区上级一般预算补助收入占比为，在个区中最低，政府性基金收入为主要综合财力来源。如市辖区补助多数不及亿元。大渡口、江北政府债务负担重，近半数市辖区调整后债务率超，债务负担和再融资江北区年债务率分别为、。因城投有息债务负担较重而综合财力不高，个市辖区调整后债务率超息负债规模较大，重庆沙瑞、西永微电子有息债务分别为亿元、亿元，导致沙坪坝调整后债务率达，远超其余各区。应指出的是，两江新区作为国家级新区，额较少，仅为4亿元。图表：2018年重庆个市辖区综合财力对比上级政府地方政府一般公共预算收入一般公共预算上解支出上级预算补助收入政府性基性基金预性基金预综合财力单位：亿元金收入算补助收算上解支政府性债城投债有务余额息负债调整后债务率所属功能区债务率入出①+②-③+④+⑤-⑥①②③④⑤⑥九龙坡区主城区6933570098822530945116451240000000003211101001000010019416414113311610497410191484%73%295%渝北区江北区南岸区巴南区主城区主城区主城区主城区767864485521304653714155473137322123282025135623214336283734123125234843692535272737332834382961593419412711717512648171%107%325%217%843%346%275%144%131%264%416%417%352%354%417%165%383%438%218%260%364%301%208%198%156%125514148255432524222129320105%99%60%77%179%75%81%76%64%76%65%97%84%73%61%89%77%70%64%72%76%79%88%68%0264274966801沙坪坝区主城区大渡口区主城区0086北碚区渝中区璧山区江津区合川区涪陵区永川区大足区长寿区铜梁区綦江区南川区荣昌区潼南区黔江区武隆区万州区开州区梁平区主城区0102757620447主城区061城市发展新区城市发展新区城市发展新区城市发展新区城市发展新区城市发展新区城市发展新区城市发展新区城市发展新区城市发展新区城市发展新区城市发展新区渝东南9270725044345448132024296167186156178113104116108721271191181151098791337253062628928039811321228312116921111820411272590628546656447860482576865557252渝东南665340渝东北3615251681591028212690渝东北渝东北4561）长寿区除城投有息负债为2018年数据外，其余均为2017）永川区转移支付数据（②、③、⑤、⑥）来自2018年预算编制草案，其余市辖区转移支2018年预算执行报告资料来源：公司2018年年报，各区预算执行报告，各区决算报告，Wind，XXX市场研究中心石柱、酉阳垫底。与市辖区情况类似，除丰都外其余各县2018年一般预算收入同比降低而政府性基金收入大幅上涨；其中，石柱自治县年一般预算收入、政府性基金收入增速分别为-21%、，各项收入较上年变化较大。图表：多数县域2018年一般预算收入负增长且政府性基金收入增速超一般预算收入政府性基金收入亿元50一般预算收入增速(右)政府性基金收入增速(右)120%100%80%60%40%20%0%45403530252015105-20%-40%0垫江县奉节县丰都县云阳县秀山县石柱县酉阳县资料来源：各县预算执行报告，各县决算报告，XXX市场研究中心土地出让分析：成交热度恢复，二环新兴区域成交活跃债市辖区、县及自治县的土地出让情况，判断未来土地市场增长空间。成有力保障。年以来，重庆市土地成交面积稳定在5000-5300公顷之间，土地成交价款与成交地面均价波动上行，年涨幅较大，年小幅下行，年月成有力保障，年-2018年土地成交价款与全市政府性基金收入的比例在65%-70%之间，年1-5月该比例较高，可能是由于政府性基金中的其他科目尚未确认。图表：重庆市土地成交均价波动上行图表：土地成交价款有力保障政府性基金收入公顷元/㎡亿元2,500土地成交价款政府性基金收入土地成交面积成交地面均价右)6,0004,000100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%依赖程度右)3,5003,0002,5002,0001,5001,0005005,0004,0003,0002,0001,00002,0001,5001,000500002016年2017年2018年2019年1-52016年2017年2018年2019年1-5月月资料来源：国信房地产信息网，XXX市场研究中心资料来源：重庆市财政厅官网，国信房地产信息网，XXX市场研究中心文仅讨论发债行政区土地成交情况，未列示部分无存续城投债的行政区。款排名前的市辖区中，有6个为属于主城九区，4主城区成交价款占全部市辖区的，发展新区市辖区占34%，渝东北和渝东南市辖区合计仅占渝北区成交规模较大，工业仓储用地仅渝北区和万州区成交规模较大。交规模较小，主要观察住宅用地成交价格。年主城九区住宅用地地面均价在7000-16000元/个市辖区处于元/㎡区间，仅万盛经开区达到元/㎡，且成交规模仅亿元；渝东北和渝东南市辖区住宅用地均价更低，除开州区达到元/㎡外，其余6市辖区在700-3400元/㎡区间。年土地成交价款分别达到辖区中排名第一、二，显著领先其余市辖区。其中渝北区土地成交中属于两江新区。达到元/元/图表：2018年重庆市各发债市辖区各类型土地成交情况成交价款（亿元）住宅用地商服办公用地工业仓储用地成交地面均价（元㎡）面均价渝北区巴南区璧山区铜梁区沙坪坝区北碚区南岸区九龙坡区涪陵区合川区万州区江津区梁平区永川区荣昌区江北区南川区大渡口区长寿区开州区大足区潼南区綦江区武隆区黔江区区域定位主城区其他用地住宅用地商服办公用地工业仓储用地其他用地285.6171.2114.294.976.476.964.455.451.041.528.825.036.117.819.218.016.213.35.639.30.14.35.83.611.12.05.51.75.84.80.15.21.45.014.06.01.33.82.01.21.00.84.10.10.60.20.6108659720540141911151269961199315640369943452112223433923810327987682162120723049732134842844157970759941520218912612600727536749132782366760878214447682370178145159418111959206174123136184主城区发展新区发展新区主城区4.30.20.62.8150499312702011主城区主城区0.32.93.32.22.99.50.52.01.70.60.00.94.01.00.01.34.22.50.90.0587368903021209214092504802主城区0.22.3750916发展新区发展新区渝东北发展新区渝东北0.30.00.30.30.10.00.61.91.7459159发展新区发展新区主城区29652163319627292010766937600260发展新区主城区4002349683发展新区渝东北12.211.410.31.515941393437114065711282发展新区发展新区发展新区渝东南0.28102.7渝东南3.10.30.70.20.52.515367073384812313001801621070250万盛经开区发展新区双桥经开区发展新区0.6注：万盛经开区、双桥经开区由重庆市委、市政府直接管理，履行区县一级党委、政府职能，具有“经开区+行政区”体制特点，因此与市辖区并列讨论。资料来源：国信房地产信息网，XXX市场研究中心6别为生态涵养发展区和生态保护发展区，经济发展水平相对较低，年土地成交规模较小，6县中垫江县土地成交价款亿元位居第亿元排名第成交价格也较低，住宅用地成交地面均价在2100-7200元/㎡之间，其中酉阳自治县地面均价较高，主要是由于部分出让地块容积率较高，楼面均价约元/㎡左右。图表：2018年重庆市各发债县及自治县各类型土地成交情况成交价款（亿元）成交地面均价（元㎡）