天津滨海新区边缘小体量生态物业定位报告

中新生态城投资公司中新生态城1A地块市场定位研究生态城在天津市场的区域价值所在？滨海新区市场竞争环境与本项目竞争机会所在？本项目可吸引的客户及面临的竞争？本案市场占位？产品价值塑造体系？本土落地必须要回答的四个重点问题：核心卖点挖掘滨海新区市场分析产品细分客户需求分析本案市场占位与产品价值点塑造报告框架生态城价值分析市场机会分析代表项目研究竞争圈层分析客群分析潜在客群结构PART

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生态城价值潜力分析宏观背景生态城属性与核心价值生态城开发前景和核心卖点虽然受到了经济危机的影响，但天津经济仍然保持了快速的增长，天津GDP增速已达到16.5%，可以看出:优势政策环境支持下的天津经济，抗风险性较强房地产市场进入飞速发展阶段天津GDP走势GDP增长速度房地产市场发展状况小于4%萎缩4%—5%停滞甚至倒退5%—8%稳定发展8%—10%高速发展10%以上飞速发展04-09年天津GDP走势变化情况城市化水平及人均可支配收入天津城市化进程正处于发展中期，未来仍有较大的发展潜力与空间,潜在购买人群基数可观。人均可支配收入的大幅持续攀升，对消费者的现实购买力与预期购买力具有较大的支撑。随着城市化进程，城镇人口增加、人均可支配收入的递增，必然拉动房地产市场上扬。固定资产投资固定资产投资增势强劲，是拉动天津经济的主要引擎；在08年弱势之下，房地产投资仍出现加速提升；行业处于上升周期，未来预期仍然向好。03-08年天津社会固定资产投资走势近几年，天津市固定资产投资增势强劲。2009年全社会固定资产投资突破5000亿元，达到5006.32亿元，增长47.1%。03-08年天津房地产开发投资额走势天津市房地产开发投资额呈现上扬态势，其中，从2006年至2009年增长强劲，从趋势看目前仍处于上升周期。生态城的开发价值在哪里？宏观经济向好，第三产业高速发展，高知高收入人口导入促进房地产市场扩容；滨海合并，区域价值兑现，政策支持力度持续；“十大战役”开发热度空前高涨，房企快速涌入；距天津中心城区45公里90-120分钟车程距北京150公里90-180分钟车程距唐山50公里90-120分钟程距滨海新区核心区15公里20-30分钟车程距滨海国际机场40公里40-60分钟车程距天津港20公里20-30分钟车程北京唐山东临北疆电厂循环经济示范区北接汉沽老城西南为滨海新区核心区选址具有良好的城市和产业依托中新生态城中新生态城区位唐津高速京津唐高速京津高速津滨快速塘汉快速津塘二线中新生态城北京方向——京津、京津唐高速唐山方向——京津唐、唐津高速秦皇岛方向——津秦客运专线（高速铁路），在汉沽设有车站，距生态城项目约4公里中心城区方向——津滨快速、津塘二线、京津唐高速、津汉快速、津滨轻轨滨海新区核心区方向——塘汉快速、中央大道、海滨大道津汉快速中新生态城交通路线天津生态城区域优势明显，位于中国国家发展的重要的战略区域。作为中国天津滨海新区的重要组成部分，享有国家综合配套改革试验区先行先试、改革创新的政策优势。通往周边城市、区域交通路线丰富，通达性较好，地域的升值潜力巨大。但目前，中心城区与滨海新区进入生态城的交通过于依赖彩虹大桥，短时间内区域交通状况不甚理想。规模：规划面积为30平方公里建设用地约为25平方公里规划常住人口控制在35万人10-15年时间建成

空间结构：一轴三心四片一岛三水六廊城市中心城市次中心城市次中心生态谷蓟运河蓟运河故道形成由生态谷、生态廊道和湿地、水系构成的复合生态系统，打造生态宜居的花园之城。区域整体现状剖析——生态城规模与空间结构启动污水库的底泥、水体及蓟运河、蓟运河故道水体的治理工作，变污水库为清净湖。通过对开放空间景观进行布局设计，打造现代、生态、亲水的城市景观，逐步形成“一谷两园四堤”的景观布局。

区域整体现状剖析——生态环境体系生态景观自然湿地资源循环体系——生态城以节水为核心，建立循环利用体系，并建设城市直饮水工程。节能——生态城注重产业节能、建筑节能和交通节能，积极开发应用风能、太阳能、地热、生物质能等可再生能源，构建清洁、安全、高效、可持续的能源供应系统和服务体系，建设节能型城市。区域整体现状剖析——生态城资源能源利用体系生态城借鉴新加坡“邻里单元”的理念，设计构成生态细胞、生态社区、生态片区3级的“生态社区模式”。建设社区中心，保证居民在500米范围内获得各类日常服务。绿地率不低于40%，政策性住房比例不低于20％。生态细胞生态社区生态片区由生态细胞、生态片区、生态片区组成的生态社区模式区域居住环境——生态城宜居社区体系建成的生态城中将不会出现锅炉、烟囱，冬季取暖的热量和夏季空调的供给都将来自于太阳能、风能、地热等，屋顶的自然光可以通过导管导入地下车库用来照明。建立覆盖全城的慢行交通网络，实现人车分离、机非分离。在适宜的步行范围内解决生活基本需求，减少对小汽车的依赖。2020年，生态城内部出行中绿色交通方式不低于90％。

生态城内部交通体系以津滨轻轨延长线串接生态城主次中心和各片区，形成生态城对外大运量快速公交走廊。

轨道站点与公交线路无缝衔接，轨道站点周边1公里服务范围覆盖80％的片区用地。区域产业条件——生态城产业布局“一带三园四心”的产业布局建立与生态产业发展相适应的产业结构构建国际一流生态型的产业体系和现代服务业体系一带、三园、四心生态城未来形成节能环保型产业集聚区，构筑低投入、高产出、低消耗、少排放、能循环、可持续的产业体系，为生态城发展提供有力的经济支撑。中新生态城属性串接滨海新区南北发展的关键结合点滨海新区南部以资源力为主导的低密度花园办公、绿色居住。滨海新区北部以高密度、现代都市为定位的写字楼办公、高级公寓为主。中新生态城为滨海新区具有自然资源、政策支持、宜居生态的绿色花园住区。中心渔港中新生态城北塘项目名称产业定位住宅产品类型核心卖点中新生态城可持续发展的绿色环保“三高”产业普通住宅为主突出绿色、生态、宜居教育、商业资源综合配套品牌企业集聚北塘餐饮民俗旅游会展经济总部经济中高端办公、居住别墅酒店式公寓总部基地休闲旅游资源中心渔港水产品加工集散产业游艇产业高端酒店式公寓北方水产品加工集散中心游艇产业中心北塘、中心渔港的高端别墅、公寓未来将对生态城区域导入高端客群产生一定阻隔。

区域属性分析——生态城与周边区域比较普通住宅供应量巨大、“生态理念”是中新生态城突出区域亮点的核心价值。生态城拥有突出、唯一的“生态”概念，且政策导向、配套设施、开发理念全部贯彻实现“生态“概念，这也成为”生态城“区别于滨海新区其他开发区域的特质。生态城起步区竞品分布？生态城起糠步区入驻篮企业起步区位孩于南部片绩区，由中央大途道、中津答大道、汉务北路(中新大道)以及慧风适溪围合；规划面抛积约4平方公意里，计机划3至5年建成；规划人响口规模8.5万人；总建筑添规模460万平米，漫其中包含293万平方皆米的住伴宅项目主，126万平方米基的公共设累施项目，41万平方霉米的产虚业项目傻。目前入驻培企业：世厨茂、万科疼、吉宝、孩天房、万巾通、日本适三井、远旺雄等目前在慢建国际鲁学校：你“生态锹城”第遇一所国带际学校肠，拟建现中的国拘际学校迅旨在成贸为一所风世界一伍流教育过机构，懒为大约600名外籍嫂学生提罗供小学佳至高中盆教育。中生路和风路和韵路目前已有这大批企业倡相继入驻联生态城起探步区，现港将主要企棒业按照拿材地规模排滴列：台湾远雄三、世茂新加坡吉由宝、日本惧三井菲律宾屠阿亚拉圣、万科巩、万通索、天房国内外烦知名企饶业众多乔，预计甜未来区旧域竞争激烈，本项目秧须突出特色产品疮设计和渠课道营销策吩略。本土国运企境外企业本土民企具有政府劈燕背景，土宫地资源优税势代表企业：天房具有成熟因的开发模红式，品牌滨优势代表企业：新加虏坡吉宝笔、台湾侦远雄、鼓日本三妹井、马炭来西亚高双威城阳、菲律贫宾阿亚镜拉具有多徒年的市遥场经验群，成熟矩的开发便模式，盛拥有品植牌优势提，特别络是在津册品牌影拳响力代表企业：万科、毕万通、世俩茂本土国企外来企业本土民学企众多品牌合房企集聚味，区域热些度、影响盯效应持续舒扩大，相逝互借势共椒炒、提升桌区域价值绸。生态城耻起步区云主要开症发企业辣分类开发商类型竞争优势新加坡吉宝新加坡最大房地产上市公司参与过中新苏州工业园建设擅长豪华住宅、甲级办公楼以及高品质度假村台湾远雄台湾最大开发商擅长打造高端住宅产品高品质物业管理服务日本三井日本最大开发商“优雅”“宜居”高端住宅世茂中国内地最大开发商之一亲水园林景观、高绿化率周边配套复合商业区万科中国最大专业住宅开发商中国第一的品牌地位成熟产品系列物业品牌形象影响力万通滨海新区最早进驻品牌开发商滨海新区高端物业品牌地方资源优势重点开发登企业竞争修力对比起步区内捆已进驻开覆发企业均具备虏开发高填端住宅表的实力靠与经验。万科、万格通在滨海狼新区核件心区已丸占有一箱定市场州份额，东品牌形丛象树立垮，具备较穗强的竞弄争优势。世贸率先敢亮相，抢葛占先机，袖树立品牌束形象，但智目前本地贞认知度有含限。已规划项目开发商建筑面积容积率建筑形态户型面积世茂项目世茂130万㎡1.4高层、小高层70-80㎡一室，90-120㎡两室，120-150㎡三室万科锦庐万科12.7万㎡1.51高层、洋房90-150㎡嘉铭红树湾嘉铭13万㎡2高层、小高层高层95-110㎡，小高层132-146㎡季景华庭吉宝50万㎡

----高层、小高层60-145㎡万通生态新新家园万通16.37万㎡2.5高层、小高层110-174㎡天房瑞海天城天房12.7万㎡

----高层、小高层90-150㎡生态公屋

37.8万㎡

-----高层、小高层60㎡以内，90-150㎡产品同质昌：容积率运分布在1.5粒-2.寸5之间，泡均为小庙高层、贱高层。凶其中万科目前泽规划洋房两产品将在区域早内占有绝青对差异化头的竞争优劲势。户型面景积集中洪：60-1卫50平米，膀特别是90-锅120平米。生态城起建步区已规拣划项目情厘况当期规划面积13万㎡开盘日期预计下半年交房日期２０１１年下半年建筑形态高层，小高层户型面积高层95-110㎡，小高层132-146㎡销售状态未开盘均价10000-12000元/㎡（高层10600元/㎡，小高12000元/㎡）开发商天津生态城嘉铭融合城市开发有限公司售楼处电期规划户数930绿化率40%容积率2车位配比１：１主要客群以开发区为主，其他来自塘沽、汉沽区域项目点汽评：生态城今起步区吐首个形亭象项目歼，紧邻沙商业次补中心，毒抢占市谣场先机产和首批郑客群；产品设计徒较为中庸希，缺乏市医场竞争力公开项蜘目介绍——嘉铭红树机湾区位位于生态城最南端起步区，临近80万㎡湿地公园总规划建筑面积130万㎡，当期规划面积7万㎡开盘日期预计2010年下半年建筑形态高层，小高层户型面积70-80㎡一室，主力：90-120㎡两室，120-150㎡三室销售状态未开盘均价12000元/㎡当期规划户数一期718户容积率1.4装修情况精装修主要客群本地（以开发区为主），福建、北京公开项目锐介绍——世茂湿地踪蝶公元项目点评洗：项目位俗于生态窄城入口兆处，占薯据生态废城优势手区位紧邻湿地戒公园，拥乒有独特的过景观资源大盘项轧目，项吊目价值魔有较大油提升空击间一期规屯划产品糟较为中种庸，景浸观、企困业品牌计成为主蹄要卖点涉。规划面积12.7万㎡开盘日期预计2011年初建筑形态6F洋房，高层户型面积90-150㎡销售状态未开盘均价未公开开发商天津万科容积率1.51装修情况精装修项目点评内：洋房产品杆为万科产堤品力的代果表体现，石产品竞争朱力较强，浅抢占更多俯高端客群貌；万科加矛大在滨垃海新区蜘开发力渠度，品迎牌效应翻助快速握导入客鲁群。公开项目啦介绍——万科锦虽庐区域内疗产品同答质化竞杯争激烈扰，高层弯、小高项层，90-1尖50平米户屿型本项目事须从景观、物锻管、精装谁修等层面傻突出产航品个性1A地块剖废析湿地公园大型商技业商务控中心（次中勾心）国际学赛校生态谷绿慌化景观带有利点有利点有利点重大有利点容积率制、建筑救密度和校建筑限萝高，决病定了本列案建筑细形式为8-2饲5层之间规划条件涛和周边项削目高度同胶质化1A地块剖析学校名称位置教学特色周边项目天津泰达枫叶国际学校开发区第三大街与北海路交口实施中加两国认证的双语双学历认证体系提供直接畅通的留学道路。天保金海岸天津经济技术开发区国际学校开发区第一大街，晓园路与小园东路交口“双语高中”外国原版教材与中国课程可取得中澳两国高中毕业证万通华府弘泽制造英华国际学校武清区雍阳西道小学、初中、普通高中中加国际高中、韩国留学生部国际语言培训中心全日寄宿制民办学校盛世天下天津韩国国际学校西青区李七庄街杨楼村韩籍教师与韩国课程一致教学包含汉语和英语。松江城万科金奥国际天房美域天津瑞金国际学校河西区紫金山路31号瑞金花园南侧全英式教育的国际学校采用英式教育体系。富力津门湖江胜天鹅湖水岸公馆1A地块剖辞析---天津主要浙国际学校泰达枫宜叶国际贺学校天保金海英岸：高层、棋小高层均价：晒高层1.3万元/㎡，小高德层1.4万元/㎡英华国宏际学校盛世天赔下：联排、双永拼均价：联具排1.5万元/㎡，双拼1.7万元/㎡天津经济番技术开发寺区国际学邪校万通华那府：高层均价：2.2万元/㎡韩国国际丹学校万科金银奥国际：高层均价：1.6万元/㎡天津瑞金序国际学校富力津门愧湖：高层均价：1.4港5万元/㎡天津主爸要国际惕学校分桶布与周结边项目从天津清主要国西际学校渣分布情萍况来看忠，国际冠学校主馅要分布芹在中心幅城区周肚边区域竹；由于开各发区为辜大量外洁资企业悬聚集地涂，开发术区国际咸学校分辜布较多训且集中起度高；国际学校少周边住宅叹项目以中哪、高端为振主，存在非较多地域陈性标杆项蹈目；本项目比竞邻区域内应的国际学总校，但由姓于区域内冻项目可共都享，且生老态城区域证相较上述然国际学校门聚集的成木熟区域尚勒显生僻，因而仅凭黄此独特教塘育资源，卖塑造高端探“精品住弱宅”支撑陶不足。1A地块剖穗析---天津主迅要国际销学校区位与蜂交通：具有情资源支两撑的滨答海南部锡；交通骑动线丰旦富，通马达性较搜好；生态概念：突出生常态、环保镜、资源能剃源循环理包念，创建仁宜居绿色专社区。产业布局：节能环饥保、动漫傍产业园区教育、商笼业配套：国际消学校、绝南开中倚学、商羡业中心盼等配套傍设施定需位中高扛端地块规模抱较小，仅7万平米，殿不具备开绸发大盘的寺战略优势罗。地块整宁体较为撞规整，拆但个别疮角与道柔路交错寺，须通猛过产品鲜布局规烟避不利民。区域内规项目同梅质化竞限争风险酒较大，拼特别是士众多本宾土认知除度较高泳的品牌绑，如万勺科、万腹通等；1A地块SWO均T分析swoT客群广意泛：区域开蹄发规模巨敬大，特别状是普通住袖宅供应量爹较大，可钟满足、吸塞引全范围景、各类型拥消费者品牌房载企聚集：品牌轨企业效药应凸显演，合力舌提升区蹄域价值争和热度韩籍产品鞭设计个性：可吸引泡部分潜在顿外籍客户脏，并引领株本土相对炼高端客户旨的消费。PAR第T2市场机堵会分析市场格婆局分布板块划分脾与板块特深征竞争圈层邮分析可借鉴求代表项冬目分析滨海新区挤现客群简无析1、滨海新陷区房地鲁产市场桥研究格瞎局滨海新区坊商品住宅申成交面积盖比例示意喜图滨海新纤区市场嘱走势分孟析200椒7年，中优新生态愤城的确复立，对乞于汉沽芽市场影起响尤为替突出，杆成交量慌持续攀樱升！塘沽区皆仍是滨指海新区烫的楼市繁主力市副场，成甚交量始沃终排在切其他三淹区之上密，市场筒份额均重占总量岗的45%以上；滨海新然区商品菌住宅成股交价格捐走势图滨海新令区各区态域商品笑住宅成辫交价格钢走势图滨海新区锤成交价格悬走势分析年复合增长率=21%滨海新区与楼市价格员年复合增鉴长超过21%，塘沽区霜、开发区艺领涨滨海弹楼市！中新生汁态城未昏来将与访开发区吃形成互笨补发展拢的格局有，功能竭互补性器将更加钞明显。数据来掉源：2005驴-200会7年数据火来自天禽津市房叨地产市阴场管理折处2008钢-200茅9年数据里来源于CRIC房地产置信息系级统存量对绵比分析项目塘沽汉沽大港开发区滨海新区存量（万㎡)81.7324.3640.6939.251862010年1-7月已售面积（万㎡)41.6116.5213.7915.4587.37去化速度（万㎡/月)5.942.361.972.2112.48去化周期（月）1410211815中新生态墨城的出现散将有效弥旧补普通住摇宅市场有嘱效供应不驴足的情况便。塘沽区存稿量最高约巩有81.浸73万平米护，但去送化速也漆最快，侍市场需备求旺盛劈燕；汉沽区市追场是存量年少，且销岗售速度快归，市场空考白期最早牧出现。开发区现斤有存量以膜高价值产杜品为主，厚现有存量疏对生态城虏建设具有旋很强的客申群挤出和可价值引导傲作用。数据来饭源：CRI续C房地产集信息系评统重点区域炭分析说明中新生态湖城位于塘乔沽区、开例发区、汉顷沽区的中府心位置，辱三区房地啦产市场走刘势将直接父影响中新溜生态未来捎市场发展旋方向。天津市区汉沽区开发区塘沽区中新生态掘城三区近期址市场对比课分析开发区轨核心价甜值地位队凸显，产塘沽区已成交量饿仍是最助高！开发区市矩场价格始东终排在第皇一位，重灭要价值地抓位不容动膜摇，2010年7月市场均月价达到了1784叼4元/平米；塘沽区稀市场成卧交量最仆高，即岁使在调津控政策单的影响隙下，仍玩是三区蓬中销售息量最大乘的市场繁；汉沽区马市场销梅售价格验保持平传稳，市捷场供应束量短缺蜡，一定灶程度上键限制了允该市场延的成长据性。1784故4元/平米1057闹5元/平米6297元/平米数据来缺源：CRI恐C房地产信燃息系统三区成钢交结构或分析塘沽区熊：高层墙产品主趟导市场开发区胁：低密夹度产品坑最为稀毒缺汉沽区：挖小高层为醒市场主流塘沽区的、开发室区市场鹊主流产乎品以高驻密度产究品为主套，中新亡生态城弟将成为奥两大市怀场的中亲低密度趴的有效羽补充！数据期匆限：2008年-20难10年7月数据来源只于CRI评C房地产信点息系统三区主白力户型棒段、面于积段市烤场分析塘沽区要以紧凑事型一室殊、两室栽为主集鸟中在60-1紫00平米之遵间；汉沽区以杀经济型两逐室为主，设集中于80-庸100平米；开发区萌以舒适阶型两室、三室侨为主，飞面积段鹊集中在100-俭160平米；三区户舰型段比芒例对比底分析三区面积愉段比例对暴比分析数据期状限：2010年1-7月数据来源毁于CRI首C房地产羞信息系品统中新生态城开发区塘沽区汉沽区市场特向点：滨海核醉心区，售配套完河善产品高膨档，价俩格最高土地稀挨缺，供得应量少改善型产描品，中大土户型为主投资比雪例高，袍客群高避端机会点：生态城得为新规去划区域狸，土地鸽成本较亩低，未粪来上市顽场产品秒具备很堪强的价图格优势民；规划项余目普遍伙容积率开在1.3-汉1.5之间，蚊利于打若造舒适忽性产品减；规划理念通新，生态露宜居概念羞优于其他行居住区域络，配套设注施规划齐铺全，且水奇平高；中新两敞国政府应层面的扑合作项狼目，多悬方政策矛政策支垮持，保晕证区域江开发的祸顺利推琴动；市场特点悦：传统住辰区、居盲住水品栏参差未来商冈业、商眼务属性件明显销售价嚷格上涨私速度快中高密度味产品为市霸场主流以紧凑型慰产品为主市场特辫点建设水平热较低配套相丝式对落后价格水宅平不高以小高表层产品葡为主以传统窑经济型般户型为时主通过三槽区对比递分析我劈燕们发现极：对比分析导小结威胁点户：生态城药统一规否划建设被，未来斗将有大泛量同质套产品上厕市，面惕临竞争沃激烈；现实区域法仍不成熟绒，配套设农施有待完朴善.2、板块划更分及板波块特征动分析1、胡家园侵板块2、上北板拉块3、塘沽淋城区板疲块4、开发区求板块5、新港板喘块6、响罗湾森板块7、生态城欲板8、汉沽区夸板块9、大港区虽板块364895721滨海新区尚主力板块赴划分项目名称总建筑面积(万㎡)容积率规划产品主力户型园林档次装修情况销售报价(元/㎡)开发商贻成豪庭542///毛坯;

贻成实业融科贻锦台242小高、高层两房：90-100

三房：127-157中档毛坯;12,000贻成融科置业首创国际城551.8洋房、小高、高层两房；80-90中档毛坯;11,000首创置业盛星东海岸182高层两房：84-90

三房：88-96中档毛坯;12,000盛星房地产万通上北新新家园371.49洋房、小高、高层两房：87-136中高档毛坯;13,000万通地产板块内买产品较功为丰富饺，容积飞率偏高室，高层命为市场叮主流产食品。洋房、小反高产品稀唉缺，且售廊价较高。园林档次公偏向中档浩，园林景尿观设计并际有得到开辆发商足够刷的重视，园林景观恼比较中庸鸣；板块内驼目前产序品基本茅以80-谢100平米两室惹为主，售打价在1100亮0-13装000元/平米；板块内昏项目全乒部以毛姨坯交房锤，精装修产驱品存在市贝场空缺；板块内叙以项目陈容积率叶在1.5-青2之间，规韵划产品有浮洋房、小劳高、高层计，主要主藏力户型集滥中80-1才00平米，桐与生态乱城项目壁十分相活似，具泽有很强所竞争力虎！滨海新区窄各板块特趟征分析上北生直态板块数据来源跃于CRI翠C房地产信徒息系统项目名称总建筑面积(万㎡)容积率规划产品主力户型园林档次装修情况销售报价(元/㎡)开发商城市名居0.983.5高层两房：54-106低档毛坯;11,000钜康港湾置业弘泽城482.5多层、小高、高层两房：90-95中档毛坯;13,000弘泽建设隆盛花园二期142.5高层两房：67-110低档毛坯;13,000隆翔投资四季风情18.32.5高层两房：80-100中档毛坯;12,000彩虹集团滨海新颗区各板房诚块特征装分析塘沽城络区板块板块内产智品容积率万较高，供捏应量有限隆，且产品馅单一，基本以羽高层产灰品为主蛙；项目均处锣于塘沽核呢心地段位厌置，提高丹可售产品文数量成为迈开发重点次，园林景末观并不小突出。在售产品套中，基本排以毛坯房河为主，精脱装房跟多织被投资性真公寓产品宴所采用。数据来惨源于CRIC房地产元信息系疫统板块内以结项目容积乔率在2.5-奋3.5之间，浮主要以低高层为炎主，主融力户型伐段集中很与90-1软10平米，溉密度大横、园林盏景观缺牧失成为渐该板块缓最大的倘弱项！开发区板促块滨海新粱区各板谅块特征恋分析数据来源愚于CRI凳C房地产葱信息系馋统板块内枝项目容巧积率在2-3之间，以味高层产品舱为主，主狱力户型面精积为140-丑160平米，精梯装修将成场为主流，友园林景观挠投入不足断！生态城签板块中低密度屡产品集中慎，生态环灭保理念，扯市场供应漂量巨大。中新生态膛城是政府泳层面推动老建设的新攀城，将在摔规划理念洒、配套设伶施，政策挣支持，建污设水平方晕面具有很现强的优势贸。生态城宰内开发砌商众多告，且规讲划产品昆相似，颈在一定法程度上翼面临同瓣质竞争杠的威胁绵。生态城作絮为新建区柿域，与老洪城区相比宽，建设配枣套短期内塞很难完善授，也将成落为区域开特发的硬伤拖。滨海新区匹各板块特灰征分析三井项偷目万通生态食新新家园世贸湿叨地公园季景华庭滨海家园瑞海天侍城远雄项咸目嘉铭红团树湾万科项原目生态公屋滨海新汤区各板封块特征该分析生态城板炸块目前已赖经亮相众项目中吩以小高鞋、高层庙为主，索主力面雄积在90-慎120平米，避预计201封0年下半年霜上市销售半。数据来害源于CRIC房地产贤信息系悬统各板块对房诚比总结供应量交通条件生活配套教育资源产品相似度生态环境与生态城竞争度胡家园★★★★★★★★★★★★★★★★★★★较强上北生态区★★★★★★★★★★★★★★★★★★较强开发区★★★★★★★★★★★★★★★★★★★一般塘沽区★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★较弱生态城强弱度★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★生态城板签块与胡家园、游上北生态鸦区竞争度毯最强，其态最大优势素是生态环僵境！开发区板设块其价值撒性明显高经于生态城础，竞争压浇力较弱，掌可与其构故成互补型芦竞争关系代！可将胡腾家园、乓上北生息态区内版的同类值产品作之为直接云竞品进桨行分析初；开发区内算重点项目幅列为间接井竞争产品台进行分析污。3、竞争深圈层分素析直接竞垮争圈层斥划分在区域属愚性上看，港生态城为馅滨海新区肯核心区边沉缘区域，译因此，将参具有同一卧属性的胡巧家园、上浴北生态区冰板块内典答型项目划第为本案直吊接竞争荣项目。滨海核易心区居住价眠值外溢障线本案远洋城贻城豪惑庭盛星东怪海岸融科贻锦尤台万通上北首创国际送城项目名称总建筑面积(万㎡)销售面积(万㎡)存量(万㎡)销售周期（月）月去化速度去化周期（月）贻成豪庭54/54//66个月融科贻锦台240.772310.8首创国际城551639180.9盛星东海岸17.8171340.5上北新新家园37297550.6远洋城176.528149201.4合计

90274

4.2直接竞争字圈层存量植及去化周王期分析直接竞贩争圈层测中，目侄前存量父约为274万平米；盆以目前销锐售速度计绩算，需要5.5年销售因完毕！数据来源津于CRIC房地产呜信息系匠统竞品量价等走势分析直接竞品洽项目对价卸格因素十浓分敏感，生成交量的典高峰期均初在低价格姐下实现；整年市场贵最高价1149首1元/平米，筑最低价期为702召7元/平米。数据来源惹于CRIC房地产擦信息系蓝统面积段户毅型段交叉扛分析

一室占比两室占比三室占比四室占比合计（%）面积段60以下60-7070-8080-9090-100100-110110-120120-140140-160160-180180以上贻成豪庭

万通上北新新家园

0.30

25.417.4613.9446.346.55

100远洋城0.22

11.4917.7716.4613.0335.764.930.35

100首创国际城

0.44

30.9630.542.39

23.867.434.37

100盛星东海岸

15

50.6033.38

1.01

100融科贻锦台

71.41

5.8315.427.34

100合计0.91.6517.5927.188.788.1829.85.491.2410090-草100平米、120矩-14意0平米户她型供销殃两旺，渔本项目叫可争取棕的主流酿客群。数据来诵源于CRIC房地产唐信息系照统两室90-淹100平米为市刷场主力，鞠占总量的27.蜂18%三室120-财140平米为市扣场主力，响占总量的29.8刻%万通上北夫新新远洋城首创国楼际城盛星东海持岸主力总赛价段80万100万120万140万160万180万200万主力总价趋段220万融科贻锦哗台100象-14划0万为市且场需求志主力总响价，本际案争抢梳此部分蒙客群外睛，80-1挤00万元和140万元以上料存在市场销空隙，可股考虑成为充本案小户细型和大户谜型选择空芽间！80-犯100万元及140万以上个的总价欧区间，窑存在市锈场空隙忍，同时典符合本从案质素执，为本去案的进江入空间咬。总价段海对比分排析数据期旦限：2010年1-7月数据来鲜源于CRI胆C房地产墙信息系编统开发区板惑块内项目罗处于滨海居核心区内鼻，均定位抖于高端，因售价较高约，与本案挑主要构成饮间接竞争马关系。间接竞争析圈层划分万通华府津滨滨海国际金域蓝湾本案万通新城天保金海岸万科海港城公园六号形成间接竞争压力滨海高端住区滨海核心唱区未来1-2年上市产江品体量较油大，且具楚备极强的讨地理位置沿优势；区域内豆配套设挂施齐全旷，且成蚁熟完善贸，对于苏看中居接住便捷扛度的客肉群具有晓很强的落吸引力兄；未来上市闻的新项目停以精装修灿成品房为况主，使本运案优势被恰弱化。间接竞争神圈层存量吃及去化周博期分析项目名称总建筑面积

(万㎡)销售面积(万㎡)存量(万㎡)去化速度（万㎡/月）版块去化周期（月）万科海港城10/10/35个月万科金域蓝湾282440.59万通华府11660.21新城峰上454231.06津滨滨海国际196130.26公园六号10640.58天保金海岸188671211.86合计

1511604.57间接竞偏争项目敢存量约芳有160万平米作，主要鼓来源于昂天保金宋海岸；以目前速逆度计算，风现有存量兵需要3年左右究销售完怖毕；数据来智源于CRI瓶C房地产肿信息系焦统竞争量继价走势销分析间接竞品昆项目对价割格敏感度翠较低，主颈要依托于千其核心的敏地段价值火；尽管近墙期成交惕量下滑沈明显，嚼但成交偷价格保怖持上升酸的趋势膜；7月份销售弯均价达到180孟59元/平米。数据来沟源于CRI申C房地产信暖息系统

一室两室三室四室合计（%）

面积段60以下60-8080-100100-120120-140140-160160-180180-200200-220220以上万通华府

14.515.74.2

1.763.9100津滨滨海国际

55.644.4

100天保金海岸

18.415.130.125.13.82.32.20.42.7100万通新城国际0.64.90.719.16.06.027.40.7331.5100万科金域蓝湾

2.2

97.8

100公园六号

10.664.410.314.7

100合计

0.17.9

8.1

29.2

14.2

17.8

6.71.5

1.4

13100

舒适型来中大户垒型为供著需主力美，100具-12或0平米两倦室和140-丛160平米三溉室。壶高端客祸群为本激案可重药点关注彩争抢的辉目标。面积段鸭户型段闷交叉分致析数据来源羞于CRIC房地产济信息系拼统两室100-裁120平米为肚市场主主力，占钞总量的29.相2%三室140-偏160平米为市胜场主力，州占总量的17.扮8%四室220平米以上监为市场主滋力，占总秒量的13%区域内麻下限客细户，即贤承受力120励-18乌0万可定为滔本案中高蛾端客群！总价段刷对比分芦析数据期限申：2010年1-7月数据来源袜于CRIC房地产信米息系统120-傲180万元作摩为区域网高端客学户的下级限，本印案可通精过放大婚的户型记面积争说抢此部闹分客户以。此外，200万以上已的高端欧客户也道有望由半于产品余品质、馆区域开嘴发理念颠进入。北塘胡家园未来供答给量378驴.02万㎡楼面均价产为310垄0元/㎡上市产品吉主要以高轨层、小高倍层为主，桃少量别墅颜、洋房产毛品。预计一期雅上市时间2011笨-201抱3年未来供给价量41.4盒0万㎡楼面价为150耕0-2兄300元/㎡上市产品厕以高层产和品为主。预计一期榜上市时间故为201更1-2锅012年未来供梯给量469榆.79万㎡楼面均价谋为2200元/㎡上市产品紧为高层产共品预计一期缩慧上市时间担为201唐0-2季012年未来供给而量456.旱79万㎡先期推出伤展示项目盗售价在100胆00－120蹈00元/㎡上市产禁品类型付为高层棍、小高单层、洋竖房产品预计一期召上市时间2010尝-201怕1年塘沽、开睁发区中新生通态城数据期泥限：2010年1-7月数据来源柜：CRIC房地产信醒息系统成交竞争忽土地分布松情况项目名称开盘时间入住时间占地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）建筑形态套数（套）备注泰达滨海家园N/AN/A7.7313.91小高层1250项目并没有进入实际的推广阶段，一部分房屋会对丰田内部员工销售三井&长成项目N/AN/A38.8336小高层、高层、低密产品总共：2650一期：900二期：1350三期：400项目预计在2014年建成。远雄项目N/AN/A103140N/A预计13000未开工，项目投资130亿元。预计2015年三期全部完成。阿亚拉项目N/AN/A9.78N/AN/A1100项目将于2010年年底动工兴建。双威项目N/AN/A41.360N/A住宅：4753未开工，项目从２０１１年开发，于２０１５年之前完成。天和新乐汇2010.82011.53.037.9小高层N/A酒店式公寓打算整体出租或出售，为9层建筑。三星项目N/AN/A68N/AN/AN/AN/A目前生轧态城已沃经对外识展示的踩项目产横品均为那高层、炭小高层鼻，后期段上市产储品也以誉此类产裕品居多屠，且上聚市时间肾相近，驶体量较锡大。对凝项目够限成较大旨威胁。照因此如何突自出自身样优势，僻在大规王模同质愤化产品设中以差兆异化胜摔出是本绑项目的固关键。数据期限裙：2010年1-7月数据来源擦：CRI辫C房地产信逼息系统生态城未货来潜在供闭给分析未来滨海吩新区整体宏市场潜在倚供应量较屈大，约有1346万㎡，寨大部分舌地块容平积率均胃在1.4－2.5之间，多为高扭层和小瞧高层，凝仅有个任别项目突为低密辜产品，潜在产万品同质间化高，饥未来区悟域间竞刷争激烈蓝。综合考虑堤地块的成恳交时间，戚容积率及盛楼面地价奴，推断其悦入市时哲间在10年下旬至11年居多，部分曲项目时旋间与本休项目重堆叠，对本项种目销售度有一定捷影响。根据目塑前了解帝到的状穿况及项络目开工星状况，灿预计未盐来一到肠两年，遍生态城蚀区域内去将有近爱百万的勒供应量截，同时摧受容积胡率、土复地性质桑等条件队约束，挖目前区贫域内产滤品基本杆上为精板装高层货、小高喘层产品揭，产品挽同质化作严重，仰因此在多项目上忆市时将面临较光强竞争压异力，因此要制翁定细分化腔的产品定朝位策略以阴面对竞争州。土地市圣场小结4、可借鉴代勇表项目分嗓析可借鉴炉项目分德析——万通华府开发商天津万通时尚置业有限责任公司建筑形式26-29层高层建筑面积11.4万平米容积率1.8绿化率65%主力户型面积二房120-170平米，31%；三房220-350平米，49%；顶跃800平米总户数一期：155户二期：239户车位比1：1装修标准全装修3000元/㎡价格(元/m2)21000物业费(元/平米/月）4.6推货节奏二期在售项目简评区域内的豪宅标杆项目产品分析2室2厅2卫159㎡3室2厅4卫213.演7㎡2典型项灿目分析——万通华扣府1主要功能区159㎡户型213.7㎡户型进深11m11.8m客厅28.8㎡，开间4m28.7㎡，开间4.7m主卧+主卫26㎡，开间5m26.78㎡，开间5.9m客卧+次卫22.5㎡，开间2.8m23.35㎡，开间3.7m次卧

——13㎡，开间3.5m厨房+餐厅28.5㎡，开间2.8m29.5㎡，开间5m典型项目子分析——万通华府现代园市林风格局，绿化拆率达到65%7.2米双层通戏高私家电瞧梯厅客厅卫生间3000元/㎡豪华精倾装修万通华府犬豪华装修普与高端配幅置现代豪华约外立面风查格典型项沃目分析——万科金域券蓝湾开发商天津万泰时尚置业有限责任公司建筑形式33层高层建筑面积28.3万平米容积率4.7绿化率35%主力户型面积三房135-153平米二房95-120平米总户数一期：1254户二期：792户车位比1：1装修标准全装修1500元/㎡价格(元/m2)16000物业费(元/平米/月）2推货节奏尾盘在售项目简评万科品牌，成熟产品，稳定的客群，区域内的高档项目产品分析2室2厅1卫116㎡3室2厅2卫142㎡2入户花园可进行野空间改泡造典型项字目分析——万科金辅域蓝湾主要功能区116㎡户型142㎡户型总进深14.3m16m客厅17.2㎡，开间4.1m21.5㎡，开间4.3m主卧15.2㎡，开间3.8m17.2㎡，开间3.9m主卫5.7㎡，开间1.9m8㎡，开间2m客卧11.2㎡，开间3.2m12.4㎡，开间3.1m次卫

——6㎡，开间2m书房

——9㎡，开间3m厨房6.5㎡，开间2.4m5.6㎡，开间1.6m餐厅9.2㎡，开间2.8m16.4㎡，开间3.9m1典型项目淹分析——万科金域萄蓝湾U6精装风格——U1趣味玄关排系统、U2厨房空间蓄系统、U3卫浴空间裤系统、U4收纳空间何系统、U5家政空间滚系统、U6家居智能始化系统，6大创新蹦体系，吗人性化莲设计，斗注重细壤节，营事造出生祝活品味钳。典型项镇目分析——万通上北辆新新家园开发商天津富铭置业有限公司建筑形式5层洋房，9，16，18层小高，29层高层建筑面积36.5万平米容积率1.49绿化率40%主力户型面积两房87-136平米，71%总户数一期：725户二期：1367户三期：1062户车位比1：1装修标准毛坯价格(元/m2)12000物业费1.8推货节奏一期：售罄；二期：64%；三期：77%项目简评塘沽上北生态区代表项目产品分考析2室2厅1卫91.8险㎡3室2厅2卫143蜘㎡2典型项撞目分析——万通上闪北新新谜家园主要功能区91.8㎡户型143㎡户型总进深7m11.6m客厅15.6㎡，开间3.9m25.1㎡，开间4.2m主卧23㎡，开间3.6m15.8㎡，开间3.6m主卫10㎡，开间3m4.8㎡，开间2.1m客卧10.5㎡，开间3m13.5㎡，开间3.2m次卫

4㎡，开间2m书房

11.1㎡，开间3m厨房6㎡，开间2.4m10.2㎡，开间2.4m餐厅14.6㎡，开间3m12.6㎡，开间1.8m1典型项目结分析——万通上北扣新新家园小院露台建筑石材外立面小区绿化入户楼梯外立面与蓬景观特色5、滨海新贫区现客群云分析本部分数肌据说明：奥本部分昆数据主要孤利用定性远的研究方探法来推断谷得出。基巧本包括目委前塘沽区研和开发区源代表项目内。

数颈据获得主限要利用对恶销售经理防和典型客翁户进行深夸度访谈获幻玉得。同时漏根据易居惭在塘沽地昨区有代理暖部分项目鸟的资源，区取得整体扫项目客群则情况。并释结合以往面对塘沽区岗的客群调叉研研究结写果，综合敌得出客户煌需求情况武。天津开发区、火保税区塘沽、汉狮沽、大港市区及葡郊区外地北京山西河北及语其它省铸份外籍欧美韩、台滨海新区跃购房人群技来源范围讯研究数据来源术：销售经恢理深度访董谈滨海新区之客户区域舌分布静态反预测：主力客群辅助客群（第一层级）辅助客群（第二层级）塘沽区域开发区市区区域临近省份外籍其他40.0%30.0%11.0%10.0%4.0%5.0%客户区西域划分道研究数据来监源：销自售经理花深度访脂谈乱项目客凉户资料轮库滨海新怨区客户东职业分润布静态北预测：主力客群辅助客群私营业主企业高层管理企业中层公务员其他30.0%27.0%20.0%21.0%2.0%客户职业唤划分研究数据来泊源：销灯售经理躬深度访婶谈恢项目客贱户资料忧库滨海新区筝客户家庭择结构分布毛静态预测厚：主力客群辅助客群（第一层级）辅助客群（第二层级）三口之家两口之家四口之家单身三代同堂其他45.0%25.0%11.0%10.0%4.0%5.0%客户家庭伴结构划分脂研究数据来源版：销售经影理深度访夹谈项塑目客户资肢料库企业高芽管企业中层公务员120偷-15尼0三居；100锤-12油0㎡二居私营业主150案-18郊0㎡四居及瞒以上客群与直户型拟朵合性细扬分研究起居室/主卧舒适纠尺度职业户型功能空间拥要素140-据160危㎡四居；120槐-15肉0三居舒适尺杠度、均联衡空间谢、120-蓄150三居；100-困120福㎡二居功能均衡孙、景观阳敞台120-初150三居；100-黑120喉㎡二居紧凑经迎济、附池赠空间阳台、久双卫、博储藏衣泰帽间舒适书房搏、阳台紧凑经去济、附鉴赠空间舒适书轧房、阳龙台100-炼120二室，80-术90㎡二居100-促120二室，80-9封0㎡二居数据来静源：销玩售经理差深度访著谈阅项目典会型客户献访谈二人世界三口之家阶段型发展型普通三般口三代同吓堂四口之壮家五口之家舒适三口70-8烈0㎡一居；80-9红0㎡紧凑二载居100衰-12捏0㎡舒适二居100-吗120二室，80-缸90㎡二居120-素150三居单身贵族单人天地初入社晚会70-件80㎡一居80-惰90㎡二居140装-16梅0㎡四居；120年-15脏0三居140敲-16躁0㎡四居及泼以上客群与户胁型拟合性分细分研究紧凑经济规、附赠空锤间尺度舒适葵、衣帽间彩、阳台附赠空施间、儿指童房书房、妨双卫、循储藏衣政帽间、主卧尺度输、附赠空摇间尺度舒哨适、景筑观阳台功能均衡予、阳台、镜储藏老人房礼、专用推卫生间帖、景观邮阳台、咽无障碍氧设计家庭结堵构户型功能空旬间要素空巢型80-片90㎡二居，100安-12漂0㎡二居功能均衡冻、景观阳勇台滨海新撞区客群欲和市区慨等其他键地区客省群相比帆，对产卷品面积嚼需求偏岗大。数据来龙源：销省售经理搭深度访殃谈慎项目典脆型客户客访谈滨海新获区客群算整体特误点滨海新区凯客群需要牲产业人口爪导入支撑册，产业人田群对住肆房的需墙求带有劣过渡性述、不断岗调整的殖行为特美点。投资型输需求和呢居住型寇需求并完存，投资型需尝求集中在膛开发区，隶而居住型菠需求多集瓶中在塘沽兴区。需求结构嗓呈现改善气型自住、常投资需求招为主，因投而客群需滨求档次比陷较丰富，僻需求角度漠较为多样容，产品则矿表现出喘比较宽侵泛的面泥积区间起和多种津的产品浑形态。客群对产怠品功能认蔽知较为模恭糊，在公寓类旨产品市场事存在“婚要房市场”限，在住房醒产品市场楚存在“出帅租市场”熊，并且各种索产品存在为一定的替切代转换。PAR悟T3客户需军求分析生态城唱现有项纪目客户德调研外籍客突户居住雷模式简杀析本案客凯群导入召模式我们的客独户是谁客户对题区域、竭产品细事节、价侍格等关业注点我们的玩客户从梢哪里来解决的问警题1、我们挨的客户柱是谁？购房目的产品类锐型改善型授（养老昆），鸡占比60%112主㎡三室137㎡三室投资占尸比30%96㎡两室112岸㎡三室96㎡两室婚房，添不到10%96㎡两室外地客户兔为子女在辅津上学为童蓝印需求区域内忙竞品客板群----嘉铭红钻树湾需求需求需求需求塘沽、年开发区歌、汉沽仁中高端吉人群市区内联认可该倘区域人乡丰群周边城市存投资客塘沽、嗽开发区滑、汉沽疗占比80%市区和外稳地客群占血比20%客户演变基本一恒致原始客群惭定位：项目目双前积累会客户状支况：目前积累完的客群，勇主要以来察自周边区火域的中湖高端改姨善型人跌群为主。多为社会中产标阶层，收入窃稳定殷诞实，家苗庭已拥恋有一套恢住房，攻因此对并住房的跪需求以自用改善泼兼投资为主。112㎡三室和137㎡三室的高性津价比正冠符合潜翠在人群冻的购房慎需求。由于并未伯进行大面勇积宣传，压因此目前周边城市坛投资客户邪较少。嘉铭红树素湾购房目的产品类回型自住兼进投资，占到70％86-液93㎡二室需求需求纯自住客叉户比例很靠少，主要养是购买婚千房约占到10%需求70㎡一室纯投资杂客主要傅以世茂械品牌追枣随者为厅主占到5％86-9突3㎡二室70㎡一室86-9刷3㎡二室100-抱140㎡三室世茂湿派地公园本地政府丹公职人员迈占到30%以上本地投资创客为30%本地改踪蝶善型客始户占到20%世茂品牌千的追随者尾占到5%商务出差育来津的酒蜡店客人不讽到1%政府公职照人员来自北京旱、福建等贵地的世茂被品牌追随循者塘沽、胶开发区战、汉沽缠高端人士群市区内君认可该羡区域人韵群注：3号地块为着团购准备客户演免变基本一差致原始客群华定位：项目目难前积累偷客户状痰况：本项目目舞前积累的酱客群，主钟要以本地的政匠府公职人栏员和周边树区域投资薯客为主。客户职欲业类型以公务换员为主，收入筝稳定殷生实，家荷庭已拥谢有一套住房，代因此对议住房的敬需求为自用改善锅兼投资或婚纯投资。目前项目贯尚未做过耻多对外宣偶传，因此房诚目前项目钢积累的客鸦户来源主拜要依靠开遮发商品联牌影响咏力和自管身资源而。世茂湿享地公园购房目砖的产品类揪型本地客月户多以雾改善型艘自住兼刚投资70％两室、秀三室需求需求少量结姨婚购房裁占比20％需求一室、两嗽室纯投资客免主要以外嚷地客户为蛾主，约占10%（网上获塌知信息）一室、希两室、笛三室吉宝季雕景华庭市区内误认可该场区域人行群周边城罚市投资起客塘沽、开延发区、汉蚕沽高端人果群客户演映变基本一鼻致原始客护群定位拨：项目目牛前积累蹦客户状魄况：本项目目英前积累的架客群主要以地缘性澡客户为主少量外地投赌资客户姓基本上甚从网上获得项目葡信息汉沽区壮占据主遗要比例从网上看嘱到信息的绞外地投资稻客（东北居扑多）吉宝季景疯华庭购房目的产品类登型本地客户嗽多以改善担型自住兼净投资洋房两室、舟三室需求少量结渠婚购房需求纯投资客阴主要为万制科品牌追夫随者一室、两担室、三室万科锦庐市区内认汉可该区域岁人群万科品席牌追随遗者塘沽、租开发区宅、汉沽适高端人嗽群客户演却变基本一养致原始客端群定位合：项目目前俭积累客户泽状况：本项目芬目前尚妇未进行特大面积右对外宣臭传，因防此目前鬼积累的挡客户来孙源主要依令靠开发损商品牌母影响力师和自身梯资源。万科品选牌追随焦者塘沽、均开发区侄、汉沽鬼高端人递群万科锦结庐目前在展曾示项目除吊嘉铭红树圈湾外，其镰余各项目奖尚未开始坊大面积对逃外宣传，顽且该区域砍较为生僻逼，因此就雕目前积累拴的客群来劫看，以塘沽虚、开发击区、汉团沽等地吉缘性客涝群为主缠，占到80%以上。世茂、程万科等跟大品牌近开发商插，通过自身品护牌价值勇及企业鲁会员资颤源，可以婚为项目引进一林部分品刃牌追随比客群。受生态城料概念影响耻，目前来价访客户购房目君的多以拍改善型京居住兼纤投资为秤主，占粘到近80%；纯投度资、婚矩房刚性订需求客磨群比例博较低。在户型选法择上，90-六120平米主宋流户型侦关注度贫较高。受区域泛成熟度淘、生态监城规划街概念等罢方面影搜响，本者区域目下前可导龟入客群汇为地缘性、责改善型为劝主导客群。小结2、客户关籍注什么？访谈时扎间：8月6日——8月9日访谈地零点：选定在中洗新生态城榜各项目的推售楼处及饺附近高档位消费场所被访谈人沙员选择：来售楼处挨咨询客户渠、已签订厕意向书客添户、高档绪消费场所被消费人员访问客词户：20人访谈基奋本情况姓名：李凉先生职业：抹企业高池管居住现状搅：开发区炉三室客户特灾征：拥问有多次院置业经拳验，经湖济实力栽较强姓名：赵会先生职业：危私企业遭主居住现状暑：塘沽区希三室客户特将征：拥允有一定场经济实像力客户语面录：”…对世茂的帅项目比较劲感兴趣，趴开发商品叫牌力强开柜发水平高币，有较高射的升值潜忌力，不过禽在这个区券域购房当抄然希望购我买洋房或劫者别墅，还是要看默完样板间雁以后再决强定，目前疲还在犹豫…“客户语录辛：”…生态城斯啊，那窄边我知沃道，但是好骆像那边岸现在什咱么也没猪有啊，看听说那隔边的什肃么生态轿概念还假不错，拾有没有爽学校啊邀，可不僵可以落恢户…现在什么倒价格啊，中差不多的浓话可以考胆虑…“姓名：张厘先生职业：公骑务员居住现三状：塘搜沽区两捷室客户语录和：”…项目原来济是海边养娘殖围场，钻现在属于国家宿重点扶持渠开发建设毙的区域，这未来应该旱会发展会呢很快，而质且生态城课的概念不尽错，只是母目前配套样设施什么寺都没有，省还是觉得袖比较适合冒养老…看下未济来房价健的走势饺，在接孝受范围佩内可以魂考虑…“区域认吼知度较蔬高、认孔可概念型、养老超为代表当改善型压需求、魂偏好中讲低密度察产品受访客训户分析1——区域周边泛客群101101张先生35岁馅（公秘务员）张先生题塘沽区炸本地人因，事业帆单位工邪作，夫蚕人也是堂同区域销的人，惊现居住局在河北俭路附近迹。夫妻俩有规个女儿6岁了，而在上小淡学。张先生夫艰妻从小生撑活在这个湾区域，父语母、大部蜜分亲戚朋历友也都居钳住于此，尊因此再次述