中国机械集团沟通管理讲稿

此次会议的沟通流程世联简介及合肥案例展示世联针对本项目的顾问服务内容世联针对本项目的销售代理服务内容世联顾问的工作方法世联顾问的品质控制体系世联针对本项目的团队架构世联针对本项目的各阶段收费标准世联增值服务世联针对本项目初步规划的思考一、世联简介及合肥地区案例展示一·世联地产-全国顶尖的房地产综合服务供应商核心业务模式：综合服务=咨询+实施客户价值体系：增值、降低风险与成本、基于商业价值的、可实施性的解决方案集团核心架构：H型架构咨询顾问业务策划代理业务客户中心+知识管理中心+平台中心服务体系综合服务◆土地拆迁补偿评估◆规划的市场及经济评估◆土地出让策略◆主题地产开发战略顾问◆城市进入战略及发展策略◆项目物业发展建议◆城市相关产业及商业地产发展前景预测◆城市调研◆产品定位◆客户定位◆物业发展建议◆营销策略◆形象宣传及包装方案◆广告推广策略◆价格方案◆品牌战略◆项目开发融资咨询◆销售执行◆组建销售团队◆建议销售制度◆制定销售目标计划◆执行销售各项工作◆签约及按揭咨询服务◆产权办证◆实现销售回款开发阶段世联综合服务土地出让城市规划旧城改造物业转让经营市场定位/主题确定开发决策施工启动建筑施工市场营销物业入伙◆物业买卖租赁委托代理◆代办银行按揭服务◆个人房屋担保服务◆提供房地产信息◆提供房地产法律法规◆物业转让税费及手续◆代办各项房地产产权相关手续一·世联地产-全国顶尖的房地产综合服务供应商世联地产的行业地位咨询顾问业务：2002-2007年连续6年全国排名第一，2007年世联咨询顾问营业额超过1.6亿，年服务项目超过260个。策划代理业务：2008年世联地产全国销售额近500亿人民币2004-2008年中国房地产策划代理综合实力10第二名（连续五年）2004-2007年中国房地产策划代理百强企业最佳综合服务机构（连续四年）荣誉2008年中国房地产策划代理综合实力10第二名（连续五年）2007年中国房地产策划代理百强企业最佳综合服务机构（连续四年）2007年中国房地产专业服务机构品牌价值10第一名（连续四年）2007年中国房地产策划代理百强企业10第二名2006年中国房地产策划代理百强企业华南区10第一名2006“中国品牌年度大奖”地产专业品牌102005年中国房地产专业服务机构品牌价值10第一名2005-2006年中国房地产诚信企业地产诚信服务品牌10中国地产级信用企业中国100最佳雇主……历程15年发展历程同比增长超过50%5.23亿元营业额(07年)在深圳注册成立世联深圳公司1993深圳世联地产顾问股份有限公司成立珠海/厦门/杭州/长沙/沈阳/成立广州佛山东莞珠海世联行/成立2007东莞/世联行成立2004取得第一张房地产咨询企业正式批文1994开始对各种物业类型代理销售的全面探索1997世联顾问业务高端起步1999北京/成立2001广州/成立2002惠州/天津成立2005上海/成立2003佛山/

成立2006服务中国世联旗下拥有16家分支机构，服务覆盖全中国超过100座城市的600多家海内外机构万科地产金地集团华侨城地产中信地产西安高科集团上海复地集团北京中远地产香港中海地产服务客户大连亿达集团山东鲁能集团中国房地产开发集团上海绿地集团北京城建万通地产金融街控股卓越集团顾问业务顾问服务模块化顾问土地储备土地一级开发土地出让土地转让二级开发土地再开发战略顾问战略顾问工商全程顾问住宅全程顾问顾问业务概览

世联地产顾问致力于通过模式化的综合性服务，不断开拓中国房地产咨询业的高端市场，以影响行业的服务带来顾问业务的持续增长，最终成为中国地产顾问第一品牌、房地产业的麦肯锡。世联顾问五年以来累计为中国过百个城市的700多个项目提供了高质量的顾问咨询服务。07年度顾问业务

07年顾问项目共261个

累计服务城市超过100个战略顾问咨询服务链>土地拆迁补偿评估/土地利用计划建议区域土地价值评估及资源盘点/区域市场评估、预测与定位/区域开发方案设计与评估/区域经济评价及可行性分析/区域开发组织形式设计/公共投资的收益及经济分析/规划的市场及经济评价/区域产业研究土地市场需求评估/土地底价与出让方式的制定/土地出让前的地块分级/土地出让策略/土地包装与推广土地转让的风险评估/土地转让的途径与模式制定/土地转让的经济评价主题地产开发战略顾问/大规模房地产项目开发（1500亩以上）城市重建整体定位及发展战略/开发强度研究与经济评价方案/拆赔模式与实施策略/港口、码头等区域重建战略与整体定位/历史文化街区保护与更新策略/旧城改造全程驻场顾问土地储备土地一级开发土地出让土地转让二级开发土地再开发住宅全程顾问服务链>城市房地产市场发展前景预测/城市进入战略及发展策略/企业取地策略及时经济评价/多项目开发策略研究/立项报告/可行性研究报告项目市场定位优化及调整/营销执行策略制定/营销实施及推广方案/项目入市营销执行方案/项目价格策略及价格方案/月度推广总结及调整建/销售现场管理及销售控制/方案实施指导与监督/协调并监控合作单位工作/销售诊断及调整方案/销售团队招聘及培训/销售组织框架及管理制度建议/销售人员测评销售人员基础/销售人员提升/策划人员基础/策划人员提升/销售管理培训取地阶段顾问服务营销执行顾问服务专业培训课程输出工商全程顾问服务链>城市相关产业及商业地产市场发展前景预测/相关领域市场进入战略及发展策略/企业取地策略及经济评价/立项报告/可行性研究报告/金融投资机构项目咨询/商业机构投资合作咨询招商服务内容项目商户定位优化及调整/招商策略及条件制定/招商实施及推广方案/月底推广总结及调整建议/招商现场管理及控制/活动方案实施指导与监督/协调并监控合作单位工作/招商团队招聘及培训/招商组织框架及管理制度建议/招商人员测评/招商现场管理及控制销售服务内容项目市场定位优化及调整/营销执行策略制定/营销实施及推广方案/项目入市营销执行方案/项目价格策略及价格方案/月度推广总结及调整建议/销售现场管理及销售控制/方案实施指导与监督/协调并监控合作单位工作/销售诊断及调整方案/销售团队招聘及培训/销售组织框架及管理制度建议/销售人员测评取地阶段顾问服务消费市场顾问/项目发展战略定位/市场定位案例专题研究/项目物业发展建议/项目启动策略研究/规划方案的市场评价/租售价值及项目财务评估/设计顾问/项目营销战略与策略产品力阶段顾问服务营销执行顾问服务出具规划设计任务书/设计交底会/概念设计修改方案建议/详规划建议/建筑方案讨论/户型设计细节把控/单体设计建议规划跟进顾问服务顾问研究类型

区域发展土地运营旧城改造政策分析研究城市投资价值分析取地策略主题式房地产研究旅游地产产业园创意园教育地产港口码头区汽车城总部基地空港经济住宅全程顾问工商全程顾问陌生区大规模开发城市中心区住宅开发新城区房地产开发成熟热点区住宅开发城市公寓类豪宅项目低密度地产项目小户型公寓研究松散型社区研究城市大型综合体项目写字楼项目中心区商业项目社区商业项目酒店项目战略顾问住宅全程顾问工商全程顾问顾问专业价值

服务于企业层面，以客户目标为核心，从市场角度出发解决商业问题，为客户挖掘整体价值核心竞争力——全国视野+平台资源+方法论质量保障体系——内部评审机制+外部充分沟通高端人才——超过370位专业顾问咨询师，14%为，70%拥有硕士学位，60%毕业于国内名校建筑、城市规划、工程管理、房地产开发等相关专业。合肥经典案例1999年——2008年世联合肥十年共参与过40多个项目的开发安徽合肥政务新区开发规划研究合肥百协黄山路项目安徽合肥学府花园西区项目安徽蜀山名筑项目合肥金大地马鞍山南路项目安徽置地_财富广场合肥潜山路综合体安徽盛通城市庭院项目安徽恒兴建设广场项目安徽新华400亩项目安徽万振紫蓬山项目合肥坝上街旧城改造安徽美生包河大道项目安徽新华（潜山路）综合楼项目合肥申港200亩项目合肥东舜项目合肥新华学府春天项目2001年2003年2004年2005年栢景湾1999年合肥财轰富广场励二期-塔三期安徽置地膊广场项目合肥金大创地政务新抗区取地策饿略众安合肥窃绿色港湾盛项目东磁合隙肥紫蓬信山项目松芝合芦肥曼哈异顿项目新鸿意势六安商揉业综合捷体项目新鸿意唱合肥家吧天下项生目合肥滨湖港新城-娱悲乐城万振紫蓬闭山旅游地膀产项目万振振南旋花园万振汤池诞6000段亩旅游地溉产项目合肥金献大地合兔肥饭店疫旧域改旋造项目万振合缺肥朱岗恋村项目众安合暑肥绿色言港湾项势目合肥学膊府名都句项目安徽和嘉拨合肥濉溪俊路写字楼棵项目合肥新趋鸿意池贼州项目合肥申河港萨尔尼斯堡项烤目合肥金地农国际城合肥宋都乳印象西湖合肥融科较-九重锦取项目2006骗年2007年中心化栽，而非贫中心——基于垄城市发展杏的大思维弓制定项目腹发展战略以财务目令标为核心币的开发策砖略——项目拾的成功启警动和持续矛发展住宅——城市快期速发展捐区域的打大规模局社区大盘，相立势是项关键——营销宏创造价值世联观点…………案例1饺：合肥雕金地国坏际城俯高密盯度大社盾区世联服腰务：一、项妖目整体驻定位与印物业发虾展建议二、全程附营销执行设顾问三、商业恋定位及招拐商策略策略亮点号：造城运第动、充融分挖掘厉区域价塞值、聚医焦中国难名盘世联价想值：目前合垮肥市场咏最炙手详可热的架项目。200错5年，柄4个月兽完成近厌2个亿歼销售额谊，住宅碎单价达回到39摸00，星成为片忽区价格赢指标；06年激3月的躲一个周子末，公戒寓开盘墙，两天敲共售出设500却套；金地国角际城在锤起步的哪6个月精内就顺席利销售超了8万混平方米辛，价格懂屡创新私高，销朝售业绩骗在合肥赛名列前察茅。项目规模报：总建面垄30万平考米，容积龟率3.3算，物业形寨态以多层难和小高层泽为主，情侦景商业街溜约2万平棚米为主，航情景商业章街约2万夏平米。委托客户获：安徽金尸大地房屋于开发有限概公司客户目标称：快速销是售，2年伞内完成3圆0万平方联米销售；羡价格突破禁区域平均榆水平。案例2：蕉合肥融科她政务区-帖九重锦项吸目纽奉高密度价中等社区项目位志置:合紧肥政务迷区习友背路项目规模崖：占地面校积约11饶2亩，总坝建筑面积改约240纷479平麦方米，容鬼积率3.尺2委托客户糖：融科智宴地（合肥慕）房地产恩开发有限礼公司客户目标县：快速销剃售，2年蛇内完成3壁0万平方奏米销售；惊价格突破岛区域平均事水平。客户的扫要求：采取哪种炭领先的发嚼展模式，恩才能实现假融科在合视肥的品牌现影响力？如何打造屈本项目产匙品的差异浩化核心竞庙争力，成米功突围？项目界屿定：中眉部二线颗省会城透市城市无发展的咏主轴上触同质化锄竞争激净烈中等吼规模高处容积住剥宅项目世联服务炮：一、前叠期顾问明《融科旬政务区犯项目整拌体定位止、战略天及物业避发展建芒议》二、设种计跟踪世联价值续：1、提荐出项目晃领导者跟竞争战咳略方向2、从脚合肥和摩政务区坑地产发鞭展演变悼历程提线出核心载产品价赏值体系3、详细五精准的客版户筛选和尚客户定位案例3：伏新华学府握花园、学膏府名都、直学府星座睁区域挤创新型产胸品综合社剃区项目定塘位：“创新精绢神”与“情文化品位高”世联服律务内容创：项目整体挑定位与物雁业发展建四议项目规题划方案短建议项目营销哨战略与策帐略世联价值唯：一、实现瞧均价：3赛500元拜/平米二、明确绳项目核心折竞争力：蓝调水漂岸商业彻街区(院落)筑社区＋院潜落商街欧洲风情山入园广场产品设渣计的创抬新（3这+1、残4+1侦建筑形取式的低奴层情景期花园洋推房）项目位置贺：本项目务地块位于众合肥市蜀宁山区黄山旗路沿线，芹处于城市乘二环线以蹦内，临近后高新区、约蜀山风景巾区及政务演文化新区画，在未来胃城市新区县发展方向跟的主轴线喂上。项目规建模：总票建面2随7万平协米，容站积率1欣.2，露以、多你层、小备高层为特主委托客户尤：安徽新柏华房地产碑有限公司案例4：结栢景湾掩合肥著市最具代毫表性和影欢响力的高兄尚社区世联服萍务：项目定娇位与发奥展策略项目营销暑战略与策横略营销执轮行顾问世联价驶值：栢景湾耐五期正配式选房恳两日内挨签约客承户达到跌２００坏多套，脊客户成顶交率达际到了７抬０％，病两天内佳创造了姓合肥市尸住宅认萝购超１欧亿元的姜销售记区录，成羡为当之魂无愧的必销售冠脖军楼盘扫。实现均价吴：430搞0-45闹00元/胜平米（已读售完）项目位狱置：位沙于安徽锦省合肥浆市中心贝西北方他,南春临沿河很路，与沉琥珀山卸庄、黑偷池坝水握上乐园绳、合肥创市图书绢馆隔桥卫相望。末南边为筑有“环浴城翡翠柱”之称为的南淝旱河绿化庙带，其宫他三面绑均为住糊宅社区肌，具有要成熟的宾居住氛论围。项目规注模：建半筑面积膝30万说平米，愤占地面竿积30澡0亩，冰绿地率拔42%尝，容积惊率1.蛙67，舱建筑覆吸盖率2待7%.项目类型锁：多层、柳小高层、殊高层、别占墅委托客牌户：安备徽省邮惠电物业苹发展公籍司住宅—首—低密拥度豪宅陌生区：衣目前项目喷所在城市折别墅市场泼尚未起步馆或未成熟共，本项目饲将是该城遵市首批高搬端别墅项子目之一。非成熟诉市场：没项目所拢在城市恢其他区算域已经康有较为井成熟的色别墅产货品，但党本项目睛所在的信区域别瞎墅市场缝发展缓旋慢，客巷户心理炉认知感涉弱。世联观点舶来型借鉴国畅外有特址色的城胁市或社绢区的住勿宅产品棒，使项链目名称绣、产品没风格，味社区生替活方式害等诸多铸方面都堪带有浓魂厚的异贸国情调系。收藏型占有强恢势资源墓，一般亮由名家膨设计且徒数量有沫限，具耀有收藏狡价值的亿别墅产向品。体验型充分利嫩用地块含的自然粉资源，带通过产梳品细节伐的打造间恰如其鸦分的将栗资源和机别墅项换目融为茅一体，巾让居住刺者随时禽随地感零受到资物源所带沃来的生胜活情趣掌。陌生区逐别墅产涌品制胜阀的三种里模式案例：障蜀山名蛮筑项目项目问来题：1.区域举周边的别冒墅项目开队发成片，障如何在激石烈竞争中分脱颖而出嘱；2.如朵何跳脱柴区域内伙别墅项侮目去化拔缓慢局功面，实据现本项创目的资抬金快速辈回笼；3.如彼何突破井现有的著区域价尾值体系石，实现糊本项目额的开发作价值最粪大化。世联服务怪内容：项目整雅体规划换及产品显创新建防议项目全程佣营销战略桂与策略世联价三值：通过对锐本项目冰整体规享划的精棕准定位逢，以及企对产品达的创新页性建议饱，有效杨建立了庸自身的孟强势竞朝争力，梯并最终惠创造了顾销售均歪价高出候区域同使类物业拌价格1译5%，孔仅用一收年便达脂成10烤0%销喜售任务恭的佳绩般。200址3年实毯现价格含：50秆00-叛700搏0元/远平米项目位捡置：本陕项目地鉴块位于澡合肥市偿蜀山区底海关大拌道与人姻工湖路惧交汇处项目规模肉：总建面步4万平米定，容积率粒0.55项目类型催：以联排秀别墅为主亮的低密度工社区委托客骂户：合川肥金安盗房地产子开发有嫂限责任虫公司主题地产临——旅游逃地产世联观点观点一奋：开发雨主体的接合法性镇是确保隆区域开泪发顺利与进行的紫最重要晋的前提愁。观点二先：通过迅规划取晃得对区戚域开发长的控制朗权。观点三：禽在取得土庭地控制权俗之前对区康域进行规麻划是区域嫌开发的重光要工作。观点四：特“公私合砌营”的合菌作模式必俘须在区域陡开发之前锐明确。观点五转：建立观目标体确系后的由战略选滔择。观点六床：区域阿开发应旦建立明搬确、高伯效的开烤发运作扯组织架稻构，以朗保证区页域开发盾的规划苦实现和讲进程控傅制。观点七：扯在原有的蚀产业发展鞭基础上，聋制定科学批合理的开胸发计划，慈使地区产裤业与城市睛功能共同晒发展，实彻现土地价求值的最大仇化利用。观点八倡：寻找狱成功的脂区域开邀发盈利兴模式。观点九华：区域蠢开发过谢程中面遗临多种中风险，杂其中政欣策风险蚀的不确伍定性最外大，增夕加私营端部门对竖政府决播策影响交力至关库重要。观点十笛：动态礼的区域尚规划。案例１闭：合肥偏包河绿贴色港湾宏项目市——陌疑生区大最规模主为题地产栋项目项目界定屠：位于城市叨郊区的旅宴游地产项健目项目问损题：１．要拔不要做沾旅游地宅产，公羊园部分街是否作您为主题较公园开翅发；２．项诵目中如赛何平衡挺地产与匆公园的粗关系；３．如火何突破便现有的千区域价民值体系铲，实现千整体开绿发价值致最大化熔。世联提归供服务辛：项目整亚体定位拆、物业选发展建答议及整稠体营销产战略世联服务想关键点：１．本项纳目发展旅坚游地产的寇可行性研戒究，确定缺发展方向学；２．确定蜜地产与公蕉园的关系渣、地产开航发策略及包公园主题杀；３．给出麦可行的物削业发展策患略并对提循出整体营椅销战略。世联价值帖：通过对粒市场和客仔户的正确嫌梳理，帮林助开发商怜辨别市场看机会的真宰伪，并提尝供系统的故解决问题妻方案项目规宿模：总奸占地面律积30咐00亩旧，其中罚主题公侧园用地详180絮0亩，费住宅用块地12外00亩羡，总建幕筑面积匆64万芝平方米搁。项目位释置：安鸣徽合肥蕉市包河撞区二环桨线外义质兴镇，葡距市中负心15蚂公里。委托客辱户：浙赏江众安轨集团案例２：如东磁合担肥紫蓬山码项目项目界定昌：省级的终大规模拴、高品雀质、低教密度旅责游地产聪项目，则陌生区大规模晒高尔夫地盈产开发项真目客户问题项目拥有鄙山水高尔塞夫资源，箩但区域较走陌生，成苹度度不高，采取务何种策击略能吸迁引人气废，实现较快速回屈现？世联服嘱务内容医：项目定妨位及整击体发展牵战略项目启协动区定税位及物刚业发展香建议项目营销强战略及策颗略项目位肠置：本蚀项目地倦块位于狠合肥市低肥西县锤境内，丽合肥西谱南角紫骂蓬山风常景区内注。项目规模扛：总占地管面积34荷00亩，吗容积率0脑.46。项目阶仅段：销慎售阶段委托客姜户：安依徽东磁知投资有腐限公司案例３：肉万振合肥贞汤池项目项目界定铃：位于城您市中心区冷边缘的大窗规模综合呢开发旅游廉地产项目客户问洗题在周边喇基础设册施配套搁较为落粱后的情肿况下，向如何快坟速借势野，打造屯差异化捷产品赢尸得竞争盼，快岭速回现律，实现嚼利润最随大化世联服代务内容间：１．项冒目核心吓区定位络、发展积战略及胁规划方万案建议２．项目促规划设计驱跟进顾问３．区筝域营销指战略与备策略项目位歇置：位语于安徽呈省庐江他县汤池颜镇，距穴离合肥宣市车程禾50分碧钟以内灾，与省椒内经济唉较为发踢达的沿蜜江城市归群交通叼便捷项目规顿模：总扛占地面唐积63颜00亩项目阶段元：拿地阶歼段委托客户勉：安徽万坊振建设集线团世联观点商业地产母——都市千综合体都市综合扶体的四种障发展模式而:模式一：旬酒店、写枪字楼、商适场、公寓辣等各种功庄能均衡发换展的模式模式二筒：以写测字楼为点核心功见能的发气展模式模式三零：以酒鼠店为核伶心功能室的发展斤模式模式四：渣以商业为屿核心功能纸的发展模滨式一、根易据项目面的区位夹及产业旺资源，什结合市雪场条件洁，确定尺有可能灾成为项咬目核心悼驱动力济的物业舅类型，岂进而确屯定项目店的发展很模式。二、在既霉定的开发腥目标和限蠢制条件下趣，需要结魔合不同物冷业所承担胖的功能来庙确定项目菊的功能组奶合和规模朵配比。三、在士研究综也合体项以目过程占中需采俊用相关剑分析法欣。例如扯在确定划项目的雷整体规异划时，抢必须考末虑各个采物业之等间的相闸互影响酒从而确访定建筑梁单体的舌位置排揭布。四、正距确的开未发时序帜对于实充现综合防体物业桂价值的喇最大化疾有着极询为重要忠的意义柏。案例1：熄合肥财富岸广场项目类嗽型：是拔一个集挨商务写赶字楼、咽酒店、粥公寓、柿高档商斧场为一碍体的综徐合性项句目。项目规也模：一煌期为一封栋27驼层5万苏m2膊的L遣型折板赏式写字付楼；二浅期总建蜡8.8贝万m2觉，其中我写字楼服6.5哥万m2捷，商业熟900谨0m2腰，四楼良商务会雷所20贴00m镇2。狭三期总框建面8用万平米皱。委托客户进：安徽置惊地客户需随求要点1.如何粒解决综合荣体性项目默销售;2.如何蚂有效提升乘项目及发叮展商的知朝名度3.如何处在项目推邻出量大,瓜市场竞争改激烈的情铲况下最大叠程度地兑伐现物业价夕值世联服狼务1、基于核发展商对仪本项目的拜营销既定显目标，结咏合竞争分陪析、案例矿参考，提著出本项目损的赢利模开式建议与妇营销策略淘总纲.2、结蜻合区域犁市场特臭点、发该展商及掠专业公涛司执行冠力等关午键因素哀，通过促开盘活罪动最大蠢程度促修进成交理.3、对当肚地市场进舅行市调，委站在世联流顾问角度累提出专业吐营销顾问祥方案.世联价值锤：二期实现棉均价51抄00元/桥平米案例2：裳合肥宋都望印象西湖攻——城打市副中心缘瑞大型商业体住宅项目项目类碰型：是蹄一个集闪商务写传字楼、丙酒店、饰公寓、塑高档商心场为一汗体的综节合性项陡目。项目位置叠:合肥望楚江路金寨速路项目规模章：一总建冤66万，诸其中商业愉公建36表万，住宅宾29万委托客户慎：合肥印鞠象西湖房设地产开发灾有限公司咳（杭州宋嫩都分公司航）客户需求久要点通过本项武目开发让索开发商涉青入商业地树产开发，语并顺利转泛变成城市规运营商角书色，为合雁肥和公司茫留下传世丸之作世联服务1、前期膨顾问《印专象西湖项刻目整体战或略定位及杏物业发展趋建议》2、跟踪笨完成方案灵设计世联价值扑：1、完成屑开发商提窗出的要求夹，借助项楼目使开发链商转变为预城市运营泰商，改变缎企业发展难轨迹；2、化踏解项目就风险，衔解决定闻位难题授，成功时梳理核烟心竞争滚力之产颤品价值筒体系；3、在政汽府两周期奖限内完成拍初步定位堆，并协助接开发商短锈期完成方报案设计。世联观点商业地产恼——写字活楼写字楼临项目定叫位思考剥点：目前市场罗是怎样的铲，未来是尺否存在竞惧争？地块具伍有什么常样的属擦性，从过现有状只况和未婶来规划坝判断，蚊可能卖成给谁？客户关视注什么胜，对现花有产品结最不满蜻的是什扔么？基于地河块/客设户/竞障争的判阁断，我坡们应该貌采取什品么发展饭战略？世联对巷于写字侵楼项目顿的服务排内容：项目定位掘与发展战巨略确定启动区定底位与物业姑发展建议商业资解源获取袭与整合营销与散经营案例1：兽合肥和嘉兄·金鼎国犯际广场项目界蓄定：纯商务乖型写字暮楼客户需求哑要点：1、如仗何在财筒富广场寒知名度底很强的欧情况下练，实现格项目很懂好的市罩场消化烛？2、如何英有效提升丸项目及发脊展商的知饼名度？3、何时切入市比较袋适合？世联服贯务内容颂：全程营销幅顾问（目红前完成前错期定位，敢营销全程计驻场）世联价值睡：1、提出壤产品差异蔬化的概念闹，实现营绒销突破2、与财拘富广场形殃成规模效佩应，共同泊打造北一汪环商务走扯廊概念项目位置寇：北临合腥肥市一环易路，南靠旷合肥顶级柜高尚社区对—栢景湾夕，西与即项将落成的裂庐阳区政存府新址相青距仅百米够，与财富含广场一路盾之隔项目规模吼：2栋2咱7层建筑芬，总面积赶近6万平旱方委托客户外：安徽和恨嘉投资有加限公司案例2匆：合肥汁万振朱伍岗村项交目（前恼期顾问涝）项目界定悬：合肥城钱市发展派要道上柔的标杆旨性写字谦楼项目客户的要望求：项目处捧于前期省拿地阶攀段，要昆求世联担对项目邻的可行粉性进行纲分析，稿对项目骆进行赢利模性式的测荒算，特地别是项顽目是否筒要造1剑80米艳的超高民层建筑别进行重折点分析世联服务蓬的关键点爷：1、对于追合肥市的绳写字楼市号场的发展防方向进行累研判，项垄目合适的秃建造体量柱分析2、对除于18闲0米的映超高层脂建筑重弓点分析歼造价、神价值点盯、未来砌供应、银销售压迷力，世联价值唉：通过2钢种方案美的对比济，进行踩各项参足数的分狸配比较象，使开门发商打要消了造老180熟米超高层建毯筑的观念谣，避免了附处于资金芹链压力下工开发商的叠风险，将径项目定义为快进设快出的三现金流态产品，稻提高其瞎他项目照的开发纸节奏。项目位考置:耍合肥市饲马鞍山温路太湖题路以南珍（交警飘指挥中惊心）项目规干模:关项目占坐地面积腊：1.城4万平碎方；建编筑面积狐：约1送0万㎡委托客户滋:合肥万技振建设集具团开发的四堵个关键因桌素：关键因纽奉素一裙统河一管理壮，只租蝴不售关键因素爷二兔主题突出尘，结构合膜理关键因素扶三驻做好客源驰重叠分析江与规划关键因誉素四旦先进躺的招商卧理念、岸经营理宋念、管枯理方式商业地产查——的优势唱主要体厕现在整籍合消费僻的能力贱，以及幻玉人性化熟商业消辰费室内皱场所的摧提供；欠以下四垒个关键茅因素直返接决定决了的成介功与否刺。世联观点案例：六珍安新鸿意初商业项目项目界定榆：位于四线知城市的世联服务廉内容：项目整体淹规划调整惜建议项目营填销战略素与策略项目营穿销执行凯顾问世联价盲值：国际零售倾业巨头沃渴尔玛，将蕉正式签约贝进驻本项妥目项目位睡置：六安市皖出西路与梅狸山路交汇万处项目规模帝：总建面1睁6万平米驻，其中商巾业面积8翠.4万㎡委托客户箭：六安新鸿皆意地产公权司商业地合产——世联观点[关键字派]：商业绞休听闲糕文化[简介]嚼：城市步碰道（商够业街）丝式是不同妻于城市搂商业和挎郊区购球物中心母的一种币全新的睛商业形对态，其港更注重趣商业与涝休闲娱钞乐的结筹合，并疑强调阶恨层和文蔽化的一棋致，能呆够提供胜中产所卡需的逃肌离差异带和冲突寇的庇护挡所。在向这个休垂闲胜地推，看不袖到任何辆贫穷与领不同的猪迹象。规划氛围建筑特顶征业态辐射动因辐射范闲围规划上比庄功能性的踢购物广场垒更能提供爬新奇感，谦强调与自抓然的接触涌、步行街品刺激的多护样性以及绝广场的娱借乐性建筑符号阅注重营造磁娱乐以及催休闲氛围绕，注重满贩足购物者文对城市生旨活标志的振怀旧感功能的复战合以及丰保富性达到赵长时间满读足购物者曲渴望激情韵的购物需冤求阶层与患文化特叼征城市的中便产，超越酸传统地域茧概念氛围营迈造强调犁阶层和秤文化的漠一致，跌活动丰氧富但是像没有违宋背目标欣客户价酬值或者贫对目标滋客户产采生威胁司的人群注，力图购于让人捡们确信萍这里的烟消遣活爷动永远劫是愉快指的案例1：皆合肥：金迎地·88荷街世联服务顶：·前期紫顾问、虽后期营孔销执行世联解决凡的问题：·市场定绞位、规划凤建议、设食计方案调恋整、销售茫推广世联价呀值：·开盘引码领合肥商荣业市场，劣活动营销样促进价值艰实现位置：合皮肥马鞍山扒路规模：扯300旬0㎡，杂2条街后区委托客芒户：案例2治：合肥饼环美家匠天下项考目项目位篮置：合肥站北错铜陵北路与天柱山励路项目规模敏：总建面忧40万色平方米喜；商业1近0万平厨方米委托客烤户：六安新鸿此意地产公梅司项目界定悬：中国第一钞家家庭主吃题公园商荒业街世联服运务内容饼：商业项目命营销策略油及招商方伪案月度营销泊执行顾问公园商业街战略顾疫问——票城市重蜓建观点一：取旧城改造楚是城市发买展到一定牧阶段的必学然，是一蹲项城市更趣新的计划观点二：映良好的城疑市更新不姓只局限于丢物质形态梳的改造，稠而是着眼泰于城市和寇区域整体勿发展的综阁合系统工领程观点三：失城市更新除必须具备抽相应条件将后才能取围得综合效她益最佳,约区域处于嫩衰退期是撒改造的最绿佳时机观点四感：城市忠更新的夕政府有誓意识的顾干预行卧为，通晕过更新欣使衰退和的区域拐机能重险生、活谢力再现观点五：浩城市更新坊的关键是访经济的更鸡新，是城哨市价值的涛增值，所幕有政策和恩规划必须班以此为中热心观点六贷：区域软更新中商的规划收是动态询的，漏并通过扛综合系沿统的规术划达到搭土地增谁值的目萄的观点七：也开发风险乓的考虑，睛及早制定枯针对性的尼风险控制羊措施至关患重要观点八：蝇在改造中艳应有明确携的目标和栽清晰的工兵作步骤世联观点战略顾镇问之城株市重建世联模型是否处于衰退期城中村整体出租率租金水平走势租住人口构成存在主要问题产权人改造意愿股份公司对改造看法村民对改造的看法村民普遍可接受的拆赔方式及标准城市更新的空间市场需求改造的余地产业结构功能布局社会认知与影响政府对改造看法专家学者对改造的看法公众对改造的看法政府对更新的支持政府对改造的态度政府的财力对改造所做准备成功旧城改造的五大关键因素案例：约合肥饭话店区域找改造项施目世联服务袖内容：集中商业时定位研究济及功能比花例、可分牌割性研究写字楼可茅行性研究杨及功能比认例、租售掠比例划分公寓物业洪形态研究负一层整桃体商业的材可行性研灯究项目位刑置：位却于合肥层城市最道核心区招域，长乖江路宿画州路交减叉口。项目规模束：总占地街面积2.革83万方拒，容积率挪不高于7饮.5，建轮筑功能包舰括商业、差写字楼、踩酒店、酒菜店式公寓剂以及住宅歌等。委托客亮户：安混徽省金唉大地房谊屋开发聪有限公横司二.世艳联针对勒本项目瞒的顾问插服务内底容鉴于贵司遭现阶段最沟需要解决剪的是项目挤定位工作崖与产品规辫划问题，扎故世联建蛇议贵司选砖择以下服宽务内容作纤为双方合胞作的切入可点：阶段划分服务内容主要成果合同期内沟通方式服务时间第一阶段：项目整体定位及规划方案市场评价1市场研究2项目解析3案例借鉴4项目整体定位5项目发展战略6启动区定位及策略7规划方案市场评价8经济测算一、《针对本项目的市场研究》二、《项目整体定位及发展战略》三、《规划方案市场评价与调整建议》四、《经济测算》1项目首次沟通会1次2区域地市场调研7天3市场调研汇报沟通1次4中期沟通|汇报1次5终期沟通|汇报1次6电话|传真|邮件沟通45个日历天第二阶段：项目物业发展建议1房地产市场调查2规划设计要点3建筑单体设计建议4项目业态划分建议5设备设施建议6商业氛围营造建议1《项目物业发展建议》报告2形成《建筑设计任务书》1当地市场研究五天2中期沟通|汇报一次3终期沟通|汇报一次4电话、传真、邮件沟通30个日历天第三阶段：项目营销战略与策略1需求市场研究2主流营销手段分析3营销案例借鉴4项目营销战略5营销策略6营销费用预算1《项目营销战略与策略》报告1补充市场调研3天2中期沟通|汇报1次3终期沟通|汇报1次4电话、传真、邮件沟通30个日历天工作阶圾段划分塞及服务愈内容三.世锯联针对蠢本项目际的销售植代理服枯务内容项目销音售筹备拌期与开受盘期当本项历目进入汇到销售鄙筹备期慎与开盘厌期时，后世联将示通过专叙业服务尝为开发瓦商解决以下旬几个方猫面的关污键问题群：1.入恶市时机怕选择及沃开盘策田略2.预时期价格吼实现3.销售迅流程及组槐织架构4.销售呢物料及现桨场包装展陕示5.阶段舟推广计划本阶段坊的世联姥主要服疗务内容咏将为以变下几个哀方面：主要服务内容提交工作成果1.竞争市场研究跟进2.客户积累及跟踪3.价格策略及价格表制定4.销售团队提升培训5.销售物料及现场包装展示跟进6.媒体、渠道选择及费用预算7活动建议、执行跟进及费用预算8.相关合作单位选择与跟进1.《开盘策略》2.《价格策略及价格表》3.《月度营销计划及工作总结》4.《销售培训计划》5.《销售流程及档案》6.《销售物料及企划设计成果》7.《现场包装建议》8.《媒体推广计划及效果评估》9.《活动方案与效果评估》10.《月度市场信息速递》项目销售植持续期当本项目锯进入到销寄售持续期中时，世联厘将把工作目重点放在手以完成阶佩段性销售目标为中饰心，提供萄以下服务结内容:主要服务内容提交工作成果1.竞争市场研究跟进2.开盘期及阶段性销售总结3.成交客户深度研究4.价格策略调整5.销售团队提升培训6.媒体、渠道选择及费用预算7活动建议、执行跟进及费用预算1.《策略调整报告》2.《价格策略调整报告》3.《开盘期、销售率50%、70%、结案等总结》4.《销售难点专项突破方案》(困难户型与尾盘等)5.《成交客户研究报告》6.《媒体推广计划及效果评估》7.《活动方案与效果评估》四．世蜜联顾问工背作方法1、调膏研方法☆现捏场勘查☆一宅对一深物度访谈复（相关栗专家，心相关信淘息知情浩人）2、消后费者研脸究类☆消费震者深入访虫谈☆世佣联客户李数据库甚研究分仇析☆消费幅者价值元地素分布图3、技术嘉思路形成抗方法☆法旧界定问涛题（蝴，彼险此独立姜，完全扮穷尽）绩；☆头端脑风暴里会（昼）；☆案茅例研究寄；☆专业原模型研究交；☆专家见评审会5G（睬）法GROUP1项目指导委员会GROUP2项目领导小组GROUP3项目执行小组GROUP4内部专家小组GROUP5外部专家小组--由客户方部分领导组成•参加关键会议•设定方向•批准建议--由客户方部分部门主管与世联领导组成•参加关键的会议•协调调配资源•支持项目执行小组工作--由世联相关顾问人员组成，根据客户需求可加入客户方相关人员•收集数据与信息•进行分析•报告的撰写--由世联相关领域专家组成•客户目标探讨和项目问题界定•技术思路探讨•报告评审•参加项目汇报--由世联战略合作伙伴和外部专家库组成•关键节点技术支持•提供技术难点解决建议4、技术资支持获取社方法•五．世潮联顾问障质量保爆证体系内部质数量控制押方法恶（项目遍进行全她过程）三次三欺级评审杏制度三次评审市场调研富评审核心成果槐评审最终报告繁评审三级评审专案团倦队自评顾问部身执委会服评审世联中叛国评审郑委员会查评审成果鉴定三次三神级评审火通过