上海某地产广场商业项目定位及产品塑造报告

上海保利广场

项目定位及产品塑造汇报二零零六年四月十日项目定位高档·滨江·商务复合体四个功能单元

高级公寓式酒店（万平方米）

创意产业LOFT（2万平方米）

高档文化休闲商业区（1.8万平方米）

滨江独栋办公楼（2-2.2万平方米）项目策划区域市场简析办公楼供应量及销售量均占全市1/3，日均销售900㎡。售价与全市均价持平，低于静安、黄浦、徐汇、长宁等浦西主要办公区域。购买人群：国内客户占2/3，其中本地及江浙约50％，亚洲占20％，欧美约8％，其它约5％。07-10年有80万㎡新增供应量，租金和售价均可能下调。区域市场简析以雅诗阁为代表的公寓式酒店租价在0.9-1＄/㎡·日，与浦西同类项目持平，空置率低于10％。租客人群：美洲约40％，欧洲约30％，亚洲16％，国内约10％。租金预算：单身2000-3000＄/月，夫妻3500-5000＄/月，家庭4000-8000＄/月。区域市场简析小陆家嘴为金融核心区，属办公概念。产品以单一大型写字楼为主。南延伸区为顶级江景豪宅区，属居住概念。产品以大中型住宅小区为主。少量商务和生活配套，服务种类少，档次差异大。北延伸区（船厂地块）为综合开发区偏商务概念。产品以大型写字楼和商务公寓为主，配有住宅。规划有商业配套，呈线状分布面积较大，依赖人流支持。项目位置分析项目位于纯商务功能向综合服务功能过渡的区域有江景优势，体量适中东方路和银城中路延伸后交通便利缺乏规模优势，单一产品难以形成竞争优势现有建筑形成南向遮挡周边环境杂乱，缺乏高档物业氛围复合型项目是区域市场空白高档写字楼和顶级豪宅均缺少同档次配套设施，造成功能缺失。商务、娱乐、休闲、购买等消费需求急待满足。虹桥＋古北、淮海路办公区＋新天地、南京西路办公区＋梅泰恒等成功案例说明商务功能的复合将产生巨大的价值增长。结论：复合性是本项目核心价值复合性空间复合——物理层面

各功能单体有机组合提高土地利用率对滨江价值进行最大化挖掘需求复合——功能层面

围绕商务功能设计差异化产品办公：回避标准办公，安排LOFT和总部基地居住：回避住宅和酒店，安排酒店式公寓配套：排除人流性商业模式，通过主题区域形成目标消费复合性行为复合——客源层面工作－居住商务－生活消费－体验等不同行为集中同一地域内，内部客源交叉放大和相互诱导，客源共享。主题型商业满足陆家嘴区域消费需要，拉动外部客源资源复合——价值层面

高度集约化开发模式产生“一站式”商务解决方案，为客户提供高效率和低成本，增加交流和机会，真正体现现代商业文化的精髓。

四个功能单元

高级公寓式酒店（万平方米）

创意产业LOFT（2万平方米）

高档文化休闲商业区（1.8万平方米）

滨江独栋办公楼（2-2.2万平方米）文化不是附加值，文化创造价值

成功的开发，能发掘土地特有的价值睿智的开发，还能领先时代，赋予项目长久的魅力“新天地”成功贩卖小资情调

满足“海派”审美需求外滩一号、三号、六号、十八号等

力图重现“十里洋场”的辉煌文化性是本项目的区别价值本项目的文化特征

构建时尚、张扬创意、对话国际特色性建筑

在建筑艺术、环境艺术、装饰艺术等方面，充分关注审美价值的创造。创造特色建筑，形成保利品牌积淀。

18000㎡高档

文化休闲商业区小型演艺中心为核心的文化娱乐区——“滨江新天地”

时尚消费区——“意大利中心”

五星级办公及公寓式酒店配套功能区——“上海滩”“滨江新天地”“小型歌剧院”是反映文化性的特色建筑，其建成后将与海洋水族馆、东方艺术中心共同构筑浦东乃至上海的保利“文化金三角”。“滨江新天赌地”集演出、词影视、音限乐、FASH悼ION秀、拍湾卖、发园布会、肤会议等尚功能于婶一身，单以滨江列景观为王支撑，田制造特森殊效果耻，以吸幻玉引人气芹。而由兹引挖发的“滨江新天粪地”更集酒赏吧、餐茶饮、娱督乐为一馋体，创娱造浦东墨岸线唯遍一的集认合式文哪化娱乐应区。建筑面眠积约8000色-100毁00㎡“意大利中惨心”是两国民条间商务、灵文化交流柳的窗口区注域集商务展齿示、合作垫洽谈，时甲尚发布、如销售、体际验为一体“意大利中锈心”通过顶级叮奢侈品牌汁入场，形成强布大的品平牌辐射壤，打造尊贵般、时尚、食先锋的消举费体验。建筑面积辛约5000穴-600怖0㎡“上海滩稻”为办公颤楼和酒踏店式公老寓服务虽，形成设以运动执、美容翼美体、24小时服拳务为特虹色的配爸套综合陷设施。游泳池、交网球场、碰壁球场、庄健身房美容院、厘美发厅、勤桑拿SPA24小时洗邀衣房、布咖啡吧烤和餐厅柱、自助衡银行提供有24小时安欧保门卫朱、入室玻清洁、牢洗衣、医送餐、觉儿童托早管、送萄花、商车务中心遇、订票功等服务策内容。建筑面烂积约3000路㎡产品塑造公寓式捡酒店购买者：曾主要为个至人投资者熄或基金、汗投资银行亚。终端消施费者：磨主要为柱长期在饶沪的外齿籍人士单身、夫赏妻结构为休主体，少挪量为完整歪家庭结构跑。目标售价漫：250尖00元（整体见）280勺00元（拆零托）公寓式蛮酒店的仗房型配异比表房型一房二房三房

备注房型面积（M2）60-70100-120170-180建筑面积所占比例54%35%11%户数比套江独坡栋写字惜楼购买者真：国内部大型企墙业总部井、海外钉投资商保等。购买目的吉：主要是枕企业总部鬼或地区总污部办公。目标售慨价：450警00元滨江独系栋写字剪楼消费特点享：专属感胳，个性化碍，总价敏欧感（2亿）。产品安排屯：分为4－5栋，单栋梁建筑面积3500－600攀0㎡滨江独栋浙写字楼消费特点役：专属感笨，个性化要，总价敏量感。产品安敢排：分鼻为4－5栋，单栋阴建筑面积3500－600婚0㎡滨江独栋喜写字楼消费特用点：专余属感，击个性化燃，总价疑敏感。产品安己排：分复为4－5栋，单缝栋建筑溜面积350绣0－6000㎡创意产茄业LOF啄T创意产业樱是智能型揭产业，是狠以创意、只技巧及才乘华创造财殃富和就业闷能力的知初识密集型刃行业，又叫创意摔工业、创幸造性产业核、创意经宵济。通常包睬括建筑什艺术、持艺术和费古董市域场、时牛尚设计记、广告拦、电影谊与录像物、交互访式互动慨软件、访音乐和够表演艺烧术、出雕版业、材软件及痰计算机尚服务、瞒电视和里广播、桌手工艺屠品等。LOF共T原意是渐建筑中拢的阁楼坡。LOF龙T作为城尚市旧工跑业向新狸经济转戴变的新疲理念、新途径标，被西涝方各大添都市纷疮纷采用驰，并成为宏现代都梁市创新井经济、狂创意产嗽业的代咬名词。上海成功后个案上实置业05年下半绣年推出“海上海”项目，主打3幢约7.8万㎡LOF炮T办公楼。在宏观调签控最严峻姓的时期，泪达到基本苍消化，其中第牌一幢2.8万㎡仅1个月即降销售完孩成。目前仅弊余约7个单位创意产业LOFT购买者：盯部分为个悦人投资者暴或基金、许投资银行部分自肥用型客售源。终端消费购者：主要泽为律师、再会计师、莫建筑师、遮设计人员释等专业事油务所，为池小陆家嘴租金融核心包区提供支辆持性业务每。目标售面价：300予00元创意产叫业LOF党T由于此类露客户的需屿求与传统盗写字楼相督去甚远，应提供LOFT形态的置新型办疫公空间供。具体形式锁：独立小由单位办公粗、可使用服空间高忙度不少沉于2.6M的单层休或双层沿空间形刊式、设有独立搭卫生间和沈空调。创意产巩业LOF削T房型配绞比表房型STUDIOSOHOLOFT

备注房型面积（M2）50-60130-150180-200建筑面积所占比例56%22%22%户数比套数1004040180THE趟EN造D地铁站北外滩上海船厂改造本案财富广场项目位置谢谢观赖看/欢迎下抢载BYF算AITH碎IM尼EAN怎AVI虚S